9房地产金融资产投资
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债息 股利或债息
3. 优点 适用于没有时间、兴趣和专业技能的投资者； 也适用于没有足够权益资金的投资者； 规模经济和专业化经营管理。
大量房地产辛迪加和托拉斯应运而生
提示：首先是证券化，其次是证券发行机构或机制。
三、投资于房地产企业股票
1. 含义 投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购买 房地产企业股票并获得相应收益的行为或过程。
类别：购买房地产企业的债券或股票、购买房地 产投资信托公司的受益凭证或股票、购买住房抵 押支持证券。
2. 房地产金融资产投资的实质
类型
收入来源
投资于房地产企 业股票或债券
投资于住房抵押 支持证券
投资于房地产投 资信托基金
开发经营收入 还本付息额 基金运营收入
提示：与一般证券投资基本相同。
投资者收入 股利或债息
2014年9月29日，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵 押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债 券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住 房和改善型普通自住房贷款投放。（中国人民银行、
中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金 融服务工作的通知》）
问题：MBS收益率的吸引力。
MBS的发行人，购买抵押贷款、组合并发行MBS；
MBS的承销人，负责销售的金融中介；
MBS的担保人，为抵押贷款提供信用升级，可以
是发行人自身；
MBS的受托人，介入发行人和投资者之间的中介，
负责收取由管理人所转来的本息、检查管理人提 交的各种报告、再投资等。
房地产抵押贷款的管理人，本息的收取或追缴、提
提示：股票投资者看重企业的成长性。
【资料】万科近三年盈利和分配状况
年份
分配情况
2013 每10股派4.1元（含税）
2012 每10股派1.8元（含税，税后1.71元）
2011 每10股派1.3元（含税，税后1.17元）
2010 每10股派1.0元（含税，税后0.9元）
2009 每10股派0.7元（含税，税后0.63元）
2. 房地产实物资产投资的利弊
投资之利
投资之弊
相对较高的收益水平
风险较大
抵御通胀的影响
投资门槛较高
提高投资者的资信等级 投资经营环节和受制因素较多
易于获得金融机构的支持 变现性较差
思考：房地产金融资产投资的特点？
二、房地产金融资产投资的概念
1. 房地产金融资产投资的含义 投资者将资金投入到与房地产相关的证券市场， 通过拥有房地产金融资产来获得预期的不确定性 收益的行为和过程。
商业房地产抵押贷款支持证券：将商用房地产抵押贷款 汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过信用增强、评级后， 由特设机构参考评级确定发行价格，以抵押贷款组合未 来现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给 投资者的一种行为。
——MBS以住宅贷款为基础资产，CMBS以商业物业贷款为基础 资产,其他如以地产销售收益、租赁收益权为基础资产。
来自百度文库
按比例分配
持有人或 投资人1
…
持有人或 投资人n
…
5. 住房抵押支持证券投资收益的衡量
V
n t0
CFt (1 Rt )t
V——MBS的理论价格； CFｔ——ｔ时MBS的现金流入； ｎ——资产寿命； Rｔ——贴现率。
Pass-through＝抵押贷款利息－所有参与机构的手续费－保险费
建行建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券
传递证券
投资者拥有贷款组合的所有权，收到借款人偿 付的全部金额（如约定的本金、利息和提前偿
MPT 付的本金）
担保债务 贷款组合的的现金流重新分配 CMO
传递证券或过手证券
贷款1 …… 贷款n
贷款人每月支付现金流：
利息； 计划归还本金； 提前偿付本金
实际用于支付证券持有人的现金流＝ 贷款人每月支付现金流－相关费用
