SOHO中国项目案例分析
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SOHO中国营销模式分析
SOHO中国营销模式没有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的是一间间经营各种业态的小商铺，潘石屹走的是另一条路。
这种背离传统商业地产的开发模式，尽管获得了市场的认可，但却一直伴随争议潘石屹带领的SOHO中国从引入“SOHO概念”开始便注定了它的独特性。
SOHO这个概念突出小而灵活，以创意和设计而出名，这似乎已经给SOHO中国的商业模式做了一个注脚。
“开发+销售”便成了潘石屹立足江湖的标签，而散售在业内被普遍认定是开发商业地产的“大忌”。
因为有太多失败案例摆在人们面前，但潘石屹坚持了下来，在一片质疑声中获得了市场的认可。
从早期的SOHO现代城、建外SOHO到丹棱SOHO、望京SOHO，SOHO中国的项目越卖越快，价格越卖越高。
无论遭受多少诟病，以创造利润的角度而言，SOHO中国的商业模式已经非常成功。
散售是中国商业地产的主流开发模式，为什么卖来卖去只卖出一个潘石屹？SOHO模式被人攻击了若干年，为什么依然行之有效？笔者力求还原SOHO中国模式的基本关键点，也呈现SOHO的成长与变化。
只做核心地段14年前，当潘石屹在北京东边开发SOHO现代城时，他或许不会想到SOHO中国会在未来成为CBD地区开发面积最大的地产商。
人们已经说不清楚是CBD成就了潘石屹，还是潘石屹成就了CBD.当初在建SOHO现代城和建外SOHO时，潘石屹曾积极向其他开发商寻求合作，可是没有人瞧得上东边这块地方。
而如今，北京的CBD不仅是中国聚集世界500强公司最多的商务区，还成了五星级酒店、奢侈品蜂拥涌入的区域。
“那时北京大望路附近算是城郊结合部，不少工厂都在这边，很少有人看到这边土地的升值空间。
”某位曾参与CBD项目建设的地产商表示，潘石屹却拿到了一块总建筑面积48万平方米的地块，取名为SOHO现代城。
这是老潘在北京的首个项目，尽管经历了“现代城挖人事件”和后续物业管理纠纷，SOHO 现代城还是磕磕绊绊走了过来。
在不少人眼中，潘石屹很幸运，赶上了zf大力扩充CBD的时机点，而现代城恰好占据了一个好地方。
北京银河SOHO案例分析
北京银SOHO 案例分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
目录
1 第一部分 建筑概况
2
第二部分
项目地块分析
3
第三部分
建筑分析建筑概况
银河SOHO位于北京东二环 朝阳门西南角，是一个总建 筑面积约33万平，集商业办 公于一身的综合性项目。项 目造型独特，优美的建筑线 条营造出流动和有机的内部 空间，形成了引人注目的地 标性建筑景观。
建筑概况
获得的奖项（仅仅是2000年以后部分，真正是拿奖拿到
手软） 美国艺术暨文学学会荣誉会员（2000） 英国皇家建筑师协会奖（2000）——伦敦千年穹“思维地带” 金钱角奖（EQUERRE D ARGENT）特殊提名奖 （2001）—法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国分会奖（2002）——法国斯特拉斯堡停 车场和有轨电车终点站 美国建筑师协会英国荣誉提名奖（2002）——新加坡“纬壹” 建筑群总体规划 红点奖（2002）——法国斯特拉斯堡停车场和有轨电车终点 站 奥地利国家建筑奖（2002）——奥地利因斯布鲁克滑雪胜地 伊泽尔跳台滑雪塔 （2005）
建筑概况
东二环区域规模最大的商业地产项目 总占地面积8万㎡、总建筑面积约51万㎡ 地下一层与朝阳门地铁站相连并贯穿I、II、III期 东侧——俯瞰二环路两侧的国家财富聚集地 西侧——远眺千年历史的北京城
建筑面积约33万㎡ 可售面积 商业八万 办公十六万 共4个主塔，4至15层为办公 楼层 地上15层 地下3层 塔1 办公约39700平米 层高 B1 5.4米，一层6米，二层 塔2 办公约30250平米 -三层5.2米，四到十七层3.5米 塔3 办公约29560平米 柱间距8.4米左右，行间距11塔4 办公约70500平米 -15米左右
项目地块分析
规避“10号文”红筹系列四：SOHO中国
规避“10号文”红筹系列四：SOHO中国在10号文颁布之前，潘石屹将其控制的SOHO中国境内实体权益，赠予已获得香港居民身份的妻子；10号文生效之后，潘石屹再将境内剩余的权益陆续转移给妻子，以此来规避“10号文”规定的“关联并购”审批程序。
文/ 苏龙飞潘石屹的SOHO中国（HK0410）在香港的上市操作手法，可以算是一个孤案了。
特别是在商务部“10号文”的背景之下，可以说SOHO中国是幸运的，也是几乎不可复制的。
早在10号文颁布之前一年，潘石屹就将其控制的SOHO中国境内实体权益，赠予已获得香港居民身份的妻子（业界称之为“境外换手”）；10号文生效之后，潘石屹再将境内剩余的权益陆续转移给妻子，以此来规避商务部规定的“关联并购”审批程序。
现在回顾SOHO中国的整个红筹上市过程，除了叹其幸运之外，其操作还有些让人不可思议。
其个中原因，恐怕只有当事人自己清楚。
下文我们慢慢详述。
早在2002年即初步完成红筹架构其实，早在2002年，SOHO中国的红筹架构就已初步搭建完成（如图一）。
潘石屹夫妇通过私人公司各自控制了SOHO中国（开曼）47.39%的股权，而SOHO中国（开曼）则通过一系列的BVI子公司，控制了境内的一系列地产项目公司。
在当时看来，如果条件成熟SOHO中国（开曼）即可直接在境外上市，几乎无需再进行什么股权重组了。
潘石屹能够先人一步地完成这个动作，不无得益于他曾在高盛任职的妻子张欣。
为什么SOHO中国当时没有上市呢？或许是因为收益状况还不成熟吧。
“无心插柳”的境外换手，为后续重组埋下伏笔一方面，上市条件还未成熟；另一方面，潘石屹的地产生意还得继续。
自2003年起，潘石屹一些新的地产项目公司又陆续成立运作起来，比如：红石新城、山石公司、北京搜候等等。
在这些项目公司里，一个个地产项目逐步进行着投标、立项、开发⋯⋯随着这些项目公司的不断运作，潘石屹就在他的离岸控股架构之外，又逐渐建立起了一个新的业务体系（如图二）。
容积率01案例
容积率01案例
案例：北京市朝阳区望京地区的SOHO现代城
位于北京市朝阳区望京地区的SOHO现代城是一个商业综合体项目，也是北京市的一个典型容积率01的案例。
SOHO现代城总建筑面积约为66万平方米，占地面积约为23万平方米。
项目内除了商业办公楼外，还包括住宅、酒店、零售和娱乐设施等。
该项目总共设计了17栋建筑，建筑高度在80米到111米不等。
SOHO现代城的容积率为2.87，远远低于北京市规定的容积率上限。
按照容积率的计算公式，该项目总建筑面积与地块面积的比例为2.87，这意味着该项目所占地块的建筑密度较低，空间利用相对较少。
容积率低的设计使得该项目在望京地区拥有更大的建筑间距和绿地面积，为商业办公楼提供了更好的办公环境。
此外，SOHO现代城还设置了多层的地下停车场，解决了停车位紧张的问题，方便了交通出行。
该项目的容积率低的设计符合现代城市规划中追求城市绿化和舒适宜居的理念，为居民和办公人员提供了更好的居住和工作环境。
同时，SOHO现代城也成为了望京地区的地标性建筑，对于该地区的商业和城市形象有着积极的促进作用。
soho资料整理
