星光耀地产投资基金IV期20150701

为资本创造价值Create Value For Capital
星光耀地产投资基金IV期产品
星浩资本
STAR CAPITAL
中国地产私募基金第一品牌
中国地产私募股权基金第一品牌
01汇聚资本力量天生贵族
02
优秀管理团队业绩卓越
03
星光耀地产投资基金IV期产品
04
投资标准与储备项目聚焦一二线核心城市
05
打造更优秀的公司为投资人创造更大价值
06
目录
中国地产私募股权基金第一品牌
星浩资本继承了并不断发扬中国优秀企业的活力，以汇聚产生力量为己任
源自世博会民企馆
星浩资本源自于2010年世博会民企联合馆，获得郭广昌、马云等大力支持
中国地产私募股权基金第一品牌
荣获清科、投中、21世纪等权威机构、媒体颁发的专业奖项：
2014中国最具实力房地产基金TOP10
2012最佳人民币地产基金TOP10
2013最具实力房地产基金TOP10
2012中国房地产基金最佳募资案例2012中国私募股权房地产投资机构TOP102012最佳地产PE奖
2013金砖价值排行榜TOP52013最佳房地产基金
37亿星光耀城市综合体开发基金I期
2011年封闭
19亿星光耀城市综合体开发基金II期
2012年封闭
37亿星光耀城市综合体开发基金III期
2014年封闭
150LPs
拥有国内顶级的投资者圈层，占据各个行业领先地位的
超百位投资者
158亿
项目投资额近158亿元人民币
500万
管理项目总建面超过500万方
240亿
基金累计管理规模
2015-2020
战略目标
1000亿
资产累计管理规模
30个
累计投资项目
15-20%/年
LP股权投资回报平均
星浩资本基金管理规模近百亿；获得市场及投资人认可
•星浩资本是一家具有开发和资产运营管理能力的不动产私募基金。

以基金业务为驱动力内核，以开发管理业务、运营管理业务为成长力内核。

•通过星浩资本平台下的房地产开发公司（星浩开发）、商业管理公司（星浩商用）和养老管理公司（银耀荟）挖掘不动产全产业链价值，实现全周
期资本循环。

全产业链地产开发基金模式创造独特价值
使命：重塑资本之魂
愿景：中国最受投资人信赖的不动产私募基金
定位：具有开发和资产运营管理能力的不动产私募基金
汇聚资本力量，天生贵族
8
复星集团郭广昌
复星集团董事长
复星集团从事医药健康、地产、钢铁、矿业、零售、服务、金融和其他投资、资产管理等
第十二届全国政协委员、第十届全国工商联常委、全国青联常委、上
海浙江商会名誉会长
易居中国周忻
易居中国董事局联席主席兼总裁
20年以上地产行业经验第一家美国纽交所与纳斯达克上市的中国房地
产流通服务企业
复星集团汪群斌
复星集团执行董事兼总裁、国药控股副董事长20年以上投资经验上海湖州商会会长
中国国际商会副会长
星浩资本赵汉忠
星浩资本董事长
20年以上地产行业经验、地产知名领袖，地产投融资及开发管理专家
曾任金地集团董事常务副总裁，华东区域公司董事长，金地集团上市主要负责人，从2002年将金地华东区域公司发展成为年销售额百亿的巨无霸房企
基金发起人：民企领袖鼎力支持，地产名帅精心掌舵
《福布斯》全球上市公司2000强第751位（2014）“清科”中国私募股权投资机构50强第3位（2013）《财富》中国500强第100位（2013）《南方周末》“中国企业社会责任评选年度最佳企业”
（2013）
“品牌中国”最高奖项“华谱奖”（2013）《财资》(The Asset)最佳企业管治金奖（2012）
复星集团近期获得荣誉
以保险、产业运营、投资、资产管理为核心的全球一流投资集团
复星集团：全球一流投资集团
复星集团创建于1992年。

2007年7月16日，复星母公司复星国际(00656.HK)在香港联交所主板上
市。

截止2015年3月底，共参控股50家海内外上市企业，管理资产超过3100亿元
复星集团专注于中国成长动力，矢志向以“保险为核心的综合金融能力”与“植根中国，具备全
球产业整合能力”双轮驱动。

