市场比较法.ppt
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【解】卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(5)统一面积单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/ 平方米建筑面积
乙单价=348.28/=元人民币 /0.09290304=3748.85平方米建筑面积
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义 二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因 (1)强迫出售或强迫购买的交易； (2)利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之
3、差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
第九节 市场房地产法市场 总结和运用举例
甲总价=76.42万人民币
= 16 +
32 (1 + 8%)0.5
32 + (1 + 8%)1
乙总价=15万美=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面 积
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
第三章 市场比较法
第三章 市场比较法
市场比较法的基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 市场状况修正 房地产状况修正 求取比准价格
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生交易的类似
房地产进行比较，根据已知类似房地产的成交价格，修正得
求取最终比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场
价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似
写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表
3-4。
项目 成交价格
表3-4 可比实例情况
可比实例A
可比实例B
5000元人民币/ m2
650美元/m2
可比实例C 5500元人民币/m2
A 母子公司之间 B 出手房地产用于偿还债务 C 买方不了解房地产市场行情 D 相邻房产的合并交易 E 土地增值税有买方负担
5、权益状况修正的内容包括（ ） ABC A 繁华程度 B 公共设施设备完整程度 C 楼层、朝向 D 建筑容积率 E 建筑规模
二、计算题
1、甲、乙两宗交易实例，甲建筑面积250平方米，成交 总价87万元人民币，首期支付27万元人民币，余款于 次月起每月支付10万元人民币，设月息1%，半年后 全部付清，乙的使用面积3000平方英尺，成交价格 15.6万美元，一次付清，据调查，乙实例交易人民币 与美元的市场比价为1美元=8.6人民币，且该房地产 建面与使用面积的比率为1：0.7，乙交易日期晚于甲 实例6个月，其间以人民币标价的该类房地产价格指 数 分 别 为 ： 99.6 、 94.7 、 96.7 、 105.00 、 109.2 、 112.5、118.1，试用定基价格指数和环比价格指数分 别建立两者的可比价格比较基础。
(3)统一币种和货币单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使 用面积
(4)统一面积内涵
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺 建筑面积
②交易类型吻合； ③日期应尽量接近估价时点； ④可比实例成交价格应尽量为正常价格。
第四节 建立价格可比基础
一、统一付款方式
【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款 30%, 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%, 请计算 该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算：
二、市场状况调整的方法
1、价格指数法：
时间 价格
定基价格指数
1
P1
P1 /P1=100
2
P2
P2 /P1
3
P3
…
…
n-1 Pn-1
P3 /P1 … Pn-1 /P1
n
Pn
Pn /P1
是对估价时点 的调整
环比价格指数 P1/P0 P2 /P1 P3 /P2 … Pn-1 /Pn-2 Pn /Pn
第六节 市场状况调整
到待估房地产在一定时点，一定产权状态下的市场价值的一 种估价方法。
二、市场比较法的理论依据：替代原理 经济理性主义假设：只有效用相同的商品之间才
会产生替代作用，具有替代作用的商品在价格上互相 牵制而趋于一致。
第一节 市场比较法的基本原理
三、市场比较法的适用条件和适用范围 1、适用条件：活跃的市场
资料可以搜集 可比实例与估价对象相关 可比实例与估价对象供求一致 差异可以调整
2、在搜集交易实例时，下列内容（）一般应包括在内。 ABCE A 交易目的 B 建筑物和土地状况 C 成交日期 D 成交方式 E 付款方式
3、建立价格可比基础具体包括（ ） ABDE A 统一付款方式 B 统一采用单价 C 统一采用总价 D 统一货币和货币单位 E 统一面积内涵和面积单位
4、下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有 （）ABCE
第四节
估价时点
【例3-2】
折现到估价时点
建立价格可比基础
0.5年
1年
估价时点
32万元 甲房地产统一付款过程示意图
0.5年
32万元 1年
15万美元
乙房地产统一付款过程示意图
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清
为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则：
Va = 5000×(1
1%)3 ×(1 + 0.5%)5 × 100
100 ×
= 5300.52元/ m2
100 + 2 100 8
Vb = 650×8.4×(1
1%)2 ×(1 + 0.5%)5 × 100
100 ×
= 5443.19元/ m2
100 + 5 100 4
Vc = 5500×(1 + 0.5%)3 × 100
第一节 市场比较法的基本原理
三、市场比较法的适用条件和适用范围 2、适用范围：住宅
写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地
第一节 市场比较法的基本原理
四、市场比较法的操作步骤
搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期调整 进行区域因素修正 进行个别因素修正 求出比准价格
交易； (6)相邻房地产的合并交易； (7)特殊交易方式的交易； (8)交易税费非正常负担的交易； (9)受迷信影响的交易。
第五节 交易情况修正
【例3-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的 税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
第二节 搜集交易实例
一、搜集交易实例的途径 （1）查阅政府的房地产交易资料。 （2）向房地产经纪机构和房地产经纪人了解 （3）向房地产交易当事人、四邻以及相关律
师、会计师等了解 （4）同行之间相互提供。 （5）与房地产出售者或其代理人
第二节 搜集交易实例
二、交易实例的搜集内容 ①交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面
