商品房价格上涨的原因分析

望 也 增 加 ， 再 加 上 房 产 投 资 回 报 率 高 ， 证 券 市 场 、股 市 一 直低迷， 大量的货币无处可去， 所以越来越多的资金涌向 了房地产。
表５ 投资率与房产报酬率
年份
投资率
房产报酬率
２０００
３３％
３％
２００１
３４％
３％
２００２
３６％
４％
２００３
４１％
５％
２００４
４４％
１８％
ａ
ｂ
图１ 商品房均衡价格形成模型
［作者简介］ 纪流河（ １９７８－ ） ， 女， 辽宁辽阳人， 辽宁大学经济学博士研究生， 研究方向： 房地产经济。
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房 地 经 济 建筑经济 ２００７ 年 １２ 月专刊
给曲线， 两曲线的交汇点表示商品房的均衡价格。根据图 中曲线可知， 如果需求增加或供给减少都会使商品房价格 上升。
年份
商品房 平均价格 （ 单位： 元／平方 米， 因变量Ｙ）
房屋 竣工面积 （ 单位： 亿平方 米， 自变量Ｘ１）
城镇居民 人均居住 类消费支出 （ 单位： 元， 自 变 量Ｘ２）
城镇居民 对商品房的
投资需求 （单位： 亿元， 自 变 量Ｘ３ ）
１９９５
１５９１
１．４
２５０．１８
１７５３．１
１９９６
［摘 要］ 从商品价格形成机制入手， 用多元线性回归方法研究了居民住房的消费需求、投资需求和商品房
竣工面积因素对商品房价格的影响， 并进一步分析形成居民对住房的消费需求和投资需求的原
因， 从而提出如何建立起一个健康发展的房地产市场。
［关键词］ 商品房价格； 多元线性回归； 消费需求； 投资需求
Ａｂｓｔｒ ａｃｔ： Ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔ ｏｆ ｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ， ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔ ｏｆ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ａｎｄ ｂｕｉｌｔ ａｒｅａｓ ｏｆ ｃｏｍｍｏｄｉｔｙ ｈｏｕｓｅｓ ｗｉｌｌ ａｆｆｅｃｔ
１８０６
１．５６
３００．８５
１６９９．２
１９９７
１９９７
１．５８
３５８．６４
１５３９．４
１９９８
２０６３
１．７６
４０８．wenku.baidu.com９
２０８１．６
１９９９
２０５３
２．１４
４５３．９９
２６３８．５
２０００
２１１２
２．５１
５６５．２９
３３１２
２００１
２２２６
２．９９
６１０．６７
４２１６．７
２００２
２３５０
３．５０
ＣＯＮＳ ＴＲＵＣＴＩＯＮ ＥＣＯＮＯＭＹ
建筑经济 ２００７ 年 １２ 月专刊 房 地 经 济
商品房价格 上涨的原因分析
■ 纪流河１ ， 王兆生１，２ ， 汪德军 １，３
（ １．辽宁大学经济学院， 辽宁 沈阳 １１００３６； ２．沈阳地铁建设指挥部， 辽宁 沈阳 １１００３６； ３．沈阳市浑南新区管委会建设局， 辽宁 沈阳 １１００３６）
可以搜集掌握许多相关的信息， 而股票等所获得的信息 就显得比较缥缈。住宅如果用于出租， 每月的房租能提 供稳定的现金流， 这点优势更是其它投资所无法比拟 的。目前二手市场的变现能力强， 可避免不动产的资金 长 期 积压 所 带 来 的 风 险 。所 以 对房 地 产 的 投 资 需 求 是 房
价 上 涨 的 重 要 因 素 。并 且 ， 投 资 需 求 对 货 币 、资 本 、供 给 变化和政策等因素变化十分敏感， 所以投资需求构成了
表４ 居民消费支出结构
项目 食品 衣着 家庭设备用品及服务 医疗保健 交通通信 教育文化娱乐服务 居住 杂项商品与服务
１９９０ ５４．２５ １３．３６ １０．１４ ２．０１ １．２０ １１．１２ ６．９８ ０．９４
１９９５ ５０．０９ １３．５５ ７．４４ ３．１１ ５．１８ ９．３６ ８．０２ ３．２５
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或住房价格上涨产生的资本收益减去拥有住房的成本
（ 包 括 利 息 成 本 、不 动 产 税 以 及 折 旧） 等 。表 ５ 提 供 一 些 数据， 从以上数据分析人们随着收入的不断增加， 投资欲
房地产市场上下波动的主要部分， 对房地产市场起扩张 和收缩作用。
４．３ 商品房消费需求和投资需求结构的合理性分析 在以上因素的作用下形成了商品房的消费需求和投
资需求， 那么这两种需求比例如何， 需求结构是否合理？ 从调查中发现 ， 最 近 ７ 年（ １９９９－ ２００６） ， 中 国 城 市 居 民 人 均居住面积平均增长 １．１７ 平方米 ／ 年， 增长速度惊人。截 止 ２００６ 年末人均住房建筑面积已经超过 ２６ 平方米。从