50家
参控股海内外上市企业
3100亿元
管理资产
130亿元
境内投资企业年上缴税收
多元化基金发展房地产人民币基金、房地产外币基金、人民币PE基金、QFLP
基金、美元PE基金
获得社会保障基金、大型保险机构、国家主权基金、家族基金
投资
复星集团：卓越的资本运作与资产管理能力
大型机构投资人
国内外投资案例
摩根大通纽约总部大厦、三亚亚特兰蒂斯酒店、地中海俱乐部
Caixa Seguros（葡萄牙最大保险公司）、复星保德信人寿、
永安财险、鼎睿再保险、民生银行、BHF-BANK、德邦证券
豫园商城、Folli Follie、ST. JOHN、IDERA、太阳马戏团
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易居中国：房地产综合服务商领导者
2000年易居中国正式成立，2007年8月，易居中国成功登陆美国纽约证券交易所，旗下共有2家上市
公司。

中国房产信息集团于2009年10月成功登陆美国纳斯达克；新浪乐居于2014年4月成功登陆美国纽约证券交易所。

是第一家横跨美国纽交所与纳斯达克的中国房地产流通服务上市企业。

易居中国以房地产为主线，同时在房地产的上游咨询以及房地产的下游家居，形成贯穿全产业链的服
务格局，形成易居独有的一体两翼，覆盖全产业链解决方案。

荣登“2013中国房地产开发企业500
强首选服务商品牌（营销代理类）榜首”。

•营销代理业务覆盖47个城市•房地产信息与咨询业务覆盖75个城市
•房地产互联网业务覆盖86个城市•房产经纪
业务覆盖5个城市
•房地产广告传媒业务覆盖15个城市
中国房地产流通领域的整合者与领导者
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复星集团郭广昌、梁信军、汪
群斌、范伟
易居中国周忻苏宁电器张近东大连万达王健林巨人集团史玉柱阿里巴巴马云涌金集团陈金霞均瑶集团王均金华谊兄弟王中军新光集团周晓光罗莱家纺薛伟成泰豪集团黄代放欧普照明王耀海爱仕达陈合林伽蓝集团郑春影远东集团蒋锡培万丰奥特陈爱莲罗卡芙
吴真生
领袖级的出资企业及出资人
汇聚中国顶尖民企第一阵营
基石投资人源自世博会民企馆
聚合资深机构投资者力量
汇聚国内顶级企业、行业领袖
30
家
荣登福布斯排行榜
28家
荣登胡润百富
28.6%
占据行业第一名
2家
保险机构
3家
美元基金投资机构
25家
国内外上市公司
2家
慈善和教育基金会
6家
国有企业
与保险、美元基金等大型投资机构持续合作
复星、GP 、公司管理层及员工长期跟投
优秀管理团队，业绩卓越
星浩资本总裁黄海滨
副总裁俞力
健康养老公司
副总裁王庄
华东区域项目
副总裁陈卿
营销、行政管理
副总裁王文胜
东南区域项目
副总裁邓小星
商业管理公司
副CFO 刘红军
总裁助理李江
东北区域项目
星浩资本高管团队：合作超过10年，覆盖地产全产业链
•团队来自国内一线地产公司（金地集团），曾创造业内业绩神话•
高管平均房地产开发及管理从业经验超过15年、共事超过10年
黄海滨先生拥有10年以上房地产投融资、资产管理和商业地产开发经验，星浩资本创始人之一。

