中国住房空置率报告PPT
全国商品房空置率研究报告
全国商品房空置率研究报告一、统计指标及计算方法的确定根据国家统计局及地方统计局数据，本文中，空置率 =空置面积/近三年累计竣工面积此外，为了更确切的描述某时点空置面积对市场影响，本研究拟建立空置面积消化周期指标，其计算公式为：二、全国商品房及商品住宅空置情况演变1、1994年至2008年年度商品房及商品住宅空置情况变化2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年底的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。
但就此断定我国商品房空置处于高危阶段，不免有些武断。
进行一个长达十几年的时序数据分析，或许更能看准问题。
下图1-4全面描绘了1994年至2008年我国商品房与商品住宅空置情况的演变历程。
并总结出五点。
结论一：从空置面积的量变来看，截至2008年商品房及商品住宅空置面积分别增长1.4倍、0.8倍，与销售量增长的8.3倍、8.1倍相比，显然形态良好。
整体上看，1994年至2008年商品房与商品住宅都呈现了一个波浪式的上升，商品房空置面积由1994年的6719万平米升至1.64亿平米，商品住宅空置面积则由5131.7万平米升至9069万平米。
在这轮波浪式的上升中，二者低点相互重叠，分别出现在1995年、2004年和2007年。
与此同时，商品住宅空置面积的变化要比商品房平稳得多。
结论二：从图2空置率走势来看，我国商品房与商品住宅空置率变化基本一致处于合理回归状态，不存在某些媒体或专家所说日趋升高的紧张状况。
1994年至2008年我国商品房空置率由21.436%降至9.503%，下降11.9个百分点，商品住宅空置率由16.897%降至6.339%,下降10.6个百分点，15年平均空置率分别为13.68%和11.28%，目前水平明显低于平均水平。
结论三：由图2可知，近些年来，商品住宅的空置率一直低于商品房，这就意味着商品住宅的空置情况明显好于非住宅类房屋（商办等）。
结论四： 2008年我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月、1.95个月，相当于2005年水平，明显低于15年6.14和4.97平均的水平，尚处于合理区间，空置面积消化压力并不大。
我国城市空置房调查情况报告
我国城市空置房调查情况报告--对我国城市住房空置率的初探最近国内房地产业界关于我国住宅到底有多少处于空置的争论很多,尤其在一则消息称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅空置，这些空置房足以供2亿人居住之后。
在当前房价居高不下的现实社会环境中，这样一个消息引起了广泛的争论，且事后已被断定为不实报道，但这场由空置房引发的“口水战”仍未停歇。
关于全国具体有多少套空置房至今也没有一个权威的结论。
为什么大家如此关注空置房的问题，这么一篇不实报道又是怎样引发巨大关注的？这是一个值得探讨的问题。
城市空置房，空置率的定义及其研究意义空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。
这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。
所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。
对应于权威部门经常发布房地产市场“空置率”的数据，“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计。
住宅空置率是反映住宅市场运行情况的重要指标，可以有力帮助政府决策部门了解住宅资源的配置情况和判断市场是否处于过热或过冷、是否健康运行，对分析判断居民住宅资产财富是否过度分化也有重要作用，统计部门应该把调查获取住宅空置率作为完善房地产市场统计的重要工作任务之一。
空置率至少有以下作用：1．引导房地产业的健康发展和资金的合理投入。
住宅空置率可帮助估测住宅市场供求关系，也能反映泡沫程度如何。
2．直接体现宝贵的住宅及相关资源有没有被有效利用。
3．从一个侧面反映社会财富分配的公平程度。
我国城市空置房的现状对于传言中的6540万空置房，如果是专指新建商品房，那肯定没有那么高。
根据历年中国统计年鉴数据，从1995年到去年底，全国城镇竣工住宅的总面积才只有86亿平方米，就按每套70平米来算，也就才1.2亿套。
中国房地产现状分析和对策(2)PPT讲稿
发展的若干意见》。
放宽二套房限制，两年转让免征营业税，取消城市房地产税。
2009.06.28
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我国当前的房地产市场现状
• 住房贷款增速迅猛。
从开发商和个人房贷综合来看，今年上半年有