3、多数项目不持有物业，而是销售 4、今后为了完善SOHO的商业模式，将由SOHO中国自己组建物业管理公司来管理SOHO中国开发的物业 5、 SOHO中国在过去十年时间开发的建筑产品如果说是第一代SOHO的话，今后还会不断改进，让新一代SOHO产品更适应未来网络化时代，让建筑的 功能更进一步融合，网上、网下融合，功能融合等等 6、由著名设计师设计
案例分析——SOHO SOHO现代城
占地面积2.6公顷 总建筑面积近21万平方米 共分为A、B、C、D独立的四座，1-3层裙房相连。 地下共三层，为大型停车场，建筑面积约为4万平方米。 地上部分约17万平米。
项目概况： 塔楼+三层裙房 塔楼：公寓 裙房：商业、娱乐、艺术 空间特色：空中庭院
介绍： 一、二层大部分为近2万平方米的商场，内设步行街，设计中有艺术庭院。 D座二、三层为俱乐部，其中三层为六米高的特殊设计，可供对层高有特殊需求 的客户使用，如画廊、影视制作所、展览厅等。
第二阶段 品牌形成与整合期
2002—2006年
潘石屹正式开始“扶持”“SOHO”品牌，全部冠以SOHO称谓。至此 以后，SOHO开始专注商业开发，促成了SOHO中国的重大业务战略转 型，意味着SOHO品牌范畴将划定为商业。如建外SOHO（2002年）、 SOHO尚都（2005年）、朝外SOHO（2006年）等。
项目概况： 塔楼+裙房+小街道
塔楼：公寓、写字楼、SOHO别墅
裙房：商业、娱乐、艺术、餐饮、家居 空间特色：空中庭院
介绍： 由18栋公寓、两栋写字楼、四栋SOHO别墅，l6条小街、 300个店铺组成。"建外SOHO"没有围墙，16条小街在建筑 群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；预计每 天将会有5万人在这里居住、工作、玩乐。
案例分析——SOHO SOHO现代城
占地面积2.6公顷 总建筑面积近21万平方米 共分为A、B、C、D独立的四座，1-3层裙房相连。 地下共三层，为大型停车场，建筑面积约为4万平方米。 地上部分约17万平米。
项目概况： 塔楼+三层裙房 塔楼：公寓 裙房：商业、娱乐、艺术 空间特色：空中庭院
介绍： 一、二层大部分为近2万平方米的商场，内设步行街，设计中有艺术庭院。 D座二、三层为俱乐部，其中三层为六米高的特殊设计，可供对层高有特殊需求 的客户使用，如画廊、影视制作所、展览厅等。
第二阶段 品牌形成与整合期
2002—2006年
潘石屹正式开始“扶持”“SOHO”品牌，全部冠以SOHO称谓。至此 以后，SOHO开始专注商业开发，促成了SOHO中国的重大业务战略转 型，意味着SOHO品牌范畴将划定为商业。如建外SOHO（2002年）、 SOHO尚都（2005年）、朝外SOHO（2006年）等。
项目概况： 塔楼+裙房+小街道
塔楼：公寓、写字楼、SOHO别墅
裙房：商业、娱乐、艺术、餐饮、家居 空间特色：空中庭院
介绍： 由18栋公寓、两栋写字楼、四栋SOHO别墅，l6条小街、 300个店铺组成。"建外SOHO"没有围墙，16条小街在建筑 群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；预计每 天将会有5万人在这里居住、工作、玩乐。
外滩SOHO
02
概念衍生 Concept Derivation
设计过程
沿 江 对 称 的 均 衡 感
竖向感的“巅峰” 高低错落 “叠山立峰”
02
概念衍生 Concept Derivation
设计过程
室内外贯穿着竖向线条塑造的高耸与轻盈
02
概念衍生 Concept Derivation
设计过程
山峦流动的形态塑造独特的综合体力求与外滩天际线的融入
SOHO中国项目·案例研究·外滩SOHO
SOHO China case study·
01 项目概况
PROJECT PROFILE
02 项目设计历程 03 项目最终呈现
PROJECT RESULT
PROJECT PROGRESS
TABLE OF CONCEPT
目录
01 项目概况
02 项目设计历程 PROJECT PROGRESS 03 项目最终呈现 PROJECT RESULT
01
区位背景 Background Analysis
项目概况
项目总建筑面积约19万平 方米，由四栋60米-135米 的高层建筑错落排列而成。
01 项目概况 PROJECT PROFILE
02 项目设计历程
PROJECT PROGRESS
03 项目最终呈现 PROJECT RESULT
02
概念衍生 Concept Derivation
项目最终呈现
体量纯粹简洁 高低错落有致 三段式古典构图
多层部分与高层部分的竖向构件的收头形 式简单明快，体量分明
03
功能、空间、造型 Function Space Elevation
项目最终呈现
03
建外SOHO案例分析PPT课件
建筑布局
建外soho的建筑布局采用开放式街区设计，将商业、居住、休闲等功能分区明 确，同时通过合理的道路规划和绿化景观设计，创造出舒适、便捷、宜人的生活 和工作环境。
03
建外soho项目实施过程
03
建外soho项目实施过程
施工进度与质量控制
施工进度管理
建外soho项目制定了详细的施工进 度计划，确保工程按期完成。通过合 理安排施工顺序，优化资源配置，有 效控制了施工进度。
为确保工程质量，建外soho项目采取 了一系列质量控制措施。包括材料检 验、施工过程监控、成品验收等环节 ，确保每个环节的质量达标。
建筑材料与技术应用
建筑材料选择
建外soho项目选用了优质的建筑 材料，如高强度混凝土、耐久性 好的建筑外墙材料等，确保了建 筑结构的稳定性和耐久性。
新技术应用
在施工过程中，建外soho项目积 极应用新技术，如BIM技术、绿 色施工技术等，提高了施工效率 ，降低了能耗和资源消耗。
建外soho项目周边配套设施完善，包括酒店、商场、医院等，为入驻企业和员工提 供便利。
02
建外soho项目规划与设计
02
建外soho项目规划与设计
规划理念与目标
规划理念
建外soho的规划理念是创造一个充满活力、开放式的城市社区，将商业、居住、 休闲等功能有机融合，打造一个具有国际水准的现代化城市中心。
面。
服务质量
建外soho注重服务质量， 提供全方位的物业服务， 满足租户和客户的需求。
当前运营状况分析
销售业绩
建外soho目前的销售业 绩稳定，客户群体以中 高端为主，销售渠道多
样化。
出租率
目前建外soho的出租率 较高，但仍有部分空置 面积，需进一步优化租
建外soho的建筑布局采用开放式街区设计，将商业、居住、休闲等功能分区明 确，同时通过合理的道路规划和绿化景观设计，创造出舒适、便捷、宜人的生活 和工作环境。
03
建外soho项目实施过程
03
建外soho项目实施过程
施工进度与质量控制
施工进度管理
建外soho项目制定了详细的施工进 度计划，确保工程按期完成。通过合 理安排施工顺序，优化资源配置，有 效控制了施工进度。
为确保工程质量，建外soho项目采取 了一系列质量控制措施。包括材料检 验、施工过程监控、成品验收等环节 ，确保每个环节的质量达标。
建筑材料与技术应用
建筑材料选择
建外soho项目选用了优质的建筑 材料，如高强度混凝土、耐久性 好的建筑外墙材料等，确保了建 筑结构的稳定性和耐久性。
新技术应用
在施工过程中，建外soho项目积 极应用新技术，如BIM技术、绿 色施工技术等，提高了施工效率 ，降低了能耗和资源消耗。
建外soho项目周边配套设施完善，包括酒店、商场、医院等，为入驻企业和员工提 供便利。
02
建外soho项目规划与设计
02
建外soho项目规划与设计