在公司成立的三年时间内，一手打造星浩资本基金团队。

截至2014年底，带领团队实现总融资规模100亿元人民币，总投资规模158亿元人民币。

致力于中国地产金融事业，打造中国最受投资人信赖的私募地产基金领导品牌。

星浩资本基金团队：专注地产金融，行业经验丰富
周芝豫先生拥有10年以上资深房地产金融与融资管理经验。

截止2014年底，成功设
立并发行星光耀地产开发基金I、II、III期，实现总发行规模93亿元人民币。

致力于打
造中国最卓越、最富有活力
的私募地产金融平台。

首席金融官
周芝豫
投融资总经理林友威
林友威先生拥有8年以上房地产投资，战略外资合作，重大资产处置实操与管理经验。

截至2014年底，实现总投资规模100亿元人民币，引入战略外资3亿美元，实现重大资产处置超20亿元人民币。

致力于打造中国最专业、最具有投资价值的私募地产基金平台。

团队平均地产基金投融资综合管理与资产管理经验超过5年、具有丰富的地产金融行业经验。

基金总经理
赵瑾
投资总经理韩黎明
资产管理执行总经理
韦思思风控总经理
方贤基金业务总监
胡吉阳
基金业务执行总经理
孔玲雯基金业务总监
印樱
基金业务执行总经理
许云财务总经理黄玉凤投资执行总经理
於炜
产品总经理余杨敏
产品总监吴振宏
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基金管理能力：风控全面严谨、管理规范透明
项目尽职调查
客户尽职调查
✓实地考察
✓可行性研究✓星浩团队内部评价✓投委会决策
✓合格投资人认定
✓风险承受认定✓出资合法认定
✓专业信息披露✓年度合伙人会议✓咨询委员会机构
第三方监管
✓账户第三方托管
✓账务第三方审计✓资产第三方评估
平台资质
✓证监会备案✓保监会监管✓基金行业协会备案
投后管理
基金管理第三方监管、决策审计机构完整、事前全面调查、事中详尽披露
•2010年之前，管理团队开发面积达600 万M2
•合计18 个项目，年复合增长率45%
•项目售价比周边项目溢价20%-50%
杭州自在城项目上海格林世界项目上海徐泾天御项目
上海宝山艺境项目宁波象山海御项目南京自在城项目项目开发能力：源自一线开发商，操盘业绩卓越
项目格林春晓格林春岸未来域格林世界湾流域
IRR146.9%87.7%33.4%34.5%64.3%
商业管理能力：体验式亲子家庭购物中心，避免电商冲击
5000家品牌资源库，300家战略品牌
基金GP股东、LP投资人支持整合商家资源
其他复星、GP股东、LP商业资源：老庙黄金、亚一金店、St. John、维格饼家、南翔馒头店、食之秘、丰收日餐厅、华谊兄弟影院、Folli Follie……
✓国内最具儿童主题的一站式儿童体验城✓美食体验全产业链平台
✓最具识别性、极具儿童及餐饮风情的主题空间✓
以“中产家庭体验”为核心，形成“全程服务”“亲子”“文化”为特色的服务体系
星光耀广场：以儿童和餐饮为主题、最具影响力的连锁型购物中心
卓越历史业绩：投资12个项目，均为底价获取
2011
大连星光耀
楼面价：7,600元/M2
哈尔滨星光耀
楼面价：1,980元/M2
南通星光耀
楼面价：3,800元/M2
2012
上海真如星光耀
楼面价：8,500元/M2
总地价：17亿元
苏州星光耀
楼面价：1,355元/M2
总地价：7.05亿元2013
上海大宁星光耀
楼面价：8,600元/M2
总地价：13.8亿元
泉州星光耀
楼面价：1,804元/M2
总地价：10亿元
2014
台州星光耀
楼面价：2,812元/M2
总地价：9.4亿元
宁波西环星光耀
楼面价：2,615元/M2
总地价：2.6亿元
宁波兰江星光耀
楼面价：3,175元/M2
总地价：5.6亿元
上海西虹桥
楼面价：4,500元/M2
总地价：5.8亿元
南通通吕河
楼面价：2,345元/M2
总地价：7.9亿元
卓越历史业绩：开盘6个项目，均为区域前三名
✓
真如项目荣获2014年全市叠墅成交金额、成交单价第一，中环内别墅成交面积、金额冠军，2013年全市叠加别墅销售冠军；✓苏州项目荣获2014年姑苏区住宅成交套数、成交面积双冠王；✓泉州项目荣获2014年第四季度成交套数排名第一；
✓大连项目荣获2014年东港区域成交套数、金额第二，2013年东港区域销冠；
✓
哈尔滨项目荣获2014年全市住宅成交金额亚军，成交套数第三，群力新区双料冠军，2013年全市销售面积、套数、金额三项冠军；✓
南通项目荣获2014年南通中高端住宅销售金额第三，LOFT办公新城区销售面积第一，2013年楼市销冠。