提示：债权投资者注重企业的抗风险能力。
五、投资于住房抵押贷款支持证券
Mortgage-backed Securities，MBSs
1. 住房抵押贷款支持证券
商业银行等金融机构按照用途、质量、利率和偿还期 限相同或相近原则，将持有的住房抵押贷款债权汇集 形成抵押贷款集合体 （pool），出售给特设机构SPV （Special purpose Vehicle ），由SPV将收购的贷款资 产组合重新整理包装，并经过评级、担保形式实现信 用增强或提升后，以抵押贷款组合产生的本金及利息 现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给 投资者的一种行为。
与一般债券投资的性质类似，无赋税减免优势。
3. 住房抵押贷款证券的运作机制
保险/ 担保
借款人/ 购房人
抵月 押供 权款
承销商 贷款整合 信用增强 信用评级
放款人 资 贷款收购 /发起人 金 者/发行人
设计 发行 证券
管理者
一级市场
二级市场
投资人 受托人
房地产抵押贷款的放款人，抵押贷款的创造者，
可以是MBS的发行人或投资者；
年息美元债券
票面价发行，年息价高于美国同期国 债收益率
以人民币计价、 美元结算的债券
票面价发行，年息和人民币升值收益
以人民币计价、
票面价发行，年息、人民币升值收益
美元结算的可转换债券 和转换股票收益
特点：安全性高，收益稳定，流动性好
3. 房地产企业债券投资收益的衡量
衡量指标
内容
直接收益率rd 到期收益率r P 持有期收益率r
房贷基准利率约85折，平均利率约5.56%，扣除管理费 用后，提供给投资者的可能收益较低。而五年期国债 票面年利率5.41%，银行1年期理财产品收益率5%以上， 信托产品收益率9～10%。
六、投资于商业房地产抵押贷款支持证券
Commercial Mortgage Backed Securities， CMBs
类
别
特
征
系
利率风险
利率变化导致机会成本和可实现资本收益 的变化
统 性
市场风险
由经济周期影响的企业而致使股票市场行 情发生变化
风 购买力风险 物价或汇率变化对变现货币购买力的影响 险
政策风险 政府过多的干预和政策频繁调整
非系 统性 风险
违约风险 经营风险 财务风险
发行人违约或破产 公司经营决策、管理等导致收益下降 财务状况所导致的风险
1. 投资于房地产企业债券 投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购 买房地产企业债券并获得相应收益的行为或过程。
意义：
投资者——通过拥有债券而分享房地产投资和经营收益； 房地产企业——解决了投资资金问题。
2. 房地产企业债券类别与投资于房地产债券的特点
类
别
备
注
零息债券
折价发行
有息债券
票面价发行，单利固定利率
4. 房地产企业股票投资的影响因素
类
别
备
注
宏观经济因素 经济走势、经济政策、证券市场监管政策等
外部 因素
房地产行业因素
行业发展状况和趋势，行业发展政策等
投资者心理因素 投资者预期、情绪
内部 因素
公司净资产 公司盈利水平
增资和减资
理论上与股价之间的正向关系 影响可分配股利 影响投资者的预期和信心
5. 房地产企业股票投资的风险
rd=年利息/市场价格
N Vi t 1 (1 r )t
V 1 rN
r Pt 1 Pt It Pt
适用情形
偿还金额小而利 息相对多
付息债券
买进卖出的短期 投资者
【例】某房地产公司于2008年1月18日发行三年期债 券28.304亿元，年息率1.5％。此债券以人民币为面 值，债券到期将以美元来偿还，并以到期当日的人 民币兑美元汇价结算。假设人民币每年升值3％。试 计算该债券持有者的收益率。
即银行信用
风险
移出资产，贷款和证券 抵押贷款和证券化风险未
化风险转移
转移，发债风险
法律障碍 对运行环境要求严格 对运行环境要求相对少
4. 可投资的住房抵押贷款支持证券
类型
特
征
支持债券 发行人拥有贷款组合的所有权，现金流与公司 MBB 债券一样
直付债券 发行人拥有贷款组合的所有权，现金流类似于 MPTB 传递证券
【解】以题中信息，该债券收益主要有两部分： 一是年息率1.5％； 二是升值收益率＝（1＋3％）3＝9.3％
4. 房地产企业债券投资的影响因素
类
别
备
注
外部 因素