规划理念与目标
规划理念
建外soho的规划理念是创造一个充满活力、开放式的城市社区，将商业、居住、 休闲等功能有机融合，打造一个具有国际水准的现代化城市中心。
面。
服务质量
建外soho注重服务质量， 提供全方位的物业服务， 满足租户和客户的需求。
当前运营状况分析
销售业绩
建外soho目前的销售业 绩稳定，客户群体以中 高端为主，销售渠道多
样化。
出租率
目前建外soho的出租率 较高，但仍有部分空置 面积，需进一步优化租
SOHO中国项目案例分析PPT课件
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时光走廊
艺术大堂 自由扶梯
案例研究
SOHO复兴广场
四 功能分析—商业
精品特色商业空间 汇聚多种精致而优雅的餐厅、咖啡厅、酒吧、休闲服务、品牌 体验店等，这些特色商业散布在弄堂式的商业空间里，还原传 统的上海里弄文化。
第5页/共24页
案例研究
SOHO复兴广场
五 项目租金
SOHO复兴广场 各办公区域租金在7—10元/平方 米/天 各商业区域租金在10—20元/平方 米/天
案例研究
SOHO复兴广场
一 项目简介
SOHO复兴广场位于上海内环的核心，淮海中路CBD 商圈，汇聚淮海中路商业街和时尚地标新天地。轨交 10、13号线直达，1、8、9号线三线环拥。
SOHO复兴广场由德国GMP建筑事务所设计。由一栋
27层的办公楼和4座裙楼构成，集5A甲级办公空间和
商业配套于一体。
第1页/共24页
上海凌空SOHO 各办公区域租金在4—5元/平方米 /天 各商业区域租金在6—9元/平方米 /天
第13页/共24页
办公区域租金 商业区域租金
案例研究
望京SOHO
一、简介
➢望京SOHO位于北京朝阳区望京地区的核心区，东至阜通西大街、南至阜安东路、 西至望京街、北至阜安西路 ➢周边轨道交通便利，公路四通八达，是北京市交通最便捷、距离市中心最近的高 新技术产业开发区 ➢望京SOHO由世界著名建筑师扎哈 ·哈迪德（Zaha Hasid）担纲总设计师
第11页/共24页
案例研究
上海凌空SOHO
四 功能分析—商业
商业 多元配套 多重体验 凌空SOHO的商业位于一层和地下一层，建筑面积约3万平方 米。 丰富多元的餐饮选择，完善贴心的服务配套，更有5000平米 影院，让所有办公人员及访客感受便捷无忧。
建外SOHO案例分析
项目解析
细部特色
由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成； 建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中 流动，制造出充满人情味的小街文化。 它不是一个封闭的、单调的住宅区，它是集办公楼、酒店式公寓、 商业于一体的混合功能的开放式场所。
建外SOHO所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京 新生代的居住模式 。
建外SOHO案例分析
项目概况
项目解析
细部特色
项目名称：建外SOHO（北京） 占地面积：16.9万平方米 建筑面积：约70万平方米（含地 下面积） 物业种类：20栋塔楼，4栋别墅 总设计师：山本理显（日本） 开发商：SOHO中国
背景信息
不管是什么类型的建筑，就必定和城市有直接的关联。只要是建筑， 不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。一个是细胞的建筑也许是一 栋大楼，但它同样拥有繁殖成为一个城市的能力。 ——山本理显
项目解析
细部特色
办公空间布局开阔，可分可合， 以满足不同公司的个性化需求， 为办公格局带来更多的选择。 建外SOHOAB座在建外SOHO 的东侧，共两栋，每座28层。办 公面积98,000平方米，每层 1,750平方米，6个办公单元。
写字楼分布在东侧，空间相对独立，保证了办公环境的幽静。
项目概况 建筑风格
项目解析
细部特色
商铺和公寓的现代风格，凸现了时代气息， 彰显沉稳时尚之感。
写字楼从外表到内部，以纯粹的白色展现 它的诱惑力。各单元均有独立入口，高达 7米的挑空大堂,通透落地玻璃幕墙设计， 和白色大理石地面一同构成了宽敞明亮的 超大空间。
现代风格的外立面设计和建材，成为现代时尚的代表。
项目概况 建筑联廊
项目解析
细部特色
望京soho
望京SOHO中心T3塔楼地上45层，结构高度179.67m，采用钢管混 凝土框架-钢筋混凝土剪力墙结构。T3塔楼平面形状酷似“鱼”形，且 沿竖向层层收进。根据此特点并结合结构受力情况，沿结构长向布置两 个核心筒及三道片墙，框架部分采用钢管混凝土柱+钢梁+组合楼盖体系 T3塔楼较高核心筒主要墙体厚度为800～500mm，较低核心筒主要 墙体厚度为600～500mm，混凝土强度等级为C60～C40。核心筒外墙 角部、洞边及片墙端部埋设型钢柱，靠近“鱼尾”筒体在17，31，32， 37，40层存在竖向收进，靠近“鱼头”筒体在17，41层存在竖向收进。 为了满足层层收进的建筑外形，外围柱采用斜钢管混凝土柱，斜钢 管混凝土柱的截面底层为1200～1000mm，随楼层升高逐步减小到顶层 800mm。楼盖。体系为型钢梁、压型钢板现浇混凝土组合楼盖体系， 主要钢梁高度为580mm，标准层楼板厚度取120mm，设备层楼板厚度 取150mm。
建筑师 扎哈· 哈迪德 SOHO中国委托荣获普利兹克奖的扎哈· 哈 迪德建筑师事务所担纲设计银河SOHO，普利 兹克奖有“建筑界的诺贝尔奖”之称，扎· 哈 迪德是这个奖项的第一位女性得主，她用充满 幻想和超现实主义的设计理念，将银河SOHO 打造成为与鸟巢和新央视大楼齐名的北京建筑 新地标。 扎哈在中国的建筑作品包括：广州 大剧院、北京银河SOHO、望京SOHO 以及上 海的凌空SOHO。
4.建筑信息模型系统 在望京SOHO的设计和建设中， 我们引入了建筑信息模型系统(简称 BIM，Building Information Modeling)。BIM将所有与地产开发 相关的信息集成到一个三维可视化 模型上，是一个着眼于全建筑生命 周期的信息化平台，从而使项目信 息得到便捷、有效的传递。基于此 平台，开发商可以避免由于信息模 糊、不对称造成的“推倒从来”式 的浪费，实现楼宇从设计、建设到 运营全部网络化的高效管理。
建外soho典型案例分析
运营模式
建外SOHO采取了统一招商、统一管 理、统一营销的运营模式，确保商业 氛围的品质和持续性。
成功因素分析
地理位置优越
建外SOHO位于北京朝阳区核心 地带，紧邻国贸CBD，交通便利， 具有极高的商业价值和投资潜力。
品牌效应显著
建外SOHO汇聚了众多知名品牌和 企业，形成了强大的品牌效应，吸 引了大量客流和投资。
商业地产发展趋势
多元化发展
商业地产应多元化发展， 满足不同消费群体的需求， 提高市场竞争力。
创新业态
鼓励商业地产创新业态， 如共享办公、联合办公等， 适应市场需求变化。
智能化升级
运用现代科技手段，实现 商业地产智能化管理，提 高运营效率。
可持续发展策略
绿色建筑
推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和技术， 降低能耗和排放。
建外SOHO的成功经验可以为其他城市中心商业区的开发提供有益 的借鉴和实践经验。
04
未来展望与建议
城市更新与改造
01
02
03
老旧城区改造
针对老旧城区进行更新和 改造，改善居民生活环境， 提升城市形象。
历史建筑保护
