物业服务定价成本监审办法(试行)
物业专家考试评估专业试卷
成都市物业管理专家认定资格考试评估专业知识试题考生须知：1. 在考试前15分钟，凭准考证和身份证进入考场，对号入座，并将准考证、身份证放在桌面左上角。
2. 考试时间90分钟，开始考试30分钟后，不得入场；考试30分钟后，方可交卷、退场。
3. 在答题卡指定位置用蓝（黑）色签字笔或圆珠笔作答；在试卷上答题不计分。
4. 考前按监考人员的要求切断通信工具电源，试中禁止接打手机、交谈、吸烟等。
5. 不得要求监考人员解释试题，如遇试卷分发错误，页码序号不对、字迹模糊或答题卡有折皱、污点等问题，应举手询问。
6. 考试结束铃响，考生应立即停止答题。
考生交卷时应将试卷、答题卡分别反面向上放在桌面上。
不得将试卷、答题卡带出考场。
7. 考试有舞弊、违规违纪行为者，监考人员终止考生考试，主考单位取消本科目考试成绩。
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意；每小题1分，共10小题，合计10分）1、物业服务收费不应当遵循 的原则。
A. 合理B.公开C. 费用与服务水平相适应D.互惠2、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行 和市场调节价。
A.政府定价 B.政府指导价 C.政府核定价 D.合同约定价3、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在 中约定。
A. 物业服务合同 B.商品房买卖合同 C.房屋使用说明书 D.管理规约4、影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平, 是物业服务定价成本监审应当遵循 原则。
A.合规性 B.对应性 C.符合性 D 合理性5、核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的 为基础。
A. 成本资料 B.收入资料 C.成本收入资料 D.财务报告6、成都市乘客及载货电梯的检验检测收费起始标准为每台550元，楼层高于 层的，每增加一层，加收10%。
A.4B.5C.6D.77、成都市乘客及载货电梯的检验检测收费中，电梯限速器检测按照 元/台收费。
《物业服务定价成本监审办法(试行)》
《物业服务定价成本监审办法（试行）》国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
国家发展改革委、建设部二OO七年九月十日物业服务定价成本监审办法（试行）第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条物业服务定价成本审核应当遵循以下原则：（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（二）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（三）对应性原则。
计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告，原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
物业服务定价成本监审表（范本）
物业服务定价成本监审表物业服务定价成本监审表为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《物业服务收费管理办法》和《政府制定价格成本监审办法》等有关规定，国家发展改革委员会和建设部于201X年9月10日联合印发了《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[201X]2285号），201X年10月1日起施行。
根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，在教材第二章第二节“物业服务收费”的基础上，补充增加以下内容：合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（4）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
2、物业服务定价成本监审的依据物业服务定价成本监审表。
核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
物业服务定价成本监审办法(试行)
物业服务定价成本监审办法（试行）（征求意见稿）第一条为规范政府价格主管部门物业服务定价成本监审行为，提高政府制定物业服务价格的科学性、合理性，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》等法律、规章和有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定实行政府指导价的物业服务收费时，对提供相关物业服务的经营者实施定价成本监审的行为。
第三条本办法所称物业服务，是指物业服务经营者按照物业服务合同的约定，对所服务小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等的活动。
第四条物业服务定价成本审核应当遵循下列主要原则：（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。
（二）合理性原则。
影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
（三）相关性原则。
计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（四）权责发生制原则。
本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
第五条物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告以及审核无误、手续齐备的原始凭证及账册为基础，做到真实、准确、完整、合理。
新投入使用的物业，物业服务经营者如不能提供上述资料，物业服务定价成本应以审查批准的前期物业管理方案为基础、按照本办法规定的成本项目、参照其他物业服务平均合理的费用支出水平测算确定。
第六条物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。
第七条管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。
物业管理师历年考试真题及答案
物业管理师历年考试真题及答案一、单项选择题(共 60 题，每题 1 分。
每题的备选项中，惟独 1 个最符合题意)1、《物业管理条例》所称的物业管理活动的基础是( )。
A.土地使用权出让协议B.商品房买卖合同C.房屋租赁合同D.物业服务合同2、物业管理各方主体与政府之间的关系是( )关系。
A.行政法律B.行政隶属C.权利义务D.业务指导3、关于《物业管理条例》立法指导思想的说法，正确的是( )。
A.强调保护业主的财产权益，协调单个业主之间的利益关系B.强调物业管理权利与财产权利相分离的原则C.强调业主与物业服务企业通过公平、公开和商议方式处理物业服务事项D.强调业主大会与社区居民委员会之间是平等的民事主体4、物业管理社会化的必要条件是( )。
A.现代化大生产的社会专业分工B.物业的所有权、使用权与经营管理权相分离C.物业服务企业成为独立承担民事责任的企业法人D.有健全的市场机制和良好的市场秩序5、业主与物业服务企业应当在等价有偿、诚实信用和( )的基础上签订物业服务合同。
A.公开合法B.有序竞争C.平等自愿D.民主商议6、物业管理的专业化，要求物业服务企业有专业的人员、专门的机构、专门的工具和( )等。