内部 因素
市场利率 通胀水平
期限 票面利率 流通性 发债主体的信用
与价值之间的反向关系 与价值之间的反向关系 与价格的易变性之间的正向关系 与价格的易变性之间的反向关系 与内在价值之间的正向关系 与内在价值之间的正向关系
2008 每10股派0.5元（含税，税后0.45元）
2007 每10股派1元（含税,税后0.9元）转增6股
2006 每10股派1.5元（含税,税后1.35元）转增5股
盈利
1.37元/股 1.14元/股 0.88元/股 0.66元/股 0.48元/股 0.37元/股 0.45元/股 0.493元/股
四、投资于房地产企业债券
利率及付息方式：浮动利率，按月还本付息，基准利 率为一年期定期存款利率，每半年调整一次。
规模及结构：41.6亿元，其中，优先级资产约40.2亿元， 次级资产约1.4亿元。
优先级资产分为A、B、C三档： A档约35.8亿元，AAA评级，当前票面利率4.77%； B档约3.6亿元，A评级，当前票面利率6.07%； C档约0.8亿元，BBB评级，当前票面利率9.75%
万达集团与麦格理合作的内地首支CMBS：
2005 年末，万达集团与澳大利亚投行麦格理银行合 作，计划在港发行总额100 亿港元的REITs 产品， 但经过近一年运作，终告失利。而后麦格理银行引 导万达走上跨境CMBS之路，于2006 年9月私募发 行1.45 亿美元跨境CMBS。
交有关报告，可以是放款人及其附属机构；
评级机构，为MBS提供独立、公正的信用评级服务； MBS的投资者，可以是个人或机构，甚至放款人或
发行人自身，根据各自需要购买不同级别的债券。
表外模式与表内模式比较
表外模式
表内模式
权属
资产真实销售后发行所 保留资产作为担保发行债
有权凭证
券凭证
信用评级 采取多种措施增级
发行安排：银行间债券市场发行
6. 住房抵押支持证券投资的影响因素与风险
影响因素
内
容
风险
现金流 借款人未及时还款、收取的还款未按 违约
支付违约 约定支付给投资者等
风险
提前偿付
提前偿付使得现金流出现波动，引起 MBS价格变化
利率
导致贴现率的变化、借款人提前偿付 行为的变化
再投资 风险
利率 风险
提示：所有投资者面对相同性质的风险，只是贷款 原始权益人的收益和风险的转移和按比例细化。
房地产金融资产投资
主要内容：
1. 房地产金融资产投资的概念； 2. 投资于房地产企业债券、股票，房地产投资 信托基金、房地产抵押贷款证券； 3. 房地产金融资产投资的收益和风险； 4. 房地产金融资产投资的影响因素。
一、引言：房地产实物资产投资小结
1. 房地产实物资产投资的特点 投资对象不可位移； 投资数额较大且开发建设周期较长； 投资的流动性较差； 对通胀的抵御性较好； 投资的不确定性较大； 具有较高的财务杠杆率； 对专业知识和经验有较强的依赖性。
5. 房地产企业债券投资风险
类
别
特
征
系
利率风险
利率变化导致机会成本和可实现资 本收益的变化
统 性 风
再投资风 由于再投资的收益率不确定，使得
险
债券的期限对决策产生影响
险 购买力风 物价或汇率变化对变现货币购买力
险
的影响
非系统 发行人违 因担保、经营等因素导致发行人在 性风险 约风险 给付利息和偿还本金上存在问题
意义：
投资者——通过拥有股票而分享房地产投资和经营收益； 房地产企业——解决了资金问题，起到投资代理作用。
2. 可投资的房地产股票类别与投资特点
类别
普通股 优先股
特点 不可返还性 参与性 收益性 流通性 风险性
3. 房地产企业（普通）股票投资收益衡量
持有期收益率＝（买卖差价＋股息红利）/购价
内在价值：股票所有权代表的资本在营运过程中 的真实价值。
——资产证券化的一种，ABS的基础是一般资产。
证券化的意义
对投资者来说，一种间接投资方式； 对发行者来说，是一种融资渠道、分散风险的 工具、改善资本负债结构的方法。
提示：抵押贷款是证券化的基础，也是投资者的收益 来源和风险所在。
2. 投资于住房抵押贷款支持证券 投资者通过购买并持有房地产抵押贷款支持证券 来获得其中部分利息收益的一种投资方式。
投资价值：拥有某股票在（短期）持有期间预期 可获收入现金流的现值。
房地产企业股票投资分析方法：
基本 分析 模型
红利贴现模型
预期持股期间的股利和期末售价的贴现
每股盈利评价模型 内在价值＝每股预期盈利×标准市盈率
