产品定位及配比建议
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备注：以上方案测算未计车库销售收入 9
本报告是严格保密的。
方案二的主要参数
金座25*45*25（层）=28125 银座25*57*25（层） =35025 办公总建面63150M2 商业面积5000M2
地下停车场面积5500M2
地面广场1400M2
本报告是严格保密的。
10
目标客户 ——中小知识服务型企业的需求细分
7000 100%
3200 100%
0 0%
2866 100% 25570.0 0 2479.58 19092.7 5 2623.48
4
5 6 7
销售收入（万元）
单方成本（元/m2） 总成本（万元） 税金（万元）
3500.00
2541.20 1270.60 359.10
11392.00
2120.00 7547.20 1168.82
办公区入口
金座 25*45 主形象展示面
12
银座 25*57
45
27 150
57
9
本报告是严格保密的。
3
方案的经济评价
方案一：金座30层，银座30层；
方案二：金座25层，银座25层；
方案三：金座25层，银座18层；
方案四：金座18层，银座18层；
本报告是严格保密的。
4
方案一：金座30层+银座30层
谨呈：郑州鑫苑臵业房地产有限公司
经三路项目第一阶段 补充报告二
本报告是严格保密的。
产品定位及配比建议
本报告是严格保密的。
2
方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银 座以小型办公物业为主保证销售速度；
工商银行广场
广场1400 金座基底＝1125 银座基底=1425 覆盖率30％；
形成视觉共享空间
考虑因素
做足容积率 净利润
投资利润率
资金周转率 车位比
方案一 方案二 方案三 方案四
容积率 开发成本 8.74 23710 7.36 18030 6.32 15920 5.46 13929
收入 净利润 成本利润率 30040 3247 13.70% 25579 4925 27.32% 22395 4177 26.24% 19403 3483 25.01%
7112.34 1096.54 2478.62
2541.20
1270.60 359.10 1870.30
2120.00
7547.20 1168.82 2675.98
3817.99
2099.90 0.00 -2099.90
2429.11
18030.04 2624.46 4925.00 27.32% 6
建立产品标杆。但临 街昭示性好的金座将 打造成为价值标杆， 在高度，体量，材料、 单位面积上提升形象；
中端客户
单层1425M2；25层高；
银 座
立面简洁实用； 小型贸易、广 60 ～80M2最小单位，弹性 告、装饰设计、 空间任意划分，估算约240户； 入口大堂简洁实用； 中小型办事处； 主推“三明设计”； 投资客； 定价3200～3400；
建面与车位比： 320M2：1 （64000:200） 方案二 户均配比：约为2：1 (400:200) 金座约160户； 银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户； 两栋共计400户； 金座25*45*25=28125 银座25*57*18=25650 总体量53775；
方案三
车位比约为240M2：1 按户均200M2计算，约268户；车位比接近1：1
－ 100% 19403.00 2469.71 13929.18 1990.75 3483.07 25.01%
单方成本（元/m2） 2528.83 总成本（万元） 税金（万元） 税后利润（万元） 投资利润率 5120.89 789.51 1784.61
本报告是严格保密的。
8
比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化 的目标考虑，方案二为最优方案。
0.00
3817.99 3168.93 0.00
金座约160户； 银座由于自由分割，不确 定性因素多，暂定240户； 共计400户；
8
9
税后利润（万元）
投资利润率
2476.42
1870.30
2675.98
-3168.93
人均面积：6～7M2；
核心客户的需求面积： 60～150M2；
主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组 合；方便客户投资及出租；
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14
金座、银座的产品定位小结
定位原则：
客户构成
中高端客户
产品建议
单层面积1125；25层高； 单位面积120～200M2；每层 6~8户，约160户； 均价3800～4000；
3800 100% 10687.50 2528.83 7112.34 1096.54 2478.62
7000 100% 3500.00 2541.20 1270.60 359.10 1870.30
3200 100% 8208.00 2120.00 5437.80 842.14 1928.06
0 0% 0.00 3817.99 2099.90 0.00 -2099.90
序号
1
2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称
