房屋共用面积分摊规则与核算方法

房屋共用建筑面积分摊

规则与核算方法

1 共有共用建筑面积分摊的原则及基本规定

•1.1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

•1.2房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，不得分摊到本幢房屋内。•1.3房屋共有共用建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。共有共用建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。

2 共有共用建筑面积的分类

原则上按共有共用建筑面积使用功能的不同，分为：

a) 幢共有共用建筑面积

b) 功能区共有共用建筑面积

c) 层共有共用建筑面积

d) 其他共有共用建筑面积

3 商品房预测

公共建筑面积的确认方法

•向房屋建设单位索取经规划部门核准的设计平面图；

•对公共部位进行标识，并作出相应说明；

•依据图纸逐一校对、勘丈，并确认其使用功能；

•共有共用建筑面积经测绘人员确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同进行确认。

4 共有共用建筑面积的计算方法

•整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有共用建筑面积。

5 共有共用建筑面积分摊的一般原则

5.1分幢原则：

在分摊计算前，首先应判断该建筑物是一幢还是多幢.

依据以下四点判断（以多塔楼的建筑物为例）：

a) 建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设；

b)该建筑物的基础、结构是否为一个整体；

c)该建筑物的各塔楼是否没有完全独立的共有共用设备。

d)该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸；

5.1.1 无地下室分幢原则

•情况一：若裙房紧密相连，完全贯通，符合上述4个条件，则认为是一幢。

例如：上图该建筑1～3层为超市，4层以上为4个完全独立的塔楼，其中两个塔楼为写字楼，两个塔楼为住宅。

•情况二：

若裙房相连并完全贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），但不符合上述4个条件，则认为是多幢。

一个实例：

一层裙房相连但不完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼与其他单元间没有变形缝，则将每个塔楼与其下裙房（不含塔楼间裙房）作为一幢处理，塔楼间裙房单列一个幢号。如下图：

该建筑第1～2层为商业用房，3～7层为住宅

•情况三：若裙房相连但不贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），符合上述4个条件，则认为是一幢。

•情况四：特例（A、B）

a）一层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼，在建设单位提出申请和派出所出具幢号证明的情况下，可以分多幢单独计算，一层裙房单独计算。裙房部位的配电间、室外楼梯由于为多幢服务，不作为共有共用面积分摊。

如下图：该建筑第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼

第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼

b）一层裙房相连并完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼均是一个单元且与其他单元间有变形缝，则将裙房及裙房上的塔楼作为一幢处理，其余的单元各自作为一幢处理

如上图

5.1.2 有地下室分幢原则

•情况一：若地下室完全贯通，且符合上述4个条件，则认为是一幢；如

下图：该建筑-3～-1层为整体贯通的地下室，1层以上为2个完全独立的塔楼。

左为照片、右为平面图

•情况二：各地下室完全独立，但裙房相连,参照无地下室的第1～4条；•情况三：若各地下室不完全独立，依靠预留的汽车通道相连，则认为各地下室是完全独立的，参照上一条；（该小区整个地下均为停车场，各楼地下室与中心车库仅依靠汽车通道相连。）

情况四：地下室完全贯通，但不符合上述4个条件，则认为是多幢。（见上图）

5.2 消防优先原则

在确认共有共用建筑面积之前，首先应分析共有共用部位是否满足消防要求。

5.3 套内面积参与分摊原则

在共有共用建筑面积分摊的过程中，“套内面积”是相对的，一种是真正意义上的成套房屋套内建筑面积，参与分摊时，始终以其套内建筑面积为基数；另一种是共有共用建筑面积在被分摊之前作为名义上的“套内面积”，参与分摊时，始终以其“套内面积”为基数。

5.4 分摊系数定级原则

•跨H（H

以此类推；

地下室共有共用建筑面积分摊系数表示为：K101等（应以三位数表示）；

•

5.5 分摊从高级到低级原则

在进行共有共用建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的共有共用建筑面积应参与高级别的共有共用建筑面积的分摊；分摊过的共有共用建筑面积不再参与分摊；

5.6 平级不分摊原则

共有共用部位服务对象不完全相同，并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有共用建筑面积时，互不参与对方的分摊。

5.7 分摊系数叠加原则

即该套内建筑面积参与过的所有级别的共有共用面积分摊系数

相加即为该套内的共有共用建筑面积分摊系数。

5.8 何种情况下高层建筑核心筒能从±0.000断开进行分摊

首先地下室和±0.000以上的功能不同，其次对于大型建筑物，尤其是多塔楼，其地下室层面积比±0.000以上的层面积大得多，如不断开会造成地下室分摊太多共有共用建筑面积，不合理。因此地下室与±0.000以上应分开计算，这样不但直观上容易理解，而且可以简化计算，即地下室只分摊地下室的垂直通道，±0.000以上部分分摊±0.000以上部分的垂直通道。

5.9 何种情况下高层建筑核心筒与地下室能够合并分摊

地下室全部为设备层时，地下室与地面上核心筒合并分摊计算。

6 分摊操作步骤(以高层住宅为例)

第一步、确认共用面积的部位

a) 为全楼（包含地下室部分）服务的共有共用面积一般包括：配电室，水泵房，消防水池，生活水池，发电机房，空调机房，设备值班室，消防控制室，保安监控室，电话机房，智能化控制室，屋顶楼梯间，顶层水箱间，电梯机房，门厅等共有共用部位；

b) 为地下室服务的共有共用面积一般包括：通向地下室的楼梯，电梯，电梯前室，管道井，排烟机房，风机房，烟道等共有共用部位；

c) 为地上层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.000以上的楼梯，电梯，电梯前室等共有共用部位；

d) 为本层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.000以上住宅本层的通

道；

e) 为地下室本层服务的共有共用面积一般包括：地下室本层的通道；第二步、确定共有共用面积的分摊方案

a) 分摊正负0.000以上外墙投影面积的一半至正负0.000以上各层套内，低级别的共有共用面积也应参与外墙面积的分摊；

b) 分摊地下层外墙投影面积的一半至地下层，地下室的各级共有共用面积也应参与地下室外墙面积的分摊；若有多层地下室，则地下室外墙逐层分摊；

c) 把为全楼服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊至全楼（含地下室），二级和二级以下的共有共用面积也应参与此级别分摊（参与分摊的始终是套内建筑面积，依此类推）。