房地产成本管理论文房地产管理论文

房地产成本管理论文房地产管理论文

对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨摘要：随着市场经济的不断发展，我国的房地产业也随之高速发展。作为国民经济体系中的重要支柱行业，它的发展对整个经济体系的发展有着重要的影响。房地产业主要成本是包括工程所用土地开发成本以及施工、营销成本。对成本的控制管理水平决定着公司的发展前景和经济效益。本研究针对我国房地产业当前的发展状况，和我国房地产集团公司对房地产成本控制管理水平及现状的调查分析，发现一些当前急需解决的问题，并针对这些问题提出相关的建议和成本控制管理方法，力争对我国房地产公司的成本控制管理提供相应的理论借鉴，促进我国房地产业的发展，为国民经济发展做出相应的贡献。

关键词：房地产成本管理控制方法

随着我国房地产业的不断发展，我国也相应的出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求，这就要求对新政策、法规有个深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。

一、房地产成本管理控制概念的界定及内容

1、房地产成本管理的概念

房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的一个重要因素，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行

管理的一种形式。企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意的降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。

2、房地产成本所涉及的内容

房地产企业的成本主要包含六个大的方面。在房地产项目开发过程中，主要涉及以下几个主要方面的成本：

（1）获得土地使用权成本；

（2）工程施工前期规划费用；

（3）工程施工过程的运行成本；

（4）广告营销成本；

（5）管理成本；

（6）其他不可预见财务成本。

根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。而工程施工前期规划费用、施工运行成本以及销售运营成本的可控制性占有相当大的比例，所以这部分成本是房地产业管理控制的重点部分。

二、对房地产成本控制与管理提出的相应方法和设想

要想保持强有力的市场竞争力，就要加强房地产的成本管理控

制。而要实现成本管理控制的有效执行，就要对各种成本模块逐一分析、管理。

1、获得土地使用权成本管理

获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。

2、工程施工前期成本管理

工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。

3、工程运行成本管理控制

工程成本是一项可管理控制弹性较大的成本组成部分，也就是说对这部分成分有个良好的管理控制，对整个成本的管理控制起着非常重要的决定性作用。因为，工程运行成本的波动性大，而且在总成本中占据相当大的比重。在对工程运行成本管理控制实行过程中，首先要根据市场的实际情况对这部分费用有个初步的预算，确定合理的成本管理控制目标；其次，虽然降低成本不是实行成本管理控制的主要因素，但也要根据具体情况在市场中尽可能的降低原材料价格；除此之外，还要不断的更新设计观念，进行市场调研，将这部分成本管理控制到最理想的效果，提高房产公司自身的市场竞争力。

4、销售、运营成本管理控制

这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好；其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。

5、其他成本的管理控制

这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓励机制

要想建立良性的成本管理控制体系，首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。很好的企业文化本身就是一种无形资产，首先它在无形间是对企业的品牌打造和宣传，同时也能增加员工对企业的信心。所以，要提高对成本管理控制的重视和客观认知，并努力发扬企业优

秀文化。

三、结束语

房地产开发是在市场经济体制下的一项重量级项目。然而，房地产开发的成本管理控制是一个有机的整体操作体系，在整个项目周期它贯穿于始终。所以，在房地产的开发过程中，每一个成本的管理控制环节都不能忽视，充分分析每项成本的特征和在总成本中的作用和可控性，针对各自的特点进行管理控制，这样，就会最大限度的降低企业房地产开发项目的总成本，同时，最关键的是增强了房地产企业在市场竞争中的竞争力。所以，各房地产公司在项目运行过程中，采用合理的手段对各项成本进行管理控制，不但能提高企业的生产经营效益，还能保证企业在市场竞争中站稳脚跟，从而促进我国国民经济的发展。◆

参考文献：

[1]闫晶.尹立新.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计，2010（11上）

[2]尹贻林.工程造价计价与控制[M]．北京.中国计划出版社，2010

[3]金渡，关海玲．房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报．2004（16）