技术 图形分析工具 分析 工具 数量分析工具
价位图、趋势线、价格形态等
移动平均线、相对强弱指数、指数平滑 异同平均线、随机指标、动向指标等
3. 优点 适用于没有时间、兴趣和专业技能的投资者； 也适用于没有足够权益资金的投资者； 规模经济和专业化经营管理。
大量房地产辛迪加和托拉斯应运而生
提示：首先是证券化，其次是证券发行机构或机制。
三、投资于房地产企业股票
1. 含义 投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购买 房地产企业股票并获得相应收益的行为或过程。
类别：购买房地产企业的债券或股票、购买房地 产投资信托公司的受益凭证或股票、购买住房抵 押支持证券。
2. 房地产金融资产投资的实质
类型
收入来源
投资于房地产企 业股票或债券
投资于住房抵押 支持证券
投资于房地产投 资信托基金
开发经营收入 还本付息额 基金运营收入
提示：与一般证券投资基本相同。
投资者收入 股利或债息
2014年9月29日，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵 押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债 券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住 房和改善型普通自住房贷款投放。（中国人民银行、
中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金 融服务工作的通知》）
问题：MBS收益率的吸引力。
MBS的发行人，购买抵押贷款、组合并发行MBS；
MBS的承销人，负责销售的金融中介；
MBS的担保人，为抵押贷款提供信用升级，可以
是发行人自身；
MBS的受托人，介入发行人和投资者之间的中介，
负责收取由管理人所转来的本息、检查管理人提 交的各种报告、再投资等。
房地产抵押贷款的管理人，本息的收取或追缴、提
提示：股票投资者看重企业的成长性。
【资料】万科近三年盈利和分配状况
年份
分配情况
2013 每10股派4.1元（含税）
2012 每10股派1.8元（含税，税后1.71元）
2011 每10股派1.3元（含税，税后1.17元）
2010 每10股派1.0元（含税，税后0.9元）
2009 每10股派0.7元（含税，税后0.63元）
2. 房地产实物资产投资的利弊
投资之利
投资之弊
相对较高的收益水平
风险较大
抵御通胀的影响
投资门槛较高
提高投资者的资信等级 投资经营环节和受制因素较多
易于获得金融机构的支持 变现性较差
思考：房地产金融资产投资的特点？
二、房地产金融资产投资的概念
1. 房地产金融资产投资的含义 投资者将资金投入到与房地产相关的证券市场， 通过拥有房地产金融资产来获得预期的不确定性 收益的行为和过程。
商业房地产抵押贷款支持证券：将商用房地产抵押贷款 汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过信用增强、评级后， 由特设机构参考评级确定发行价格，以抵押贷款组合未 来现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给 投资者的一种行为。
——MBS以住宅贷款为基础资产，CMBS以商业物业贷款为基础 资产,其他如以地产销售收益、租赁收益权为基础资产。
来自百度文库
按比例分配
持有人或 投资人1
…
持有人或 投资人n
…
5. 住房抵押支持证券投资收益的衡量
V
n t0
CFt (1 Rt )t
V——MBS的理论价格； CFｔ——ｔ时MBS的现金流入； ｎ——资产寿命； Rｔ——贴现率。
Pass-through＝抵押贷款利息－所有参与机构的手续费－保险费
建行建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券
传递证券
投资者拥有贷款组合的所有权，收到借款人偿 付的全部金额（如约定的本金、利息和提前偿
MPT 付的本金）
担保债务 贷款组合的的现金流重新分配 CMO
传递证券或过手证券
贷款1 …… 贷款n
贷款人每月支付现金流：
利息； 计划归还本金； 提前偿付本金
实际用于支付证券持有人的现金流＝ 贷款人每月支付现金流－相关费用
