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无锡汇融广场项目物业管理方案

目录

第一章项目物业管理服务定位与重点

我司将对本项目实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，设计出一套与无锡汇融广场业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质

的管理所带来的超值享受。

1.0 项目概况

无锡【汇融广场】位于无锡新区太科园净慧东道西侧、科研北路南侧、和风路北侧，是

由无锡市新区发展集团有限公司投资开发的金融商务写字楼。项目独有的政府扶持政策、一站式行政管理办公、高效商务功能等，为汇融广场提供了完善的行政职能支持。 主要经济技术指标：包括南北两个地块，由8座现代建筑组成，多采用围合式建筑形态，与中央水广场周边环境相融合，共同构成主次分明的有机的中央商务区。总建筑面积245990.45 ㎡，其中地上面积163670.74 ㎡，地下面积82319.71㎡。建筑层数为18层，容积率为4.105，绿地率为30.70%，共拥有三层地下停车场，停车位达到1499个，为入驻客户提供充分的便捷。

我们通过对项目特点和业主群体特点的分析，提炼出项目管理重点及业主需求，以此确定物业服务定位，从而对无锡汇融广场物业服务做出整体策划。

1.1 客户群体需求分析

无锡汇融广场由一幢超甲写字楼、一幢公寓式办公楼组成，作为滨湖区超甲级写字楼项目，所引进的客户都是经济实力雄厚、具有一定规模的品牌企业，包括国外企业设

立的企业总部或区域性总部与办事处，包括金融、证券、保险、商贸、地产、文化等行

业，普遍素质较高，眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高。

1.1.1 超甲写字楼客户群体分析

➢高科技公司

➢科技、管理咨询公司

➢专业事务所

➢贸易公司

1.1.2 公寓式办公（甲级写字楼）客户群体分析

➢IT产业有关的初创业公司

➢初创业的年轻人

➢考虑经营摄影工作室等创意行业

1.13 物业管理需求分析

★注重公共秩序的维护；

★注重对突发事件的及时响应与有效控制；

★注重服务品位、需求多样化；

★注重物业服务整体形象；

★能耗控制减少运营成本；

★设备控制智能化高；

★注重舒适的工作环境“安全、周到、快捷”的酒店式的服务。

1.2 物业管理服务定位

结合无锡汇融广场开发定位，我司对项目整体形象定位为：现代、高效、环保、繁荣。

现代——展示现代化、国际化的商务办公形象。

高效——塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。

环保——树立注重环保的文化内涵和社会想象。

繁荣——聚集浓厚的商务气氛，打造滨湖区的办公亮点，注重社会效益和经济效益。

1.3 物业管理服务重点

1.3.1 全方位整体经营

无锡汇融广场集办公、商业、休闲等多种功能于一体，要满足各类业主及租户的不同需求，要求物业服务企业在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。

1.3.2 大厦整体形象

通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理、周边治安和交通的控制与引导、物业管理服务人员的行为规范以及我司专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象在卢湾地区树立物业管理优质品牌。1.3.3 楼宇设备管理

无锡汇融广场采用了国际先进设备和智能技术，要求24小时全天候保障设备运行万无一失，这对非专业化的物业服务企业设备管理的技术实力是重大的考验。我们拟在前期介入期间，全面整合公司楼宇科技、电梯、车场管理等专业公司资源，全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。

1.4 物业管理服务措施

针对无锡汇融广场物业管理的需求，我们深入挖掘策划和开发思路，充分把握将来客户的需求，以及物业管理工作将面临的难点和重点，确立了我们的整体管理服务构

想，基本概括为：

1.4.1 工作重点之一：公共设施设备的运行、维护，特殊设备的重点维护管理

管理应对措施：利用我司的专业优势，我们旗下目前拥有电梯工程、智能化工

程、楼宇科技等与物业管理服务相配套的专业公司，是我们降

低管理成本，提供优质服务的有力保障。

1.4.2 工作重点之二：确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。

管理应对措施：运用无锡汇融广场已有的智能化治安设施如闭路电视、监视系

统、秩序维护等，结合管理中心的统一管理、快速调度、确保

治安防范万无一失。

1.4.3 工作重点之三：环境和总体形象的维护。

管理应对措施：针对无锡汇融广场绿化布局和环保要求，保障大厦环境清洁，并

对大厦噪音、水质、空气等环保要素进行监测，全面加强大厦环

境文化和环保建设，并在此基础上做好各项工作。

1.4.4 工作重点之四：公寓写字楼秩序维护管理。

管理应对措施：对公寓写字楼的秩序维护管理采用开放、封闭结合式管理。白天

上班时间实行开放式管理，对于来访大厦的客户进行登记管理；

夜间实行封闭式管理，严格控制陌生人的进出，确保大厦业主的

秩序安全。

第二章管理服务理念和目标

2.1 物业管理服务理念

针对无锡汇融广场的服务形象总体定位，我们将以和谐、环保、责任、效率作为

在该项目的管理服务理念，并将各理念分解成为各大要素，建立起以ISO9001：2000/ ISO14001：2004/ OHSAS18001：1996的体系基础，不断优化管理服务流程，确保管理体系运作效能得到根本性的提升。

2.1.1 “和谐”理念的推行

1) 治安管理

我们将实施分区分级安全管理，区域首层外围及地下停车场的巡逻和监控为第一级安全防范，将及时指引和实时监控；大厦大厅入口为第二级安全防线，将做好人员的进入识别。

按照“外松内紧”的安全管理原则，做好访客登记，控制推销人员进出，对于允许进入的人员，做好专人引领工作，避免干扰其它正常办公。

2) 消防管理

实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习。

3) 应急预案

秩序维护员担负着公共区域的安全警戒和人员疏散责任，遇到突发性等异常情况，结合以往的应急处理经验，我们将建立完善的应急预案制度，并在秩序维护员中选拔一批队员组建“应急快速反应分队”，布置好应急时各项措施，保障精干力量在第一时间出现在各路口通道，防止事态的扩大，最大限度地减少对正常办公的影响。

2.1.2 “环保”理念的推行

“环保”是指物业经营服务过程中，以一种对社会、对环境负责的态度，以“合理利用资源，有效保护环境”的企业理念开展各项物业服务，核心是节约和健康。