A.规范的管理措施B.统一的收费标准C.超值的服务模式D.公开的服务承诺7、下列物业服务企业提供的日常服务工作中，属于需公示的是( )。
A.业主信息B.服务内容C.企业财务状况D.监控录相信息8、物业服务收费实行包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和( )。
A.管理费B.物业服务企业的酬金C.物业服务企业的利润D.社会保险费用9、根据《物业服务定价成本监审办法(试行)》，固定资产残值率按( )计算。
A.1%~3%B.2%~4%C.3%~5%D.4%~6%10、物业服务企业员工住房公积金和社会保险费的计提比例，应当按照( )的比例确定。
A.业主大会允许B.当地政府规定C.职工大会商定D.企业核定11、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与( )相适应的原则。
我国物业管理制度的历史沿革
我国物业管理制度的历史沿革8. 我国物业管理制度建设的历史沿革（C级）P15-18我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。
(一) 《城市新建住宅小区管理办法》改革开放后，我国的房地产业得以发展和提升，尤其是住宅小区建设方面，在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点。
建设部于1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。
《城市新建住宅小区管理办法》具体内容见本章第十要点(二)物业管理服务考评标准1．《全国优秀管理住宅小区标准》为贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。
2．《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》为加强对城市大厦的物业管理，提高城市大厦的物业管理水平，1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，针对大厦物业管理的情况和特点，规定了管理标准和考评内容，从此使大厦的物业管理也纳入规范管理的轨道。
3．《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》根据全国物业管理迅猛发展的形势需要，2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。
该通知在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行修订。
通知附件分别编制了全国物业管理示范住宅小区、示范大厦、示范工业区三个标准及评分细则。
(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度针对物业管理人员素质普遍偏低的状况，为全面提高队伍素质，规范物业管理人员行为，提升管理质量，1996年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，通知主要内容包括：第一，关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法。
物业公司成本控制管理办法(试行)
xx物业管理有限公司成本控制管理办法（试行）第一章总则第一条为合理降低xx物业管理有限公司（以下简称“物业总公司”）和所属各单位（以下简称“各分公司（或项目）”）的物业管理服务成本，提高公司整体经济效益，促进公司管理规范化，根据国家发展改革委、建设部制定的《物业服务定价成本监审办法（试行）》和《物业服务收费管理办法》，以及股份公司、集团公司相关规定，结合本公司实际情况，制定本办法。
第二条成本控制由成本总监负责组织，以成本合约部为主，其他相关部门密切配合，按照分级归口管理原则进行管理。
第三条严格遵守有关规定的成本开支范围和费用开支标准，不得扩大和超支。
对于挤压成本、擅自提高开支标准、扩大开支范围的，财务人员有权监督和拒绝支付，并有权向上级财务主管部门或总经理报告。
第四条为购置和建造固定资产、购入无形资产和其他资产支出，对外投资的支出，被没收的财物，各项罚款、赞助、捐赠支出以及有关规定不得列入成本费用的其他支出，均不得列入成本费用。
第五条本办法适用于物业总公司、各分公司（或项目）所有职能部门和人员。
第二章物业服务成本测算的编制与管理第六条成立物业费测算管理委员会一、物业总公司成立物业费测算管理委员会，负责各项目前期物业费测算的审核、批准、监督和考评。
物业费测算管理委员会是公司物业费成本管理的最高管理机构，各项目物业费测算管理的所有重大事项原则上都必须通过委员会的审议。
二、物业费测算委员会主任由物业总公司总经理担任，副主任由党委副书记、总法律顾问、总会计师、副总经理、成本总监、运营总监、总经理助理共同担任，委员为公司各职能部门负责人。
三、物业费测算管理办公室设在总公司成本合约部，负责各项目物业费测算管理的日常工作。
四、物业费测算管理办公室的主要职责：协调物业费测算管理委员会和各项目之间的关系；协助各项目提出物业费测算编制及测算调整方案；收集、整理、分析公司各职能部门审核后的测算草案；提请测算管理委员会审议；负责测算考核通报等。
物业服务定价成本监审办法
物业服务定价成本监审办法（试行）（征求意见稿）第一条为规范政府价格主管部门物业服务定价成本监审行为，提高政府制定物业服务价格的科学性、合理性，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》等法律、规章和有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定实行政府指导价的物业服务收费时，对提供相关物业服务的经营者实施定价成本监审的行为。
第三条本办法所称物业服务，是指物业服务经营者按照物业服务合同的约定，对所服务小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等的活动。
第四条物业服务定价成本审核应当遵循下列主要原则：（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。
（二）合理性原则。
影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
（三）相关性原则。
计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（四）权责发生制原则。
本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
第五条物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告以及审核无误、手续齐备的原始凭证及账册为基础，做到真实、准确、完整、合理。
新投入使用的物业，物业服务经营者如不能提供上述资料，物业服务定价成本应以审查批准的前期物业管理方案为基础、按照本办法规定的成本项目、参照其他物业服务平均合理的费用支出水平测算确定。
第六条物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。
第七条管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。
《物业服务定价成本监审办法(试行)》
《物业服务定价成本监审办法（试行）》国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
国家发展改革委、建设部二OO七年九月十日物业服务定价成本监审办法（试行）第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应页脚内容1当配合价格主管部门开展工作。