不少于2万亿元的新增贷款流进了楼市，其中个人
常州市交通 产业集团有 2009-6-25 限公司
福州世茂新 城房地产开 2009-6-8 发有限公司
深圳市中洲 2009-6-2 宝城置业公 司
2009.06.28
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上海ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ重庆
北京 沈阳 厦门
闸北区 281街坊 地块
江北区江 北城组团 A分区
188695 894413
261000
21983 19608 15324 15213
14494
上海朗华置 2009-6-11 业有限公司
温州城市建 2009-4-7 设开发有限 公司
广州市城市 2009-6-10 建设开发有 限公司
温州市鹿城 诚信房地产 开发有限公 司
2009-5-15
中洲宝城置 2009-6-2 业公司
2009.06.28
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北京 北京 北京 北京 厦门
朝阳区广渠 280121 路15号
406000
14494
朝阳区广渠 72500 门外10号
西城区德外 15901 关厢
102200
14097
21200
13332
朝阳区奥运 148809 村乡水源九 厂东墙外
城市空置房情况调查报告
城市空置房情况调查报告摘要随着我国商品房改革的深入推行和经济的持续增长,房地产业经过了二十多年的发展也取得了巨大的成就。
但是依然存在诸多问题,尤其是商品房空置的大量存在,已成为市场健康运行的潜在威胁。
空置的商品房占据大量土地和空间资源,影响全社会对资源的共享公平性。
而且因其所处行业的特殊性,空置商品房的存在积压了大量信贷资金和民间资本。
不仅对行业本身有不利影响,也加剧金融风险,影响经济社会的平稳健康发展,容易形成恶性循环。
商品房空置问题不仅需要房地产行业的关注,更需要国家经济法律政策的调整。
一、城市空置房科学含义空置一词来源于西方，是指建筑物的整体部分或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。
不管是第一次进入市场的房屋，还是再次空闲房屋，只要没有确定新的使用者，都属于空置的范畴。
由此可见，空置的概念并不区分房屋的新旧，而是表示房屋未处于使用的状态，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是等待出租的空房。
城市空置房数量是反映住宅市场运行健康程度非常关键的一个指标。
引导房地产业的健康发展和资金的合理投入，直接体现宝贵的住宅及相关资源是否被有效利用，同时，也从一个侧面反映社会财富分配的公平程度。
二、当前我国城市空置房现状、原因和危害（一）我国城市空置房现状数据一：据市场机构《伟业我爱我家市场研究院》最新统计数据显示，在北京、上海、天津、杭州、南京、苏州、太原7个城市近一年的二手房成交房源中，从原业主对房源的使用情况看，空置房屋占比高达46.1%。
这几个城市均是严厉的限购城市。
同时近一年时间里，这些城市的住宅均价和租金也呈现持续上涨状态。
数据二：2012年全国范围内“拉网式”的保障房审计风暴后，山东、海南等省份承认，确有大量保障房遭遇空置难题。
其中海南省近万套空置，广东1.15万套空置，山东省1.29万套空置，云南省则多达2.3万套空置。
据《财经》记者调查，保障房空置情况在湖北、重庆、河南等地亦不同程度存在，普遍空置率在20%左右，个别地方空置率一度超过50%。
深圳市场调查：中国住房空置情况报告-上书房信息咨询
深圳市场调查：中国住房空置情况报告一、城镇住房存量并未过剩，质量亟待提升1、中国的城镇住房过剩了吗？总量基本合理，城区仍略显不足我们测算得到2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套，对应存量面积261亿平方米。
户均拥有住房1.13套。
其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿平方米，户均住房1.07套；镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21套。
以上测算口径均为城镇家庭户，不包含集体户（二者区别在于家庭户以血缘婚姻或收养关系立户，而集体户指无此类关系的多人居住在一起而立户，例如学生宿舍、工厂集体宿舍等等，六普时全国城镇家庭户人口5.9亿，集体户人口0.8亿）。
值得特别指出的是，户均1套房并不表示“充足”。
市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。
这一合理的冗余比例（或称自然空置率）一般至少不低于10%。
