商业地产业态组合研究 (1)

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2023年房地产经纪人之业务操作练习题(一)及答案

2023年房地产经纪人之业务操作练习题(一)及答案

2023年房地产经纪人之业务操作练习题(一)及答案单选题(共30题)1、开展房地产市场调查活动时,应首先()。

A.确定调查的问题和调研目标B.制定调研计划C.对项目进行分析和研究D.写市场分析报告【答案】 A2、刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房,欲与甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)签订买方独家代理协议。

根据甲公司查询和分析,发现刘某是一名老客户,有一定的经济实力,可以作为追踪及服务的对象。

A.指向性B.时效性C.潜在性D.发展性【答案】 A3、()是指选择目标市场,最终进行市场定位,为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。

A.市场细分B.目标市场选择C.STP营销D.市场定位【答案】 C4、对销售人员进行模拟讲解培训,属于()。

A.项目培训B.项目本体分析C.公司背景培训D.宣传资料培训【答案】 B5、雇员福利属于企业风险类型中的( )。

A.价格风险B.纯粹风险C.信用风险D.利润风险【答案】 D6、下列选项中,()不属于写字楼项目的形象定位的内容。

A.项目属性定位B.目标客户定位C.项目形象定位D.项目成本定位【答案】 D7、房地产经纪人得知承租人对带看房源表示满意后达成房屋租赁意向,房地产经纪人此时核心工作是()。

A.站在出租人一方B.站在中间人立场上C.站在承租人一方D.让租赁双方自行协商价格【答案】 B8、关于脂肪栓塞的描述,正确的是()。

A.脂肪栓子全部来源于损伤的脂肪组织B.直径<20μm的脂滴可栓塞于肺毛细血管C.脂肪栓塞主要影响肺和神经系统D.脑脂肪栓塞,可引起脑点状出血和坏死,是死亡主要原因【答案】 C9、借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限,目前人民币贷款期限最长不超过()年。

A.10B.15C.20D.30【答案】 D10、房地产目标市场采用复合产品模式确定,意味着( )。

A.企业向同一客户群供应不同种类的产品B.房地产开发企业选择若干个目标市场,其中每个目标市场对企业经营都具有吸引力C.企业的目标市场无论从市场还是产品角度,都是集中于一个细分市场D.企业决定有选择地进入几个不同的细分市场,为不同客户群提供不同种类的产品【答案】 A11、房地产产品SWOT分析定位法中的SWOT是( )的合称。