保留和修复具有历史价值 的建筑，传承城市文化， 丰富城市内涵。
公共空间优化
增加公共空间，提高城市 绿化覆盖率，提升居民生 活品质。
项目目标与愿景
• 建外SOHO的目标是打造一个集商业、文化、艺术和居住于一 体的时尚社区。该项目的愿景是通过提供富有创意和活力的空 间，吸引各类企业和个人前来发展，从而推动区域经济的繁荣 和社会文化的交流。
项目规模与范围
• 建外SOHO占地面积约为15万平方米，包含了57栋建筑， 提供了从商业办公到文化娱乐的各种空间。该项目的范围不 仅限于建筑本身，还包括了周边的交通、绿化和公共设施等 配套设施的建设和维护。
建外SOHO采取了统一招商、统一管 理、统一营销的运营模式，确保商业 氛围的品质和持续性。
成功因素分析
地理位置优越
建外SOHO位于北京朝阳区核心 地带，紧邻国贸CBD，交通便利， 具有极高的商业价值和投资潜力。
品牌效应显著
建外SOHO汇聚了众多知名品牌和 企业，形成了强大的品牌效应，吸 引了大量客流和投资。
商业地产发展趋势
多元化发展
商业地产应多元化发展， 满足不同消费群体的需求， 提高市场竞争力。
创新业态
鼓励商业地产创新业态， 如共享办公、联合办公等， 适应市场需求变化。
智能化升级
运用现代科技手段，实现 商业地产智能化管理，提 高运营效率。
可持续发展策略
绿色建筑
推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和技术， 降低能耗和排放。
建外SOHO的成功经验可以为其他城市中心商业区的开发提供有益 的借鉴和实践经验。
04
未来展望与建议
城市更新与改造
01
02
03
老旧城区改造
针对老旧城区进行更新和 改造，改善居民生活环境， 提升城市形象。
历史建筑保护
保留和修复具有历史价值 的建筑，传承城市文化， 丰富城市内涵。
公共空间优化
增加公共空间，提高城市 绿化覆盖率，提升居民生 活品质。
项目目标与愿景
• 建外SOHO的目标是打造一个集商业、文化、艺术和居住于一 体的时尚社区。该项目的愿景是通过提供富有创意和活力的空 间，吸引各类企业和个人前来发展，从而推动区域经济的繁荣 和社会文化的交流。
项目规模与范围
• 建外SOHO占地面积约为15万平方米，包含了57栋建筑， 提供了从商业办公到文化娱乐的各种空间。该项目的范围不 仅限于建筑本身，还包括了周边的交通、绿化和公共设施等 配套设施的建设和维护。
潘石屹社会创业行为案例分析
1.2 潘石屹简介
中 文 名:潘石屹
出生日期：1963年10月
毕业院校： HYPERLINK "/view/3396732.htm" 中国石油管道学院
信 仰： HYPERLINK "/view/110280.htm" 巴哈伊教
3 潘石屹的机会开发阶段
3.1 潘石屹的团队
1990年潘石屹、冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富六人在海南岛成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司，简称“农高投”。（万通前身）1991年8月，成立万通公司，高息借贷1000多万元炒房地产，在海南省第二波经济热潮中半年多赚取一千多万元。
2003年1月16日 由新浪网与北京房地产交易所联合推出的2002年北京房地产十大热销楼盘排行榜隆重揭晓，建外SOHO以2002年总销售额24.13亿的佳绩名列榜首。据统计，此次评出的十大楼盘销售额占北京市全部楼盘销售总额的四分之一，而建外SOHO的销售额占这十大楼盘销售总额的四分之一。
2003年3月 博鳌蓝色海岸，因体现出“建筑与自然的完美结合”，获得香港建筑师协会颁发的建筑大奖之境外作品奖。
2003年12月 SOHO中国有限公司的又一新项目“SOHO城”顺利完成设计规划招标。 HYPERLINK "/view/353186.htm" 扎哈·哈迪德 从三个世界顶级建筑师的方案中胜出，成为位于北京物流港区域内新项目“SOHO城”的建筑设计规划者。
在上述三个特点中Байду номын сангаас对能源、资源类客户的渠道拓展属于最厉害的杀手锏。
4 SOHO中国机会价值实现阶段，企业如何获益、生存并成长。
1998年-2001年 开发建设SOHO现代城，总建筑面积48万平方米，社区内共有居民2200多户。
中 文 名:潘石屹
出生日期：1963年10月
毕业院校： HYPERLINK "/view/3396732.htm" 中国石油管道学院
信 仰： HYPERLINK "/view/110280.htm" 巴哈伊教
3 潘石屹的机会开发阶段
3.1 潘石屹的团队
1990年潘石屹、冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富六人在海南岛成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司，简称“农高投”。（万通前身）1991年8月，成立万通公司，高息借贷1000多万元炒房地产，在海南省第二波经济热潮中半年多赚取一千多万元。
2003年1月16日 由新浪网与北京房地产交易所联合推出的2002年北京房地产十大热销楼盘排行榜隆重揭晓，建外SOHO以2002年总销售额24.13亿的佳绩名列榜首。据统计，此次评出的十大楼盘销售额占北京市全部楼盘销售总额的四分之一，而建外SOHO的销售额占这十大楼盘销售总额的四分之一。
2003年3月 博鳌蓝色海岸，因体现出“建筑与自然的完美结合”，获得香港建筑师协会颁发的建筑大奖之境外作品奖。
2003年12月 SOHO中国有限公司的又一新项目“SOHO城”顺利完成设计规划招标。 HYPERLINK "/view/353186.htm" 扎哈·哈迪德 从三个世界顶级建筑师的方案中胜出，成为位于北京物流港区域内新项目“SOHO城”的建筑设计规划者。
在上述三个特点中Байду номын сангаас对能源、资源类客户的渠道拓展属于最厉害的杀手锏。
4 SOHO中国机会价值实现阶段，企业如何获益、生存并成长。
1998年-2001年 开发建设SOHO现代城，总建筑面积48万平方米，社区内共有居民2200多户。
SOHO案例分析
简述：单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。其中85平方米为复式房型。为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了 电磁炉；卫生间面积被设计得非常紧凑；除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。卧室和工作室被简易分隔，可方便地分割组合。 评价：点式布局，户型方正，朝向、采光和通风不佳，追求使用面积最大化，居住舒适性被舍弃。大房型比例占多数，并出现了200平方米以上的 房型，总价较高。
• 厨房办公空间进行 设置，但可进行改 造，不设置烟道
北京SOHO尚都：商贸用地，物业功能转换的代表
基本概况
SOHO· 尚都占地面积约
2.2公顷，总建筑面积
约17万平方米。 商贸用地，用地年限 50年： 写字楼建筑面积为6.1 万平方米，商业建筑 面积5.6万平方米。其 中地上11万平方米， 地下6万平方米。
SOHO· 尚都功能分区
产品规划
南塔-SOHO办公 北塔-办公 北区裙房-商业 西区裙房-商业 西塔-商业
整个项目按地域划分为西
区、北区和南区。西区一 栋8层商业楼，北区一栋24 层办公楼，南区一栋29层
