长沙县星沙市场分析

序号
项目
目前均价 1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
总成交 9月 10月 11月 12月 2017年1月 2月 套数
1
国泰•九龙湾
7000 38
36
137
119
87
176
52
76
139
105
86
95
22
54
1222
2
深业睿城
6200
56
62
137
78
78
38
50
66
40
70
104
45
33
68
925
3
恒大翡翠华庭
成交情况
星沙区域内1-10月成交总面积为66万方，恒基、国泰以及恒大的成交的套均面积均为 110平左右，其主要的客户为刚改或者改善需求为主。
注：数据来源0731网
从上图可以得出，区域内1-10月成交总面积约为66万方。其中国泰、恒大、深业的成交总面积，分别为10.6万方，7.4万方 6.6万方，从单个楼盘来看，国泰与恒大，其中改善型客户较多，享受湖景资源，套均在110平米左右， 其他以100左右的成交楼盘主要以刚需客户居多。
深业睿城 6200元/平
本案
金科时代城 5600元/平
新长海 5500元/平
楚天世纪心苑 4900元/平
项目概况
目前区域内的在售价格分为三个梯队，一梯队的在售均价在7000以上，主要分布在沿松雅 湖边。二梯队的均价为6200-6800之间，主要沿开元路，三梯队的在6000以下。
项目 国泰九龙湾 恒基凯旋门
新增供应
目前区域内总库存量为20.67万方，预计下半年区域内各楼盘新增总供应量为26万方。 即下半年区域内的预计总供应量为46.6万方，供应量较大。
注：数据来源0731网
目前区域内总库存量为20.67万方，库存量最大的为楚天世纪，为6.9万方，预计下半年区域内各楼盘新增总供应量 为26万方。即下半年区域内的总供应量为46.6万方，供应量较大。
3
本项目的竞争策略：
根据目前区域内的整体市场，价格参考
价格建设 建设本项目目前在售产品的价格，在5300~5500元/平
➢ 从价格来看，本项目处于区域内目前的第三梯队，售价格在4500-5200之间， ➢ 从成交来看，本项目年处于的价格第三梯队，排在区域内的中间水平。 ➢ 从资源来看，本项目所在的地段，交通以及周边配套成熟阶段。 ➢ 从客户来看，本项目的投资价值、地段、产品、交通以及配套较认可。 但从居住方面来看，客户比较偏向松雅湖片区，从投资方面，客户较注度沿地铁线两边，从价格方面，偏向本项目区域
整体供应
2016年1-2017年2月份，长沙县商品房新增供应量为176.9万方，住宅新增供 应面积为159.6万方，2016年成交主要以去化库存为主
整体价格
长沙县2017年2月商品房成交均价为5490元/平。其中住宅成立均价为5245元/平 同比增长了7.2%
2
星沙板块市场分析：
板块内其月成交套数据、户型去化、成交均价等
其中3号栋为楼王。打出价格为7000元/平
预推85-155平组团产品，10月低开盘。预计6400
蓝山郡现主推三期A、D、G栋45-148平现房，即买即住，均价5500元/平
未来漫城预推30-48平公寓（精装和毛坯），认筹5千抵2万，预计9月下旬开盘。另 在售Z2、Z4号栋99-139平N+1房源，均价6000元/平
1
长沙县整体市场分析：
2016年1-9月长沙县商品房与住宅的供销情况
整体成交
2017年2月，长沙县商品房总去化量为22.6万方，同比增长了52.7%，其中住宅 去化里为19.8万方，同比增长了42.9%。
长沙县2016年1-2017年2月，商品房总成交量为315万方，住宅成交量为286.5万方，从9月开始，成交量其本保持在20万方经 上，其中主要体现在9月、10月，11月。
28
56
124
12
65
686
7
金科时代中心
5600
17
5
47
59
28
53
37
32
95
76
85
92
18
32
676
8
百度文库
方略·城市广场
售完
29
14
44
55
68
64
68
81
90
49
21
12
5
2
602
9
楚天世纪城西苑 4900
6
6
40
48
22
43
35
39
79
54
59
74
14
32
551
10
蓝山郡
7000
18
26
73
在售11、13、17号栋，面积为79-140平湖景精装房，均价6500元/平，16号栋在售 38-103平铂金公馆，均价6400元/平
主要以住宅为住，目前一、二期已售完成，下阶段主要开发项目西边的商业，其主 要以写字楼、独栋商业为主
目前只有售面积为83，价格为5200元/平，207平绝版洋房，VIP登记1万抵5万，住 宅补贴5万/套
63
63
33
18
15
5
53
63
52
18
29
529
11
华润·置地广场
6500
33
21
42
16
16
5
6
5
0
2
146
85
21
36
434
12
博雅•例外
6500 2
8
36
17
17
27
15
20
41
23
35
19
9
14
283
从上表可以看出，2017年成交量较好的为金科及新长海，其中主要原因是，松雅板块的价格涨幅较大，价格较高，从而使 一部分刚需客户选择价格较底的区域楼盘。