因此，中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。
此外，我们也注意到在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度（新建减拆除），户均指标呈下降趋势（六普时城镇和城区分别为1.16和1.09）。
上书房信息咨询市场调研中心致力于市场调查研究十余年之久，拥有一流的专业调研执行团队，已累计为500余家各类客户提供了研究咨询、调研执行、数据分析等专业信息服务，赢得了广大客户的认可和支持。
2、存量中仍有较高比例的低质量住房六普和2015年的全国1%人口抽样调查提供了大量关于存量住房的统计资料，从中我们发现当前中国的城镇住房中仍存在大量质量低下的老旧住房，整体品质亟待提高。
·从套型结构看，城镇存量住房中一居和二居室的比例达62%，而四居室及以上套型占比仅7%，套型整体偏小。
·从楼层结构看，尚有21%的存量住房为平房，57%的住房为2-6层楼房（多数为无电梯的单元房，少数为洋房或别墅），而7层及以上的住房占比仅22%。
·从居住设施看，16%的存量住房没有厨房或卫生间，26%的住房无独立抽水/冲水卫生间设施。
中国房地产市场现状与发展趋势分析ppt课件
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12
4.2 百城房价收入比
• 此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收 入比越严重
中国房地产业发展 现状与趋势分析
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目录 content
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第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
中国房地产行业现状 当前存在的问题 问题对策分析 未来的发展趋势 总结
2
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第一节 中国房地产业发展现状
伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动 经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约, 我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。 对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很 好的作用,但也有不少问题没有解决好。
等一系列因素，大量资金涌入楼市，使得房价涨幅不断扩大。
•
在2016年达到近7年来的最高值，同时房价收入比值也攀升至近5年来
的最高值，部分区域市场泡沫浮现。
•
为抑制房价泡沫风险，目前中国、加拿大、瑞典等多个国家纷纷出台
新一轮的楼市调控政策，针对成交价格、买卖资格、银行信贷、房贷保险、
房地产税收（房产交易税、印花税、土地税）等多个方面和领域进行了管控。
长三角城市群： 中心城市调控加码，调控收紧趋势向周边持 续深入。中心城市中上海加强商住管理，南京将限购范围扩至六 合、溧水、高淳， 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年 限。 中心城市收紧调控同时， 其周边三四线城市也连续收紧。 上海、南京、杭州周边城市调控。
报告：28个大中城市平均住房空置率12%，深圳、北京、上海最低
报告：28个大中城市平均住房空置率12%，深圳、北京、上海最低8月5日，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研。
调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
具体到调研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。
南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。
贝壳研究院选取平台链接的资深经纪人——即入职三年及以上业务“老人”，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，并对不同小区的空置户数、小区总户数分别加总，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。
住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。