第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条物业服务定价成本审核应当遵循以下原则：（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（二）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（三）对应性原则。
计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告，原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知(发改价格(2007)2285号)
关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知(发改价格(2007)2285号)国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
附件：物业服务定价成本监审办法（试行）国家发展改革委建设部二○○七年九月十日主题词：物业成本监审办法通知附件：物业服务定价成本监审办法（试行）第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（二）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（三）对应性原则。
计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
071001物业服务定价成本监审办法(试行)
关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知发改价格【2007】2285号各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
国家发展改革委建设部2007年9月10日物业服务定价成本监审办法（试行）第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（二）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（三）对应性原则。
计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
35物业服务定价成本监审办法(试行)
物业服务定价成本监审办法（试行）(发改价格[2007]2285号)各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）： 为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
国家发展和改革委员会建设部二○○七年九月十日附件：物业服务定价成本监审办法（试行）物业服务定价成本监审办法（试行） 第一条 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条 物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条 在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条 物业服务定价成本监审应当遵循以下原则： （一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定； （二）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（三）对应性原则。
计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
国家发展改革委办公厅关于征求对《物业服务定价成本监审办法(试行)》(征求意见稿)意见的函.doc
国家发展改革委办公厅关于征求对《物业服务定价成本监审办法（试行）》（征求意见稿）意见的函发改办价格[2006]2405号各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市发展改革委、物价局：为提高政府定价的科学性和合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》（国家发展改革委42号令）的规定，我们起草了《物业服务定价成本监审办法（试行）》（征求意见稿）。
现印发你们，请认真研究提出修改意见，于11月30日前将修改意见报送我委（价格司），同时将意见的电子文档发送至我委价格司电子邮箱(gjjw0069@或chengbenchu@)。
本通知附件电子文档请在国家发展改革委门户网站()和全国成本调查网（）下载。
联系人：万劲松附件：物业服务定价成本监审办法（试行）（征求意见稿）物业服务定价成本监审办法（试行）（征求意见稿）第一条为规范政府价格主管部门物业服务定价成本监审行为，提高政府制定物业服务价格的科学性、合理性，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》等法律、规章和有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定实行政府指导价的物业服务收费时，对提供相关物业服务的经营者实施定价成本监审的行为。
第三条本办法所称物业服务，是指物业服务经营者按照物业服务合同的约定，对所服务小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等的活动。
第四条物业服务定价成本审核应当遵循下列主要原则：（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。
（二）合理性原则。
影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。
（三）相关性原则。
计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（四）权责发生制原则。
本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。
福建省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理办法》的通知
福建省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理办法》的通知文章属性•【制定机关】福建省物价局•【公布日期】2010.06.28•【字号】闽价服[2010]267号•【施行日期】2010.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】价格正文福建省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《福建省物业服务收费管理办法》的通知（闽价服〔2010〕267号）各市、县（区）物价局、建设局（房管局）：现将《福建省物业服务收费管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
福建省物价局福建省住房和城乡建设厅二○一○年六月二十八日福建省物业服务收费管理办法第一条为规范我省物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及国家发改委、原建设部颁发的《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法》规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条本省行政区域内，具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业服务区域提供物业服务的收费行为，适用本办法。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理与服务，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。
