扬州1912商业项目全程策划报告_[全文]

第一编市场分析及可行性研究

第二编主题定位及业态布置

第三编招商策略及执行计划

第四编企划执行计划

第五编财务预算(框架)-经营利润预算

第一编市场分析及可行性研究

1-1、扬州宏观经济发展分析

1-2、扬州市商业环境调查

1-3、项目状况及条件分析

1-4、SWOT分析

1-5、商家访谈分析

1-6、总结

1-1、扬州宏观经济发展

1-1-1、扬州简介

1-1-2、交通状况

1-1-3、宏观经济

1-1-4、经济构成

1-1-5、消费水平

1-1-1 扬州简介

a1>.中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。

b. 扬州位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。

c.现辖广陵、维扬、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。

d.全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。

e.全市总人口453.61 万，其中市区人口112.52 万人。

扬州既是风景秀丽的旅游城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多年来吸引了大量的中外游客。

扬州境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸。

同时扬州是江苏油田总部的所在地。

1-1-1 扬州简介

1-1-2 交通状况

扬州市水陆交通基础实施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需3个半小时，北京至扬州只需要8个多小时。京沪和宁通高速公路连接全市，构成扬州市一横一纵“T型”高速公路骨架。

长江北岸正在造“防洪、运输”双功能的沿江高等级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。

主要指标

2002年

2004年

2005年

GDP（亿元）

558.93

647.22

788.13

922

人均GDP（元）

12368

14300

17367

20389

餐饮业总额（亿元）

21.2

24.01

160.37

167.97

在岗职工年均工资

11973

13799

16008

城镇居民可支配收入（元）

7833

8705

9851

11379

旅游总收入（亿元）

52.02

62.3

78

104.6

1-1-3 宏观经济

近年来扬州几项主要经济指标增长率分析

1-1-3 宏观经济

1-1-4 经济构成

历年来三次产业结构比

历年来三产增加值增长率分析

1-1-4 经济构成

自1999年之后，扬州市餐饮娱乐业零售总额增长率一直保持着良好的势头，较社会消费品零售总额、批发零售贸易业零售总额的增长率高，平均增长率保持在13%以上。因此，在未来两年内，餐饮休闲娱乐业仍将有更好的势头。

1-1-5 消费水平

从扬州近4年的GDP增长率、城镇居民人均可支配收入以及餐饮休闲娱乐的消费比重来看，扬州市民还是舍得花费的。

扬州被授予联合国最佳人文环境和居住环境称号，扬州是一座值得期待的城市；

如今外商在中国的投资主要集中在长江三角洲、珠江三角洲以及大北京地区。其中长江三角洲重点为上海、江苏，而浙江、上海、苏南发展相对饱和，因此苏北将是外商想投资的首选。扬州作为苏北的门户、外商进入苏北的跳板，其区域优势不容忽视。

从三次产业结构比例图上来看，虽然扬州第二产业（即工业）在整个三产的结构比重在不断增加，这与近年扬州始终把沿江开发作为经济建设的龙头，加速产业集聚的经济战略，强势推进工业第一方略相关，并不意味着第三产业在扬州市的衰退。

1912 观点

虽然第三产业的比重在逐年以微弱的数值下降，但其增加值的增加率却在不断上升。根据《扬州扬州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报》显示２００５年第三产业对GDP增长的贡献率达到30.9% ;

据数据显示，在扬州城镇居民可支配收入中，餐饮、休闲、娱乐的比重逐年增加，消费比例的增加势必加速扬州市民对餐饮、休闲、娱乐生活更高的要求;

随着扬州市的旅游总收入在扬州市的国民经济中扮演越来越重要的角色，旅游业的兴旺势必带动第三产业的再次发展;

综上所述：扬州在未来的几年内将对餐饮、休闲、娱乐等第三产业文化有着更加旺盛的需求。1-2、扬州商业环境调查

1-2-1 扬州市主要商圈分析

1-2-2 扬州市行业分析

1-2-3 扬州市主要商业路段租金分析

1-2-4 竞争市场分析

1-2-1 主要商圈分析：

扬州老

城区

扬州

西区

扬州市的现有商圈主要为文昌阁商圈、其他零星的分布着四望亭商业带以及西区的兴城路商业带。

扬州真正繁华的商圈还以文昌阁、四望亭附近为佳，其是几十年来商业气氛的一种沉积，是自然形成的商业圈。

随着市政府“西进”的步伐，扬州西区的商业氛围在扬州市政府的强制性营造下也形成了以广润发、兴城路小美食街的零星商业带。未来的几年内，西区还将打造一座20万平方米的SHOPPING MALL，市政府拟建一个新的商圈。

文昌中路：

文昌中路以文昌阁为中心向东西延伸，全长大约3公里，沿街分布大约238家商家。

文昌中路是扬州自发形成的传统商业街，其中有很多是经营了5年以上的老店。由于没有物业管理公司，该路段的业态分布相对杂乱，以服饰为主。

由于该地段多以服装居多，承受的租金价格也较高，每天每平方米在6~21元之间。

文昌阁

文昌中路业态分布

汶河路：