商业地产业态规划及布局策略-
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4、以主观想象规划定位，以建筑规划的形态和建筑主题风格代替商业定 位，以建筑平面设计方案代替商业规划布局方案
•模仿著名购物中心设计，按主观想象和偏好进行定位规划，似牛非马； •忽视商业形态对建筑需求的特性，设施不完备、柱墙等障碍多、场内视觉不清晰、 电梯楼梯设置不合理、造成营业面积浪费、内部交通动线不畅顺、楼层间缺乏转换 互动、缺乏自然采光，楼层过矮导致空间压抑、楼层过高造成光源和空调浪费…… ； •面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求； •非营业面积和后勤场地设施缺乏、导致运营管理不便利 •按平面图招商困难重重，导致招商实施举步难行； •因规划不合理造成二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业； •… … ——全国商业地产开发过程中普遍存在的失误教训和失败案例，触目惊心，比比皆 是。
——做什么？ ——如何做？
这也是商业地产项目规划一定要解决的两大问题：
一、商业定位、业态规划与布局策略； 二、实施方法与步骤。
7
二、商业地产规划及开发过程中存在的误区
8
1、盲目追求高档、追求引进国际高端消费品品牌、大卖场、 百货店进驻，导致招商不成功，难以正常运营
由于开发商自身认识的盲区，导致商业地产招商的盲目性
商业地产项目业态组合与商业布局策略
1
目录：
前言：商业地产产品的主要特征 I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区 II.现代商业地产的商业规划理念与策略 III.商业地产项目定位与商业概念设计是前提 IV.商业地产项目业态组合是关键 V.楼层功能与业态布局、商业品牌与租户的落位是核心和保障 XI.现代商业业态类型在商业地产项目中的应用 XII.商业业态规划布局与建筑规划设计对接的实施方法 VIII. 成功商业地产项目案例
• HOPSCA是以商业为主体的综合性开发的地产模式，包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲 娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能 。它是将城市中的居住、办公、商务、出 行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区 建筑群体，并不等同于简单的城市商业综合体
•做高档 •引进国际大品牌 •招国际大卖场进驻 •招知名的百货店入住 •面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求 •后勤场地和设施缺乏、不便利 •二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业
9
2、忽视品牌个性特点和品牌之间的商业互动关系，导致不良后 果：
•以传统购物类业态为主，缺乏现代商业气息和生机 •以百货店业态为主的商业布局，导致不同的消费业态难以形成有效的商业互 动关系 •产品组合链及空间分布容易断裂，缺乏丰富产品选择，经营楼层低热高冷 •传统百货运营模式、管理风格、低端市场营销手法造成高端品牌无法承受之 苦
HOPSCA通常位于城市功能相对集中的区域，城市交通网络发达，例如：位于城市CBD，城市的副 中心或规划中的城市未来发展新区；对发达的交通和信息网络具有较大的依赖性
成功的例子：法国拉德方斯的HOPSCA规划模式
拉德方斯位于巴黎市的城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万 平方米、公园区32万平方米。法国最大的企业一半在这里； 建成住宅区1.56万套，可容纳3.9万人；内有欧洲最大的商业中心面积 10.5万平方米，亦是欧 洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交 通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，良好的环境绿化系统；由60个现 代雕塑作品组成的露天博物馆
3、商业项目如何准确定位？在确定项目定位前提下，如何合理规划商业业态和布局 ？
4、对于已建成的商业物业和尚未出租的商业物业，业态如何规划？
5、怎样确定住宅小区商业的合理面积?