第六条物业服务收费实行统一政策、分级管理。
省政府价格主管部门会同省房地产行政主管部门负责制定全省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费的监督管理工作。
市、县、区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
浅论物业服务定价成本
浅论物业服务定价成本自 2003 年 9 月 1 日起施行《物业管理条例》以来，我国物业管理开始进入法制化、规范化发展的新时期，但近年来物业管理纠纷仍频频发生，且纠纷大多缘于物业管理企业和业主之间对物业服务收费的认识分歧。
以北京为例， 2005 年北京朝阳区人民法院审结的 2140 件物近日，国家发改委在其网站上，开始就《物业服务定价成本监审办法 ( 试行 )》向社会征求意见，该办法旨在强化政府对物业服务收费的有效监督，减少和避免物业服务中的纠纷，促进社区的和谐、规范发展。
但该办法的出台在实际中能否达到其制定的初衷，还有待进一步探讨。
定价成本的概念成本是指生产经营过程中一切物化劳动和活劳动的耗费，即资源投入成本、资产投入成本和劳动力投入成本。
成本既是确定产品补偿的价值尺度，又是综合反映企业生产、技术、经营管理等各项工作经济效果的重要指标。
价格成本是价值范畴，是以社会必要劳动耗费为基础，是由生产产品的社会必要劳动量支出来决定的。
因此，定价成本就是指全国或一定范围内经营者生产经营同种商品或者同种服务的社会平均合理费用支出。
政府对商品、服务实施定价成本的目的在于对价格进行监督管理，抑制不合理的垄断利润，体现生产、服务与消费之间的公平性。
根据《物业服务收费管理办法》 (发改价格 [2003]1864 号，以下简称《办法》 )的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价;具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
尽管当前许多地方相继出台了物业服务收费定价的政府指导价标准，但实际效果有限，其存在的问题在于：根据《价格法》第十八条的规定，实施政府指导价的定价范围包括：与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格、自然垄断经营的商品价格、重要的公用事业价格、重要的公益性服务价格。
因此，实施政府指导价的物业服务收费应该是那些在一定范围内、一定程度上具有重要公益性的服务收费价格。
物业管理师执业资格考试参考教材
物业管理师执业资格考试参考教材《物业管理基本制度和政策》〔补充修改内容物业管理师执业资格考试参考教材《物业管理基本制度和政策》〔补充修改内容一、补充修改的说明物业管理师执业资格考试参考教材编写出版于20XX8 月,近两年来,《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法〔试行》相继出台, 《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。
为适应这一变化,避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突,我们对《物业管理基本制度与政策》一书中的相关内容进行补充和修改, 其他三本教材中涉及物业管理制度和政策的内容,也应做相应的修改和调整。
二、修改的相关称谓根据《中华人民XX 国物权法》和《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》〔中华人民XX 国国务院令第504 号的有关规定,将教材中的"物业管理企业"修改为"物业服务企业",将"业主公约"修改为"管理规约",将"业主暂时公约"修改为"暂时管理规约"。
三、修改的相关内容〔一关于"业主大会制度" 〔第三章第一节的修改20XX8 月26 日, 《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》正式发布, 自20XX10 月1 日起施行。
1 、修改后的《物业管理条例》第十条的内容为：同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,惟独一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致允许,决定不成立业主大会的, 由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
2、修改后的《物业管理条例》第十一条的内容为：下列事项由业主共同决定：〔1 制定和修改业主大会议事规则；〔2 制定和修改管理规约；〔3 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；〔4 选聘和解聘物业服务企业；〔5 筹集和使用专项维修资金；〔6 改建、重建建造物及其附属设施；〔7 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
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中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○七年九月十日
物业服务定价成本监审办法（试行）
第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
（二）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（三）对应性原则。
计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
第八条人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
第九条物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
第十条绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。
不包括应由建设单位支付
的种苗种植费和前期维护费。
第十一条清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
第十二条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。
其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
第十三条物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
第十四条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
第十五条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
第十六条固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。
物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
第十七条经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规。