物业前期工作指引-竣工验收配合及承接查验资料学习资料

竣工验收配合及承接查验

物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。

工程项目竣工后，由建筑商向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给建设单位，这一交接过程称之为验收。

物业竣工验收可分为隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收，物业竣工验收一般可分两个阶段验收：初验和竣工验收。竣工验收由建设单位、施工单位、物业公司、政府工程质量监督部门等共同进行。

物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交物业的过程中。

第一章建设单位竣工验收的配合

一、管理处参与竣工验收配合的内容与流程

1、管理处应当参加住宅工程质量分户验收工作。住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能质量为主，主要包括以下四部分查验内容：

1）房屋本体及公共设施的查验（包括但不限于）：

a）房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。

b）公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。

2）公共配套设备设施的查验（包括但不限于）：

强电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水各系统、绿化工程等。

3）钥匙的查验：

钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行，由于管理处不负责业主专有部分的管理，因此原则上业主钥匙只能由建设单位接收保管，如果建设单位在此阶段将业主钥匙交由管理处代管。管理处必须与建设单位签订《钥匙代管协议》，明确双方责任关系，规避法律风险。

4）计量仪表查验：

含费用计量表和技术参数测量表，前者包括生活水表、中水表、电表、煤气表等，后者包括供水、供暖、空调系统的各类压力表、温度表等。

2、住宅工程质量分户验收应当按照以下程序进行：

1）在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；

2）按照国家有关规范要求的方法，对本规定要求的分户验收内容进行检查；

3）填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；

4）分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。

5）住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

第二节承接查验组织架构及职责

一、承接查验组织的成立

物业承接查验组应根据专业细分，下设土建、电气（包括强电及智能化）、给排水、园艺、物业资料等小组。项目承接查验小组由管理处经理提出具体的配置方案及计划，由区域公司（或区域分公司）协助管理处成立。区域（分）公司人力资源部门负责承接查验小组人员的调配。

二、承接查验小组职责

1、负责编制承接查验方案并组织实施；

2、负责具体实施建筑、装修、配套设施、设备等方面的承接查验工作，详细填写各类承接查验表格；

3、负责物业项目相关资料承接手续办理（工程竣工图、竣工承接查验资料、设施设备技术资料、工程质量保修文件和物业使用说明文件等等）；

4负责整理、归类承接查验中的问题；

5、负责提交承接查验报告给建设单位，并与监理公司、施工单位保持沟通，负责落实发现问题的处理结果；

6、管理处责任人负责签署正式承接的物业文件；

7、区域公司应书面授权管理处经理进行共用部位、共用设施设备、档案资料交接手续签字办理。

三、承接查验小组分工

为确保项目的承接查验顺利进行，管理处应与建设单位工程部、监理公司、各施工单位协商成立承接查验领导小组，具体如下：

1、承接查验领导小组

组长：

副组长：

组员：

2、承接查验分工情况如下：

3、承接查验小组联系电话

第三节承接查验前的准备工作

一、承接查验应具备的条件

1、建设工程全部施工完毕，并已竣工查验合格；

2、供电、给排水、供暖、消防、道路等设备设施能正常使用；

3、有关部门对楼栋、户编号已经确认。

4、承接查验注意事项

1）承接查验虽然是以竣工查验合格为前提，但承接查验是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。

2）承接查验必须坚持合格一项承接一项的原则。

3）承接查验一定要写明承接日期，以便划清责任界线。

二、承接查验前的准备工作

1、人员的准备

承接查验前根据承接查验物业的类型特点、与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

2、工具的准备

承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体的情况提前准备好所需的检验设备和工具。工具清单如下：

3、资料的准备

根据移交单位申请查验所提供的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行记录等），编制查验所涉及内容的各种表格，并制定查验计划和查验工作流程，承接查验表格详见附件。（详见附件1.13.1《房屋主体承接查验记录》、1.13.2《公共配套设施承接查验记录》、1.13.3《供配电系统承接查验记录》、1.13.4《给排水系统承接查验记录》、1.13.5《暖通系统承接查验记录》、1.13.6《消防系统承接查验记录》、1.13.7《楼控系统承接查验记录》、1.13.8《综合布线系统承接查验记录》、1.13.9《监控系统承接查验记录》、1.13.10《电梯承接查验记录》、1.13.11《门禁系统承接查验记录》、1.13.12《通信及安防系统承接查验记录》、1.13.13《工程遗留问题统计表》）

三、承接查验依据

ZBP30001-90房屋接管验收标准

GBJ7建筑地基基础设计规范

GBJ10钢筋混凝土结构设计规范

GBJ11建筑抗震设计规范

GBJ14室外排水设计规范

GBJ16建筑设计防火规范

GBJ45高层民用建筑设计防火规范

GBJ206木结构工程施工及验收规范