建筑面积（万m2）
销售均价（元） 销售率（100%） 销售收入（万元） 单方成本（元/m2） 总成本（万元） 税金（万元） 税后利润（万元） 投资利润率
金座
3.38
3800 100% 12844.00 2616.49 8843.73 1317.79 2682.47
裙楼商业
0.50
7000 100% 3500.00 2616.49 1308.24 359.10 1832.66
银座
4.28
3200 100% 13696.00 2131.96 9124.79 1405.21 3166.00
地下车库
1.10
0 0% 0.00 4030.69 4433.76 0.00 -4433.76
－ 100% 22395.50 2476.96 15920.64 2297.78 4177.08 26.24%
本报告是严格保密的。
7
方案四：金座18层+银座18层
裙楼商 业
0.50
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称
建筑面积（万m2） 销售均价（元） 销售率（100%） 销售收入（万元）
客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环 境，提升形象，寻求业务的更大发展。
大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼 或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10 平米。
本报告是严格保密的。
12
金座的技术指标
公司类型：中小知识服务型企业 员工人数：20～50人； 人均面积：6～9M2；
本报告是严格保密的。
15
停车位建议
本报告是严格保密的。
16
停车位——按市场大势的标准测算，本案 约需要240-300个停车位
对市场主流产品的车位配 比情况分析，200～250M2 左右配1个车位为市场所接 受的合理区间； 由此推算本案车位约需：
楼盘名称 国际企业中心 河南信息大厦 层数 31 28 建筑面积 2栋，约10.8万㎡ 1栋，4.17万㎡ 停车位 地面200个 地下一层约170个 地上/下200个 车位配比 291:1 209:1
本报告是严格保密的。
19
根据市场大势和设计指标，方案二设臵200个车位略显不足， 需适当提高配臵标准
市场角度
240~300个
设计角度
一层200个
方案二车位配臵相对不足
车位比
方案二
2：1； 320M2：1
本报告是严格保密的。
20
从车位配臵的角度考虑，建议方案二（25/25) 加设半层地下 车库，增至270个车位；
合计
9.26
3244 100% 30040.00 2560.53 23710.54 3082.10 3247.36 13.70%
本报告是严格保密的。
5
方案二：金座25层+银座25层
序号
1 2 3 4
项目名称
建筑面积（万m2） 销售均价（元） 销售率（100%） 销售收入（万元）
金座
2.81 3800 100% 10687.50
方案三：金座25层+银座18层
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称
建筑面积（万m2） 销售均价（元） 销售率（100%） 销售收入（万元） 单方成本（元/m2） 总成本（万元） 税金（万元） 税后利润（万元） 投资利润率
金座
2.81
裙楼商业
0.50
银座
2.57
地下车库
0.55
合计
6.43
裙楼商业
0.50 7000 100% 3500.00
银座
3.56 3200 100% 11392.00
地下车库
0.55 0 0% 0.00
合计
7.42 － 100% 25579.50
5
6 7 8 9
单方成本（元/m2）
总成本（万元） 税金（万元） 税后利润（万元） 投资利润率
本报告是严格保密的。
2528.83
客户类型
事务所
员工人数
20 （大型）60 （小型）10～15
需求面积
200 500 60～100M2
需求特征
景观好，昭示性， 重交通，对外联系便利， 物业形象，同类聚集 性价比，交通，附加费 用少，办公时间长（24 小时办公），同类聚集 交通，对形象要求不高 品质，配套，环境 看重总价和升值潜力； 租售灵活
地下一层：1800/30 + 5600/40 = 60 + 140 =200 个
车位配比: 64000/200=320
地下二层：1800/30 + 11200/40 = 60 + 280 =340 个
车位配比: 64000/360=178
本报告是严格保密的。
18
但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地 下一层车库计，方案三的车位配臵明显比方案二更合理；
贸易公司
广告、咨询 公司
设计、工程 和相关服务 IT 投资者
20～30
150～200
20～30 40～50 N/A
200～300 300～500 50～100M2
本报告是严格保密的。
11
客户特征描述
他们大多是专业写字楼的第一次臵业者；
公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的臵业信心；
购臵写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们 对写字楼的形象与品质非常关注；