公寓；同时还包括4层裙房，
从地下一层至地上四层均 为商铺。 南区裙房-商业
项目设计风格和设计理念
关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。
• • 五、利弊分析 1、有利点 兼顾了居住与办公两方面的需求。 房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。 房型方正，利用率高。 房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。 2、不利点 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒 适性以满足办公需求。 为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷。 作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。 租金回报很低，短期投资受政策限制。 六、综合分析 SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、 高等院校或商业中心附近。 由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓 的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到 充分满足。 购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对 于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差， 只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写 字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。 SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。
• 厨房办公空间进行 设置，但可进行改 造，不设置烟道
北京SOHO尚都：商贸用地，物业功能转换的代表
基本概况
SOHO· 尚都占地面积约
2.2公顷，总建筑面积
约17万平方米。 商贸用地，用地年限 50年： 写字楼建筑面积为6.1 万平方米，商业建筑 面积5.6万平方米。其 中地上11万平方米， 地下6万平方米。
SOHO· 尚都功能分区
产品规划
南塔-SOHO办公 北塔-办公 北区裙房-商业 西区裙房-商业 西塔-商业
整个项目按地域划分为西
区、北区和南区。西区一 栋8层商业楼，北区一栋24 层办公楼，南区一栋29层
公寓；同时还包括4层裙房，
从地下一层至地上四层均 为商铺。 南区裙房-商业
项目设计风格和设计理念
关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。
• • 五、利弊分析 1、有利点 兼顾了居住与办公两方面的需求。 房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。 房型方正，利用率高。 房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。 2、不利点 虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒 适性以满足办公需求。 为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很 多缺陷。 作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。 租金回报很低，短期投资受政策限制。 六、综合分析 SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、 高等院校或商业中心附近。 由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓 的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到 充分满足。 购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对 于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差， 只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写 字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。 SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。
公寓案例研究SOHO尚都_傅瑞光,张幸,何玲姬
公寓案例研究——SOHO·尚都
2010.12
案例：精品商务空间
SOHO〃尚都
——SHANGDU
SOHO〃尚都项目简介
地址：朝阳东大桥路8号 发展商： SOHO中国 座数：3座。按地域划分为西区、北区 和南区。西区一栋8层商业楼，北区一
栋24层办公楼，南区一栋29层公寓， 1-4层为商业裙楼
占地面积：2.2公顷 总建筑面积：17万㎡ 配套：CBD商圈、朝外商圈、贵友商 圈等三大商圈交汇处。周边5A写字楼 林立，高端商务人流巨大，商业发展 成熟，顶级酒店，公寓咫尺之遥
空中商业走廊
SOHO〃尚都——复式及LOFT产品实现高赠送
复式层高3.95米/层OFT层高5.7米
SOHO〃尚都——精装交楼+分户式空调，投资的理想选择
样板间展示
精装修，缩短免租期，汇报更高
统一装修，提高整体质量
分户式空调，方便出租，使用灵活 270户适合投资的精装办公楼，户 型面积从17-747平方米
商铺的逐渐入住可带动区域的人气，与SOHO形成良性循环的局面
由变幻的折面构成
5层 高商 业立 面
SOHO〃尚都——商业空间丰富多变，功能实用性强
下沉花园
采光中庭 采光中庭
室内有很多视野开阔的空间，拥有 丰富景观
空中商业走廊
商业街的内部设计将考虑到便于在 此举行一系列活动，如时装表演， 音乐会，而且可以根据天气随时改 变成“室外”或“室内”
SOHO〃尚都——让设计回归自然，简单，多元，联系，无序
彼得〃戴维森是当前最被看好的前卫建筑师，SOHO〃尚都是他在中国的第一 个建筑作品
采用大胆的非对称建筑语言，在空间关系上强调丰富的变化和千差万别，整个 建筑立面由不规则折面构成，上面镶嵌着相互交织的集合线条
2010.12
案例：精品商务空间
SOHO〃尚都
——SHANGDU
SOHO〃尚都项目简介
地址：朝阳东大桥路8号 发展商： SOHO中国 座数：3座。按地域划分为西区、北区 和南区。西区一栋8层商业楼，北区一
栋24层办公楼，南区一栋29层公寓， 1-4层为商业裙楼
占地面积：2.2公顷 总建筑面积：17万㎡ 配套：CBD商圈、朝外商圈、贵友商 圈等三大商圈交汇处。周边5A写字楼 林立，高端商务人流巨大，商业发展 成熟，顶级酒店，公寓咫尺之遥
空中商业走廊
SOHO〃尚都——复式及LOFT产品实现高赠送
复式层高3.95米/层OFT层高5.7米
SOHO〃尚都——精装交楼+分户式空调，投资的理想选择