5、产权式商铺的租赁、招商和运营管理问题；
6、别墅区商业如何做？度假区的商业经营何种业态？
……
6
来自百度文库
总的来讲，商业地产项目普遍面临的问题，都可以归纳为两大 问题：
15
购物中心是现代零售商业地产的核心形态，投资者和开发商需要首先建 立清晰的商业地产发展战略
• 购物中心与传统百货超市等零售业存在着不同的商业概念和发展理念 • 战略上，购物中心应该是持有型资产，具有较高的可持续经营价值 • 购物中心是现代集中式商业，是一项需要进行整体统一经营运作的特殊
12
II.现代商业地产的商业规划理念与策略
13
现代商业地产开发已经由过去的单一模式向多种功能为一体 的综合开发模式转变，泛商业地产时代来临
现代商业地产开发的多种模式和价值选择方向
• 购物中心、商业街、专业市场…… • 城市综合体，包括：购物中心、酒店、写字楼、服务公寓、住宅 • 复合式商业地产，包括购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、住宅，
10
3、混淆商业管理与物业管理概念，缺乏运营理念
开发商不熟悉商业运作或单纯追求回报所致
•缺乏对国际品牌的认知和品牌发展理念 •以物业管理取代商业管理； •将商业运营管理与物业管理分离； •物业管理水平低，影响商业管理形象； •商业运营管理能力不足，与商业物业高级、现代、时尚的形象不相称； •缺乏商业运营管理人才； •管理团队缺乏专业学习培训，与现代商业发展概念脱节； •企业缺乏资金等经济实力； •快纯速粹回的报地所产至开；发频概繁念更，换缺管乏理商团业队项；目培育、成长期的战略思维，单纯追求
以及泛商业地产，包括会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、休闲 公园、温泉、高尔夫、旅游、创意产业等现代服务业。
14
城市商业综合体（HOPSCA）成为大型商业地产的主要发展模式
• ＨＯＰＳＣＡ： Hotel．Office．Parking．Shopping．Congress．Apartment
2
前言：商业地产产品的主要特征（视觉形象）
3
城市商业综合体与购物中心
4
I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区
5
一、在商业地产开发过程中，开发商和项目管理团队常常遇到以下的挑 战和问题：
1、如何在二、三线城市成功开发商业地产项目？
2、在城市综合体的不同产品定位中，各类产品的比例结构怎么划分？做什么样的商 业类型最为有利？依据是什么？
4、以主观想象规划定位，以建筑规划的形态和建筑主题风格代替商业定 位，以建筑平面设计方案代替商业规划布局方案
•模仿著名购物中心设计，按主观想象和偏好进行定位规划，似牛非马； •忽视商业形态对建筑需求的特性，设施不完备、柱墙等障碍多、场内视觉不清晰、 电梯楼梯设置不合理、造成营业面积浪费、内部交通动线不畅顺、楼层间缺乏转换 互动、缺乏自然采光，楼层过矮导致空间压抑、楼层过高造成光源和空调浪费…… ； •面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求； •非营业面积和后勤场地设施缺乏、导致运营管理不便利 •按平面图招商困难重重，导致招商实施举步难行； •因规划不合理造成二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业； •… … ——全国商业地产开发过程中普遍存在的失误教训和失败案例，触目惊心，比比皆 是。
——做什么？ ——如何做？
这也是商业地产项目规划一定要解决的两大问题：
一、商业定位、业态规划与布局策略； 二、实施方法与步骤。
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二、商业地产规划及开发过程中存在的误区
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1、盲目追求高档、追求引进国际高端消费品品牌、大卖场、 百货店进驻，导致招商不成功，难以正常运营
由于开发商自身认识的盲区，导致商业地产招商的盲目性
商业地产项目业态组合与商业布局策略
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目录：
前言：商业地产产品的主要特征 I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区 II.现代商业地产的商业规划理念与策略 III.商业地产项目定位与商业概念设计是前提 IV.商业地产项目业态组合是关键 V.楼层功能与业态布局、商业品牌与租户的落位是核心和保障 XI.现代商业业态类型在商业地产项目中的应用 XII.商业业态规划布局与建筑规划设计对接的实施方法 VIII. 成功商业地产项目案例
• HOPSCA是以商业为主体的综合性开发的地产模式，包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲 娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能 。它是将城市中的居住、办公、商务、出 行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区 建筑群体，并不等同于简单的城市商业综合体