通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。
高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。
此次贝壳研究院统计发现，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。
住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。
其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。
分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。
报告显示，本次调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。
即便如此，内陆28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。
购房门槛、租金回报影响住房空置率从宏观层面分析，报告显示，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。
首先，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。
国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。
房地产市场的空置率与租赁市场
优化租赁服务
提供便捷的租赁服务，如线上 找房、合同备案、租金支付等
，提升租户的租赁体验。
如何平衡房地产市场和租赁市场的政策建议
建立协调发展的政策体系
加强市场监测和分析
在土地供应、税收、金融等方面制定协调 一致的政策，促进房地产市场和租赁市场 的平衡发展。
空置率的影响因素
经济环境
经济环境的变化对房地产市场的需求和供应产生影响，从 而影响空置率。例如，经济增长时，需求增加，空置率降 低；经济衰退时，需求减少，空置率上升。
政策因素
政府的房地产政策对空置率有显著影响。例如，政府对房 地产市场的调控政策、税收政策、土地供应政策等都会影 响开发商的决策，进而影响空置率。
02
房地产市场空置率
空置率的定义与计算
空置率的定义
空置率是指某一时刻空置的房地产面积与该时刻总可供应的房地产面积之比， 通常以百分比表示。
空置率的计算
空置率的计算公式为（空置面积 / 总可供应面积）× 100%。其中，空置面积指 的是未被租赁或销售的房地产面积，总可供应面积则包括已租赁、已销售和空 置的面积。
05
政策建议与措施
如何降低房地产市场空置率
加强土地供应管理
根据市场需求和城市规划，合理安排 土地供应，避免土地过度开发或闲置 。
优化房地产税收政策
通过调整房地产税、土地增值税等税 收政策，引导开发商合理开发，降低 空置率。
加强市场监管和信息披露
规范房地产市场秩序，打击违规行为 ，同时加强信息披露，提高市场透明 度。
租赁市场多元化
随着城市化进程加速，租 赁市场呈现出多元化发展 趋势，包括公寓、长租公 寓、共享经济等。
全国商品住宅空置率研究
全国商品住宅空置率研究房地产业作为我国经济的支柱产业，对拉动国内消费需求和提高国民经济增长速度具有重要作用。
从1999年开始，我国房地产业，特别是商品住宅产业，摆脱了前几年的低迷状态，尤其在国家推出住房制度改革、经济适用房建设和加快住宅产业产业化三大举措后，呈现了明显的发展势头。
然而在房地产业繁荣的背后，商品房空置面积也在加速上升。
众所周知，过高的商品房空置率不但会造成社会资源浪费，而且还会增加产生经济危机、金融危机的风险。
所以必须分析研究导致商品住宅高空置率现状的原因，并采取有效对策，控制商品住宅增量、消化存量，降低商品住宅空置率。
一、商品住宅空置现状及成因1.商品住宅空置现状我国目前城市土地和住房利用的现状是：一方面由于人口众多，用地和住房十分紧张；另一方面土地资源的浪费和住房的闲置又十分严重。
由于我国国民经济的持续发展、城市化水平不断提高、居民住宅不断得到改善，以及城市建设步伐加快等四大支柱支撑房地产的发展，在今后很长一段时间内，我国房地产市场应该不会发生长期饱和。
目前，全国城镇住房市场潜力巨大，虽然政府采取了多项措施拉动内需，如：发放住房补贴、降息、减免税费等，但总的来说收效不大，空置率仍旧逐年上升，房价仍然偏高，高空置率并没有制约高房价。
我国房地产市场是一个市场机制不健全，处于从不成熟向成熟方向过渡的市场。
近年来，房地产开发行业的暴利导致价格脱离市场基础持续上涨，逐年攀高供给的同时，抑制了人们的消费，空置率逐年升高，而空置率并没有反过来影响房价，高空置率和高房价并存。
2.高空置的原因造成目前商品住宅高空置的原因是多方面的，除了前几年因投资开发过热带来的后果，主要原因还有：2.1房地产投机活动膨胀房地产作为一个先导性产业，一定程度的超经济发展是很正常的，但目前我国房地产却出现了过热的势头，其主要原因就是投机活动的介入。