万象城商业模式研究

万象城商业模式研究

万象城商业模式研究万象城是中国的一家知名商业地产开发商和运营商,主要专注于高端商业综合体的建设和运营。

其商业模式独特,综合多种业态以提供全方位的购物、娱乐、餐饮和社交体验。

下面将对万象城的商业模式进行详细研究。

一、租赁模式二、业态组合万象城的核心竞争力在于其丰富多样的业态组合。

它融合了高端百货、时装、运动休闲、娱乐、餐饮和文化艺术等各种业态。

通过提供多样化的选择,万象城可以吸引不同消费群体,满足他们不同的需求。

三、品牌引进万象城力求引进国际一线品牌和知名本土品牌,以提供消费者高品质的商品和服务。

通过与品牌合作,万象城可以获得更多的消费者流量和品牌溢价,从而提高商业综合体的吸引力和竞争力。

四、招商策略万象城在招商过程中注重策略性布局,通过合理的品牌搭配和业态组合,建立具备独特特色的商业综合体。

同时,万象城还注重与品牌商家的合作,进行深入的市场分析和策划,以满足消费者的需求,并提供个性化的购物体验。

五、体验营销万象城强调体验营销,通过举办各种活动和促销活动吸引消费者的光顾。

例如,举办时尚秀、插花课程、明星见面会等活动,增加商业综合体的吸引力。

此外,万象城还注重为消费者提供高品质的购物环境和服务,以提升消费者的体验感。

六、共享经济万象城通过与共享经济平台合作,实现资源的共享和互助。

例如,与共享停车平台合作,提供停车位;与共享办公平台合作,提供办公空间等。

通过这种方式,万象城能够降低成本,提高效率,为消费者和商家提供更多的价值。

七、店铺运营服务除了提供物业租赁,万象城还为品牌商家提供一系列店铺运营服务。

例如,营销策划、广告宣传、员工培训等。

通过提供专业的运营支持,万象城帮助品牌商家提高销售额,提升品牌形象。

总之,万象城以其独特的商业模式和积极的招商策略,成为中国商业地产行业的佼佼者之一、通过丰富的业态组合、品牌引进、体验营销和共享经济等手段,万象城不断满足消费者的需求,提供全方位的购物、娱乐和社交体验,创造良好的商业价值。

商业业态有哪些主要的布局分类

商业业态有哪些主要的布局分类

商业业态有哪些主要的布局分类当今购物中心的店堂装饰水平正在接近国际水平,但是其垂直业态分布特别是中庭的合理布局却还是缺乏科学得研究。

下面是店铺整理的业态分布的介绍,欢迎阅读。

业态分布的介绍[pre]针对特定消费者的特定需求,按照一定的战略目标,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,提供销售和服务的类型化服务形态。

商业业态布局分类商业业态,是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。

购物中心的商业业态规划,则是指充分利用各种商业资源,为实现成功招商、销售和日后的成功营运,而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。

商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合,它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。

合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导,促进项目招商的进度;同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润,更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力,吸引尽可能多的目标顾客,增加购物中心的内在价值,提升市场竞争力,为项目的长期繁荣奠定基础。

因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。

一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的,但这种组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。

一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。

一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配,符合当地人民的消费习惯和消费能力。

同时必须主动顺应城市发展的需要,主动为城市经济社会发展服务。

只有这样,才不会与城市的发展相脱节。

在面临竞争的情况下,如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心,这样势必降低本项目的客流量,而其它卖场却扩大了市场范围。

2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料

2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料

具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束,不利于大型主力店招商,且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小,业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在,商业经营空间 不足。 1层较容易招商,但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺,对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时,对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散,容易造成东一块西一块的情况, 较不利于树立统一形象。



优势
• • •
适应性强,整体性强。更强调商业的目的性,可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动,使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善,各个商铺仍然可以独立开业;不 像大盒子商业万一关门,所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业(实质上为 了规避风险)。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳,动线多且混乱, 让行人不愿意深入,形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因(分散建 筑不容易互通),小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高,整体运营难度更大。
BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业

适合经营,若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中,一般都有较为规整 的形状,因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线,可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
Байду номын сангаас

商业地产业态布局如何优化

商业地产业态布局如何优化

商业地产业态布局如何优化优化商业地产的业态布局是指在商业地产开发和运营过程中,通过科学合理地选择和组合各种业态,以满足不同消费者的需求,提升商业地产的吸引力和竞争力。

