建设工程施工合同重点条款讲解

（一）工期

1、工期的确定：

协议书之【三】：开工日，竣工日，合同总日历天数。

通用条款和专用条款【8.1】条

通用条款之【32.4】条

两个可变的时间点和一个不变的时间段。

合同中关于工期约定的两个时间点，即开工日和竣工日虽然是绝对日期，但是是可变的，开工日附加了工程符合专用条款【8.1】条建设单位完成了开工前的工作，并经过施工单位确定后，才是开工日。竣工日是最后一次提交竣工报告的日期。

一个不变的时间段是施工总日历天数，这是不能改变的，当然出现工期顺延的情况，应当从实际施工总日历天数中扣除。

2、工期的索赔程序：

28 天程序（一般程序）：通用条款之【36】条，28d—28d—28d（视为）

7天程序：开工延期，通用条款之【11.1 】条，7d—48h(视为）

14天程序：通用条款之【13.2】条，14d—14d（视为），四种甲方原因，三种非乙方原因

司法实践中遇到的问题：

1、证据收集问题，要证明施工单位按照程序索赔了工期，建设单位默认了工期的顺延，必须有文来文去的记录，在实践中，可以通过双方以会议纪要等方式明确文来文去的工作制度安排，免得一方拒收文件事情的发生；

2、不按照程序索赔不会导致失去权利，也不会导致“默认”的结果，司法实践中常见到，合同履行中没有工期索赔的报告，但法官还是会考虑工期顺延的因素。

3、工期索赔的合同依据

甲方没有完成开工条件：通用条款和专用条款之【8.1】条、通用条款【11.2】条，延迟开工，

甲方原因导致暂停：通用条款之【12】条，

非乙方原因导致工期延误：通用条款之【13】条，专用条款之【13.1】条

【13.1】因以下原因造成工期延误，经工程师确认，工期相应顺延：

（1）发包人未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件；

（2）发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；

（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；

（4）设计变更和工程量增加；

（5）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；

（6）不可抗力；

（7）专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。

甲供货延迟：通用条款和专用条款之【27.4（6）】条以及本合同附件中关于甲供货的供应时间延迟，原因在于甲方，工期应当顺延。

设计变更：通用条款之【29.1】条

（1）更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；

（2）增减合同中约定的工程量；

（3）改变有关工程的施工时间和顺序；

（4）其他有关工程变更需要的附加工作。

不支付预付款、进度款的停工：通用条款之【35.1】条

文物和地下障碍物等待处理导致停工：通用条款之【43.1、43.2】

4、司法实践中工期争议纠纷的处理：合格日；拖延验收提交报告日；占有日

司法解释：

第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：

(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

（二）造价与支付

1、协议书中的价格是暂定价：协议书【二、五、六】条

协议书第二条约定的是承包范围，承包范围的详细界定文件是报价单或者是预算书，第六条中的附件报价单或者是预算书是确定暂定价格的依据。

2、计价方式—划分风险

固定价格合同：固定总价。通用条款【23.2（1）】，专用条款【23.2（1）】

在固定总价计价方式情况下，防范价格变动的风险，可以考虑两种思路，一是在双方约定的风险范围之内造价不做调整，约定的风险范围之外造价调整。起草合同时考虑，出现建设规模扩大、装饰水平提高、主要材料价格变动超过合同签订时的3%时，造价需要调整。调整的方式是按照报价单或者是预算书计算；二是，总价不调整前提下，约定一定数额的价格变动的风险金，如，工程总造价的20%。

可调价格合同（包括固定单价合同）通用条款、专用条款【23.2（2）】

定额和清单可调价格计价方式：

一是工程量和价格变动的风险全部由甲方承担的方式，即按照定额计价

二是，采用工程量清单计价，是国际通行的计价方式，风险划分方式是，工程量变动的风险由甲方承担，人工、材料、机械价格变动的风险由乙方承担，这样乙方承担的风险比较大。

无论使用哪种方式，对于价格可能变动的因素都要约定清楚。

成本加酬金合同：这是对乙方最有利的合同，计价方法是，成本全部由甲方承担，双方约定，在实际成本价基础上取一定的费率作为酬金。

3、可调价格调整的因素：通用条款【23.3】

法律法规政策；造价管理部门公布的价格调整；非乙方原因停电、水、气等。

4、预付款：通用条款和专用条款之【24】条

毋庸置疑，预付款支付比例越大，对施工单位越有利，合同文本要求必须有预付款，并且其比例越大越好（有人提出不低于30%单最低不低于10%）。

预付款扣回可以设计的方案，一种是分阶段扣回，已完工程量达到50%时，每月扣回20%，扣完为止；二是，已完工程量达到10%时，预付款折抵进度款。

甲方不按照约定支付预付款，乙方有权利停工。

5、工程量的确认和进度款的支付：通用条款、专用条款【25、26】

按月支付：每月？日提交报告—7 天确认时间—过期视为认可，报告收到后14 天内拨付进度款（已完

工程量的？%），工程验收合格后支付到工程造价的？%。

关于工程结算报告的审查期限可以执行《建设工程价款结算暂行办法》。

6、价款索赔的原因和程序

原因：

工期延长增加的费用：索赔工期的同时索赔费用

变更索赔：设计变更、其他变更

程序：

一般程序：28d——28d——28d（默认），通用条款【36】条

变更索赔：变更后14天内不提交价款索赔报告，视为不涉及价款的变更：通用条款【31.2】，14d—14d （默认）通用条款【31.3】

不可抗力索赔：结束——14d 通用条款【39】

7、变更索赔：通用条款之【29、30、31】

确定变更价款：通用条款之【31】

31.1承包人在工程变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，

经工程师确认后调整合同价款。变更合同价款按下列方法进行：

（1）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；

（2）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；

（3）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。办理签证的时候最好是确定变更部分的价格。

8、不可抗力价款索赔：通用条款之【39.3】

公平原则确定损失的分担

9、材料供应：

甲供材料：通用条款、专用条款【27】

甲指材料：可补充条款

甲定乙购：可补充条款

乙供材料：通用条款【28】，乙方自主报价。

细分类的作用：便于计价，划分责任。划分责任的意义在于：1、甲供货逾期供货乙方可以索赔工期；

2、甲供货或者甲指货物，质量责任由甲方承担，这是法定责任，在合同里不约定也应当由甲方承担。

10、工程结算：通用条款、专用条款【33、26】

结算报告的审查期限可以约定合同未约定事宜执行《建设工程价款结算暂行办法》

11、质保金的返还：可以在专用条款【26】

返还时间

利息

12、工程造价常见纠纷及其解决原则