房地产本身的特点导致了房地产投机行为的产生。
土地作为一种自然资源是不可再生的，随着经济的发展和人口的增长，可供开发的土地资源越来越少。
10-中国住房空置率报告PPT
二、空置房屋中很多房屋与投资有关
经营工商业家庭多套房拥有率高，空置比例高
29.9% 19.3%
35.1% 22.6%
多套房空置率 经营工商业家庭
空置家庭比例 其他家庭
报告显示，经营工商业的家庭中，空置住房比例和多套房拥有比例显著高于其他家庭， 其中经验工商业家庭空置率比其他家庭高出16%。
投资风险偏好与空置住房家庭比例
高收入家庭房屋空置率最高
住房空置家庭比例
50.0%
40.0%
39.7%
30.0% 20.0%
18.2%
17.0%
21.6%
27.3%
10.0%
0.0%
收入 最低
25%
25%-50%
50%-75%
75%-90%
收入 最高
10%
于是中国收入最高的10%的家庭中有四成家庭有空置住房。成为空置住房最多的群体。
收入最低25%
最低25%-50%
2011年8月
最高50%-75%
收入最高25%
2013年8月
由于有购房需求的家庭中，处于 收入最低的家庭中，有35.7%的家庭 需要购房，是购房需求最集中的群体， 但是由于家庭经济条件所限，这部分 家庭的购房需求一般很难满足。所以 总体来看，只有39%的购房需求能够 被满足。
三、房地场投资有风险吗？
分析房地场投资是否有风险，我们主要从需求和供给两个方面来看。首先看中国房地 场需求，总体上最近三年中国城镇家庭住房需求总量逐年下降。
30.0% 25.0%
28.2%
24.6%
22.2%
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
0.0%
2011年8月 子女成年
简要版-城镇住房空置率及住房市场发展趋势
中国城镇住房市场发展趋势近期，全国各地商品住宅销售量普遍下跌，部分城市存量高企，中国住房市场是否已到拐点？根据中国家庭金融调查与研究中心的数据分析，中国住房市场需求乏力，供给过剩，住房市场下行趋势已明。
一、需求乏力1、过去两年，刚性住房需求显著降低根据中国家庭金融调查（CHFS）数据，截至2013年8月底，中国城镇家庭住房拥有率已高达87.0%，同时，18.6%的城镇家庭拥有两套及以上住房。
刚性住房需求自2011年至2013年8月，显著下降3.6个百分点。
同时，根据中国家庭金融调查2014年最新季度数据，截至2014年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。
刚性住房需求包括无房家庭需求、人房分离需求（有房但住房不在生活及工作重心所在地）以及分家需求（家庭有成年子女）。
中国家庭金融调查数据显示，截至2013年8月， 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求。
其中无房家庭需求为13.0%，较2011年8月下降了近2.2个百分点；人房分离需求为4.0%，下降1.8个百分点；分家需求略有上升，为7.6%。
因此，我们估算潜在的刚性住房总需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年显著下降。
图1 刚性住房需求构成2、13.1%的城镇家庭具有潜在的改善型住房需求改善型住房的标准目前并无清晰界定，我们定义改善型住房如下：现住房屋居住时间超过20年，或现住房屋家庭人均面积低于全省居住面积中位数同时居住时间超过5年。
同时，户主年龄不大于60岁。
中国城镇家庭潜在的改善型住房需求为13.1%。
表1 改善型住房需求地区改善型住房需求东部地区12.9%中部地区13.9%西部地区12.6%3、购买力不足——可实现住房需求不及总需求的40%截至2013年8月底，中国城镇家庭潜在的刚性住房需求为24.6%，潜在的改善型住房需求为13.1%。
我们结合家庭的收入以及家庭的资产状况，对可能实现的住房需求进行了估算。
对我国住房空置率相关问题的分析
筹
● 周 达
一
、
研究我国住房空置率问题具有重要 意义
住房 空置水 平不仅对 房地产 业平稳 发展有 深刻影 响， 而且 同房地 产市场 管理有很 直接 的联 系。住房空 置率主 要 用来测 度住房 空置程 度，是 反映房 地产市 场供求 平衡 的重
体 ，正是 商品 房价格 变动 引起 了社 会广泛 关注 ；其三 ，针 对 商品房 的投 资、投机 行为越 来越 多，商 品房 空置 率成 为 判 断商品 房市场 状况 的重要指 标 ；其 四 ，保 障性住 房和 房
定 新 的使 用者 ，都 可被视 为空置房 屋。 因此 ，空置房 既包 括 新建未 售出或 出租 的商品房 ，也 包括无 人居住且 未再 次
售出或 出租 的 “ 二手房”。