优化商业地产的业态布局需要从以下几个方面进行考虑和实施。

一、市场调研分析在做业态布局之前,首先要进行全面的市场调研分析,了解目标消费人群的需求和消费行为特点,掌握当地的经济发展情况和竞争对手的情况。

通过市场调研分析,可以为业态布局的选择提供科学依据,减少盲目性和风险。

二、多样性和专业化商业地产的业态布局应该注重多样性和专业化。

多样性体现在不同种类和规模的业态组合上,如购物中心、超市、餐饮、娱乐等。

专业化体现在各个业态的精细化运营和管理上,确保每个业态都能提供高质量的产品和服务。

三、核心业态和配套业态优化业态布局需要确定核心业态和配套业态。

核心业态是商业地产的主导业态,通常是最有吸引力和竞争力的业态,能够吸引大量消费者和客户流量。

配套业态则是与核心业态相互补充和支持的业态,能够提供更全面的服务和满足消费者的其他需求。

四、创新和差异化在优化业态布局过程中,需要注重创新和差异化。

创新可以通过引入新的业态和概念,满足消费者的新兴需求。

差异化可以通过提供独特的产品和服务,区别于竞争对手,吸引更多消费者的关注和选择。

五、合理利用和配置空间商业地产的业态布局也需要合理利用和配置空间。

在商业地产的规划设计中,要考虑不同业态之间的空间要求和相互关系,避免过度拥挤或空间利用率低下的问题。

同时,要根据消费者的行为习惯和需求,为不同业态提供适当的面积和布局。

六、灵活调整和优化商业地产的业态布局是一个动态的过程,需要进行灵活调整和优化。

随着市场和消费者需求的变化,商业地产的业态布局也需要及时做出相应的调整,以保持竞争力和吸引力。

总之,优化商业地产的业态布局是一个综合性的工作,需要综合考虑市场需求、竞争对手情况、空间利用等因素,通过科学合理地选择和组合各种业态,提升商业地产的吸引力和竞争力。

商业地产的业态梳理

商业地产的业态梳理
型商业地产主要满足消费者对美食的需求,提供各种餐 饮服务。
详细描述
餐饮型商业地产包括餐厅、咖啡馆、茶室等,这些业态以提 供美食和饮品为主,满足消费者的口腹之欲。
酒店型
总结词
酒店型商业地产主要满足游客和商务人士的住宿需求,提供高品质的酒店服务。
详细描述
酒店型商业地产包括星级酒店、商务酒店、度假村等,这些业态以提供住宿服务 为主,满足游客和商务人士的住宿需求。
商业地产的业态梳理
目录
• 商业地产概述 • 商业地产的业态类型 • 商业地产的业态规划 • 商业地产的业态布局 • 商业地产的业态发展
商业地产概述
01
商业地产的定义
01
商业地产是指用于商业目的的房 地产,包括零售、餐饮、娱乐、 办公等用途。
02
商业地产与住宅地产不同,其价 值体现不仅在于土地和建筑本身 ,更在于其商业价值和增值潜力 。
绿色环保
商业地产将更加注重绿色环保,通过 节能减排、绿色建筑等方式,实现可
持续发展。
智能化升级
借助互联网、大数据、人工智能等技 术手段,商业地产将实现智能化升级, 提升运营效率。
社区化运营
商业地产将更加注重社区化运营,通 过打造特色社区、增强消费者黏性等 方式,提升商业价值。
商业地产的创新模式
商业地产将注重消费者的购物体验, 通过打造特色主题、互动体验等方式, 提升商业吸引力。
业态布局的原则
市场导向原则
业态布局应基于市场需求和趋势,以满足消费者需求为首要目标。
差异化原则
避免同质化竞争,通过创新和特色来吸引消费者。
可持续性原则
考虑环境、社会和经济三方面的可持续发展。
可调整性原则
业态布局应具备灵活性,以适应市场变化。

商业项目策划的业态组合规划

商业项目策划的业态组合规划

商业项目业态组合规划商业业态组合规划业种选择业种组合比例业种功能设计品牌业种布局楼层主题业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理,可使商场营销增加靓丽的卖点,有力促进商场的销售。

反之,如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

一、业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行,而不是越大越好,品牌越响越好。

要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。

不同的商业项目有不同业种选择方法,在此以SHOPPING MALL业种选择方法为例对业种的选择做一个总括性的说明。

SHOPPING MALL业态业种复合度极度齐全,涵盖全业态、全业种经营,表现为高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构。

该结构宽度极宽,由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场支撑整个商场的结构,备齐高中低各档商品,品种齐全,为所有的目标消费者提供一站式购物享受;深度极深,品种极多,表现在花色尺寸二项式的选择性大,许多特色商品在一般的商店不易找到,由诸多品牌专卖店、不同行业的专业主题大卖场互相补助,展现多样。

必要条件一:两个以上主力店规模大的商场,业态组合不到位很容易给人零散的感觉,不利于商场的经营和以后的发,所以SHOPPINGMALL必须要把主力店的招商建设作为重点来抓。