星光耀项目销售排名情况：
21
22
上海副中心崭新地标
上海内中环之间，上海四大城市副中心之一真如核心区域，紧邻长江实业真如项目，共同打造真如城市副中心。

底价获取，地价低于周边09年水平，2013年地价溢价率超50%。

上海星光耀广场地块距离内环和中环匝道口约1.5公里，车程3分钟，距人民广场、虹桥机场10公里内，车程20分钟。

地理区位上海市普陀区真如核心区域土地价格楼面地价：8,500元/平方米计容建面20.0 万平方米住宅+类住宅7.2万平方米商业+办公
12.8万平方米
位列全市别墅销售额第九；
荣膺中环内别墅成交面积、成交金额双冠；全市叠加别墅成交金额冠军、成交单价最高
23
苏州中心城区商业地标
项目位于苏州市三大新城之一，苏州重要交通枢纽、姑苏区重点打
造城市综合体项目，底价获取，地价低于周边50%以上。

项目距苏州市政府约6公里，苏州市石路商业中心约6公里，毗邻吴中第一名胜——虎丘景区。

周边配备金阊实验小学、景范中学、苏州十中等重点教育资源，交通便捷。

地理区位苏州金阊新城
土地价格楼面地价：1,355元/平方米计容建面52 万平方米住宅+类住宅44万平方米商业
8万平方米
荣膺2014年苏州全市刚需项目成交金额季军、成交套数亚军；
姑苏区成交套数、面积双冠王
24
泉州市重点新建区域中发展最快的片区
泉州市是海西经济区的核心城市，福建省的经济龙头。