•做高档 •引进国际大品牌 •招国际大卖场进驻 •招知名的百货店入住 •面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求 •后勤场地和设施缺乏、不便利 •二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业
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2、忽视品牌个性特点和品牌之间的商业互动关系，导致不良后 果：
•以传统购物类业态为主，缺乏现代商业气息和生机 •以百货店业态为主的商业布局，导致不同的消费业态难以形成有效的商业互 动关系 •产品组合链及空间分布容易断裂，缺乏丰富产品选择，经营楼层低热高冷 •传统百货运营模式、管理风格、低端市场营销手法造成高端品牌无法承受之 苦
HOPSCA通常位于城市功能相对集中的区域，城市交通网络发达，例如：位于城市CBD，城市的副 中心或规划中的城市未来发展新区；对发达的交通和信息网络具有较大的依赖性
成功的例子：法国拉德方斯的HOPSCA规划模式
拉德方斯位于巴黎市的城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万 平方米、公园区32万平方米。法国最大的企业一半在这里； 建成住宅区1.56万套，可容纳3.9万人；内有欧洲最大的商业中心面积 10.5万平方米，亦是欧 洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交 通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，良好的环境绿化系统；由60个现 代雕塑作品组成的露天博物馆
3、商业项目如何准确定位？在确定项目定位前提下，如何合理规划商业业态和布局 ？
4、对于已建成的商业物业和尚未出租的商业物业，业态如何规划？
5、怎样确定住宅小区商业的合理面积?
5、产权式商铺的租赁、招商和运营管理问题；
6、别墅区商业如何做？度假区的商业经营何种业态？
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来自百度文库
总的来讲，商业地产项目普遍面临的问题，都可以归纳为两大 问题：
15
购物中心是现代零售商业地产的核心形态，投资者和开发商需要首先建 立清晰的商业地产发展战略
• 购物中心与传统百货超市等零售业存在着不同的商业概念和发展理念 • 战略上，购物中心应该是持有型资产，具有较高的可持续经营价值 • 购物中心是现代集中式商业，是一项需要进行整体统一经营运作的特殊
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II.现代商业地产的商业规划理念与策略
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现代商业地产开发已经由过去的单一模式向多种功能为一体 的综合开发模式转变，泛商业地产时代来临
现代商业地产开发的多种模式和价值选择方向
• 购物中心、商业街、专业市场…… • 城市综合体，包括：购物中心、酒店、写字楼、服务公寓、住宅 • 复合式商业地产，包括购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、住宅，
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3、混淆商业管理与物业管理概念，缺乏运营理念
开发商不熟悉商业运作或单纯追求回报所致
•缺乏对国际品牌的认知和品牌发展理念 •以物业管理取代商业管理； •将商业运营管理与物业管理分离； •物业管理水平低，影响商业管理形象； •商业运营管理能力不足，与商业物业高级、现代、时尚的形象不相称； •缺乏商业运营管理人才； •管理团队缺乏专业学习培训，与现代商业发展概念脱节； •企业缺乏资金等经济实力； •快纯速粹回的报地所产至开；发频概繁念更，换缺管乏理商团业队项；目培育、成长期的战略思维，单纯追求
以及泛商业地产，包括会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、休闲 公园、温泉、高尔夫、旅游、创意产业等现代服务业。
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城市商业综合体（HOPSCA）成为大型商业地产的主要发展模式
• ＨＯＰＳＣＡ： Hotel．Office．Parking．Shopping．Congress．Apartment
2
前言：商业地产产品的主要特征（视觉形象）
3
城市商业综合体与购物中心
4
I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区
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一、在商业地产开发过程中，开发商和项目管理团队常常遇到以下的挑 战和问题：
1、如何在二、三线城市成功开发商业地产项目？
2、在城市综合体的不同产品定位中，各类产品的比例结构怎么划分？做什么样的商 业类型最为有利？依据是什么？