样板间展示
精装修，缩短免租期，汇报更高
统一装修，提高整体质量
分户式空调，方便出租，使用灵活 270户适合投资的精装办公楼，户 型面积从17-747平方米
商铺的逐渐入住可带动区域的人气，与SOHO形成良性循环的局面
由变幻的折面构成
5层 高商 业立 面
SOHO〃尚都——商业空间丰富多变，功能实用性强
下沉花园
采光中庭 采光中庭
室内有很多视野开阔的空间，拥有 丰富景观
空中商业走廊
商业街的内部设计将考虑到便于在 此举行一系列活动，如时装表演， 音乐会，而且可以根据天气随时改 变成“室外”或“室内”
SOHO〃尚都——让设计回归自然，简单，多元，联系，无序
彼得〃戴维森是当前最被看好的前卫建筑师，SOHO〃尚都是他在中国的第一 个建筑作品
采用大胆的非对称建筑语言，在空间关系上强调丰富的变化和千差万别，整个 建筑立面由不规则折面构成，上面镶嵌着相互交织的集合线条
(完整版)北京典型写字楼案例分析
【公共部分装修标准】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
• 银河SOHO办公空间 • 办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高
• 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街
• 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
标准层层高3.5米
顶楼层高4.5米
• 银河SOHO写字楼连廊 • 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
• 银河SOHO写字楼导视 • 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
• 层平面图。
• 银河SOHO写字楼租售 • 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
销售情况：
销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有） 该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿； 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡ ，后期价格60000-80000元/ ㎡； 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
北京CBD典型写字楼个案分析
项目分布
商业地产案例研究三里屯SOHO
写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。 公寓：直接销售获利。
开发模式
业态组合
经营模式
盈利模式 综合价值
各物业价值支撑及综合价值平台
开发模式 业态组合 经营模式
盈利模利模式
综合价值
规划设计
设计愿景 平面整体布局 交通组织 公共配套 环境景观 标识系统
3
设计愿景
平面整体布局
设计愿景
平面整体布局
交通组织 公共配套 环境景观 标识系统
5 9 •由 个购物中心、 幢30层高的写字楼和
公寓楼组成。三里屯SOHO五个塔楼底座，
分别定义为五个不同的商业主题
•旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连 起来。
•各种功能规模 商业：万㎡（B1-4层/5层），占37% 办公：万㎡（共5栋），占29% 公寓：万㎡（共4栋），占34%
属于三里屯商圈的中心地 区，东临北京最著名的酒 吧一条街和李嘉诚的太平 洋百货盈科店，北边紧邻 雅秀、太古广场和79个国 家的第二使馆区，西邻北 京工人体育馆，南边国贸 CBD核心区，东北燕莎商 圈。
•2007年，太古联合摩根士丹利 亿元整购新三里屯12万平米的 集中商业；
•2008年北京市规划中将三里屯 定位为与国贸、燕莎商圈互补 的北京最国际化的时尚休闲消 费区；
目录
一。产品概况 二。商业模式 三。规划设计 四。销售现状概述
北京三里屯SOHO
产品概况
地块位置 地块特点分析 基础数据
1
地块位置
地块特点分析 基础数据
三里屯SOHO项目位于北 京市东二环和东三环之间 的朝阳区工体北路南侧， 南三里屯路路西，毗邻第 二使馆区和工人体育馆。
周边交通发达，五百米内 有多达十余条公交线路。 113路、115路、117路、 406路、431路公交可直 达，距离北京国际贸易中 心仅15分钟车程，距离北 京国际机场仅30分钟车程。 此外，三里屯SOHO距离 地铁10号线团结湖站约 500米，距离地铁2号线东 四十条站约1800米
开发模式
业态组合
经营模式
盈利模式 综合价值
各物业价值支撑及综合价值平台
开发模式 业态组合 经营模式
盈利模利模式
综合价值
规划设计
设计愿景 平面整体布局 交通组织 公共配套 环境景观 标识系统
3
设计愿景
平面整体布局
设计愿景
平面整体布局
交通组织 公共配套 环境景观 标识系统
5 9 •由 个购物中心、 幢30层高的写字楼和
公寓楼组成。三里屯SOHO五个塔楼底座，
分别定义为五个不同的商业主题
•旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串连 起来。
•各种功能规模 商业：万㎡（B1-4层/5层），占37% 办公：万㎡（共5栋），占29% 公寓：万㎡（共4栋），占34%
属于三里屯商圈的中心地 区，东临北京最著名的酒 吧一条街和李嘉诚的太平 洋百货盈科店，北边紧邻 雅秀、太古广场和79个国 家的第二使馆区，西邻北 京工人体育馆，南边国贸 CBD核心区，东北燕莎商 圈。
•2007年，太古联合摩根士丹利 亿元整购新三里屯12万平米的 集中商业；
•2008年北京市规划中将三里屯 定位为与国贸、燕莎商圈互补 的北京最国际化的时尚休闲消 费区；
目录
一。产品概况 二。商业模式 三。规划设计 四。销售现状概述
北京三里屯SOHO
产品概况
地块位置 地块特点分析 基础数据
1
地块位置
地块特点分析 基础数据
三里屯SOHO项目位于北 京市东二环和东三环之间 的朝阳区工体北路南侧， 南三里屯路路西，毗邻第 二使馆区和工人体育馆。
周边交通发达，五百米内 有多达十余条公交线路。 113路、115路、117路、 406路、431路公交可直 达，距离北京国际贸易中 心仅15分钟车程，距离北 京国际机场仅30分钟车程。 此外，三里屯SOHO距离 地铁10号线团结湖站约 500米，距离地铁2号线东 四十条站约1800米
房地产案例：银河SOHO综合体楼书
银河SOHO综合体楼书
我们将面临一个全新的时代!不同文明时期对应着特定的空间特征，每进入一个新时代， 旧时代的建筑将成为历史，而代表新时代的城市规划与建筑空间将应运而生。
信息化时代最大的特征，是人与人之间的紧密联系。人们最需要的是团结合作的精神,是磋商交往 的能力。信息时代的城市空间是物质与精神最完美的结合，它应该是多元、开放和融合的。这个 时代的建筑是多维的、自由的、参数化的。人们在这样的建筑中充分的伸展和交往，过去那种固 定的关系、直线化的、平面化的思维习惯、生活方式都将彻底改变。这种聚集和交往，产生智慧 碰撞的火花,形成社会进步的累积，物质与精神的融合也将愈发紧密。那信息化时代多维的、参数 化的建筑是什么样的?