规模决定了SHOPPINGMALL至少需要两个以上的主力店(百货店、超市、专业主题商场相结合),才具有其所需要的核心凝聚力,才有足够的威力发散到所有的非主力店。

必要条件二:品种功能一站到位SHOPPINGMALL的大规模决定了其消费者定位为家庭(全家、全客层)。

为了和家庭式消费这一主导方向保持一致,要设置大量不同行业的种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮,以覆盖男女老少各个不同年龄层次,不同档次的顾客的需要;再辅以种类特色店以吸引国内、国际游客,从而满足全客层的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)。

商业综合体建设规模及业态配比研究

商业综合体建设规模及业态配比研究

商业综合体建设规模及业态配比研究摘要:世博会的规划过程中,社会各界都非常关心世博会园区的后续利用问题,主要包括环境、基础设施、土地、永久建筑四个方面。

在土地的后续利用上,5.28平方公里土地中的40% 将根据城市总体的发展做出进一步利用,例如世博轴的浦东部分将整体予以保留,合理转化为上海新型商业条带,本文将就此区域内商业发展规模和业态配比问题进行讨论。

关键词:世博园区商业综合体建筑规模业态配比1.研究对象1.1区域界定以“一轴四馆”为中心的北至黄浦江,南至耀华路浦东南路,西至南北高架路打浦路隧道,东至高科西路,包括世博轴、世博演艺中心、世博中心、世博主题馆和中国国家馆在内的面积约150万平方米左右的区域。

1.2商业综合体将城市中的商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成多功能、高效率的综合体。

商业综合体通过各种功能综合互补,建立相互依存的价值关系,从而使它能够适应不同时段的城市多元化的生活,提高土地利用效率、增加城市活力,并且由于其具有统一的规划设计和较大的规模,往往形成一个城市,甚至国家的地标性建筑,成为文化新标签。

2.研究理论2.1商圈理论商圈,是指以商店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展的,能吸引顾客的范围。

简单地说,就是来店顾客所居住的地理范围,如某店能吸引多远距离的顾客来店购物,这位顾客到商店的距离范围就称为该企业的商圈。

通常核心圈层能够吸引60%左右的消费者来购物,次级、边缘圈层均能够吸引20%的消费者来购物。

2.2系统论系统定义为:由若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体。

在这个定义中包括了系统、要素、结构、功能四个概念,表明了要素与要素、要素与系统、系统与环境三方面的关系。

系统的要素指的是构成系统的组分;结构是指系统内部各要素之间、系统要素和系统整体的相互联系和组织方式的总和;功能是系统作为整体与外部环境的相互作用产生的特定作用、行为、能力和功效。

上海商业地产发展研究(一)

上海商业地产发展研究(一)
067
背离 商 业 地 产 的 运 作 规 律 , 少 项 目建 成 后 门庭 不
言惨 淡 , 以 实 现 投 资 和 经 营 目 标 。 难
维普资讯
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易和服 务产 品消费的 各类建 筑物和经 营场 所。 根据 上述概 念 , 业地 产应 当包括 三个 要素: 商 1、 量 上 具 有 一 定 规 模 数 用 于 商 业 用途 的 房 地 产 建 筑 如 果 达 不 到 一 定 的 建 筑 和 经 营 规 模 , 其 为 商 业 地 产 是 没 有 意 义 的 。 在 某 一 个 住 称 如 宅 小 区 中 , 在 某 一 幢 建 筑 的 部 位 设 置 了 1 2个 用 于 小 型 仅 、 便 利店的商 业用房 , 称 为商业地 产是没有 意义 的 。 就 2、 途 上 能 有 效 地 用 于 物 质 商 品 交 易 和 服 务 产 品 消 用
口日 益 激 烈 , 使 部 分 商 品 住 宅 开 发 商 的 投 资 方 迫
变 。 多房 地 产 ห้องสมุดไป่ตู้ 资 商 由住 宅 项 目开 发 经 营 转 向 众
目的 经 营 开 发 的 同时 , 商 业 地 产 的 行 业 特 点 、 对