泉州地块位于泉州市重点打造的东部新城，是泉州近三年来推出单体最大的综合体项目用地。

3公里半径内已形成较为成熟的居住及商业商务氛围，是目前泉州市重点新建区域中发展最快的片区。

依托城东片区大型体育、医疗设施及教育配套，星浩资本意欲打造片区商业、居住及总部经济中心。

地理区位泉州丰泽区
土地价格楼面地价：1,804元/平方米计容建面55.4万平方米住宅+类住宅29万平方米商业1万平方米办公6万平方米酒店
4万平方米
位列全市成交金额第九，去化率和去化速度均为全市第一；2014年第四季度成交金额、成交面积、成交套数三冠王
投资标准与储备项目，聚焦一二线核心城市
战略投资区域
聚焦长三角核心城市
上海苏州南京
武汉
广州
杭州
宁波
5
上海、南京、苏州、杭州、宁波
机会投资重点区域
珠三角、中部
2
广州、武汉
投资布局：锁定上海、长三角核心一二线城市
以上海为核心，集中资源深耕长三角区域一二线重点城市
投资标准：严谨专业，安全稳健
维度关键衡量指标指标值
区位要求
地段要素城市的主城区、副中心区域、新城核心区辐射人口密度项目周边半径5公里范围内人口30万人以上交通要素交通枢纽、地铁上盖、交通便利的区域
规划指标
用地性质商业、办公及住宅综合用地
建筑体量总建筑面积约30万平米（一线城市可不受限制）收益要求内部收益率大于20%
投资退出：创新产品配置与经营策略，确保快速稳健回报
产品业态经营策略–住宅或酒店式公寓
–LOFT
–办公楼
–商业街，等约85%快速开发，尽快分配本金
与收益
散售部分
–购物中心，约6-8万M2约15%✓投资时，以保守价测算
✓退出时，实现市场公允价格出售
✓售予保险公司、美元基金、商业物业并购基金
、超高净值客户等
整售部分
所占比例
28
星光耀广场V2.0标准业态
创新金融办公星光未来城
体验商业
商旅文
商业群落
国际智慧化
住区
永不落幕的星光耀
地标性商业中心
国际时尚商业街区
私密独享高端会所
占地面积 6.1万M2容积率 2.0
计容建面12.3M2
物业类型
住宅（占比54%）、商业、
办公
预计土地价格土地总价：约12亿
楼面地价：约10,000元/M2周边住宅售价约28,000-30,000元/M2预计总销售金额36亿
预计项目IRR>30%
地处迪斯尼板块成熟居住片区、项目位
于片区新商业中心及城市主轴，毗邻地
铁2号线
33
占地面积5万M 2容积率 2.6计容建面13.3M 2物业类型
商业、办公
预计土地价格
土地总价：约11亿楼面地价：约8,000元/M 2
周边办公售价约26,000-28,000元/M 2预计总销售金额30亿预计项目IRR
>25%
上海中环沿线、自贸区内稀缺项目，片区企业总部云集，商业配套成熟，升值潜力巨大
重点储备项目三：苏州THXC项目
占地面积36万M2 （分两期）容积率一期2.0，二期2.3计容建面一期40M 2，二期37M
2
物业类型
住宅（占比60%）、商业、LOFT、养老公寓、医院预计土地价格
土地总价：约15亿楼面地价：约2,000元/M 2
周边住宅售价约9,500-10,000元/M 2预计总销售金额70亿预计项目IRR
>30%
苏州城市发展热点板块，太湖新城核心区位，坐拥生态湖景的城市综合体项目
星光耀地产投资基金IV期产品
36
基金架构
项目公司
复星集团
IV期基金（有限合伙企业）
GP：星浩资本企业投资者企业投资者
契约型基金
个人投资者…
托管人: 招商证券
项目股权合作方
*投资1-2个优质项目
起投门槛2,000 万（含）
基金期限4（5）+1年（延长期一年）
基金收益浮动收益，目标IRR：15%~20%/年
基金收费1）基金认购费：外缴1%
2）基金固定管理费：2%/年，每年收取，延长期不收取3）基金浮动管理费（Carry）：IRR10%/年以上部分的20%
缴付规则根据缴付通知一次性缴款
GP出资按照基金规模的5%出资
税费规划不代扣代缴所得税：企业直投合伙企业/个人投资契约型私募基金
咨询委员会共5个名额，按照出资金额和时间顺序自动生成；按照3票及以上通过原则决策
对关联交易拥有【一票否决权】
第三方财务审计年末委托独立机构进行审计，普华永道（PWC）、安永（E&Y）、毕马威（KPMG）、德勤
（Deloitte）
第三方资产评估由独立专业机构对资产进行评估，仲量联行(JLL)、世邦魏理士(CBRE)、戴德梁行(DTZ )、第一
太平戴维斯(Savills)、高力国际(Colliers)
产品要素（有限合伙企业）
打造更优秀的公司，为投资人创造更大价值
业务支撑
基金发展规划：打通地产金融生态圈，为投资者实现价值目标
基金业务
打造中国地产私募股权基金第一品牌
•构建募资圈层结构，确立高效完善的标准化募资投资流程
•打造卓越的资产管理体系
•打造专业的投资者沟通与互动平台
•超越“合伙协议投资承诺”的业绩管理•构建长期资本平台和退出平台
开发管理业务
打造中国最具专业价值开发管理团队
•形成完备的产品线体系，实现产品标准化、
模块化
•优化开发管理，建立标准化的、符合基金运
作的开发周期管理体系
•完备的管控体系，实现跨区域布局
•加强过程管理，确保用户最终体验，确立领
先的客户满意度
资产运营与管理业务
打造中国资源整合与运营服务领跑者
•整合资源，建立并不断完善多元化资产运营
能力
•完善商业价值体系，在家庭消费为主的商业
领域构建核心竞争力
•建立培养完整的健康养老等产业研究及运营
管理团队，快速在新领域形成竞争力
•构建可快速复制的标准产品模块
地产开发基金
面向顶尖企业，机构投资人、高净值客户
聚焦上海，长三角区域一二线重点城市
获取优质土地资源，通过开发与销售，实现产品溢价与价值创造
地产并购基金
面向顶尖企业，机构投资人、高净值
客户
挖掘价值洼地，通过资产改造，运营
实现价值创造
开发+并购，实现基金产品闭环
互联网金融平台
普惠大众、服务地产供应链
提供安全、稳健的地产ABS产品
提供首付贷、地产供应链保理等服
务
地产金融解决方案
LP圈层与互动，深度思想碰撞与业务共赢
投资人既是我们服务的对象，更是我们风雨同行、
心手相牵的伙伴。

