物业公司多种经营模式与运营管理

物业公司多种经营开展背景—内外部因素
随着互联网消费人群主体的改变和国民人均可支配收入的进一步提升，消费者需求出现较多新变化。文化、 娱乐、体育、健康等新消费需求爆发，不同年龄层消费者也呈现出愈发多元、细分的消费诉求。消费升级伴 随着技术推进，人工智能、大数据、云计算等技术逐步成熟并得到应用，并催生出无人零售店、智能物流、 移动支付等新业态，物业企业发展应当在社会大环境的趋势和背景下，逐步朝信息化、智能化方向发展
03
多种经营的核心是立足业主 需求、创造利润
04
物业多种经营不能是单纯 的外包、承包
物业公司多种经营开展背景—多种经营的目的
开拓经营渠道，摆脱过度依赖物业费的需要， 寻求新的利润增长点，满足企业发展目标
拥有天然社区资源优势，通过开展社区经营服务， 一方面满足社区居民日益增长的生活需求，提高满 意度，另一方面获得经营收益，促进企业发展
务型物业企业
自身优势、劣势
2、规划将随着各项服务的开
2、组建具备多种经营管理能 2、外包，合作经营只是锻炼 2、业主需求是制定多种经营 展不断完善
力的中层团队
自身经营队伍的过程
总体规划的依据
3、规划核心是以点带线、以
3、锻炼具备多种经营执行力
3、沟通调查过程也是企业观 线带面乃至立体
的基层团队
念转变的过程
多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目开展方式
02 PART 多种经营项目开展及运营 管理
多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目运营实施
开发阶段
提升运营口碑， 维护老客户，开发新客户
针对性宣传推广 形成管理规模
准备阶段
了解市场需求 接触潜在客户 分析经营方案策略 完善管理
渠道推广 制定营销策略 选择合适的促销手段
维护发 展阶段
起步阶段
组建社区运营团队 开展运营管理培训
随着城镇化率持续上升的同时，社会人口结构也呈现老龄化趋势。2011-2015年中国0-14岁人口比 重保持平稳，15-64岁的比例持续走低，与之相应的65岁以上老年比重持续升高，总抚养比明显提 升。未来，社区服务更需注重各年龄层的差异化需求，物业服务类型、种类都需要进行转型提升
80
74.4
74.1
73.9
2、利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润，物业服务 企业由于具备独特的社区经营资源，可以利用这些资源开 展社区多种经营活动，适时引入家政服务机构、家电维修 机构、垃圾回收机构等社会机构，通过对社区资源的整合 和社会机构的经营，获得利润需求
多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目开展方式
二、针对不同业态形式的物业，业主和商户的需求 不尽相同，物业公司应当根据业主的不同需求针对 性开展社区经营 1、针对写字楼和酒店外，在开展优质的物业服务基 础上，可以从事与物业管理本身没有直接关联 的其 他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、置业投资 等； 2、在进行商业物业的管理和服务中，物业服务企业 还可以为饮食、娱乐、商店等配套设施提供委托和 代办服务获取利润
47.84%
社区服务 顾问咨询 工程服务 其他服务
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
业主增值类服务净利润率远大于传统基础物业服务净利润率，盈利能力和空间较大
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
对比2015年及2016年物业多种经营与基础服务营收状况来看，物业多种经营业务经营效益要远大于基础物业服务 经营效益，物业多种经营业务存在较大的开展价值
装宣传
4、列为物业企业的重点工作
ห้องสมุดไป่ตู้
4、对商家服务要有控制的引
来做
进
多种经营项目开展及运营管理—怎样开展物业多种经营
建立物业 运营团队
5
多种经营模 式选择
6
做好经营沟 通调研
7
执行总体规划
8
1、打造有经营总体规划意识 1、自营是目的，打造综合服 1、做好业主需求分析、分析 1、总体规划是企业的方向标
的管理团队
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
2016年末，我国常住人口城镇化率达到57.4%，未来我国将加大对新型城镇的建设，并且重点强化 城市圈城市群等概念。城镇化率的持续走高，为物业企业提供了发展空间和条件