业 态 组 合 技 巧 和 经 营 方 式 尚 缺 乏 相 应 的 了 解 和 许 多 商 业 地 产 项 目仍 沿 用 商 品 住 宅 的 “ 建 造 、 快
什 么 是 商 业地 产 ? 目前 房 地 产 投 资 业 界 和 理 论 界 还 没 有 一 个 统 一 的 、完 整 的 的 定 义 。 业 地 产 在 开 发 思 路 、 商 融 资模 式 、 态 组 合 以 及 经 营 管 理 的 方 式 等 方 面 与 住 宅 、 业 公 寓 、 字 楼 等 物 业 类 型 有 什 么 区 别 ? 对 此 , 要 许 多 商 业 写 需 地 产的 发展 商认真 、 细 地研 究 。 仔

商业地产——商业业态组合研究

商业地产——商业业态组合研究

商业地产——商业业态组合研究商业地产是指商业性质的房地产,包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业用地和建筑物。

商业地产的发展与商业业态组合密不可分,商业业态组合是指在一个商业地产项目中,不同业态的组合及其相互配合与互动。

而商业业态组合的研究是为了提高商业地产项目的经营效益和吸引力,以满足消费者的多样化需求,同时也是商业地产开发者和投资者进行投资决策的重要参考。

商业地产项目的商业业态组合应根据项目的地理位置、人口密度、消费能力、消费习惯等因素进行决策,以确保最大程度地吸引消费者,提升项目的经营收益。

在商业业态组合研究中,以下几个方面需要考虑:1.目标人群定位:商业地产项目应明确自己的目标人群,并针对不同人群的消费需求选择适合的商业业态。

比如,青少年消费群体更加注重娱乐和休闲设施,因此在商业地产项目中加入儿童游乐场、电影院等娱乐设施可以吸引更多的青少年消费者。

2.业态互补和协同:商业地产项目中的不同业态之间应具有互补和协同效应,使得消费者可以在一个地方满足多种需求。

比如,在购物中心中设立餐饮区域可以为购物者提供餐饮服务,使得他们能够更方便地在购物之余就餐。

3.营造良好的消费环境:商业地产项目的商业业态组合应注重营造良好的消费环境,使消费者愿意到此消费和停留。

为此,商业地产项目需要注意综合布局、人流引导、停车服务等方面的规划设计,以确保消费者的便利性和舒适性。

4.不断创新和更新:商业业态组合不能停留在过去,在市场需求不断变化的背景下,商业地产项目应不断进行创新和更新。

通过引入新的商业业态和新的消费方式,商业地产开发者可以吸引更多的消费者,并提升项目的经营效益。

商业业态组合的研究对于商业地产项目的成功经营至关重要。

只有通过合理的商业业态组合,商业地产项目才能吸引更多的消费者,提升经营效益。

因此,商业地产开发者和投资者需要在商业业态组合研究中谨慎选择,并根据市场需求和消费者的喜好进行不断调整和改进。

同时,商业地产项目也应注重与周边环境和其他商业地产项目的协同发展,以提高整体竞争力和吸引力。

业态组合知识要点

业态组合知识要点

业态组合知识总结一、基础知识Q:什么是商业业态?A:商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。

Q:商业地产有哪些业态?A:主要的商业业态包括: 零售业、酒店、写字楼、工业、投融资等;其中零售业的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

Q : 什么是商业房地产项目的业态组合?A:是指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握,充分利用自身可能整合的各种招商资源,为便于该楼盘作为房地产项目实现销售以及该项目作为商业地产日后能够成功运营,而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。

Q:业态规划的基本原则有哪些?A:1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。

购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。

综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。

位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别:如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。

2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。

3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。

2、功能性选择是业态组合规划的基础综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。

对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。

初探地级市单体商业房地产项目业态组合

初探地级市单体商业房地产项目业态组合

初探地级市单体商业房地产项目业态组合初探地级市单体商业房地产项目业态组合提要:项目开发前期明确业态组合的定位,还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合初探地级市单体商业房地产项目业态组合商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节,而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理,可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式;也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础,如广州天河城项目。

