SOHO案例分析

烟道
小复式
大堂
复式
复式
复式
小复式 复式
产品设计 作为住宅用途(A座首 层、三层) • 厨卫功能完备，
但作为住宅的功 能空间如客厅、 卧室的分布舒适 性难保证。
• 标准层高3.1米
大堂
产品设计
作为办公用途布局 (D座首层、三层)
大堂
产品设计
作为住宅用途布局 (D座二层、四层)
大堂
产品设计
• 一房二厅，134 ㎡； 三房二厅，191㎡
• 在中国，国内特别是大中城市已拥有相当一部分中青年追“新”族们加入SOHO 的世界。现在有40％的美国劳动力是受雇于自己。他们大多具备如下特点：有 经营头脑，趋利性、良好的组织性、有文化、有雄心壮志、有事业心，多面手。
• 据估计，目前中国SOHO族超过500万，上海的在家办公SOHO一族有70万。在北 京，“在家办公SOHO一族”已经超过100万。
西区裙房-商业 西塔-商业
SOHO·尚都平面户型设计
• 单层面积约1860平米，由2个核 心筒组成，每部分约930平米；
• 每个核心筒单元3部电梯； • 户型面积115-195平米；
SOHO·尚都平米户型设计
• 全框架结构，户型可任意分割； • 按照居家户型功能设计，但卫生间和厨房位置分布在户型边缘，便于作为
• SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。 • SOHO对于人的素质要求会更高。最重要的是自制力。 • 按照SOHO族的工作方式大致可分为四种： • SOHO——自组1~10人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。这种SOHO规
模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上 具备很大的灵活性。 • 自雇SOHO——在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，如文字、艺术工作者、顾问、 中介、保险等，他们大多爱好自由，工作富有创造性。 • 兼差SOHO——利用下班时间在家兼差的上班族，是保守型过度到创业阶段的人的选择。 • 在职SOHO——在家工作的上班族。即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电 子通勤族。与其他SOHO的区别在于他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，在上 班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。
关于SOHO族：经济发展与现代服务业发展的自然产物
• SOHO族，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。能够按照自己的兴趣和 爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。
• 最常见的SOHO职业有信息服务、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、 商务代理、做期货、炒股票等等。
月的时间，销售工作已经全部完成，成交额18亿元人 民币项目总销售额40亿元。1999年，现代城成了京东 名盘，销售速度一日千里，曾出现过夜间排队领号购 买的热烈场面，创下了北京市销售楼盘的最高记录。 并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体 项目的销售冠军。
建筑 效果：
公建 化建 筑
• 购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对 于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差， 只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写 字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。
• SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。
纽约SOHO
空中商业走廊 采光中庭
SOHO尚都商铺裙楼产品特点
• 425 个商铺。 • 23部自动扶梯和13部电梯贯穿上下5层商场。 • 2个大的采光中庭可举办推广活动，聚人气。 • 6个下沉花园，可以做餐饮。 • 4500平方米屋顶花园。 • 480米沿街商铺，150米朝南花园店面。 • 每个商铺面积小，总价低，容易出租。
2、5号楼户型
户型设计
• 236-288平米大户 型；
• 12米进深，开间随 户型大小分割的单 元格数量而定。
• 单层面积761平米；
• 两部电梯
7、8号楼户型
北京建外SOHO借鉴点： 创造公寓领域的新市场——SOHO
•
借•
•
鉴
•Biblioteka Baidu
点
1、CBD内混合的开发理念：功能混合，可以办公可以 居住，房子可以是无数种生活的可能性；
SOHO·尚都功能分区
产品规划
南塔-SOHO办公 整个项目按地域划分为西
区、北区和南区。西区一 栋8层商业楼，北区一栋24 层办公楼，南区一栋29层 公寓；同时还包括4层裙房， 从地下一层至地上四层均 为商铺。
项目设计风格和设计理念 参考澳大利亚联邦广场
南区裙房-商业
北塔-办公 北区裙房-商业
简述：单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。其中85平方米为复式房型。为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了 电磁炉；卫生间面积被设计得非常紧凑；除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。卧室和工作室被简易分隔，可方便地分割组合。 评价：点式布局，户型方正，朝向、采光和通风不佳，追求使用面积最大化，居住舒适性被舍弃。大房型比例占多数，并出现了200平方米以上的 房型，总价较高。
关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。
• 五、利弊分析 • 1、有利点
兼顾了居住与办公两方面的需求。
房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。
房型方正，利用率高。
房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。
• 2、不利点 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒 适性以满足办公需求。
• 地上部分约17万㎡，一、二层为近2万平方米的商场， 内设步行街，艺术庭院。
• B、C座为4万平方米的写字楼，A、D座为10万㎡的SOHO 公寓。
• 绿色生态建筑设计。每隔四层的一个空中庭院，面朝 南，作为这四层住户的公共交流场所。将四合院带到 了高楼。