2007-2015年全国年末城镇人口比重（单位：百分比）
60 50
45.89
46.99
48.34
物业公司多种经营开展背景—多种经营与传统服务的区别
多种经营与传统服务的区别 1、前者是尝试、探索；后者是传承、完善 2、前者没有蓝图借鉴，后者有行业标准 3、前者对后者有促进、深化、升华作用 4、前者是未来，后者是过去
物业公司多种经营开展背景—多种经营的意义
多种经营能带来什么? 扭转现存物业矛盾关系 为业主提供了更多更好的服务选择 物业费依赖性越来越低 创造了更多的利润链，促进物业企业 产业化发展
2017年，百强企业多种经营收入的业绩贡 献度为18.20%，较2016年增加0.92个百分 点，多种经营净利润均值占比达41.68%， 同比上升2.44个百分点，成为企业盈利的关 键增长点，持续释放更多盈利潜力。
*数据来源：《2018中国物业服务百强企业研究报告》
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
73.4
73
40
70
60
38 37
50
36.2
36
40 30
34.4
34.9
35.3
34
20
16.5 9.1
16.5 9.4
16.4 9.7
16.5
16.5
10.1
10.5
32
10
0
30
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2011-2015年全国各年龄段人口比重（单位：百分比）
0-14岁 15-64岁 65岁以上 总抚养比
4、社区经营团队不是孤立
4、建立维护有效的沟通渠道
的、
物业公司多种经营开展背景—住户需求调查分析
有偿服务需求调查
洗车/汽车美容 衣物干洗 兴趣班
学生接送/四点半学校 生鲜食品配送
粮油饮用水配送 绿化修剪/养护 家政清洁
房屋托管/租售代理 拎包入住服务
房屋维修或局部改造
0%
43.42% 46.05%
多种经营项目开展及运营管理—多种经营项目开展方式
一、从物业经营角度来看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源，物业服务企业要实现 多种经营方式，可以从以下两方面着手 1、整合物业资源，通过产业化发展获取利润 有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构，清洁服务机 构、绿化服务机构等，这些外部机构一方面承包自己公司的服 务外包业务，另一方面，合法参与市场竞争，外拓市场，避免 利润流失，为企业获得更多利润，物业服务企业可以根据自身 优势和资源，向房地产和物业行业上下游产业链进行延伸；
净利润 ≈物业管理收入+物业经营收入+物业大修收入+营业外收入－营业成本－税金及附加 -营业外支出- 所得税后的金额
物业公司多种经营开展背景
企业获取利润的途径：1、增加物业经营收入；2、减少营业成本
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
物业公司面临的发展困境：
内部因素
物业经营成本不断攀升 物业服务价格停滞不前
完善组织架构 完善考核机制 制定运营目标
多种经营项目开展及运营管理—怎样开展物业多种经营
制定经营 总体规划
1
处理与业主 的利益关系
2
处理好与商 家的关系
3
细化服务项目 做好经营宣传
4
1、调研自身优势资源，开发 1、做到让业主从依赖到信赖 1、前期商家是多种经营的服 1、开展各类信息、便民咨询
相关服务项目
行业集中度不高，劳动密集型行业
传统物业服务收入和利润增长放缓，规模扩
社会变革与经济形势的变化：
人口城镇化、老龄化
张并未带来大的收入和盈利增长，需要寻求新的 盈利点
新技术不断推广与应用
社区服务朝精细化与多元化方向发展
客户需求的变化：
外部因素
业主改善居住条件的意愿增强
服务诉求的多元化发展
对物业公司提出新的服务需求（多元化、特色服务、创新服务
*数据来源：《2017中国互联网消费生态大数据报告》
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
2017年，物业百强企业多种经营收入均值达13506.21万元，同比增长24.46%。百强企业从满足业主生活需求出 发，不断丰富业主增值服务种类，提升业主及住户生活体验，同时利用互联网信息手段积极布局线上运营，不断 拓展社区经营蓝海，寻求新的多种经营模式，构建企业新的盈利增长点。；2017年，业主增值服务收入占比达 52.14%。总体来看，未来物业多种经营的营收和净利润在总体收入的占比及增速呈逐步增长趋势
