房屋租赁合同纠纷办理规范

房屋租赁合同纠纷办理规范

1.房屋租赁合同的成立 (3)

1.1法律依据 (3)

1.2查明的事实 (3)

1.3常见问题解答 (3)

（1）涉农村集体土地（集体建设用地除外）的租赁合同纠纷的案由确定。 (3)

（2）房屋租赁合同关系存在、变更的举证责任分配。 (4)

（3）带照租赁合同纠纷的处理。 (4)

（4）名实不符房屋租赁合同法律关系的认定及处理。 (4)

2.房屋租赁合同的效力 (5)

2.1法律依据 (5)

2.2查明的事实 (5)

2.3常见问题解答 (5)

（1）导致租赁合同无效的法定情形。 (5)

（2）合同无效后的处理。 (7)

3.房屋租赁合同的履行 (9)

3.1法律依据 (9)

3.2查明的事实 (9)

3.3常见问题解答 (9)

（1）承租人以房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？ . 9

（2）租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产

生纠纷，如何处理？ (10)

（3）出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人

是否应当支付在此期间的租金？ (11)

（4）续租的认定。 (11)

（5）租赁期限届满后，逾期腾房的房屋使用费如何处理？ (12)

（6）租赁期间，房屋所有权发生变动的，如何处理？ (12)

（7）出租人就同一房屋订立数份合同的，如何处理？ (12)

（8）承租人因死亡等原因无法继续租赁房屋，第三人主张继续履行合同的，如何

处理？ (13)

4.房屋租赁合同的解除 (13)

4.1法律依据 (13)

4.2查明的事实 (14)

4.3 常见问题解答 (14)

（1）从事经营活动的承租人以房屋存在行政管理限制致使无法办理营业执照为由，要求解除合同的，如何处理？ (14)

（2）从事经营活动的承租人以出租人未协助办理营业执照为由，要求解除合同的，如何处理？ (15)

（3）如何确定合同解除的时间？ (15)

（4）合同解除权消灭的认定。 (16)

5.房屋租赁合同解除后的法律责任 (16)

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5.1法律依据 (16)

5.2 查明的事实 (17)

5.3常见问题解答 (17)

（1）针对同一违约行为约定了多项违约金，如何处理？ (17)

（2）违约金调整的原则和标准。 (17)

（3）装饰装修的赔偿问题？ (18)

6.房屋租赁合同纠纷的处理 (19)

6.1法律依据 (19)

6.2查明的事实 (19)

6.3常见问题解答 (19)

（1）房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租

人的诉讼地位如何确定？ (20)

（2）房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？

(20)

（3）一房数租的情况下，如何确定诉讼主体？ (21)

（4）涉及第三人侵权的，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任？ (21)

（5）房屋作为抵押物中的第三人优先受偿权？ (22)

（6）承租人的优先购买权 (22)

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房屋租赁合同纠纷办理规范

1.房屋租赁合同的成立

1.1法律依据

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条

《民事案件案由规定》

1.2查明的事实

（1）租赁的标的物是什么？土地？房屋？土地和房屋？土地租赁，房屋作价买卖？

（2）有无书面的房屋租赁合同？

（3）无书面的房屋租赁合同，有无其他口头约定或者存在其他构成房屋租赁合同关系的要件事实？

（4）是否存在名实不符的情形？

1.3常见问题解答

（1）涉农村集体土地（集体建设用地除外）的租赁合同纠纷的案由确定。

土地租赁合同是租赁合同的一种，是指国家将国有建设用地的使用权出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方为国家，合同标的为国有建设用地使用权。非属于集体建设用地的农村集体土

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地的租赁实质上是农村土地承包经营权流转的一种方式，属于农村土地承包合同纠纷，不属于土地租赁合同纠纷，应按照农村土地承包合同的审理思路进行处理。

（2）房屋租赁合同关系存在、变更的举证责任分配。

当事人主张存在租赁合同关系的，应当举证证明双方存在书面租赁合同、口头合同约定或者存在其他构成租赁合同关系的要件事实。

当事人主张租赁合同发生变更的，应当举证证明双方己进行变更租赁约定的要件事实。

（3）带照租赁合同纠纷的处理。

带照租赁合同一般是指出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营的合同。

上述合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容。合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。

（4）名实不符房屋租赁合同法律关系的认定及处理。

名实不符法律关系本质上是通谋虚伪的意思表示，例如名为租赁实为借贷、买卖，名为合作开发实为租赁等。对于该类型案件，应当结合合同的约定、实际履行等情况对进行法律关系的认定，可参考《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27 条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法4