提示：债权投资者注重企业的抗风险能力。
五、投资于住房抵押贷款支持证券
Mortgage-backed Securities，MBSs
1. 住房抵押贷款支持证券
商业银行等金融机构按照用途、质量、利率和偿还期 限相同或相近原则，将持有的住房抵押贷款债权汇集 形成抵押贷款集合体 （pool），出售给特设机构SPV （Special purpose Vehicle ），由SPV将收购的贷款资 产组合重新整理包装，并经过评级、担保形式实现信 用增强或提升后，以抵押贷款组合产生的本金及利息 现金流为偿还基础，在资本市场上发行证券，出售给 投资者的一种行为。
与一般债券投资的性质类似，无赋税减免优势。
3. 住房抵押贷款证券的运作机制
保险/ 担保
借款人/ 购房人
抵月 押供 权款
承销商 贷款整合 信用增强 信用评级
放款人 资 贷款收购 /发起人 金 者/发行人
设计 发行 证券
管理者
一级市场
二级市场
投资人 受托人
房地产抵押贷款的放款人，抵押贷款的创造者，
可以是MBS的发行人或投资者；
年息美元债券
票面价发行，年息价高于美国同期国 债收益率
以人民币计价、 美元结算的债券
票面价发行，年息和人民币升值收益
以人民币计价、
票面价发行，年息、人民币升值收益
美元结算的可转换债券 和转换股票收益
特点：安全性高，收益稳定，流动性好
3. 房地产企业债券投资收益的衡量
衡量指标
内容
直接收益率rd 到期收益率r P 持有期收益率r
房贷基准利率约85折，平均利率约5.56%，扣除管理费 用后，提供给投资者的可能收益较低。而五年期国债 票面年利率5.41%，银行1年期理财产品收益率5%以上， 信托产品收益率9～10%。
六、投资于商业房地产抵押贷款支持证券
Commercial Mortgage Backed Securities， CMBs
类
别
特
征
系
利率风险
利率变化导致机会成本和可实现资本收益 的变化
统 性
市场风险
由经济周期影响的企业而致使股票市场行 情发生变化
风 购买力风险 物价或汇率变化对变现货币购买力的影响 险
政策风险 政府过多的干预和政策频繁调整
非系 统性 风险
违约风险 经营风险 财务风险
发行人违约或破产 公司经营决策、管理等导致收益下降 财务状况所导致的风险
1. 投资于房地产企业债券 投资者基于对房地产行业和企业的考虑，投入资金用于购 买房地产企业债券并获得相应收益的行为或过程。
意义：
投资者——通过拥有债券而分享房地产投资和经营收益； 房地产企业——解决了投资资金问题。
2. 房地产企业债券类别与投资于房地产债券的特点
类
别
备
注
零息债券
折价发行
有息债券
票面价发行，单利固定利率
4. 房地产企业股票投资的影响因素
类
别
备
注
宏观经济因素 经济走势、经济政策、证券市场监管政策等
外部 因素
房地产行业因素
行业发展状况和趋势，行业发展政策等
投资者心理因素 投资者预期、情绪
内部 因素
公司净资产 公司盈利水平
增资和减资
理论上与股价之间的正向关系 影响可分配股利 影响投资者的预期和信心
5. 房地产企业股票投资的风险
rd=年利息/市场价格
N Vi t 1 (1 r )t
V 1 rN
r Pt 1 Pt It Pt
适用情形
偿还金额小而利 息相对多
付息债券
买进卖出的短期 投资者
【例】某房地产公司于2008年1月18日发行三年期债 券28.304亿元，年息率1.5％。此债券以人民币为面 值，债券到期将以美元来偿还，并以到期当日的人 民币兑美元汇价结算。假设人民币每年升值3％。试 计算该债券持有者的收益率。
即银行信用
风险
移出资产，贷款和证券 抵押贷款和证券化风险未
化风险转移
转移，发债风险
法律障碍 对运行环境要求严格 对运行环境要求相对少
4. 可投资的住房抵押贷款支持证券
类型
特
征
支持债券 发行人拥有贷款组合的所有权，现金流与公司 MBB 债券一样
直付债券 发行人拥有贷款组合的所有权，现金流类似于 MPTB 传递证券
【解】以题中信息，该债券收益主要有两部分： 一是年息率1.5％； 二是升值收益率＝（1＋3％）3＝9.3％
4. 房地产企业债券投资的影响因素
类
别
备
注
外部 因素
内部 因素
市场利率 通胀水平
期限 票面利率 流通性 发债主体的信用