积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成 日期、建筑结构、周围环境景观等； ②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关 系； ③成交日期； ④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、 按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)； ⑤付款方式 ⑥交易情况
第三节 选取可比实例
3300××（（11--3300%%）） 3300××3300%%++（（11++00..55%%））66 ==
2299..3388万万
第四节 建立价格可比基础
二、统一采用单价 三、统一币种和货币单位 四、统一面积内涵 五、统一面积单位
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实 例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人 民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二 期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民 币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时 一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实 例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调 整之前进行“建立比较基准”处理。
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到 2008年9月1日，即： 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)
第七节 房地产状况调整
一、房地产状况调整的思路 二、房地产状况调整的修正方法
2、百分率法：
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
分析估价对象
手机交易实例
存入交易实例库
选取可比实例
可比实例价格A 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格A
可比实例价格B 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格B
可比实例价格C 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格C
100 ×
= 5429.79元/ m2
100 3 100 + 6
V = (Va +Vb+Vc) / 3 = (5300.52 + 5443.19 + 5429.79) / 3 = 5391.07元/ m2
市场比较法练习：
一、多选题： 1、市场比较法中。房地产市场状况修正包括（）方面的修正。 CDE A交易情况 B 交易日期 C 区位状况 D 权益状况 E 实物状况
间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其 员工之间的房地产交易，其成交价格通常低于正 常市场价格 (3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏 了解的交易；
第五节 交易情况修正
二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因 (4)急于出售或急于购买的交易； (5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(5)统一面积单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/ 平方米建筑面积
乙单价=348.28/=元人民币 /0.09290304=3748.85平方米建筑面积
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义 二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因 (1)强迫出售或强迫购买的交易； (2)利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之
3、差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
第九节 市场房地产法市场 总结和运用举例
甲总价=76.42万人民币
= 16 +
32 (1 + 8%)0.5
32 + (1 + 8%)1
乙总价=15万美=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面 积
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
第三章 市场比较法
第三章 市场比较法
市场比较法的基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 交易情况修正 市场状况修正 房地产状况修正 求取比准价格
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念
将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生交易的类似
房地产进行比较，根据已知类似房地产的成交价格，修正得
求取最终比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场
价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似
写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表
3-4。
项目 成交价格
表3-4 可比实例情况
可比实例A
可比实例B
5000元人民币/ m2
650美元/m2
可比实例C 5500元人民币/m2
A 母子公司之间 B 出手房地产用于偿还债务 C 买方不了解房地产市场行情 D 相邻房产的合并交易 E 土地增值税有买方负担
5、权益状况修正的内容包括（ ） ABC A 繁华程度 B 公共设施设备完整程度 C 楼层、朝向 D 建筑容积率 E 建筑规模
二、计算题
1、甲、乙两宗交易实例，甲建筑面积250平方米，成交 总价87万元人民币，首期支付27万元人民币，余款于 次月起每月支付10万元人民币，设月息1%，半年后 全部付清，乙的使用面积3000平方英尺，成交价格 15.6万美元，一次付清，据调查，乙实例交易人民币 与美元的市场比价为1美元=8.6人民币，且该房地产 建面与使用面积的比率为1：0.7，乙交易日期晚于甲 实例6个月，其间以人民币标价的该类房地产价格指 数 分 别 为 ： 99.6 、 94.7 、 96.7 、 105.00 、 109.2 、 112.5、118.1，试用定基价格指数和环比价格指数分 别建立两者的可比价格比较基础。
(3)统一币种和货币单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使 用面积
(4)统一面积内涵
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺 建筑面积
②交易类型吻合； ③日期应尽量接近估价时点； ④可比实例成交价格应尽量为正常价格。
第四节 建立价格可比基础
一、统一付款方式