SOHO公 寓
写字楼 写字 楼
SOHO公 寓
• 户型方正，可自由 分割作不同用途， 居住办公皆宜；
• 厨房办公空间进行 设置，但可进行改 造，不设置烟道
厨房 灶台
烟道
北京SOHO尚都：商贸用地，物业功能转换的代表
基本概况
SOHO·尚都占地面积约 2.2公顷，总建筑面积 约17万平方米。
商贸用地，用地年限 50年：
写字楼建筑面积为6.1 万平方米，商业建筑 面积5.6万平方米。其 中地上11万平方米， 地下6万平方米。
面积 （套内）
< 50 m2 50 - 100 m2 100 - 200 m2 > 200 m2 > 300 m2
户数 20 105 236 49 14
北京建外SOHO
概况： 地址：朝阳区东三环中路39号，紧邻 建外大街和东三环、位于CBD金十字 的西南角 占地面积： 12.28万平方米 建筑面积：70万平方米（包括地下停 车场） 物业类型：18栋公寓楼，2栋SOHO写 字楼，4栋SOHO别墅，300个临街小铺， 20个空中花园，16条步行小街 建筑风格：纯白外立面，北欧风情， 通体透明，简约时尚 SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以 上为SOHO公寓单元。
关于SOHO族：国际上这一群落的人数呈现出增加的趋势
朝外SOHO SOHO尚都
• SOHO(SmallOfficeHomeOffice) 意思为小型家庭办公.起源于美国80年代中后期， 然后迅速风靡全球经济发达地区。
• 1998年,美国“在家办公SOHO一族”为840万，但市场分析家普遍认可的数字是 2100万-3000万，占美国劳动力市场的40%左右。目前在美国已有1／5的工作人 员是SOHO族，且以每年5％的速度增长着。日本、韩国和香港也在鼓励个人创 办SOHO型公司。
为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷。
作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。
租金回报很低，短期投资受政策限制。
• 六、综合分析 • SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、
高等院校或商业中心附近。
• 由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓 的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到 充分满足。
2、办公空间布局开阔，分割适合，以满足不同的需求。
3、在公寓的空间打造商务的配套：全北京第一个拥有 宽带无线上网的社区、数字化社区环境、电视频道的 新增。
4、“混合就是活力”的建筑理念：建外SOHO的精神 是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center, multilayer, multi-entrance, multi-view)。以小的环境打造大的 空间感。
北塔 南塔
9
3
LOFT （二十层，层高5.7米）
5
复式 (二十八、二十九层，层高3.5米）
2
复式 (二十四、二十五层，层高3.95米）
3
南塔标准平面
SOHO尚都商铺裙楼
下沉花园
地下一层至地上 四层商铺，单个 商铺面积110-400 平米
黄色餐饮区面积 300-400平米
2个大的采光中庭.
6个下沉花园，可 以做餐饮。
国内外发达城市已经重点关注这类人群，并提供了很多优秀的 SOHO物业，并不断提升SOHO公寓物业的功能和品质。
SOHO族对建筑空间的需求特点
• SOHO的建筑空间除了在传统的户型功能布局基础上外，更突出办公和居家合二 为一的功能特点，体现出知识经济时代人们对知识和财富的探索与积累
SOHO相关案例分析
北京SOHO现代城
基本概况
• 现代城总占地面积7.9公顷，总建筑面积约为48万平米， 分为现代城公寓区和SOHO现代城两个区。公寓区由6栋 28层高的塔楼组成，总建筑面积21万平方米
• SOHO现代城占地面积2.6万㎡，总建筑面积近21万㎡， 共分为A、B、C、D独立的四座，
北京SOHO现代城
• 开发背景： • 1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他
们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向 市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念， 给业主提供了灵活多功能的空间。
• 市场效果： • 从1998年4月3日起，到1999年11月30日历经近20个
北京SOHO现代城
产品设计
作为办公用途(A座首 层、三层)
• 设置厨房功能，设 置烟道，烟道设置 在卫生间的功能区， 使得厨房可进行功 能改造利用；
• 全为4.2米× 4.2米 的方格空间，可灵 组合分割；
• 户型面积90-190平 米的区间，部分设 置复式结构；
• 复式户型作为办公， 楼上楼下均很好的 利用，作为居住， 动区与静区功能清 晰。
• 2、上海·创智天地·创智SOHO
简述：单套面积70-180平方米，大面积房型均为复式，部分复式房型的办公区域为二层挑空。房型设计上兼顾办公与居住两方面的需 求，设置了面积比常规略小一些的厨房和卫生间。以走道或楼梯来自然分隔办公和居住空间，动静结合，功能区分明确。部分空间可自由分割组合 利用。 评价：板式布局，户型方正，朝向、采光和通风较佳，办公和居住两种功能并重。房型接近普通公寓，面积控制较好。
户型设计
• 户型面积120-165 ㎡；
• 每户设一个卫生间 • 每户设置厨房，但
厨房为开放式，沿 墙体布置烟道； • 办公、居住空间可 灵活分割。 • 单层面积793平米 • 2部电梯设置 • 标准层高3.2米
1、3、4号楼户型
户型设计
• 户型面积97-160㎡； • 户型由4×4米的方
格空间组合。少量 4.2米的方格空间。 • 进深12米，开间随 房间分割的单元格 而定。 • 单层面积761平米； • 每层2部电梯；
建外SOHO物业配比
商业 12% 写字楼 19%
soho 69%
soho 写字楼 商业
关于SOHO产品的介绍：解决居住空间和工作空间混合需求 的公寓物业
• 一、SOHO的定义——小型办公，居家办公。 • 二、SOHO的性质——公寓的细分物业，物业类型属于公寓
（居住商务化提升价值，也有少量商务用地建设的SOHO物 业） • 三、SOHO的作用——解决居住空间和工作空间混合的需求 • 四、SOHO的特点——空间富有弹性，房间多功能化 • 五、SOHO的户型： • 1、北京·建外SOHO：
办公利用； • 公建化设置，小型阳台也含在整体幕墙内，不影响建筑的整体外观。
SOHO尚都纯办公裙楼标准层平面
• 精装修 • 分户式空调，方便出租，使用灵活。 • 150个办公3.5米层高。 • 90个SOHO办公3.1米层高，70年产权。 • 面积在252平米-500平米
LOFT （五层，层高5.7米）