产品细节差异点
核心价值点：高形象与 生态功能
总体档次定位一致， 以免拉大心理落差影 响项目整体形象；
扩大市场覆盖面。避 免内部竞争，快速销 售；
金 座
IT公司、设计公 司、律师及会 计师事务所、 咨询公司、外 企办事处；
立面形象专业，昭示性 好； 大堂宽阔大气； 主推“生态建筑”；
核心价值点：实用价值 高
金座
2.03
银座
2.57
地下车库
0.55
合计
5.64
3800 100% 7695.00
7000 100% 3500.00 2541.20 1270.60 359.10 1870.30
3200 100% 8208.00 2120.00 5437.80 842.14 1928.06
0 0% 0.00 3817.99 2099.90 0.00 -2099.90
60000/（200～250) =240-300个车位；
河南报业大厦
金成国际广场 财富广场
25
23 21 16 16 11
1栋，约3.5万㎡
4栋，10.96万㎡ 4栋，5万㎡ 1栋，2.5万㎡ 1栋，2.85万㎡ 1栋，约1.8万㎡
地上约150个
地上/下200个 地上40个 地下150个 地上32个 地下一层160个 地上下150个 地上85个
核心客户的需求面积： 120～450M2；
主力产品面积：120～200M2； 小部分楼层设臵300～500M2的大面积单位； 金座户数：按平均每户170M2计约160户； 车位（按1：1计）：160个；
本报告是严格保密的。
13
银座的技术指标
客户类型：创业型企业＋投资客
企业员工人数：10～20人；
车位为270个 建面与车位比： 230M2：1 （64000:270） 户均配比：约为1.5：1 (400:270) 序 号
1
2 3
项目名称
建筑面积（万m2）
销售均价（元） 销售率（100%）
金座
2.81
裙楼商 业
0.50
银座
3.56
地下车 库
0.83
合计
7.70
3800 100% 10678.0 0 2528.83 7106.02 1095.56
233:1
548：1 263：1 130：1 190：1 211：1
注：调研结果显示车位紧张 现象在经三路区域普遍 存在。由于本区域土地稀缺 成本不断攀升，此矛盾只会 愈发突出。
注协大厦 思达数码大厦 索克大厦
本报告是严格保密的。
17
按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两 层有助于形成项目的优势，但成本增加2000万左右
本报告是严格保密的。
方案二的主要参数
金座25*45*25（层）=28125 银座25*57*25（层） =35025 办公总建面63150M2 商业面积5000M2
地下停车场面积5500M2
地面广场1400M2
本报告是严格保密的。
10
目标客户 ——中小知识服务型企业的需求细分
7000 100%
3200 100%
0 0%
2866 100% 25570.0 0 2479.58 19092.7 5 2623.48
4
5 6 7
销售收入（万元）
单方成本（元/m2） 总成本（万元） 税金（万元）
3500.00
2541.20 1270.60 359.10
11392.00
2120.00 7547.20 1168.82
办公区入口
金座 25*45 主形象展示面
12
银座 25*57
45
27 150
57
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本报告是严格保密的。
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方案的经济评价
方案一：金座30层，银座30层；
方案二：金座25层，银座25层；
方案三：金座25层，银座18层；
方案四：金座18层，银座18层；
本报告是严格保密的。
4
方案一：金座30层+银座30层
谨呈：郑州鑫苑臵业房地产有限公司
经三路项目第一阶段 补充报告二
本报告是严格保密的。
产品定位及配比建议
本报告是严格保密的。
2
方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银 座以小型办公物业为主保证销售速度；
工商银行广场
广场1400 金座基底＝1125 银座基底=1425 覆盖率30％；
形成视觉共享空间
考虑因素
做足容积率 净利润
投资利润率
资金周转率 车位比
方案一 方案二 方案三 方案四
容积率 开发成本 8.74 23710 7.36 18030 6.32 15920 5.46 13929
收入 净利润 成本利润率 30040 3247 13.70% 25579 4925 27.32% 22395 4177 26.24% 19403 3483 25.01%
7112.34 1096.54 2478.62
2541.20
1270.60 359.10 1870.30
2120.00
7547.20 1168.82 2675.98
3817.99
2099.90 0.00 -2099.90
2429.11
18030.04 2624.46 4925.00 27.32% 6
建立产品标杆。但临 街昭示性好的金座将 打造成为价值标杆， 在高度，体量，材料、 单位面积上提升形象；
中端客户
单层1425M2；25层高；
银 座
