某园区广告推广策划方案讲义(ppt 41页)

一、项目分析：
优势：
1、项目地处东圃板块，该板块交通方便，日趋成熟， 聚集了一定的人 气，并吸引了天河工作的部分白 领；板块新建大量体育运动设施，正营造环保、休 闲、文化气息浓郁的区域环境。
2、8栋11层的低层公寓，呈围合式结构布局，有的亚 热带园林，居住环境开扬、优美；
3、板块的生活配套比较成熟，区内有运动场地、儿 童天地、悠闲广场等规划，内部配套良好；
远洋明苑的业主，首次置业的白领达95%以上，东圃 广场首次置业的白领占50%，骏景花园以二次置业为 主，有20%是首次置业的白领，而这些白领中80%以 上的是外来人员，前几年，他们置业以一房一厅或两 房两厅为主，如今，这些白领们却更愿意一步到位， 喜欢购买80-130平方米的三房及二房两厅，把远在家 乡的父母接过来一起生活。
医疗
东圃有天河红十字医院，广氮医院以及其他一些门 诊部，沿中山大道往西不远则有邮电医院、中山医 三分院。
二、历史发展状况
现在东圃已面目一新，成为各大发展商群雄竞技场，几 个颇具规模的楼盘和一些中高档楼盘即将问世，使“东 圃新城”呼之欲出。 这几年，东圃一直在悄悄蜕变，在东圃板块先开发的楼 盘有：天河广场，雅怡居、富力新村、振东花园等楼盘 相继进驻，使东圃一下子成了房地产开发的热点，东圃 迈向城市化进程，但由于这些楼盘在定位上属于3000 －3500元/平方米的中低档性质，使东圃的形象仍带有 浓厚的城市郊区色彩。
五、总结
东圃规划为以高绿化率、低容积率、低密度为主的城 郊居住区，而随着新城市中心的东移的确定，目前东 圃的城市中心地位已经日渐明朗。从大环境来讲，东 圃地区有较多的城市景观，如：九运会主场馆、城市 公园；而车陂路已修葺一新、广园东路建成通车、九 运会场设施投入使用、一些规划和硬件都已落到实处 等利好使东圃地区的形象大为改观，同时东圃板块的 开发成本较低，楼价也合理，却只有郊区的价格，吸 引了许多首次置业者来此置业，不过要消除东圃在消 费者心中的郊区概念，首当其冲的是要完善周边的配 套，而这需要一个过程。
前言：
在推售一个项目的时候要先对项目做出正确的定位， 而正确的定位来自于对项目所属区域竞争状况的透 彻了解。 所以，在进行项目定位之前，我们要先对所在的东 圃板块做深入分析。
一、东圃板块的配套状况
购物 现在东圃板块的购物非常方便，正大万客隆超市、好又 多超市已经基本解决了居民的日常生活所需。规划相对 小一些的商厦甚多。东圃还有大量专业商场，不过档次 不高，并且布局比较凌乱。规划中建筑面积20多万平方 米的花花世界，十多万平方米的骏景商业广场、东圃城 还未动工，但已经构成了一个美好的蓝图。
食肆
东圃一带的食肆大至可分为两大类，一是高档次的酒 店，二是以湘菜馆为主的小酒楼。在中山大道集中了 凯悦酒家、唐苑酒家，华金盾大酒店、华苑酒家、丽 苑海鲜酒家等档次较高的酒店。而一些具备地方特色 的食肆则比较分散，其中湘菜馆占绝大部分，这说明 了东圃板块的情况：一是有钱人不少，二是外来人口 较多。
四、竞争市场分析
“独木难成林”，东圃四大盘出现（中海康城、旭景 家园、东圃广场、美林海岸花园）引起了广州市民 和业内人士对东部楼市的关注，这一点是一个楼盘 的力量所难以营造。与此同时，在面对同样的目标 客户群上有一定的区分，最终在竞争中找到自身的 位置，从而促进和奠定了楼盘本身在东圃楼市的地 位。
三、区域内目标客户分析
由于前几年东圃开发的楼盘定位较低，加上其独特的 地理位置和成熟的生活和市政配套使该区域楼盘成了 广州本土一批工薪蓝领的选地，但随着东圃楼盘开发 不断上档次，现在，东圃几乎成为首次置业的白领社 区，许多在天河和东山写字楼里上班的年轻白领，都 乐意在此安家落户，据了解，旭景家园几乎成了上世 纪70年代出生的白领社区，中海康城70%的住家是首 次置业的白领，
随着开发商进驻东圃板块开发项目的增多，尽管各 大发展商为避免竞争，但由于户型、面积、售价相 近，因此在一定程度上决定其所瞄准的目标客户相 近，例如：中海康城70%的住家是首次置业的白领， 远洋明苑的业主，首次置业的白领达95%以Biblioteka Baidu，东 圃广州首次置业的白领占50%，即将推出的盈彩美 居一期所针对的目标客户亦是以天河、黄埔等地的 首次置者，目标客户的过于集中难免楼盘与楼盘之 间会形成正面竞争。
劣势：
1、东圃距离天河较远，印象中该板块有点乱，周 边环境差；
2、小区规模不大，在印象上会和城市假日园这个 名字有落差，假日园传达的感觉是豁朗的，大 面积的，休闲的，而项目规模却并非很大。
二、竞争对手分析
该板块主要知名楼盘有：东圃广场、旭景家园、中海 康城、富力天朗明居、美林花园、骏景花园*南苑、 盈彩美居 其中：富力天朗明居、东圃广场已售完，不再考虑； 美林花园距离较远不做考虑。 所以，主要竞争对手是： 旭景家园、盈彩美居、中海康城、骏景花园*南苑
教育
东圃的学校不少，其中小学最多，很多楼盘里都配 套有幼儿园、小学等。广州市18中学、广州市广 氮中学、东圃中学、广氢小学则在天河区比较有名。
运动、休闲、娱乐
奥林匹克体育馆是广州新八景之一，设备齐全、先进。 航天奇观、世界大观、杨桃公园、黄村公园在节假日 都吸引了不少市民全家去游玩。东圃众多的公园、娱 乐场所和体育馆，是东圃居民运动、休闲、娱乐的好 去处，各类设施的丰富，连天河体育中心附近的配套 也不能与之匹敌。
然而在2000年度，规模较大的骏景花园以中高档楼盘 的面孔出现在东圃，不仅提升了新楼盘的开发档次， 而且在很短的时间内，使楼价由4000元平方米，迅速 飙升到5000多元/平方米。当时同推的美好居和天力居 也推出换代产品，使东圃城市化迈出更大一步。
1999年“一年小变”使东圃面貌焕然一新，再加上九 运会的驱动，随后而至的富力天朗明居，东圃广场、 汇友苑、中兴花园、羊城花园、旭景家园、中海康城、 远洋明苑等楼盘，使东圃一下成了一个新的城区，过 去在地段上只能以售3500元/平方米的水准来赢得客 户认可，大观路以东的中兴花园和羊城花园，却因当 时的定位较低，未能齐头并进，开发商已意识到这一 问题，在第二期开发时，亦都以“升级版”推出市场。