42.11% 44.74% 46.05% 51.32%
40.79% 51.32%
30.26% 34.21% 36.84%
10%
20%
30%
40%
愿意 没所谓
43.42% 38.16% 38.16% 40.79% 38.16%
38.16% 39.47%
38.16% 39.47%
44.74% 43.42%
物业公司多种经营模式与运营 管理
01.物业公司多种经营开展的背景 02.多种经营项目开展及运营管理
03.标杆企业多种经营案例分析
PART
01 物业公司多种经营开展的背景
物业公司多种经营开展背景—多种经营的概念 多种经营的概念
01
利用所服务的物业及业主资 源，获取附加利润
02
多种经营的前提是依托业 主资源和自身优势
价值变动收益（－公允价值变动损失）+投资收益（－投资损失）+资产处置收益（-资产处置损失）+ 其他收益 ④ 物业公司营业收入=物业管理收入+物业经营收入+物业大修收入
物业公司多种经营开展背景
联立①②③④式： 物业公司净利润 =物业管理收入+物业经营收入+物业大修收入－营业成本－税金及附加+营业外收入营业外支出- 所得税后的金额－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失+公允价值变动收益（－ 公允价值变动损失）+投资收益（－投资损失）+资产处置收益（-资产处置损失）+其他收益
50%
60%
70%
不愿意
11.84% 14.47% 18.42% 13.16% 14.47%
9.21% 19.74%
9.21% 27.63%
21.05% 18.42%
80%
90% 100%
有偿服务需求方面：调查住户对于衣物干洗、粮油饮用水配送及家政清洁等有偿服务方面需求较高，而在房屋租售代理和拎包入住服 务方面的需求相对偏低 对比2017年住户有偿服务需求来看：家政清洁服务需求没有变化，一直较高，而在房屋维修或局部改造方面的服务需求相对有所回 落，其他各项有偿服务需求变化不大
物业的服务
务主体
类服务项目
2、企业负责人树立居安思危 2、重视社区文化建设，精神 2、协调好与商家的权利义 2、深度化细节服务项目的开
经营意识
需求回报业主
务，建立保障
展
3、建立新型的物业企业经营 3、敏感类收入回报业主，转 3、加强商业学习，打造综合 3、加强社区经营及服务的包
理念
化尖锐矛盾
物业型服务人才
百强企业智能化投入及APP开发情况
2017年百强企业实现智能化投入均值为716.22万元，较2016年提高49.82%，TOP10企业全部拥有自己的 APP,TOP11-30企业中，95%的企业推出了自己的APP，而TOP51-100企业中，也有近50%的企业上线了 自身的物管APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
物业百强企业多种经营项目的分类上，主要包括社区服务、顾问咨询服务、工程服务及其他服务四 大类。其中，社区服务项目占比最高达47.84%，主要服务内容有社区空间运营、社区金融、社区 房屋经纪等。
2016年物业百强企业多种经营项目占比
15.52% 16.28%
20.36%
49.95
51.27
52.57
53.73
54.77
56.1
40
30
20
10
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2007-2015年全国年末城镇人口比重（单位：百分比） 线性 (2007-2015年全国年末城镇人口比重（单位：百分比）)
物业公司多种经营开展背景—内外部因素
符合企业发展需要，物业发展依靠不了政府和开发 商，只能依靠自己，必须拓展新的业务发展途径
物业公司多种经营开展背景
净利润是衡量企业经营效益的主要指标，是企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营 效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，净利润是评价企业经营绩效的重要基本工具
① 净利润 = 企业当期利润总额 - 所得税后的金额 ② 利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出 ③ 营业利润=营业收入－营业成本－税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失+公允