2019年北部新城调研报告

目录

一、北部新区概况

1、北部新区基本概况

2、北部新区经济发展状况

3、北部新区发展前景分析

二、北部新区房地产发展状况

1、规划及经济发展对房地产的影响

2、北部新区房地产现状

3、北部新区楼盘调研及分析

一、北部新区概况

1、北部新区基本概况

1.1北部新区地理位置

2001年4月25日，重庆北部新区正式挂牌成立。北部新区位于重庆北部，总占地面积136．3平方公里，辖人和、大竹林、鸳鸯、礼嘉四镇。

地理位置：

A、南接重庆中心城区江北和渝中区

B、北靠江北国际空港

C、西临嘉陵江

D、东侧为长江寸滩码头

E、与沙坪坝、北碚区是一桥相连(重庆高校、科研院所最密集区)

F、在其区域内，有210、212、319国道，渝长、渝合、机场高速路通过

G、北部新区内有渝怀铁路和未来重庆新火车站——江北客运站

北部新区优越的地理位置和发达便捷的交通条件赋予了它独特的区位优势和巨大的发展潜力。

近日，重庆市政府又批准了北部新区最后一个外扩组团——蔡家组团，蔡家

组团位于北部新区、沙坪坝、北培三区之间的“黄金角”地带，具有明显的地域

优势，它未来将重点发展资金密集型的高新技术产业，低能耗低污染的都市型工

业，它将于北部新区联动发展，共同机构筑都市发达经济圈的核心增长极。

1.2北部新区大环境规划

重庆在推动西部大开发的进程中，将8．2万平方公里划分为三大经济区

都市发达经济圈渝西经济走廊三峡库区生态经济区

这三大经济圈中最重要的是都市发达经济圈，而都市经济圈的核心增长极则

是北部新区。正因如此，北部新区的开发也采用了一种全新的体制：

“一个开发区，两架推土机”

即设立北部新区管委会，将市政府的职能前移，而具体的开发建设则由经济技术开发区和高新技术产业开发区两个国家级开发区负责分片组织实施。

北部新区的产业布局：

“一区多园、组团式”

即北部新区分成北部高新区园(人和组团、大竹林组团)和北部新区经开园(礼嘉组团、黄茅组团、翠云组团、鸳鸯组团、金山组团)两块，同时，重庆的外事领馆区也在新区内。各组团产业格局也有严格的划分，如下图所示：

随着北部新区开发建设的推进和城市化进程的加快，北部新区农业会逐步萎

缩，工业将成为区域内经济发展新的领头羊，工业的快速发展将给第三产业的快

速兴起和发展提供了巨大的空间。

B、人气大量汇聚

1)、北部新区在规划前属于重庆的远郊，人口稀少

2)、“重庆浦东”的建设，带来大批投资者、各行业的精英、大量的技术工人，

人口迅速扩张，它建成后预计达到34万，相当于中国一个中等城市的人口

数量。

C、商机无可限量

人气的汇聚，必然带来无限的商机，餐饮、娱乐、休闲、购物到房地产业，于是本地、外地商家纷纷到北部新区跑马圈地，如香港著名集团和记黄埔就已开始的重庆房地产的第二轮进军。

