物业管理模式创新

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物业管理模式创新

物业纠纷在不断增加、冲突日益激 烈的局面。全国瞩目的“美丽园”事件提 醒我们：如果不抓紧对现行模式进行变 革，物业管理将成为诱发基层社会冲突、 破坏社会稳定的导火索，对和谐社会的 建设构成致命的制肘。而“没有稳定和安 全，就不会有发展” 。

一、美丽园事件的简单回放

美丽园小区位于北京市海淀区五棵 松路 20 号，最早为该小区承担物业管理 服务的是北京市鸿铭物业公司。最初的 纠纷源于一些业主长期拖欠物业费而被 物业公司告上法庭，这些业主则辩称他 们是对物业公司乱收费行为不满才缓交 有争议部分的物业费的。两审法院均未 支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且 被判承担滞纳金。法院判决称，小区公 共事务应由业主委员会起诉。

为此，2004年8月，美丽园小区成立了业委会，希望借此维护自己的权利。2005年3月，根据多数业主的要求，业

委会将鸿铭物业公司告上法庭，提出13

项诉讼请求，要求“挤掉”物业管理费中

的水分，并提出物业公司应停止对外租

赁电梯，将相关收益返还业主。2005年

9月14日，一审法院驳回业委会的诉讼

请求。业委会不服，随即上诉。2005年12月，在当年秋末发生的法院强制执行

一些小区业主交纳物业管理费的“堵被窝事件”风波影响下，业委会终审反败为胜，一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项，小区物业费由从2.72元下调至1.58元。美丽园小区业委会近乎全胜，

并因此成为北京首个打赢物业费纠纷官

司的业主委员会。

但是，该判决未能执行。2006年1月，物业公司向北京一中院提交再审申请，要求进行重新审理。2006年3月30

日，5名法律专家出具《论证意见书》，

认为一中院的判决改变了合同规定的价

格条款，是不妥当的。2006年4月13日，北京市物业管理协会向北京一中院主管

领导发出一封《行业专家对美丽园物业

纠纷案给物业管理行业造成严重影响的

意见及情况反映》，认为法院的判决会引

发整个物业管理行业的混乱，也要求重审。2006年5月30日，北京一中院发出《民事裁定书》，决定另行组成合议庭对

此案进行审理，同时裁定在审理期间中

止原判决的执行。

2006年8月11日，美丽园案件再审“维持原判”，这一结果令广大业主很受

鼓舞。但受到打击的物业管理公司“放风”：因物业费太低，将放弃对美丽园小区

的管理。业委会则认为物业管理公司不

会撤离。9月1日，鸿铭物业果真宣布撤离，一段时间由于家中停水、电梯停运、门禁系统失效、保洁工作停止，美丽园

小区立刻陷入混乱，变成了垃圾园。在

这种情况下，拥护业委会与反对业委会

的两派业主开始激烈地相互指责与争吵，甚至发动了小区内的游行。小区内悬挂

起“罢免业委会，还我业主权利”的横幅，不时有居民前来签字。200多名业主聚集在小区内，要求业委会给出解决办法。

部分业主决定自发召开临时业主大会，

并提出3项议题：是否以2.04元的单价

续聘鸿铭物业；是否同意罢免现行业委会；是否同意重新以招投标的方式选择

新的物业公司。

在舆论的重压下，2006年9月

9日，海淀区居住小区办公室下发通知，要求9月11日之前鸿铭物业全面恢复美丽园小区的物业服务工作，同时责令业

委会在45天之内召开业主大会临时会议。2006年9月11日，鸿铭物业返回美丽园小区进行暂时性管理，为期3个月。2006年11月，美丽园业委会在北京市建委网站发出物业招标公告，对外宣布招

聘新管家。

“秩序是老天的第一规律”。但在

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这一时间的美丽园，秩序逃离得无影无

踪，剩下的只有争吵、指责、对抗、怨 愤和混乱，甚至颇有些“文革”的气氛了。

二、死结”是如何形成的？

物业公司的盈利状况，多数回答

都是“亏损”，少量的人说“勉强持平”。 但另一方面，几乎所有的小区业主又都 说物业公司是“天使的脸庞，魔鬼的心肠” ，并顺嘴就能说出物业公司“随意提高价 格”、乱收费”、私吞公共部位广告费”、 “不公开成本”等一系列罪名。

在美丽园事件以及其他一些物业纠

纷中，许多学者给出了自己的解释。这 些解释表面上看起来都有道理，但我认 为都未能切中肯棨。如果抓不住问题的 本质，当然也开不出科学的“药方”；“药 方”不对，自然也无法理顺物业管理这团 “乱麻”。

小区物业管理纠纷的产生，源于现行物业服务的公共产品（Public Goods）和准公共产品（Quasi-public Goods）属性。从萨谬尔森(Paul A.Samuelson)到布坎南(James M.Buchanan)，西方经济学家们对公共产品已经有过许多论述。按

照萨缪尔森的说法，公共产品是“指那种

不管个人是否愿意购买，都能使每一个

社会成员获益的物品，即被生产出来的

具有非竞争性和非排他性的物品”。与公共产品相对应的是私人产品，即个人

单独消费和受益的产品和服务。布坎南

认为，萨谬尔森讲的公共产品可以看作

一种纯公共产品，在纯公共产品和私人

产品之间，还存在一种介于二者之间的

产品，可以称为准公共产品。纯公共产品、准公共产品和私人产品都是人们生产、生活中不可或缺的，它们各有各的

供给渠道或方式，如果错位配置，就可

能引起生产、生活秩序的混乱。

公共产品作为满足人们联合消费、共同受益的物质产品或非物质产品形态的服务产品，按照内容，又可以分为公共物质性产品（公共建筑、公用设施、道路、码头、车站、港口、机场、桥梁等）、行政性产品（社会公正、社会管理、治安）、服务性产品（各种办证、咨询、

教育、文化、体育、卫生、保险、社会福利等）三大类。一般说来，公共产品的效用具有不可分割性，因此在消费上也就具有了非排他性。公共产品是向整个社会或者某个群体共同提供的，其成员共同享用公共产品的效用，而不能将其分割开来，分别归属于某些个人、家庭或企业享用。公共产品的消费还具有非竞争性，某个人消费（使用）该项物品时并能不阻止其他人的消费行为；尽管它先被某个人消费了，但其他人依然可以消费，效用一般也没有损失。

在一个居民区中，现在的物业服务从性质上看，大多具有纯公共产品特点。