房地产行业营改增政策解读2017

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2016年3月31日总局公告2016年第14号 2. 国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》 2016年3月31日总局公告2016年第15号 3．国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理 暂行办法》 2016年3月31日总局公告2016年第16号 4．国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收 管理暂行办法》 2016年3月31日总局公告2016年第17号 5．国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值 税征收管理暂行办法》 2016年3月31日总局公告2016年第18号 6．国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税 发票的公告 2016年3月31日总局公告2016年第19号
物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一 并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
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不动产：包括建筑物、构筑物等。 房屋：包括住宅、商业用房、办公楼、
厂房等。 住房：指住宅、居民用房。
不动产〉房屋〉住房
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人 年应税销售额超过500万元（含本数）的为一般 纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税 人。 一般纳税人的适用税率为11%（可扣除土地价款） 其他适用5%征收率（预征率）
提供资料完整、填写内容准确、各项手续齐全，符
合条件的当场办结。 未按规定办理备案登记的，不得执行差额征税。
(一)固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳 税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地 的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的 财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税 务机关申报纳税。 (二)非固定业户应当向应税行为发生地的主管税务机关申报纳税； 未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税 款。 (三)其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源 使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主 管税务机关申报纳税。 （四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关 申报缴纳其扣缴的税款。
管理税收 专业创造价值
财税【2016】36号 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 附件1：营业税改征增值税试点实施办法 2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定 4：跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策 的规定
若干补充文件
1. 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》
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房地产业（不动产销售）税制安排
一手房（房地产开发企业） 改革前：按照5%的税率缴纳营业税 改革后：一般计税，适用11%的税率 差额纳税——允许扣除土地价款 二手房 改革前：区分单位、个人、住房和商业地产、购房时间等 改革后：原则上延续原有政策 自建房： 改革前：自建自用再转让的，建筑环节视同发生应税行为 改革后：自建自用再转让的，建筑环节不视同发生应税行为
房地产开发企业预缴地点 房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一 般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按 照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地 主管税务机关进行纳税申报。
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售 款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成 后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付 款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期 的，为不动产权属变更的当天。
房地产企业最大的进项成本即为取得的国有土地成本，其能否抵扣关系着房地产企业税负 率的高低。试点方案创造性地提出了房产销售额扣除地价的抵扣方案，而不再纠缠是否取
得合法凭证。这对房地产企业是个重大利好。
差额征税备案： 试点纳税人提供应税服务，允许差额征税的，应 按应税服务的具体项目向主管国税机关提交《营业 税改征增值税差额征税备案登记表》，申请办理增 值税差额征税备案登记。
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一、征税范围
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动
产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产， 包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、
工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑
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房地产业行业（大概念） 销售不动产：可分为增量和存量两块，增量房的销售一 般是的就是房地产企业销售自建项目，即一手房； 销售二手房的判断依据（以是否进行权属登记为准）。
行业特征： （1）行业规模大，税收占比高； （2）内部差异大，均衡税负难； （3）关联产业多，传导效力强； （4）财政减收多，承受压力大；
无
一般计税 11%/（3%预 扣除对应的 方法 征率） 土地价款 简易计税 5%/（3%预征 方法 率）
三、计税方法
简易计税： 一般纳税人的老项目适用
一般计税： 其他类型（注意差额/全额）
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行
为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月 内不得变更。
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差额征税：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房 地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取 得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地出让 金后的余额为销售额。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 增值税征收管理暂行办法（18号公告）
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法
1、适用范围：
房地产企业销售自行开发的房地产项目（18号公告）
纳税人种 类 老项目(5月1日以前) 新项目(5月1日以后)
一般纳税 简易计税 5%/（3%预征率） 人 方法 小规模纳 简易计税 5%/（3%预征率） 税人 方法