２００５
４８％
１４％
另外， 从房产这一商品本身来说， 令他们选择投资 房地产的理由是， 房产是生活必需品， 其本身具有使用 价值， 这是其它投资工具所不具备的。所以即使一套房 子的投资性消失了， 但它的使用性仍然存在， 至少还可 以 自 用 。而 相 比 较之 下 ， 股 票 本 身 没 有 价 值， 只 是 一 种 契 约关 系 ， 如 果 跌 价 的 话 ， 就 只剩 下 一 张 纸 而 已 。房 产 波动 幅度不如股票剧烈， 风险相对较小。对于所购买的房产
ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ
［中图分类号］ Ｆ４０７．９
［文献标识码］ Ｂ
［文章编号］ １００２－ ８５１Ｘ（２００７）ｓ ２－ ０４－ ００２５－ ０３
１ 引言
我国房地产业正处在一个发展时期， 其发展的状态 与质量， 商品房价格居高不下的原因及其不合理因素， 成为近年来讨论的焦点。本文从价格的形成机制入手， 用计量经济模型分析影响商品房价格形成的因素， 再进 一步对形成商品房消费需求和投资需求背后的原因解 剖， 试图找到合理的解释， 并提出房产市场健康 发展方向的建议。
人的购买力偏高。判断房价相对自住需求是否合理， 房价 收入比一直被认为是最重要的指标， 到 ２００６ 年， 中国城 市房价收入比达到 ６．９６ 倍， 所以大量的消费需求不能得 到满足。我们可以判断： 投资性需求正取代自住需求成为 住宅的增量需求核心力量， 未来 ２－ ３ 年投资需求的消长 将成为中国住宅消费和价格走向的关键。
中国的房地产市场要想走向健康发展的道路， 就必 须建立以消费需求为主的市场。因为过度的投资需求挤 占了消费需求， 抬高价格， 抑制了消费需求。从消费需求 和投资需求对房价作用来看， 投资需求比例过高会带来 房价波动风险加大， 不利于经济的稳定。当前中国房地产 投资的高速增长， 无疑引发了住房贷款增长过快， 造成购 房需求过旺和房价过度上涨， 加上频繁转卖投机热潮兴 起， 便可能导致房地产泡沫及金融风险。投资需求过高， 也会带来能源、原材料短缺， 价格上涨， 从而导致成本推动 的通货膨胀。实际上投资需求从社会再生产角度来看并 非是最终需求， 只有提高消费需求才能从真正意义上提 高人民生活水平。
居住面积这个指标看， 中国城市居民的住房消费已经达到 中高收入国家的水平， 而且《住房指标计划》所调查的城市 来看， 中国城市房屋数量充足， 就整体而言， 中国已经不缺
房子。但由于大量资金投资房地产， 据调查中国省会级城 市和发达地区中等以上城市的新房销售中投资性购房的
比例在 ２０％ 以上， 使得房价居高不下， 房价对中国大多数
２０００ ３９．４４ １０．０１ ７．４９ ６．３６ ８．５４ １３．４０ １１．３１ ３．４４
２００５ ３６．６９ １０．０８ ５．６２ ７．５６ １２．５５ １３．８２ １０．１８ ３．５０
４．２ 形成商品房投资需求的原因 居民对住房的投资需求同样也有上升趋势， 住房的
投资需求取决于几方面因素： 个人的财富数量、其他资产 报 酬（ 如 股 票 ， 债 券） 、拥 有 住 房 的 净 实 际 报 酬 ， 即 由 租 金
６２４．３６
５２２７．８
２００３
２４６２
４．１５
６９９．３８
６７７６．７
２００４
２８１６
４．２５
７３３．５３
８８３７
２００５
３１６８
５．３４
８０８．６６
１００１０
资料 来 源 ： 国 家 统 计 局．中 国 统 计 年 鉴２００５［Ｍ］．北 京 ： 中 国 统 计 出 版 社， ２００６．
表２ 相关系数及标准误差
ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｃｏｍｍｏｄｉｔｙ ｈｏｕｓｅｓ． Ｉｎ ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ， ｔｈｅ ａｆｆｅｃｔｉｏｎ ｉｓ ｓｔｕｄｉｅｄ ｂｙ ｍｕｌｔｉｖａｒｉａｔｅ ｌｉｎｅａｒ ｒｅｇｒｅｓｓｉｖｅ ｍｏｄｅｌ ｂａｓｅｄ
ｏｎ ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎ． Ｆｕｒｔｈｅｒ ｍｏｒｅ， ｔｈｅ ｒｅａｓｏｎ ｏｆ ｐｅｏｐｌｅ＇ｓ ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔ ｏｆ ｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ ｏｆ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｉｓ ｒｅ －