主推五期2、5、6号栋87-149㎡现房，总价减4万，另享全款98折，按揭99折。11、 12号栋102-108㎡期房同步在售，均价4200元/㎡，
主要在售为92.4平的两房。特价10套，现房清盘
星沙区域内，2016年1~2017年2月各楼盘成交总量为7850套，成交面积约为约80万方。
成交情况 2017年2月项目区域内的成交均价为6358，相比2016年9月，增长了13.5%
楼盘分布
本项目内目前主要在售楼盘为12个，其中主要分布在开元东路上，以住宅为主， 建面30万方以上的楼盘为8个，综合体项目有5个。
国泰九龙湾 未来漫城 7000元/平 7500元/平
恒大翡翠华庭 6800元/平（精装）
蓝山郡 7000元/平
博雅例外 6500元/平
恒基凯旋门 7200元/平
华润置地广场二期 6500元/平
长沙星沙市场分析报告
湖南凯盈营销部 2017.02.23
目录
1 长沙县的整体市场：1-9月商品房与住宅的供销情况 2 星沙片区整体市场：片区内供应、成交、成交价格
4 本项目竞争策略：根据2016年区域内的整体市场，价格参考
注：本报告的数据是来自0731房产网以及对各楼盘的现场踩盘数据，仅作提供资料之用， 参考本报告的客户并不能尽依赖此报告取代行使独立判断。
6800
59
38
139
110
72
130
33
42
34
31
26
49
17
38
818
4
碧桂园天玺湾
6500
30
25
93
68
68
77
46
53
81
50
65
55
21
39
771
5
恒基凯旋门
7200
14
14
55
43
27
76
80
79
69
14
22
114
24
75
706
6
新长海广场
5500
35
47
47
44
44
53
32
46
53
市场分析及预判：
✓主力产品：板块内主要的去化产品为85-120平的小3房、3+1户型，公寓性产品都处 于滞销状态，典型代表楼盘有金科时代中心和博雅例外。 ✓成交均价：板块内目前的成交均价为5635元/平，从3月份开始，价格呈上升态势，总 体涨幅8.7%，其中9月涨幅最高。从金九银十的成交来看，销售量会持续小幅的增加， 同时加之目前良好的市场反馈来看，区域的价格在下半年将会趋于持续小幅上涨的态势。 ✓销售情况：1~10月区域内供应量约为86万方，销售总量约66万方。 ✓下半年的供应量：预计下半年区域内的供应总量约46.6万，其供大于求在一定程度上 会抑制房价的上涨的幅度。
7
第三梯队 37
两房86-88三房90-130四房136-150
0.6
6
一房50-51两房95-115三房123-138
价格 7000 7200 7000 7500 6800 6500 6200 6500 5500 5600 4900 5200
项目概况 国泰九龙湾在售3、6号栋89、115、135平房源，6号栋为非湖景房均价5600元/平，
蓝山郡 未来漫城 恒大翡翠华庭 华润置地广场二期 深业睿城 博雅例外 新长海广场 金科时代中心 楚天世纪城 财富港湾
占地 7.4
建面 38
主力户型 两房89、三房115、四房135平房源
26
第一梯队 77
两房80-85三房105-130四房190-230
8
24
一房45，两房90-100n+1,三房120-148N+1 户型
成交情况
2016年1-10月，国泰九龙湾以965套的成交量居区域内的榜首，全年成交均价为5900元/平 其次为恒大，成交总套数为688套，
注：数据来源0731网
从上图可以看出，区域内1-10月总成交套数据为6296套，其中国泰九龙湾以965套位居榜首，其成交均价达到5900， 其主要以松雅湖资源、地段为依托。其次以恒大居第二，深业居第三，主要是从3月开始，这三个楼盘推出新货， 3-6月成交量较好，恒大主打品牌以及精装，深业以地铁口、低价取胜
1号栋45-109平房源在售，均价5600元/平。首付3万起。买房享全款98折，按揭99 折，按时签约额外99折。
主推CD栋88、114平，均价4800元/平。项目在售6-120平商铺，10000-40000元/ 平；200-2100平现房写字楼，均价为7200元/平
二期新品时代星萃，70-110㎡尊品楼王，VIP火热认筹中。金科时代中心黄金旺铺火 热抢购中，可免费更名，买一铺即送一铺。
依据区域的销售以及客户关注情况以及库存产品：
建议本项目现在售的产品的价格，可小度上调，在5300~5500元/平之间，以确保快速清盘。
THANKS!!!
2016年10月21日
7.4 23.5
三房99，四房139平，N+1户型
17
58
两房79，三房90-100，四房120-140
14.7 51
两房80-97三房110-130
23
第二梯队 64
两房85-99三房105-130五房160-220
4.9
45－50
15
66
两房81-89三房110-135
5.8
15
一房45-60两房75-95三房110-135
星沙区域内从2016年开年以来，成交价呈上升趋势，从2016年9月开始，因整个市场的回暖，星沙区域的成交均价每月 涨幅在4%左右。其中恒基凯旋门涨幅达到16%，为区域内涨幅最大。
成交情况
星沙区域内，2017年1月2月共成交698套，因1月为春节影响，成交量较底，只成交214套。 2月成交484套，环比上涨124%