反之,如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

项目开发前期明确业态组合的定位,还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素?单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式?试图以地级市为例对上述问题进行探讨。

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少(是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道(从厂家还是分销商处进货)和募集方式(是中央采购还是单店进货)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小)、销售方式等诸方面。

目前,我国现有的商业业态主要有:百货店(有传统百货和现代百货之分,现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心(shoppingmall)以及便利店、折扣店、专业市场、农贸市场等。

其中,由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址,便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在讨论的范畴。

商业综合体项目可行性研究报告

商业综合体项目可行性研究报告

商业综合体项目可行性研究报告一、项目概述随着城市化进程的加速和居民消费需求的不断升级,商业综合体作为一种集购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能于一体的综合性商业地产模式,正逐渐成为城市发展的重要引擎。

本商业综合体项目拟建于_____市_____区,占地面积约_____平方米,总建筑面积约_____平方米,预计总投资_____万元。

二、市场分析(一)宏观环境分析近年来,_____市经济持续增长,居民收入水平不断提高,消费观念逐渐转变,对一站式购物、休闲、娱乐体验的需求日益旺盛。

同时,政府出台了一系列支持商业发展的政策,为商业综合体的发展提供了良好的政策环境。

(二)行业发展趋势商业综合体行业在国内呈现出快速发展的态势,越来越多的开发商和投资者纷纷涌入这一领域。

未来,商业综合体将更加注重体验式消费、智能化运营和绿色环保理念,以满足消费者日益多样化的需求。

(三)市场需求分析通过对_____市及周边地区的市场调研发现,当地居民对高品质、多元化的商业服务有着强烈的需求。

目前,市场上现有的商业设施存在功能单一、布局不合理、服务质量参差不齐等问题,无法满足消费者的需求。

本项目的建设将有效填补市场空白,提供一站式的消费体验。

(四)竞争态势分析虽然市场上存在一定的竞争,但本项目具有独特的地理位置、创新的商业模式和丰富的业态组合,能够与现有竞争对手形成差异化竞争,吸引更多的消费者。

三、项目定位与规划(一)项目定位本商业综合体定位于打造成为_____市最具影响力的一站式购物、休闲、娱乐中心,以满足中高端消费者的需求为目标,提供高品质的商品和服务。

(二)功能布局项目分为购物区、餐饮区、娱乐区、办公区和居住区五大功能区。

购物区将引入国内外知名品牌,打造时尚潮流的购物环境;餐饮区提供各种特色美食,满足不同消费者的口味需求;娱乐区设置电影院、KTV、儿童乐园等娱乐设施,为消费者提供丰富的娱乐选择;办公区吸引各类企业入驻,打造现代化的办公空间;居住区建设高品质住宅,为居民提供舒适的居住环境。