置 率 指标 并 没有 发 布 ，我 们 不 得不 面 对 空置 率 缺位 的现 实 ，调控政策 也只是 依据 表面现 象制定 ，基本 上没有权 威
面积 ）除 以最 近三年 竣工 面积 之和 ；其三 是专 门针对商 品 房 的空 置 率 ，指 报 告期 商 品房 空 置 数 量 占报 告期 可供 销 售、出租 商品房数量 的比重。 笔者认 为，探究 商品住 房的空 置率 目前对我 国更有 意 义。其 ～，尽 管我国住 房种 类繁多 ，包括商 品住房 、保 障
房 屋使用 者迁 移后 留下的房屋 ，只要在 一段时 间内没有 确
买方 的需求愿望，这样又会刺激新商品房的开 发。 空 置率统 计直接 关系到房地 产政 策调控 的精确性 、针 对性 。最近 出台 的一系 列政策把 抑制房 地产市 场投资 投机
作 为重要 目标之 一，但 能深刻反 映投 资投机程 度的住 房空
资源 的利 用情况 ，按照 商品房 空置 面积 计算 能够解 决这 一
房屋空置
的廉租房里，大多是无力外迁的老人、残疾人、低保户和下岗工人，他 们每月领取几十至上百元的低保费，面对新市区1000元/平米的房子望 而却步。截至2008年，包括新市区在内的玉门全市下岗失业者已达3.5 万人，其中有1.4万人属于生活特困人群。
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房屋空置
空置与泡沫
• 一、名词解释 • 经济泡沫：指的是由于局部的投机需求（虚假需求）
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房屋空置
顾志明，叶 科：《怎样界定房屋空置》，中国房地产金融，2005年09期
定义——房屋空置
• 所谓房屋空置，是指房屋在流通过程中处于供出 售或供出租的状态，或者说，这种在市场上供出 售或出租的房屋就是空置房屋。
• 从构成上来看，市场上供出售和出租的房屋包括 两部分：一是已经竣工验收合格、批准上市的新 建房屋;二是进入房屋二级市场的存量房屋。这两 部分房屋只要进入流通过程还没有被出售或出租， 均成为空置房屋;而一旦售出或租出，就不是空置 房屋；但如果投资者购买或租赁房屋后又将它投 入房屋市场，则其又成为空置房屋。
• 2、投资品的价格决定不遵循一般的均衡规律, 它的价格决定于未来的 收益预期。投资品的市场没有均衡点, 对于投资品而言, 预期价格上涨 则需求增加, 预期价格下跌则需求减少。 在一个时点上, 住房的投资性 “需求” 会成为未来某个时点住房的 “供给” 。因此, 一个城市的房 地产市场中, 投资性需求的比例不能超过一定的界限, 否则会危及房地 产市场的健康和稳定。国际公认的警戒线是 20%。但需要注意的是, 国 际上的所谓投资性购房包含房地产基金投资购买的房地产, 这些投资者 购买的房地产并不出卖, 主要是收取租金。如果剔除这部分, 剩下的就 是真正 “炒房” 的投资者, 这部分的比例应该一般不能高于 10%, 否则 市场会出现较大的泡沫。
珠海市住宅空置情况调查及空置率实证分析
空置率较高：珠海市住宅空置率较高，可能导致资源浪费和社会问题。
原因分析：空置率高的原因可能包括投资性购房、房屋质量问题、人口流动等。
效果评估：需要评估解决措施的效果，以确定哪些措施最有效，哪些需要改进。
解决措施和建议
加强政策引导，鼓励居民合理购房
提高房屋租赁市场的规范化程度，降低租赁成本
推进房地产税改革，增加房屋持有成本
汇报人：
珠海市住宅空置情况调查及空置率实证分析
目录
01
珠海市住宅空置情况概述
02
珠海市住宅空置情况调查方法
03
珠海市住宅空置率实证分析
04
珠海市住宅空置问题及解决措施
05
珠海市住宅空置情况的发展趋势
珠海市住宅空置情况概述
住宅空置的定义和分类
住宅空置的定义：指房屋处于无人居住、无人使用的状态，包括长期空置和短期空置。
数据处理：对收集到的数据进行清洗、整理和分析，确保数据的准确性和完整性
数据收集：通过实地调查、网络搜索等方式收集珠海市住宅空置率数据
实证分析结果
珠海市住宅空置率总体情况
空置率对房地产市场的影响
空置原因分析
各区域住宅空置率差异
珠海市住宅空置问题及解决措施
存在的问题
解决措施：政府可以采取一系列措施来解决空置问题，如征收空置税、鼓励租赁市场发展、加强房屋质量监管等。
调查范围和对象
调查区域：珠海市全市范围
调查时间：2020年1月至2020年12月
调查方式：实地考察、问卷调查、数据统计等
调查对象：住宅小区、公寓、别墅等各类住宅
调查方法和步骤
确定调查范围：选择珠海市作为调查区域
验证模型：对模型进行验证，确保其准确性和可靠性
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二、空置房屋中很多房屋与投资有关
经营工商业家庭多套房拥有率高，空置比例高 35.1% 29.9% 19.3% 22.6%
多套房空置率 经营工商业家庭
空置家庭比例 其他家庭