D、人口素质提升

这里从三个方面来说：

1)、北部新区是以高新技术产业为主导，所以说科技人员在未来将会占新区人口较大的比例，据北部新区管委会预测，未来新区内科技人员将占到人口的30%左右。

2）、北部新区是未来政务区——将有大量公务人员在此工作和生活

3）北部新区是重庆新的“贵人区”——大量高收入人群

现在及未来的富人已不是前些年的那样的暴发户，它们都是拥有高学历、高智商的新型人类。就如以上三个方面所述，北部新区的人口素质将在未来的几年内得到质的飞越，

成为重庆人口素质较高的区域。

E、消费水平提到新的高度

重庆的“浦东”、重庆的“富人区”这些形象的代名词也就预示着未来北部

新区的消费水平在重庆绝对是位于属一属二的地位。

F、外来文化渗入

这里主要指重庆外事中心在北部新区的确立而言，它必然会带来外来文化的

进入。现在外事中心的配套工程——重庆财富广场已于今年12月18日动工，它将打造成为集商务办公、居住、购物、休闲于一体的人性化低密度的涉外商务区。

G、片区功能日趋完备

北部新区的发展是不可限量的，它要成为重庆的“领头羊”，成为重庆的示

范窗口，成为重庆人居环境最好的区域，所以在片区的配套方面，它也是最先进

的、最完善的。

1)、立体交通建设

陆路网：由于北部新区所处地理位置属浅丘地形，所以它未来的道路交通将采用“田”字形城市骨干道路网，各个组团之间以快速干道连接。

水路网：位于北部新区的金山组团将修建目前长江中长游最大的港口——寸滩港，它是新区的水陆出口，它已于今年的6月27日开始动工修建。

铁路网：在新区内，重庆市重点工程渝怀铁路和江北新客运站正在加紧修建，将于2005年投入运营。

轻轨网：重庆规划的六条轻轨，有三、五号线将穿越北部新区，它们建成后将极大缩短北部新区与其它各区的距离。

航空网：目前重庆唯一的空港——江北机场，就位于北部新区内。

这五个体系将构成新区未来立体交通的框架，使北部新区具有重庆其它各区无可比拟的交通优势。

2)、配套设施完备

A、北部新区在规划前是大农村，生活配套方面几乎为张白纸

B、随着新区开发推进，配套设施逐步跟上，并且更合理，如现在龙湖的爱琴大道上的餐饮、娱

乐一条街就是一个明显的例子，重庆财富广场的动工、国际医院和国际学校这些高档的、国际化项目的确定，相信不久的将来，北部新区会成为重庆最适合居家的新型、高档次的大社区。

2、北部新区经济发展状况

北部新区的功能定位于“以高新技术为主体的现代化产业基地，都市发达经济圈的核心增长极”，为了实现在2010年在北部新区“再造一个重庆工业”的宏伟目标，自新区挂牌成立到今天的两年多的时间里，按照“一区多园、组团式”的产业规划，新区内建设快速推进，目前以长安福特为中心的汽车城、以高新技术为重点的光电产业基地、以出口产品制造为主的出口加工区这三大工业园区已初步形成。

2.1政府对新区各种政策支持

北部新区对带动重庆的经济发展有着举足轻重的作用，因此重庆市政府对北

部新区的开发建设给予了极大的支持：

A、新区内实行“小机构、大社会”的管理运行机制——北部新区党工委、管委会作为重庆市委、市政府派出机构，享受市级经济管理权限，为投资者提供快速的、与国际惯例接轨的优质服务。

B、享受国家西部大开发有关优惠

C、享受国家级重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区有关优惠政策

D、享受重庆市对外招商引资的优惠政策

E、享受市委、市政府在财政、税收、土地、项目、基础设施建设和社会事业投

入等方面给新区的更加优惠宽松的政策。

这一系列的优惠政策是北部新区开发建设、招商引资的强心剂，为新区的快速发展奠定了基础。

2.2新区经济总量快速增长

下表是北部新区2001、2002和2003年1—9月份国内生产总值(GDP)的完

北部新区的经济正处在快速增长期,由于它的开发建设仅仅有两年多的时间,

而前期的工作重点

是招商引资及基础设施的建设，但现在的开发建设速度及政府对新区的支持，相信到2010年，北部新区能够完成总产值达到1000亿元的目标。

2.3基础设施投资加快

北部新区的基础设施建设，没有沿用由开发区自主投入的传统方式，而是采取了全新的开发建设模式——用新区巨大的市场潜力吸引水、电、气、通讯业主来投资，本着谁投资谁受益的方式来进行建设：

下面这张表格是北部新区纳入市级重点建设项目名单的14个基础设施建设项目在2003年1—9月完成情况：