与价值之间的反向关系 与价值之间的反向关系 与价格的易变性之间的正向关系 与价格的易变性之间的反向关系 与内在价值之间的正向关系 与内在价值之间的正向关系
2008 每10股派0.5元（含税，税后0.45元）
2007 每10股派1元（含税,税后0.9元）转增6股
2006 每10股派1.5元（含税,税后1.35元）转增5股
盈利
1.37元/股 1.14元/股 0.88元/股 0.66元/股 0.48元/股 0.37元/股 0.45元/股 0.493元/股
四、投资于房地产企业债券
利率及付息方式：浮动利率，按月还本付息，基准利 率为一年期定期存款利率，每半年调整一次。
规模及结构：41.6亿元，其中，优先级资产约40.2亿元， 次级资产约1.4亿元。
优先级资产分为A、B、C三档： A档约35.8亿元，AAA评级，当前票面利率4.77%； B档约3.6亿元，A评级，当前票面利率6.07%； C档约0.8亿元，BBB评级，当前票面利率9.75%
万达集团与麦格理合作的内地首支CMBS：
2005 年末，万达集团与澳大利亚投行麦格理银行合 作，计划在港发行总额100 亿港元的REITs 产品， 但经过近一年运作，终告失利。而后麦格理银行引 导万达走上跨境CMBS之路，于2006 年9月私募发 行1.45 亿美元跨境CMBS。
交有关报告，可以是放款人及其附属机构；
评级机构，为MBS提供独立、公正的信用评级服务； MBS的投资者，可以是个人或机构，甚至放款人或
发行人自身，根据各自需要购买不同级别的债券。
表外模式与表内模式比较
表外模式
表内模式
权属
资产真实销售后发行所 保留资产作为担保发行债
有权凭证
券凭证
信用评级 采取多种措施增级
发行安排：银行间债券市场发行
6. 住房抵押支持证券投资的影响因素与风险
影响因素
内
容
风险
现金流 借款人未及时还款、收取的还款未按 违约
支付违约 约定支付给投资者等
风险
提前偿付
提前偿付使得现金流出现波动，引起 MBS价格变化
利率
导致贴现率的变化、借款人提前偿付 行为的变化
再投资 风险
利率 风险
提示：所有投资者面对相同性质的风险，只是贷款 原始权益人的收益和风险的转移和按比例细化。
房地产金融资产投资
主要内容：
1. 房地产金融资产投资的概念； 2. 投资于房地产企业债券、股票，房地产投资 信托基金、房地产抵押贷款证券； 3. 房地产金融资产投资的收益和风险； 4. 房地产金融资产投资的影响因素。
一、引言：房地产实物资产投资小结
1. 房地产实物资产投资的特点 投资对象不可位移； 投资数额较大且开发建设周期较长； 投资的流动性较差； 对通胀的抵御性较好； 投资的不确定性较大； 具有较高的财务杠杆率； 对专业知识和经验有较强的依赖性。
5. 房地产企业债券投资风险
类
别
特
征
系
利率风险
利率变化导致机会成本和可实现资 本收益的变化
统 性 风
再投资风 由于再投资的收益率不确定，使得
险
债券的期限对决策产生影响
险 购买力风 物价或汇率变化对变现货币购买力
险
的影响
非系统 发行人违 因担保、经营等因素导致发行人在 性风险 约风险 给付利息和偿还本金上存在问题
意义：
投资者——通过拥有股票而分享房地产投资和经营收益； 房地产企业——解决了资金问题，起到投资代理作用。
2. 可投资的房地产股票类别与投资特点
类别
普通股 优先股
特点 不可返还性 参与性 收益性 流通性 风险性
3. 房地产企业（普通）股票投资收益衡量
持有期收益率＝（买卖差价＋股息红利）/购价
内在价值：股票所有权代表的资本在营运过程中 的真实价值。
——资产证券化的一种，ABS的基础是一般资产。
证券化的意义
对投资者来说，一种间接投资方式； 对发行者来说，是一种融资渠道、分散风险的 工具、改善资本负债结构的方法。
提示：抵押贷款是证券化的基础，也是投资者的收益 来源和风险所在。
2. 投资于住房抵押贷款支持证券 投资者通过购买并持有房地产抵押贷款支持证券 来获得其中部分利息收益的一种投资方式。
投资价值：拥有某股票在（短期）持有期间预期 可获收入现金流的现值。
房地产企业股票投资分析方法：
基本 分析 模型
红利贴现模型
预期持股期间的股利和期末售价的贴现
每股盈利评价模型 内在价值＝每股预期盈利×标准市盈率
技术 图形分析工具 分析 工具 数量分析工具
价位图、趋势线、价格形态等
移动平均线、相对强弱指数、指数平滑 异同平均线、随机指标、动向指标等