立足于
强大的民企LP 阵营资源，
星浩资本致力于为投资人搭建交流与服务的高端圈层平台，举行丰富多样的
圈层活动。

合伙人投资峰会系列
企业家走进城市系列
2014年II期合伙人大会
2011年8月15日走进南通2012年9月14日走进大连
2014年11月12日走进泉州
2014年9月28日走进大连2013年9月走进上海
LP圈层与互动，深度思想碰撞与业务共赢
星光耀大讲堂系列
企业家走进明星企业系列
高端论坛&主题交流会
2014年8月
走进苏宁2014年11月
走进泉州龙头纺织民企峰亿轻纺
2014年7月4日
第二届外滩国际金融峰会
2013年7月
LP感恩晚宴
2011年9月23日启动
200 余位大佬出席
颁发传播中国民企精神的金话筒
2011年12月5日上海站
全国首站走入中欧商学院
2012年5月27日大连站
共商环渤海经济圈的崛起
2012年7月11日哈尔滨站
探讨民营企业增长新动力
2012年10月3 日南通站
走出校园，解密西点领导力
2013年9月17日上海站
政商同台，探索新时代资本价值
企业文化与核心价值观，驱动与投资者利益高度一致
TOUGH DILIGENT
坚韧勤奋
CREDIBILITY TRANSPARENCY OPEN
诚信透明公开
RESPONSIBILITY
责任
PURSUIT OF EXCELLENCE
追求卓越
ENTREPRENEUR
创业者
INNOVATION
创新
激情创造梦想汇聚产生力量
一阶段：2010-2011
追求卓越用心驱动让挑战成为习惯用行动证明结果
二阶段：2012-2013
诚信公开透明追求卓越坚韧勤奋
三阶段：2013-2014
责任创新创业者
成熟
激情+梦想+理性
企业团队活动，价值创造从砥砺前行开始
那些年，星浩人相携相扶，走过千山万水。

那些共
同挥洒的汗水和泪水，留在心中，那些神采奕奕的
笑容，永存记忆
“星徒步”健康之旅
那些年我们一起走过的路
风险提示
基金设立的目的为从事地产股权投资，其不同于银行储蓄及约定收益的债券等能够提供固定收益的投资工具，投资者投资基金既可能按其出资比例分享投资所产生的收益，也可能承担投资所带来的损失。

因此，投资者应在综合考虑自身的资产与收入状况、投资目的、投资经验、风险偏好的基础上判断基金是否和自身的风险承受能力相适应。

1.投资者在作出投资决策前，应认真阅读基金的募集介绍资料、《风险揭示函》等文件的全部内容，了解与本投资相关的知
识、业务规则、风险收益等内容，并确信自身已做好足够的风险评估与财务安排，避免因投资基金而承受超出自身负担能力的损失。

2.投资者投资基金可能面临各种风险，包括但不限于：投资风险、管理风险、法律风险、税务风险、流动性风险、信用风险
、政策风险、经济周期风险、利率风险、操作风险、不可抗力因素导致的风险等。

3.基金的投资风险由投资者自行承担，基金的募集服务机构、托管机构及其他为基金提供服务的机构均不可以任何方式对投
资者作出保证投资本金安全的保本承诺及/或保证最低收益的保底承诺。

4.基金的执行事务合伙人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金募集的资金，但不保证基金一定盈利，也不保证
最低收益。

执行事务合伙人的过往业绩不构成对基金业绩表现的保证。

执行事务合伙人提醒投资者，在做出投资决策后，基金的运营状况引致的投资风险，由投资者自行负担。

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