房地产工程管理体系的建立与实施
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房地产工程管理体系的建立与实施
第一讲:房地产工程时间计划管理
1房地产时间管理的政策风险
2房地产企业进度计划的核心理念-经营进度
3房地产项目进度计划管理的操作原则-向关键工作要时间,向非关键工作要资源
4计划管理的概念:什么是计划?
4.1《惠普POM》:计划是部门之间沟通的工具。
4.2计划要点:确定少数关键性指标,确保部门协调一致。
4.3《惠普执行力》:计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。
5房地产工程时间计划与现场施工进度的关系
5.1房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富;
5.2现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现;
5.3房地产工程时间计划管理评估因素多元化,现场施工进度控制更直观;
5.4影响现场进度的,往往不是承建单位,而是开发商自己。
6房地产工程时间计划的目的
6.1确保工程任务顺利完成
6.2保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通
6.3便于领导对开发过程进行监控与调整
7房地产工程时间计划智慧金钥匙
7.1计划的本质是工作开始前,思考如何做好它。
7.2避免过于乐观,尤其是在项目的初期,留有余地。
7.3计划是所有人的承诺,制定前应消除不同意见。
7.4经常召开协调和沟通会议,是统一思想的法宝。
7.5执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。
8房地产开发的特点分析
8.1运作周期长:监控成本和监控难度高。
8.2外部接口多:协调和可控性难度高。
8.3手工操作为主:标准化和一致性差(分包体系、民工作业)。
8.4并行运作的单位多:协调和计划控制的难度大(多个单位在项目现场)。
8.5产品不可逆:前期造成的错误,到了后期难以改正,纠错的成本高。
9房地产工程时间计划管理体系的内容
9.1房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上,细化活动内容、配
置资源和时间,明确各部门的任务和责任,使项目得到有效监控。
9.2中海、万科的三级管理计划案例,详见链接。
9.3某地产集团时间控制计划的28个节点,详见链接。
10房地产工程时间进度控制实例
10.1房地产工程时间进度计划一般分解如下:房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制
计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。
10.2案例:发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计
划。
10.3通过这些计划,将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。
11房地产工程时间计划管理体系的现实意义:沟通平台、监控平台、知识平台
12房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义:设置项目的基准计划。
13建立房地产工程时间计划管理体系的基础
14房地产工程时间计划管理的任务是什么?
14.1房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心,将企业的发展战略、发展计划具体落实到
开发项目工程实施阶段上来,各职能部门根据批准的计划,开展各项工作,并根据情况变化
对计划进行动态控制,从而时刻保持工程管理的主动性。
14.2通俗地说,房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划,从而指导生产。
15怎样编制房地产工程时间管理计划?
15.1房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程,并对营销、设计、施工及保修阶
段的主要工作有所了解,要有一定的组织能力,能协调各业务的工作。——通盘考虑的计划
是好计划。
15.2编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况,包括资金的准备及投入、项目班子的
搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下,
考虑项目范围的划分,充分给足每项工作需要花费的时间,充分考虑实施时风险情况,编制
出可行的各项计划。——符合企业实际情况的计划是好计划。
15.3房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究,熟悉完成流程中的各项工作需
要的时间,并对此时间内完成工作内容的深度有所了解,能够横向研究其它房地产公司开发
项目所需时间、周期,注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料,以便利用。特别是
新到一个地区进行项目开发,一定要了解当地的情况。——符合市场规律的计划是好计划。
15.4计划编制要分层次,谁干的工作谁编计划。——能够操作执行的计划是好计划。
16如何测算房地产工程工期?
16.1房地产标准工期测算案例
17保证房地产工程进度的正确途径:一是提前安排工作;二是抢工序搭接的时间。
18如何判断现场存在工程进度问题?人、机、料。
19如何有效执行工程时间计划?
19.1目标统一的甲方工程时间计划管理体系
19.2组织保障
19.3团队执行力
19.4资源支持
19.5技术支持
第二讲:房地产工程质量管理
1房地产质量管理的核心理念-产品质量
1.1兼顾工艺质量、客户需求和企业能力,才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。
1.2房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品,在现阶段而言,我认为要从建筑产品人
性化功能开发(业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化)、建筑产品高新技术
应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。
2衡量产品质量成功与否的指标:客户满意度
2.1客户对开发商质量与服务满意的四重境界:一次购买满意—重复购买-推荐朋友购买-以开发
商物业为荣。
2.2衡量工程质量的具体指标
3房地产项目质量管理与控制思路
3.1工程项目基本保证质量
3.2客户关注质量