常德市物业管理规定

常德市物业管理规定

第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理、使用、维护及监督管理活动，适用于本办法。

第三条市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门(以下

简称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区(单位)的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;与物业主管部门

共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;监督业主大会

和业主委员会的日常活动;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人

民政府和社区(居民委员会)的管理、指导和监督。

第四条市、县物业主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理。

物业管理行业协会应充分发挥服务、沟通作用，做好从业人员培训工作，协助主管部门做好诚信记录及申报企业资质的前期辅导工作，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第五条业主对物业管理区域(道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等)共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用房屋维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定前款第(六)、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第六条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域共用部位实施共同管理，按照相关规定开展物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业主管部门指导协助业主共同决定。

第七条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，建设单位应当向物业主管部门和所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。

第八条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到建设单位申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内醒目位置公示。

第九条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组组成之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，为筹备会议提供相应条件的服务。

第十条业主大会选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按相关规定向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级以上物业主管部门办理备案手续。

第十一条因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地社区(居民委员会)在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

第十二条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

业主委员会应当在前期物业管理临时管理规约的基础上及时修改制定小区管理规约，对小区的物业服务和房屋维修资金收缴、业主共有房屋、共用设施设备和其他公共空间的维护与管理以及装饰装修等行为和事项作出约束性规定;应当协调处理物业服务企业与业主和物业使用人之间的纠纷。

第三章前期物业管理

第十三条建设单位应当在预(销)售物业之前，在物业主管部门的指导下通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同。

第十四条经县级以上物业主管部门批准，下列情形可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

(一)一个物业管理区域内，住宅建筑面积少于1万平方米或产权人数少于20人的;

(二)一个物业管理区域内，非住宅建筑面积少于0.5万平方米的;

(三)已经实行物业管理的区域内，新建物业选择前期物业服务企业的;

(四)公开发布招投标公告后，投标人少于3个的。

第十五条前期物业管理的收费实行政府指导价，价格调整幅度不得超出物价部门规定。前期物业服务企业应当将服务项目、服务等级、收费标准、计费起始时间等内容向物业主管部门备案，由价格

主管部门根据有关规定核定收费标准，并由物业服务企业在小区内

醒目位置公示。

第十六条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约。临时管理规约应当对房屋装修、共有部位和公共设施及其他公共场地的

使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当

承担的责任等事项依法作出约定，并向物业主管部门备案。临时管

理规约作为房屋销售合同的附件在销售场所醒目位置公示。

第十七条建设单位在销售物业时，应当明示前期物业服务合同，并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级、物业服务等级和收费标准等。否则，业主有权拒交物业服务费。

第十八条前期物业服务合同所约定的期限，应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订物业服务合

同生效之日止。

第十九条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

第二十条在办理物业交接手续时，建设单位应当按照有关规定向物业服务企业移交资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当及时将前款规定的相关资料移交给业主委员会或代行业主委员会权利的组织。