商业地产的定位与业态组合分析

商业地产的定位与业态组合分析

商业地产的定位与业态组合分析商业地产的定位是指商业地产项目在市场上的定位和差异化特点。

通过市场调研,分析目标客群的需求、消费习惯和购物行为,了解竞争对手的优势和劣势,确定项目的目标客群和定位。

定位包括商业地产项目的核心价值主张、目标市场细分和品牌形象等。

例如,商业地产可定位为高端购物中心、主题商业街、社区商业中心或者综合体。

确立清晰的定位有助于项目的宣传推广和经营管理,提高项目的竞争力和知名度。

业态组合是商业地产项目中各种业态的配置和组合。

通过市场调研和竞争对手分析,确定项目需要包含的主力业态、引进的特色业态和支持性业态。

主力业态是项目的核心业态,通常占据较大面积和销售额。

特色业态可以是独特的主题店铺、特色餐饮或者文化创意区域等,用于吸引目标客群和增加项目的特色与吸引力。

支持性业态包括超市、便利店、娱乐设施等,为项目提供基础配套服务。

合理的业态组合有助于提升项目的吸引力和影响力,增加客流量和销售额。

在商业地产项目的定位和业态组合分析中,以下几个因素需要考虑:1.市场需求:了解目标客群的需求,包括消费水平、消费习惯、消费心理等。

同时还要分析市场的供需关系和潜在竞争对手,确定项目的市场空间和竞争优势。

2.地理位置:商业地产项目的地理位置对项目的定位和业态组合有重要影响。

不同地区或城市的消费习惯和消费需求有所不同,需要结合地理位置来确定项目的定位和业态组合。

3.目标客群:明确项目的目标客群,包括年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等。

根据目标客群的需求和消费习惯,确定项目的定位和业态组合。

4.竞争对手:分析竞争对手的优势和劣势,了解他们的定位和业态组合。

通过竞争对手分析,确定项目的差异化特点和竞争优势,进行市场定位和业态组合的策略选择。

5.资金预算和风险:商业地产项目的规划和设计需要考虑资金的投入和回报。

根据项目的规模、定位和业态组合,评估项目的收益率和风险,并进行合理的资金预算和风险控制。

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商业地产业态组合研究商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺,不包括写字楼和酒店),而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理,可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。

反之,如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

项目开发前期明确业态组合的定位,还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素?单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式?商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少(是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道(从厂家还是分销商处进货)和募集方式(是中央采购还是单店进货)、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小)、销售方式等诸方面。

目前,我国现有的商业业态主要有:百货店(有传统百货和现代百货之分,现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心(shopping mall)以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。

其中,由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址,便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握,充分利用自身可能整合的各种招商资源,为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。

业态组合定位必须在项目开发前期完成。

单体商业房地产项目业态组合的定位,主要考虑如下几个因素:1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态,以造成对原有业态的强烈冲击,颠覆旧有商业格局;同时,所确定的业态必须有足够大的规模,以至于3~5年内无人能出其右,形成规模上的强势地位,将项目打造成新的商业中心;2、要有主流业态和核心店,保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势,销售力强,以吸引人气,积聚商气;但又强调多业态经营,以使各业态之间优势互补,降低整体经营成本,提高利润率,预防风险;3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进,但二者之间存在竞争关系,要注意它们的错位经营;4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态,即使引进现代百货或综超作为核心店,也必须考虑采用适合进行产权分割的办法,将项目化整为零进行销售,确保回笼开发资金;5、大型综合超市能够有效地形成商气,对确保项目运营成功有利,但其要求租金相对较低,容易形成“租售”矛盾;6、现代百货公司以时尚和女性消费为主,可以承受较高的租金,但该业态必须从首层开始配置,公摊面积最少40%。

其与大型综超相似,将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。

这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。

以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状,一般地说,打造一个单体商业房地产项目,其规模宜在总建2~3万平方米,层数控制在3~4层。

在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小,或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建5层。

但总建一般应控制在4万㎡之内。

开发商应清醒地认识到,商业项目总建过大,开发风险便骤然放大。

另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7 万㎡,生理最大承受能力为 2.3 万㎡,超过这个“疲劳度”就适得其反了。

从国外百货店的一般规模来看,单店营业面积多为 7000~8000㎡,在日本,超过 6000 ㎡就要受到“大店法”的规制。

需要警惕的是,目前,国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”,一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡,甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘!人们有理由担心,我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。

建筑规划方面,项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场,注意提供优美购物环境,使之休闲特性明显。

建筑造型强调现代而前卫,简洁,明快,标识性强。

注重竖向交通的易达性,创造临街便捷的多渠道垂直交通:设室外电动扶梯,将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层,在与之相邻的商业物业间架设人行天桥,在具有景观价值的临街面配置观光电梯,将客流直接从地面引向各层。

建筑内尽可能设置面积适可的中庭,因为中庭是垂直交通组织的关键点,是步行空间序列的高潮,这里人流集中,流量大,最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地;中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线,不仅节能,而且让上层空间开阔敞亮,把人的视线吸引向上。

配套设施应较为完整,中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统,均应规划建设到位。

大多数情况下不建地下室或半地下室。

选址宜在中心商圈,以最大程度充分利用和整合现有商业资源。

根据项目总建的大小和层数的不同,业态组合方式建议如下:一、在首层面积为4000㎡~5000㎡,层数为4层,总建在1.6万㎡~2万㎡时,业态组合方式有:组合(1):1F+2F+3F为内置步行街,4F为专业卖场。