ｓｅａｒｃｈｅｄ． Ｔｈｅ ａｄｖｉｃｅ ｏｆ ｈｏｗ ｔｏ ｂｕｉｌｄ ａ ｈｅａｌｔｈｙ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ ｉｓ ｐｏｉｎｔ ｏｕｔ ａｔ ｌａｓｔ．
Ｋｅｙ ｗｏｒ ｄｓ： ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｃｏｍｍｏｄｉｔｙ ｈｏｕｓｅｓ； Ｍｕｌｔｉｖａｒｉａｔｅ Ｌｉｎｅａｒ Ｒｅｇｒｅｓｓｉｖｅ； ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔ ｏｆ ｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ； ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔ ｏｆ
之间存在着极高的相关性。 由表中所示的数值可得商品房平均价格 Ｙ， 商品房竣
工面积 Ｘ１， 城镇居民人均居住类消费 Ｘ２， 城镇居民对住房 的 投 资 Ｘ３ 之 间 的 线 性 关 系 为 ： Ｙ＝１４１１．０７－ ６５．８２Ｘ１＋０．４ Ｘ２＋０．７８Ｘ３， 此公式就是商品房平均价格的多元线性回归 模型的数学表达式。城镇居民每人居住消费增加 １ 元， 商 品房平均价格就增加 ０．４ 元； 商品房竣工面积每增加 １ 亿 平方米， 商品房平均价格就减少 ６５．８２ 元； 城镇居民对住房 的投资增加 １ 亿元， 商品房价格就增加 ０．７８ 元。可见它们 对商品房平均价格有重要的影响。
相关系数Ｒ
０．９６６
Ｒ Ｓｑｕａｒｅ
０．９３３
标准误差
１３８．８０２３
观察值
１２
表３ 回归统计
Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｔ Ｘ１ Ｘ２ Ｘ３
Ｃｏｅｆｆｉｃｉｅｎｔｓ １４１１．０７ － ６５．８２ ０．４ ０．７８
标准误差 １９６．６３ ２６５．５６ ０．９５８ ０．０８４
商品房平均价格为因变量 Ｙ， 商品房竣工面 积 为 自 变量 Ｘ１， 城 镇 居 民 平 均 每 人 住房 的 消 费 支 出 为 Ｘ２， 城 镇 居民对商品房的投资为 Ｘ３。Ｘ１、Ｘ２、Ｘ３ 均通过 ｔ 检验， 可 以 用 这 些 变 量解 释 Ｙ。由 于 相 关 系 数 高 于 ０．８ 为 高 度 相 关， 表中相关系数为 ０．９６６， 通过相关系数可以看出， 它们
４ 形成商品房消费需求和投资需求背后的 原因分析
商品房的消费需求和投资需求的形成背后有它的原
因， 接下来分析一下原因。 ４．１ 形成商品房消费需求的原因
住房作为生活的必需品， 是人们不可缺少的基本消 费品。消费需求主要取决于个人的实际需要和支付能
力。而个人的实际需要和支付能力主要受到收入水平、 国家政策等因素影响。随着人们收入水平的增加， 生活 水平提高了， 消费需求不仅仅停留在衣食方面， 人们也想 居住更宽敞的房子， 这些可以从表 ４ 居民消费支出结构 看出。另外， 国家为了促进经济发展， 扩大内需， 鼓励居 民消费， 采用了一系列有效的金融政策， 大大地刺激了居 民对住房的消费需求， 所以引起人们对住房消费需求的 上升。由于人们对住房的需求主要是由收入增加引起， 而收入的增加又是稳定的， 所以住房的消费需求对房价 起基础性支持作用。
的不动产等特征， 房产拥有者可以收取租金或出售房屋以 获取买卖差价， 因此， 房产的需求就包含了两种： 一种是居 住， 一种是投资。并且经济学当中的有效需求包括消费需 求和投资需求， 所以本文我们把对房产的消费需求和投资 需求共同构成商品房的需求， 来研究它和供给形成商品房 价格。如图 １ 以 Ｘ 轴代表商品房供给数量， 以 Ｙ 轴代表商 品房价格， Ｄ 表示商品房的需求曲线， Ｓ 表示商品房的供
２ 商品房均衡价格形成模型
商品房作为一种商品， 它的价格由供给和需 求 决 定 。商 品 房 价 格 上 涨 的 原 因 从 供 给 和 需 求 的 角 度分析， 供求关系的变化导致商品房价格的涨落， 反过来又刺激或抑制供给和需求， 从而决定商品房 均衡价格。而房产作为一种特殊商品， 除了满足人 们居住需求 之 外 ， 具 有 存 续期 长 、价 值 量 大 和 明 显
３ 商品房价格影响因素的多元线性回归分析
上面我们指出商品房的价格受供给和需求的影响， 我们选取对供给和需求有最大影响的因素包括居民用于
住房的消费、居民用于住房的投资和商品房竣工面积， 如
表 １ 所示， 利用多元线性回归法分析上述因素与商品房
价格之间的关系， 分析结果如表 ２、表 ３ 所示。
表 １ 商品房竣工面积、居民住房的 消 费 、商 品 房 的 投 资 需 求 、与 商 品 房 价 格