立面简洁实用； 小型贸易、广 60 ～80M2最小单位，弹性 告、装饰设计、 空间任意划分，估算约240户； 入口大堂简洁实用； 中小型办事处； 主推“三明设计”； 投资客； 定价3200～3400；
建面与车位比： 320M2：1 （64000:200） 方案二 户均配比：约为2：1 (400:200) 金座约160户； 银座由于自由分割，不确定性因素多，暂定240户； 两栋共计400户； 金座25*45*25=28125 银座25*57*18=25650 总体量53775；
方案三
车位比约为240M2：1 按户均200M2计算，约268户；车位比接近1：1
－ 100% 19403.00 2469.71 13929.18 1990.75 3483.07 25.01%
单方成本（元/m2） 2528.83 总成本（万元） 税金（万元） 税后利润（万元） 投资利润率 5120.89 789.51 1784.61
本报告是严格保密的。
8
比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化 的目标考虑，方案二为最优方案。
0.00
3817.99 3168.93 0.00
金座约160户； 银座由于自由分割，不确 定性因素多，暂定240户； 共计400户；
8
9
税后利润（万元）
投资利润率
2476.42
1870.30
2675.98
-3168.93
人均面积：6～7M2；
核心客户的需求面积： 60～150M2；
主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组 合；方便客户投资及出租；
本报告是严格保密的。
14
金座、银座的产品定位小结
定位原则：
客户构成
中高端客户
产品建议
单层面积1125；25层高； 单位面积120～200M2；每层 6~8户，约160户； 均价3800～4000；
3800 100% 10687.50 2528.83 7112.34 1096.54 2478.62
7000 100% 3500.00 2541.20 1270.60 359.10 1870.30
3200 100% 8208.00 2120.00 5437.80 842.14 1928.06
0 0% 0.00 3817.99 2099.90 0.00 -2099.90
序号
1
2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称
建筑面积（万m2）
销售均价（元） 销售率（100%） 销售收入（万元） 单方成本（元/m2） 总成本（万元） 税金（万元） 税后利润（万元） 投资利润率
金座
3.38
3800 100% 12844.00 2616.49 8843.73 1317.79 2682.47
裙楼商业
0.50
7000 100% 3500.00 2616.49 1308.24 359.10 1832.66
银座
4.28
3200 100% 13696.00 2131.96 9124.79 1405.21 3166.00
地下车库
1.10
0 0% 0.00 4030.69 4433.76 0.00 -4433.76
－ 100% 22395.50 2476.96 15920.64 2297.78 4177.08 26.24%
本报告是严格保密的。
7
方案四：金座18层+银座18层
裙楼商 业
0.50
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称
建筑面积（万m2） 销售均价（元） 销售率（100%） 销售收入（万元）
客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环 境，提升形象，寻求业务的更大发展。
大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼 或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10 平米。
本报告是严格保密的。
12
金座的技术指标
公司类型：中小知识服务型企业 员工人数：20～50人； 人均面积：6～9M2；
本报告是严格保密的。
15
停车位建议
本报告是严格保密的。
16
停车位——按市场大势的标准测算，本案 约需要240-300个停车位
对市场主流产品的车位配 比情况分析，200～250M2 左右配1个车位为市场所接 受的合理区间； 由此推算本案车位约需：
楼盘名称 国际企业中心 河南信息大厦 层数 31 28 建筑面积 2栋，约10.8万㎡ 1栋，4.17万㎡ 停车位 地面200个 地下一层约170个 地上/下200个 车位配比 291:1 209:1
本报告是严格保密的。
19
根据市场大势和设计指标，方案二设臵200个车位略显不足， 需适当提高配臵标准
市场角度
240~300个
设计角度
一层200个
方案二车位配臵相对不足
车位比
方案二
2：1； 320M2：1
本报告是严格保密的。
20
从车位配臵的角度考虑，建议方案二（25/25) 加设半层地下 车库，增至270个车位；
合计
9.26
3244 100% 30040.00 2560.53 23710.54 3082.10 3247.36 13.70%
本报告是严格保密的。
5
方案二：金座25层+银座25层
序号
1 2 3 4