一座真正意义上的节能环保建筑 项目在前期设计规划中采取了一系列绿色建筑策路以争取通过美国LEED绿色建筑认证。包括设置自行车位 和更衣室、低排放机动车位等措施以激励员工采取更加绿色的出行方式。选择冷屋面系统减少建筑热岛效 应影响:景观节水，中水回收利用及节水器具的使用，以达到项目综合节水减少至少20%。采用节能灯具、 高效冷机、高性能双银-LOW E玻璃等节能策略以达到综合节能14% ,选择绿色制冷剂，减少对大气臭氧破坏 和全球气候变暖:办公空调设置分户计量，以有效利用能源，减少能源浪费等等。目前已取得美国绿色建筑 委员会认可,预期目标为LEED CS 2.0银级。
轻盈的屋顶结构，完美的视觉体验 网壳屋顶结构: 如同清风薄雾般的玻璃采光天顶飘浮在四个椭圆形的商业中庭之上,室内外空间的界限也随之被结构通透的 特性所消融了。这种轻质透明的结构给建筑施加了最小可能的荷载，并极大提升了公共空间品质,在視觉和 力学上达到了完美的平衡。
活泼人性化的园林景观设计工作与休闲的完美结合 形式与功能边缘的模糊,室内与室外界限的不确定，美丽与情趣相融合，银河SOHO给予来客一系列戏剧性 的感官体验，仿若置身于世外桃源-般的感受。步行商业街,如峡谷一样依偎 在建筑形体的流畅曲线之间。 “峡谷”提供了适合各个年龄段的人所需要的功能，购物,休闲，娱乐等等。而优雅的空中连桥纵横在“峡谷 “之上,为此开敞空间提供交通服务。银河周边的绿色植被是-组起伏的装饰草坡毗邻于建筑流畅的曲线与 起伏的自然最观之间。这种活泼的语汇随着夜幕的降临,在有如月光般柔美的灯光效果下，带给人愉悦的 感受。
我们将面临一个全新的时代!不同文明时期对应着特定的空间特征，每进入一个新时代， 旧时代的建筑将成为历史，而代表新时代的城市规划与建筑空间将应运而生。
信息化时代最大的特征，是人与人之间的紧密联系。人们最需要的是团结合作的精神,是磋商交往 的能力。信息时代的城市空间是物质与精神最完美的结合，它应该是多元、开放和融合的。这个 时代的建筑是多维的、自由的、参数化的。人们在这样的建筑中充分的伸展和交往，过去那种固 定的关系、直线化的、平面化的思维习惯、生活方式都将彻底改变。这种聚集和交往，产生智慧 碰撞的火花,形成社会进步的累积，物质与精神的融合也将愈发紧密。那信息化时代多维的、参数 化的建筑是什么样的?
一座真正意义上的节能环保建筑 项目在前期设计规划中采取了一系列绿色建筑策路以争取通过美国LEED绿色建筑认证。包括设置自行车位 和更衣室、低排放机动车位等措施以激励员工采取更加绿色的出行方式。选择冷屋面系统减少建筑热岛效 应影响:景观节水，中水回收利用及节水器具的使用，以达到项目综合节水减少至少20%。采用节能灯具、 高效冷机、高性能双银-LOW E玻璃等节能策略以达到综合节能14% ,选择绿色制冷剂，减少对大气臭氧破坏 和全球气候变暖:办公空调设置分户计量，以有效利用能源，减少能源浪费等等。目前已取得美国绿色建筑 委员会认可,预期目标为LEED CS 2.0银级。
轻盈的屋顶结构，完美的视觉体验 网壳屋顶结构: 如同清风薄雾般的玻璃采光天顶飘浮在四个椭圆形的商业中庭之上,室内外空间的界限也随之被结构通透的 特性所消融了。这种轻质透明的结构给建筑施加了最小可能的荷载，并极大提升了公共空间品质,在視觉和 力学上达到了完美的平衡。
活泼人性化的园林景观设计工作与休闲的完美结合 形式与功能边缘的模糊,室内与室外界限的不确定，美丽与情趣相融合，银河SOHO给予来客一系列戏剧性 的感官体验，仿若置身于世外桃源-般的感受。步行商业街,如峡谷一样依偎 在建筑形体的流畅曲线之间。 “峡谷”提供了适合各个年龄段的人所需要的功能，购物,休闲，娱乐等等。而优雅的空中连桥纵横在“峡谷 “之上,为此开敞空间提供交通服务。银河周边的绿色植被是-组起伏的装饰草坡毗邻于建筑流畅的曲线与 起伏的自然最观之间。这种活泼的语汇随着夜幕的降临,在有如月光般柔美的灯光效果下，带给人愉悦的 感受。
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在建筑设计策略上，此项目通 过单体的整合营造出一个壮观 的整体。数百米长的景观构成 深远的、全角度的视野。
形式与功能边缘的模糊，室内 与室外界限的不确定，美丽与 情趣相融合，步行商业街，如 峡谷一样依偎在建筑形体的流 畅曲线之间。周边的绿色植被
是一组起伏的装饰草坡毗邻于
建筑流畅的曲线与起伏的自然 景观之间。
9
案例研究 二 案例数据
凌空SOHO
上海凌空SOHO
用地面积：86000㎡ 总建筑面积： 342500㎡ 商业建筑面积：约30000㎡（位于一层和地下一层） 容积率：3.6
绿地率：30%
层数：地上12层，地下2层 完工时间：2014年
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
22
案例研究
银河SOHO
三、设计特色
设计的一个主题是借鉴中国院 落的思想，创造一个内在世界。 通过可塑的、圆润的体量的相 互聚结、溶合、分离以及通过 拉伸的天桥再连接，创造了一 个连续而共同进化的形体以及 内部流线的连续运动。 设计的另外一个灵感来源于中 国传统的梯田。充满变化的楼 层及平台将各个空间有机地组 合在一起，如同山间的梯田， 绵延不断，如梦如幻。
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
5
案例研究
SOHO复兴广场
四 功能分析—办公
激发想象力的办公空间 突破传统空间的布局，颠覆想象的立体办公空间，给在此工作 的白领们提供充满创造力和想象力的环境。 艺术大堂：博物馆式办公大堂 自由扶梯：自动扶梯通达地铁及各区
SOHO中国项目· 案例研究 . 上海· 北京
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing 2014.01
案例研究
项目区位
上海凌空SOHO
上海SOHO复兴广场
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
2
案例研究 一 项目简介
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
25
顶层复式办公：独占虹桥最高点广阔视野 空中走廊办公：独特“凌空”体验 景观平台体验式办公：尽揽空中峡谷景观 室外阳台体验式办公：提供近在咫尺的室外交流空间
橱窗展示型办公：展示独具个性的企业产品和形象
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
13
案例研究
上海凌空SOHO
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
17
案例研究
望京SOHO
三、设计特色
望京SOHO由三栋塔楼组成，仰视时犹如三座相互掩映的山峰，俯视时宛似游动嬉戏 的锦鲤。其独特的曲面造型使建筑物在任何 角度都呈现出动态、优雅的美感。塔楼 外部被闪烁的 铝板和玻璃覆盖，与蓝天融为一体。
