市场比较法.ppt

第四节
估价时点
【例3-2】
折现到估价时点
建立价格可比基础
0.5年
1年
估价时点
32万元 甲房地产统一付款过程示意图
0.5年
32万元 1年
15万美元
乙房地产统一付款过程示意图
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清
为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则：
第一节 市场比较法的基本原理
三、市场比较法的适用条件和适用范围 2、适用范围：住宅
写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地
第一节 市场比较法的基本原理
四、市场比较法的操作步骤
搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期调整 进行区域因素修正 进行个别因素修正 求出比准价格
到待估房地产在一定时点，一定产权状态下的市场价值的一 种估价方法。
二、市场比较法的理论依据：替代原理 经济理性主义假设：只有效用相同的商品之间才
会产生替代作用，具有替代作用的商品在价格上互相 牵制而趋于一致。
第一节 市场比较法的基本原理
三、市场比较法的适用条件和适用范围 1、适用条件：活跃的市场
资料可以搜集 可比实例与估价对象相关 可比实例与估价对象供求一致 差wenku.baidu.com可以调整
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到 2008年9月1日，即： 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)
第七节 房地产状况调整
一、房地产状况调整的思路 二、房地产状况调整的修正方法
2、百分率法：
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
②交易类型吻合； ③日期应尽量接近估价时点； ④可比实例成交价格应尽量为正常价格。
第四节 建立价格可比基础
一、统一付款方式
【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款 30%, 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%, 请计算 该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算：
A 母子公司之间 B 出手房地产用于偿还债务 C 买方不了解房地产市场行情 D 相邻房产的合并交易 E 土地增值税有买方负担
5、权益状况修正的内容包括（ ） ABC A 繁华程度 B 公共设施设备完整程度 C 楼层、朝向 D 建筑容积率 E 建筑规模
二、计算题
1、甲、乙两宗交易实例，甲建筑面积250平方米，成交 总价87万元人民币，首期支付27万元人民币，余款于 次月起每月支付10万元人民币，设月息1%，半年后 全部付清，乙的使用面积3000平方英尺，成交价格 15.6万美元，一次付清，据调查，乙实例交易人民币 与美元的市场比价为1美元=8.6人民币，且该房地产 建面与使用面积的比率为1：0.7，乙交易日期晚于甲 实例6个月，其间以人民币标价的该类房地产价格指 数 分 别 为 ： 99.6 、 94.7 、 96.7 、 105.00 、 109.2 、 112.5、118.1，试用定基价格指数和环比价格指数分 别建立两者的可比价格比较基础。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
二、市场状况调整的方法
1、价格指数法：
时间 价格
定基价格指数
1
P1
P1 /P1=100
2
P2
P2 /P1
3
P3
…
…
n-1 Pn-1
P3 /P1 … Pn-1 /P1
n
Pn
Pn /P1
是对估价时点 的调整
环比价格指数 P1/P0 P2 /P1 P3 /P2 … Pn-1 /Pn-2 Pn /Pn
第六节 市场状况调整
Va = 5000×(1
1%)3 ×(1 + 0.5%)5 × 100
100 ×
= 5300.52元/ m2
100 + 2 100 8
Vb = 650×8.4×(1
1%)2 ×(1 + 0.5%)5 × 100
100 ×
= 5443.19元/ m2
100 + 5 100 4
Vc = 5500×(1 + 0.5%)3 × 100
交易； (6)相邻房地产的合并交易； (7)特殊交易方式的交易； (8)交易税费非正常负担的交易； (9)受迷信影响的交易。
第五节 交易情况修正
【例3-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的 税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
(3)统一币种和货币单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使 用面积
(4)统一面积内涵
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺 建筑面积
2、在搜集交易实例时，下列内容（）一般应包括在内。 ABCE A 交易目的 B 建筑物和土地状况 C 成交日期 D 成交方式 E 付款方式
3、建立价格可比基础具体包括（ ） ABDE A 统一付款方式 B 统一采用单价 C 统一采用总价 D 统一货币和货币单位 E 统一面积内涵和面积单位
4、下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有 （）ABCE
3300××（（11--3300%%）） 3300××3300%%++（（11++00..55%%））66 ==
2299..3388万万
第四节 建立价格可比基础
二、统一采用单价 三、统一币种和货币单位 四、统一面积内涵 五、统一面积单位
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实 例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人 民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二 期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民 币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时 一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实 例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调 整之前进行“建立比较基准”处理。
【解】卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
3、差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
第九节 市场房地产法市场 总结和运用举例
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(5)统一面积单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/ 平方米建筑面积
乙单价=348.28/=元人民币 /0.09290304=3748.85平方米建筑面积
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义 二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因 (1)强迫出售或强迫购买的交易； (2)利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之
100 ×
= 5429.79元/ m2
100 3 100 + 6
V = (Va +Vb+Vc) / 3 = (5300.52 + 5443.19 + 5429.79) / 3 = 5391.07元/ m2
市场比较法练习：
一、多选题： 1、市场比较法中。房地产市场状况修正包括（）方面的修正。 CDE A交易情况 B 交易日期 C 区位状况 D 权益状况 E 实物状况
第二节 搜集交易实例
一、搜集交易实例的途径 （1）查阅政府的房地产交易资料。 （2）向房地产经纪机构和房地产经纪人了解 （3）向房地产交易当事人、四邻以及相关律
师、会计师等了解 （4）同行之间相互提供。 （5）与房地产出售者或其代理人
第二节 搜集交易实例
二、交易实例的搜集内容 ①交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面
甲总价=76.42万人民币
= 16 +
32 (1 + 8%)0.5
32 + (1 + 8%)1
乙总价=15万美元
(2)统一采用单价
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面 积
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
分析估价对象
手机交易实例
存入交易实例库
选取可比实例
可比实例价格A 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格A
可比实例价格B 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格B
可比实例价格C 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格C
间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其 员工之间的房地产交易，其成交价格通常低于正 常市场价格 (3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏 了解的交易；
第五节 交易情况修正
二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因 (4)急于出售或急于购买的交易； (5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的
求取最终比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场
价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似
写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表
3-4。
项目 成交价格
表3-4 可比实例情况
可比实例A
可比实例B
5000元人民币/ m2
650美元/m2
可比实例C 5500元人民币/m2
第三章 市场比较法
第三章 市场比较法
市场比较法的基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 市场状况修正 房地产状况修正 求取比准价格
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生交易的类似
房地产进行比较，根据已知类似房地产的成交价格，修正得
积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成 日期、建筑结构、周围环境景观等； ②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关 系； ③成交日期； ④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、 按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)； ⑤付款方式 ⑥交易情况
第三节 选取可比实例