项目名称
建筑面积（万m2） 销售均价（元） 销售率（100%） 销售收入（万元）
金座
2.81 3800 100% 10687.50
方案三：金座25层+银座18层
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9
项目名称
建筑面积（万m2） 销售均价（元） 销售率（100%） 销售收入（万元） 单方成本（元/m2） 总成本（万元） 税金（万元） 税后利润（万元） 投资利润率
金座
2.81
裙楼商业
0.50
银座
2.57
地下车库
0.55
合计
6.43
裙楼商业
0.50 7000 100% 3500.00
银座
3.56 3200 100% 11392.00
地下车库
0.55 0 0% 0.00
合计
7.42 － 100% 25579.50
5
6 7 8 9
单方成本（元/m2）
总成本（万元） 税金（万元） 税后利润（万元） 投资利润率
本报告是严格保密的。
2528.83
客户类型
事务所
员工人数
20 （大型）60 （小型）10～15
需求面积
200 500 60～100M2
需求特征
景观好，昭示性， 重交通，对外联系便利， 物业形象，同类聚集 性价比，交通，附加费 用少，办公时间长（24 小时办公），同类聚集 交通，对形象要求不高 品质，配套，环境 看重总价和升值潜力； 租售灵活
地下一层：1800/30 + 5600/40 = 60 + 140 =200 个
车位配比: 64000/200=320
地下二层：1800/30 + 11200/40 = 60 + 280 =340 个
车位配比: 64000/360=178
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但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地 下一层车库计，方案三的车位配臵明显比方案二更合理；
贸易公司
广告、咨询 公司
设计、工程 和相关服务 IT 投资者
20～30
150～200
20～30 40～50 N/A
200～300 300～500 50～100M2
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客户特征描述
他们大多是专业写字楼的第一次臵业者；
公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的臵业信心；
购臵写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们 对写字楼的形象与品质非常关注；
产品细节差异点
核心价值点：高形象与 生态功能
总体档次定位一致， 以免拉大心理落差影 响项目整体形象；
扩大市场覆盖面。避 免内部竞争，快速销 售；
金 座
IT公司、设计公 司、律师及会 计师事务所、 咨询公司、外 企办事处；
立面形象专业，昭示性 好； 大堂宽阔大气； 主推“生态建筑”；
核心价值点：实用价值 高
金座
2.03
银座
2.57
地下车库
0.55
合计
5.64
3800 100% 7695.00
7000 100% 3500.00 2541.20 1270.60 359.10 1870.30
3200 100% 8208.00 2120.00 5437.80 842.14 1928.06
0 0% 0.00 3817.99 2099.90 0.00 -2099.90
60000/（200～250) =240-300个车位；
河南报业大厦
金成国际广场 财富广场
25
23 21 16 16 11
1栋，约3.5万㎡
4栋，10.96万㎡ 4栋，5万㎡ 1栋，2.5万㎡ 1栋，2.85万㎡ 1栋，约1.8万㎡
地上约150个
地上/下200个 地上40个 地下150个 地上32个 地下一层160个 地上下150个 地上85个
核心客户的需求面积： 120～450M2；
主力产品面积：120～200M2； 小部分楼层设臵300～500M2的大面积单位； 金座户数：按平均每户170M2计约160户； 车位（按1：1计）：160个；
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银座的技术指标
客户类型：创业型企业＋投资客
企业员工人数：10～20人；
车位为270个 建面与车位比： 230M2：1 （64000:270） 户均配比：约为1.5：1 (400:270) 序 号
1
2 3
项目名称
建筑面积（万m2）
销售均价（元） 销售率（100%）
金座
2.81
裙楼商 业
0.50
银座
3.56
地下车 库
0.83
合计
7.70
3800 100% 10678.0 0 2528.83 7106.02 1095.56
233:1
548：1 263：1 130：1 190：1 211：1
注：调研结果显示车位紧张 现象在经三路区域普遍 存在。由于本区域土地稀缺 成本不断攀升，此矛盾只会 愈发突出。
注协大厦 思达数码大厦 索克大厦
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按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两 层有助于形成项目的优势，但成本增加2000万左右