城中村改造和新民居建设对比分析完整版

河北省廊坊市城中村改造项目

城中村定义：泛指都市里的村庄。从狭义上说，城中村是指农村

村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用， 农民转为 居民后仍在原村落居住而演变成的居民区， 亦称为“都市里的村 庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后 于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、 生活水平低下的居 民区

1. 城中村改造项目申报审批流程和规划方案上报流程

2. 项目审定后实施流程

村（居）民委员会上报城中村改造申请 城中村村委提请市规划部门编制城 中村改造详细规划

乡（镇）、办领导小组指导审批 城中村村委依据详规，在乡（镇）办 领

导小组的组织、指导下起草城中村 改造

方案，并通过村民会议或者村民 代表会

议讨论同意

区城中村改造领导小组审查

廊坊市城中村改造办公室审核

廊坊市城中村改造工作领导小组审定

廊坊市城中村改造办公室通过方案审

核

廊坊市领导小组审定后批准实施方案

区领导小组通过审查并公示方案

（必要

时举行听证会）

区领导小组依据方案发布招投标公 告，审查后确定候选投标企业名单

各级政府和政府有关部门对城

中村改造项目应当简化审批程 序，提高办事效率，提供优质 高效服务

3. 城中村改造项目中标企业享有的优惠

政策

① 、城中村改造范围内的集体

建设用地，

依法可以一次性转征为 国有建设用地。

② 、城中村改造项目中安置村民回迁住房所占用土地和其他改造 项目所占用土地出让金的 80%用于房屋拆迁补偿支出，其他改造 项目所占

用土地出让金的 20%用于补偿被改造村民的社会保障 支出。

③ 、城中村改造项目涉及收取的土地出让金， 优先用于城中村改

造市政基础设施建设，免予缴纳；其他建设项目，减半收取。

4. 城中村改造项目拆迁补偿政策

（1）.办理拆迁许可证：城中村改造过程中的房屋拆迁人，应当 向市

拆迁管理部门申请办理《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆 迁。城中

村村（居）民委员会具体负责城中村改造房屋拆迁工作。

(2) •拆迁补偿对象：城中村改造项目用地范围内拆迁补偿的对 象为

合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。 被拆迁 物设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。 有关补偿问题廊坊市城中村改造办公室审定批准，

会同区领导小组组织招投标企业选

定工作，即确定开发权主体资格 已中标企业，依照法定程序办理城中 村

改造项目审批手续

由当事人协商后以书面形式确定。

(3).拆迁补偿方式：可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

(4).房屋补偿办法：①•城中村村民住宅房屋享有补偿权力的面

积为合法房屋所有权证证载面积；②•没有房屋所有权证的，按

合法土地使用证证载面积的70%〜75%计算；③•同时具有合法房屋所有权证和土地使用证的，以计算面积大的为准；④•对于住宅房屋未经批准擅自改变用途的，仅认定为住宅房屋进行住房安置；⑤•实行房屋调换的，住宅房屋补偿基准面积为I 40平方—150平方米(住宅房屋享有补偿权力的面积小于补偿基准面积

的，可以按照成本价格购买差额面积；享有补偿权力的面积超过

补偿基准面积的，超出的部分以货币形式补偿) 。

(5).违章建筑拆除办法：超过批准期限或者虽未规定期限但已使用2年以上的临时建筑，不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，根据其已使用的年限和市场评估价格，给予适当补偿。

(6).签订拆迁协议：拆迁补偿应当由拆迂人与被拆迂人依法签订拆迂补偿协议。

5.河北省廊坊市固安县城中村改造情况

固安县旧城改造实施程序

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固安县旧城改造鼓励政策

①•旧城改造范围内的集体建设用地一次性征转为国有建设用地。

②•旧城改造项目中居（村）民按合法占地面积回迁占用的土地，土地出让金全额收缴后，除上解及预留基金部分外，在15个工作日内全部拨付项目单位，用于房屋拆迁安置补偿支出；改造项目中居（村）民住宅区（含商业）范围内其

他用地，土地出让金全额收缴后，除上解及预留基金部分外，在15个工作日内80%拨付项目单位，用于房屋拆迁安置补偿支出。

③.旧城改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，安置村民回迁住房的建设项目，免予缴纳；其他建设项目，减半收取。

④.旧城改造项目涉及的回迁安置住房，不超过原住房或原占地合法面积的，回迁户免缴契税，超出部分按规定征收契税。

6.“城中村”土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态两者情形

（1）•“城中村”土地的所有权状态的分类

①.已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。

②.正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。

③.尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍

属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是

通常所说的要改造的“城中村”。

（2）•“城中村”土地使用权状态

“城中村”现实存在的情形：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤ 用集体土地抵押贷款⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村”集体土地的边缘性、稀缺性、区

位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。

7.城中村发展的隐患

“城中村”另外一种情况：在城市化过程中，由于城市化速度快速推进，但城市建设相对落后，特别是对外来人口管理跟不上，引发了所谓“城中村”现象，即是指城市郊区出现的已经转变为以从事工商业为主的村落。这里是外来人口的主要居住区，生活与生产设施比较简陋，治安状况较差，成为城市进一步发展的隐患。