【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款 30%, 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%, 请计算 该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算：
二、市场状况调整的方法
1、价格指数法：
时间 价格
定基价格指数
1
P1
P1 /P1=100
2
P2
P2 /P1
3
P3
…
…
n-1 Pn-1
P3 /P1 … Pn-1 /P1
n
Pn
Pn /P1
是对估价时点 的调整
环比价格指数 P1/P0 P2 /P1 P3 /P2 … Pn-1 /Pn-2 Pn /Pn
第六节 市场状况调整
到待估房地产在一定时点，一定产权状态下的市场价值的一 种估价方法。
二、市场比较法的理论依据：替代原理 经济理性主义假设：只有效用相同的商品之间才
会产生替代作用，具有替代作用的商品在价格上互相 牵制而趋于一致。
第一节 市场比较法的基本原理
三、市场比较法的适用条件和适用范围 1、适用条件：活跃的市场
资料可以搜集 可比实例与估价对象相关 可比实例与估价对象供求一致 差异可以调整
2、在搜集交易实例时，下列内容（）一般应包括在内。 ABCE A 交易目的 B 建筑物和土地状况 C 成交日期 D 成交方式 E 付款方式
3、建立价格可比基础具体包括（ ） ABDE A 统一付款方式 B 统一采用单价 C 统一采用总价 D 统一货币和货币单位 E 统一面积内涵和面积单位
4、下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有 （）ABCE
第四节
估价时点
【例3-2】
折现到估价时点
建立价格可比基础
0.5年
1年
估价时点
32万元 甲房地产统一付款过程示意图
0.5年
32万元 1年
15万美元
乙房地产统一付款过程示意图
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：
(1) 统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清
为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则：
Va = 5000×(1
1%)3 ×(1 + 0.5%)5 × 100
100 ×
= 5300.52元/ m2
100 + 2 100 8
Vb = 650×8.4×(1
1%)2 ×(1 + 0.5%)5 × 100
100 ×
= 5443.19元/ m2
100 + 5 100 4
Vc = 5500×(1 + 0.5%)3 × 100
第一节 市场比较法的基本原理
三、市场比较法的适用条件和适用范围 2、适用范围：住宅
写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地
第一节 市场比较法的基本原理
四、市场比较法的操作步骤
搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期调整 进行区域因素修正 进行个别因素修正 求出比准价格
交易； (6)相邻房地产的合并交易； (7)特殊交易方式的交易； (8)交易税费非正常负担的交易； (9)受迷信影响的交易。
第五节 交易情况修正
【例3-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的 税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
第二节 搜集交易实例
一、搜集交易实例的途径 （1）查阅政府的房地产交易资料。 （2）向房地产经纪机构和房地产经纪人了解 （3）向房地产交易当事人、四邻以及相关律
师、会计师等了解 （4）同行之间相互提供。 （5）与房地产出售者或其代理人
第二节 搜集交易实例
二、交易实例的搜集内容 ①交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面
积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成 日期、建筑结构、周围环境景观等； ②交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关 系； ③成交日期； ④成交价格，包括总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、 按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)； ⑤付款方式 ⑥交易情况
第三节 选取可比实例
3300××（（11--3300%%）） 3300××3300%%++（（11++00..55%%））66 ==
2299..3388万万
第四节 建立价格可比基础
二、统一采用单价 三、统一币种和货币单位 四、统一面积内涵 五、统一面积单位
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实 例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人 民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二 期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民 币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时 一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实 例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调 整之前进行“建立比较基准”处理。
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到 2008年9月1日，即： 3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)
第七节 房地产状况调整
一、房地产状况调整的思路 二、房地产状况调整的修正方法
2、百分率法：
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
分析估价对象
手机交易实例
存入交易实例库
选取可比实例
可比实例价格A 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格A
可比实例价格B 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格B
可比实例价格C 建立价格可比基础
交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整
比准价格C
100 ×
= 5429.79元/ m2
100 3 100 + 6
V = (Va +Vb+Vc) / 3 = (5300.52 + 5443.19 + 5429.79) / 3 = 5391.07元/ m2
市场比较法练习：
一、多选题： 1、市场比较法中。房地产市场状况修正包括（）方面的修正。 CDE A交易情况 B 交易日期 C 区位状况 D 权益状况 E 实物状况
间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其 员工之间的房地产交易，其成交价格通常低于正 常市场价格 (3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏 了解的交易；
第五节 交易情况修正
二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因 (4)急于出售或急于购买的交易； (5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的