5万平米超大景观园林，城市中心稀有顶级景观办公。绿化率高达30%，形成了独树 一帜的都市园林式办公环境。
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
18
案例研究
望京SOHO
四、功能分析
由3栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层商业组成
办公
亮点 办公大堂层高10米、面积均在1000平米以上，其中T1大堂面积约为2200平方米 T2大堂面积约为1700平方米，T3大堂面积约为1100平方米；塔1、塔2还设计了双 层立体式大堂 共有办公客梯81部，电梯厅16个，电梯厅都设有门禁系统，做到办公、商业及服 务的人流区分，保证办公区有序、整洁、安全 办公楼层高主要有3.6米、3.8米、4.2米，适合不同办公人群的需求
3
案例研究 二 案例数据
SOHO复兴广场
SOHO复兴广场
用地面积： 20084㎡ 总建筑面积： 137436㎡ 地上建筑面积：约72000㎡ 办公建筑面积：64000㎡
商业建筑面积：22000㎡
容积率：3.6 竣工时间：2013年
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
4
案例研究 三 设计特色
SOHO复兴广场
SOHO复兴广场—“里弄式”体验 项目采用里弄式布局，融汇了传统与现代、参照老上 海“里弄”格局，融合周边海派风貌，还原真实老上 海里弄生活。
SOHO复兴广场—绿色办公体验
PM2.5过滤 中国第一家投入PM2.5空气净化系统的商业地产公司, 使PM2.5值低于国家标准。 LEED金级享受型办公
SOHO CHINA case study. Shanghai· Beijing
23
案例研究
银河SOHO
四、功能分析
集商业办公于一身的大型综合体
办公
亮点 每个椭圆形塔的两端部分户型外窗视野更加宽广。 部分户型房间内具备连接上下水条件，可以在房间内自己增设小型卫生间或吧台， 满足 部分客户的特殊需求。 四栋塔楼每个塔楼与相邻的塔楼在部分楼层有空中走廊连接，便于不同塔楼的办公 人 员的交流。 写字楼标准层层高3.5米；有三栋塔楼的顶层层高达到4.5米，适合对层高有特殊需
上海凌空SOHO
上海凌空SOHO
办公区域租金
各办公区域租金在4—5元/平方 米/天 各商业区域租金在6—9元/平方 米/天
商业区域租金
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案例研究
望京SOHO
一、简介
望京SOHO位于北京朝阳区望京地区的核心区，东至阜通西大街、南至阜安东路、 西至望京街、北至阜安西路 周边轨道交通便利，公路四通八达，是北京市交通最便捷、距离市中心最近的高新 技术产业开发区 望京SOHO由世界著名建筑师扎哈 · 哈迪德（Zaha Hasid）担纲总设计师
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案例研究 一 项目简介
上海凌空SOHO
凌空SOHO位于上海虹桥临空经济园区。地铁2号线直 达；中环、外环、延安高架环绕，交通便利。
凌空SOHO由世界著名建筑师扎哈·哈迪德担纲总建
筑设计师。项目集办公、商业于一体，拥有超前卫的 流线型外观和丰富的空间变化。
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SOHO复兴广场
SOHO复兴广场位于上海内环的核心，淮海中路CBD 商圈，汇聚淮海中路商业街和时尚地标新天地。轨交 10、13号线直达，1、8、9号线三线环拥。
SOHO复兴广场由德国GMP建筑事务所设计。由一栋
27层的办公楼和4座裙楼构成，集5A甲级办公空间和
商业配套于一体。
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四 功能分析—商业
商业 多元配套 多重体验 凌空SOHO的商业位于一层和地下一层，建筑面积约3万平方 米。 丰富多元的餐饮选择，完善贴心的服务配套，更有5000平米
影院，让所有办公人员及访客感受便捷无忧。
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案例研究 五 项目租金
求 的客户。
少数户型有室外花园；少数顶层户型还具备屋顶露台条件。 每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中型公司整层购买和使用。
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案例研究
银河SOHO
四、功能分析
集商业办公于一身的大型综合体
商业
亮点 银河SOHO地下一层的河谷式商街与朝阳门双地铁（地铁2号、6号线）交通枢纽贯 通，汇集区域主流人群；银河SOHO的大型下沉广场与朝阳门SOHO一期（中国银行） 和二期（朝阳门SOHO）在地下一层贯通，为在这里的办公和商业人群提供方便快捷 的商业交通通道。 F3层商业带精装修交房，省掉或减少商业装修期，提早实现租金收益；也可为有特 殊需求客户，比如培训中心、语言学校、婚纱摄影等提供一个更适合的营业场所。
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案例研究 五 项目租金
SOHO复兴广场
SOHO复兴广场
办公区域租金
各办公区域租金在7—10元/平 方米/天 各商业区域租金在10—20元/ 平方米/天
商业区域租金
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案例研究 三 设计特色
上海凌空SOHO
凌空SOHO—“峡谷与连桥” 凌空SOHO的十二栋建筑被十六条空中连桥连接成一 个空间网络,融为一体。这些结构叠放在下沉式广场上 空，最高处落差约40米，如置身大自然中的峡谷。
凌空SOHO—下沉式广场
凌空SOHO拥有面积超过7000平米的下沉式广场，不
仅将地下商业区流畅连接，更提供了一个巨大的公共 休闲空间。
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案例研究 三 设计特色
上海凌空SOHO
凌空SOHO—绿色办公体验 凌空SOHO在建筑设计和施工建设等方面，已通过美 国绿色建筑LEED金奖预认证，打造更舒适、健康、高 效的办公环境。
更洁净的空气
更多绿化 全方位环保材料 采用节水器具、中水回收系统
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案例研究
银河SOHO
二、案例数据
用地面积: 50,000平米 总建筑面积:330,000多平方米 办公建筑面积: 166,000平方米 商业建筑面积: 86,000平方米 容积率:5.0
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