报告显示，经营工商业的家庭中，空置住房比例和多套房拥有比例显著高于其他家庭， 其中经验工商业家庭空置率比其他家庭高出16%。
投资风险偏好与空置住房家庭比例
的住房需求 可以被满足
39%
住房供应与住房需求的对比
商品房供给 老年家庭供给 保障房供给
总住房
供应量
2504万套
总住房 需求量
995万套
进城农 民需求
新增 成年人 需求
拆迁家 庭需求
实际上每年新增住房需求达到2504万套，是新增住房需求的2.5倍。
由于近几年房价上涨迅速，
所以很多家庭将住房作为一种投 资方式，由于购买时间相对较晚，
2014年3月 无房家庭
子女成年
从2011年之后的三年，无房家庭，购房地和居住地不在同一城市的家庭在逐步减少，只有因 为子女成年，需要结婚组建家庭的需求有一定增加。
低收入家庭的购房需求更强烈
低收入家庭未被满足的刚性住房需求旺盛
35.7% 32.3% 28.2% 27.4% 25.0% 24.3% 26.5% 18.6%
40.4% 28.3%
13.8% 7.0%
收入 最低
25%
9.0%
25%-50%
最低
50%-75%
最高
收入 最高
25%
收入 最高
10%
收入 最高
1%
同时，家庭收入越高的群体，实际上就越有可能拥有多套房产，于是很多房产集中在少数富人手中， 但是很多富人家庭并没有把房屋出租出去，于是大量空置房屋都在高收入家庭手中。
收入最低25% 2011年8月
最低25%-50%
最高50%-75% 2013年8月
收入最高25%
由于有购房需求的家庭中，处于 收入最低的家庭中，有 35.7% 的家庭 需要购房，是购房需求最集中的群体， 但是由于家庭经济条件所限，这部分
家庭的购房需求一般很难满足。所以
总体来看，只有 39% 的购房需求能够 被满足。
拆迁换房
房改房
单位集资房
其他
主要通过购买获得
主要通过非购买方式获得
从不同房屋空置比例来看，商品房和经济适用房的空置率最高的。而拆迁换房、房改房、单位集 资房因为不能直接通过购买方式获得，普遍空置率低于商品房和经济适用房。
通过以上数据我们不难看出，房屋空置和投资购房有高度的相关性，也就是说 投资性购房的空置率更高，
三、房地场投资有风险吗？
分析房地场投资是否有风险，我们主要从需求和供给两个方面来看。首先看中国房地 场需求，总体上最近三年中国城镇家庭住房需求总量逐年下降。
30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0%
28.2% 24.6% 22.2%
0.0%
2011年8月ห้องสมุดไป่ตู้
2013年8月 人房分离
10
号作品
刺客PPT作品
2014年7月4日
中国房地场 空置率报告
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇 住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明，2013年我国 城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。
一、中国有大量房屋空置
根据报告数据，2013年中国住房空置率高达22.4%，相当于每五套房子就有超过一套在空置。
空置
22.4%
一套房家庭 空置
空置率
在这些空置住房中，出现空置的房屋主要是拥有多套
房屋的家庭出现的空置房屋，只有一套房的家庭，出 现人房分离的比例仅占20%多。 多套房家庭空置
22.7%
77.3%
高收入家庭拥有多套房的比例最高
家庭收入越高，多套房拥有率越高
60.0%
53.1%
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
投资风险偏好越强，住房空置家庭比例越高
34.7%
29.8%
24.5%
20.2%
高风险、高回报
平均风险、平均回报
低风险、低回报
不愿承担任何风险
同时，投资风险偏好越强烈的家庭，拥有的空置房屋越多。
投资风险偏好与空置住房家庭比例
26.3% 23.3% 18.2% 13.5% 9.5% 18.4%
商品房
经济适用房
所以购房时房价较高，根据调查
数据，如果房价下跌三成，将有 超过三分之一的空置房跌破购买 时的价格。
如果房价下跌三成
36.3% 的房屋将跌 破购房价格
注：本图所有数据来自西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心，未经允许，不得商用。
高收入家庭房屋空置率最高
住房空置家庭比例
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
39.7%
27.3% 18.2% 21.6% 17.0%
收入 最低
25%
25%-50%
50%-75%
75%-90%
收入 最高
10%
于是中国收入最高的10%的家庭中有四成家庭有空置住房。成为空置住房最多的群体。