其中,1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街,并设1~2个方便快餐冷饮店,2F、3F以服装步行街为主。

4F引进知名品牌做专业大卖场,如3C卖场(家电、手机、电脑)或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场;将3F、4F临街部分设计为通透立面,用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光,使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位,并进行分割销售。

而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。

之所以强调对3F、4F 的分割销售,是因为项目总建规模小,可供销售的面积最大也只有2万㎡,为提高开发商的投资收益,必须尽可能提高分割销售商铺的比例。

该组合的缺点是缺少核心店。

但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营,提供了舒适明亮的购物环境,具有明显的“扎堆”效应,较受经营者和消费者的欢迎。

同时,该组合适合划小商铺面积,便于控制总价,从而利于推盘销售。

必须强调指出,从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量,这种首层为步行街,并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。

虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见,但它无疑将成为未来流行的趋势。

组合(2):1F+2F2/3为内置步行街,2F1/3+3F为大型综合超市,4F为专业卖场。

此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。

大型综超应成为本组合的核心店。

但其必须从2F开始引导人流并输送至3F,否则,将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。

组合(3):1F+2F为现代百货公司,3F为内置步行街,4F为专业卖场。

若项目地商圈非常成熟,人气特旺,也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。

对于组合(2)和组合(3),由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少,必须明确:1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售;2、首层面积一般应不小于4000㎡;3、与组合(1)类似,将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。

以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。

对开发商而言,总建小,项目整体运作所需投入的资金自然就少。

但是,对于总建规模太小的项目,如若不能借助现有商业地产形成猗角,错位经营,相互支持,积极巩固原有的中心商圈地位,而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话,为避免项目开业后的经营风险,作者还是建议开发商慎重开发。

二、在首层面积为6000㎡~1万㎡,层数为3~4层时,其业态组合方式可考虑:组合(4):1F+2F3/4为内置步行街, 2F1/4+3F为大型综合超市,4F为专业大卖场(如家居城),其中,3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。

此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡,且首层面积较大,利于项目推盘销售。

当然,大型综超应成为核心店。

组合(5):1F为现代百货公司,2F+3F为内置步行街,4F为专业大卖场,其中,3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。

还可根据周边商业物业竞争情况,考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念,并连同3F的一部开辟为超市。

三、在首层面积超过1万㎡,层数为3层,总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣,或开发商有较好的银企关系,为今后融资“变现”考虑,也可建4层,总建超过4万㎡),因其首层面积和总建筑面积较大,业态组合有较多的选择余地,组合方式建议为:组合(6):1F为内置步行街,2F为大型综超,3F为专业卖场,其中,将3F临街部分作为观景休闲餐饮。

组合(7):1F为百货公司,2F为内置步行街,将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市,3F的临街部分作为观景休闲餐饮,其余部分作为专业卖场。

一般说来,组合(4)至组合(7)的项目堪称当地“商业航母”。

如总建规模达到3万㎡以上时,该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态(当然,这种地级市的mall实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall相提并论)。

这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体,它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全,不仅满足购物需要,而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。

因此,在进行业态组合时,经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。

需要强调指出,本文所讨论的业态组合设计都是作者实操经验的总结,它仅仅是提供了若干思路:首先,作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态组合时,其关注的焦点应该是售楼和经营并重。

因此,室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。

其次,利用大型综合超市和现代百货公司作为主力店来聚集人气,形成商气,以达到提升项目品质的目的,是解决业态组合问题的重要手段。

但是,这种设计所带来的问题是,由于这两种业态所需经营面积大,公摊面积最少40%,虽然可以从产权形态上分割,但交房时毕竟不能从实物形态上分割,将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。

当然,如果开发商倾力引进知名品牌百货公司或大型综超,精心包装项目,制定合适的售价政策(首层定位为百货公司业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低,但此时可适当调高2F内置步行街的售价。

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