都江堰青城山项目市场分析及建议(含竞品项目分析)

整体规划格局分为三部分：组院独栋别墅住区、度假公寓及商业公建区、独立水疗会所区。项目整 体自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区 形成活水。项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的 度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的观景效果。
销售套数 40套
销售占比 53％
项目名称 开发商 位置
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
假日青城365宅院
中铁瑞城置业有限公司 都江堰市青城山镇青景村，距规划的成都至都江堰快速客运铁路终点站仅200米左右
占地面积194亩，建筑面积68483平方米，容积率0.5，绿地率50%
双拼（ 220 ㎡ ）
1.35万元/㎡
套）
（已售完）
项目名称 开发商 位置
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
项目特点
青城山房
四川广居民生实业有限公司 都江堰市青城山106省道西侧（青城山前门约1500米，青城山外围保护带内）
占地251亩，一期197亩，二期54亩；建筑面积47628平方米，一期43838平方米，二期3790平方 米；容积率一期0.33，二期0.1；绿化率50%，二期70%
合院洋房（精装）
双拼（已售完）
62-126平米
220平米
1.4万元/㎡
1.35万元/㎡
2007年9月1日
自2007年9月开盘至今，共售出约360套房源。
成都客户占80%，外地客户占20%（深圳、北京客户较多）；客户年龄多在35-40岁，喜欢60-70 年代的感觉，喜欢大院生活的感觉
项目特点及卖点
项目为大围院产品设计，使人具有院落的感觉，建筑部件和材质的细致考虑，上善栖外墙砖为云 南腾冲的火山石，具有无辐射不风化不褪色的特点；充分借用外部资源，上善栖之业主可凭业主 卡进入东软学院园区，享受学校的各种配套，例如运动场地、图书馆等。
◎青城山房地产市场典型项目分析：上善栖
项目现状
营销活动 销售政策 工程进度
道旗、户外广告、前山发放资料、报广
一次性3％、按揭1％ 精装销售 现房、9号楼主体封顶
销售情况
开盘日期 推出套数
户型区间
均价
销售套数 销售占比
叠拼洋房（62-126㎡） 1.4万元/㎡
500套
（8月销售7
66%
现卖二期 750套
开盘时间
2011年8月
工程进度
开盘日期 推出套数
2011年8月
230多套 （双拼占 16套）
洋房主体三层
销售情况
户型区间
均价
洋房（40-80㎡）
1.3万元/㎡（精装）
双拼（90-160㎡）
1.8万元/㎡
8月销售 销售占
套数
比
诚意金 收取19 套，成 11% 交5套左 右，共 计26套
项目名称 开发商 位置
水疗会所 分体独立院落 175-212平米 1.5万元/㎡
2008年3月22日 自2008年开盘至今，共售出240套左右。
小公寓（精装） 49-130平米 1.4万元/㎡
80%是成都客户，10%-15%是来自例如北京、上海、深圳的外省客户。成交客户以40-50岁中年 人群为主，多为单位中的高管,或私企老板。
◎青城山房地产市场典型项目分析：青城山房
项目现状
营销活动
户外广告、路牌、导示牌
销售政策
按揭0％ 一次性5％（基本上不接受按揭）
工程进度
一期二批次现房
销售情况
一期二批 次开盘日
期
推出套数
户型区间
均价
2011年1 月
75套
独院(175-212㎡) 小公寓(49-130㎡)
1.5万元/㎡ 1.4万元/㎡
—— —— ——
项目特点
项目主打度假资源价值，不仅提供简单居住功能的住所，在配套、服务、生活方式等方面应体现休闲度 假功能。本项目产品设计重点考虑度假功能，其精装度假洋房是其特色产品，整个园区引活水入园，借 地势高差，打造纯天然水系。
◎青城山房地产市场典型项目分析：中铁水映青城
项目现状
营销活动
路牌、网络、活动、农家乐
紧邻豪生国际酒店、学校、青城山快铁终点站 合院
叠拼
110-170平米
110-140平米
1.3万元/㎡
1.3万元/㎡
2010年3月
来自百度文库
成都客户为主，目前的客户来源主要是中铁内部客户及其亲戚朋友。
2010年3月开盘，200余套全被售完（实际上在开盘前已全面被预定），其营销方式基本为行销，多 为假日青城业主、中铁内部或熟人消化，目前以销售300套左右
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
四川亿兴置业 都江堰市青城山前山门南行800米
上善栖
用地面积：227.34亩，总建筑面积：76000平米，其中住宅72000平米，商业配套4000平米；积 率0.5，绿化率50%
商业和会所、社区超市、咖啡馆、书吧、酒楼等配套、东软学校的配套
1.3万元/㎡左右 1.5万/㎡左右
560套
销售占 比
80%
独栋清水约350㎡(未售） 1.7万元/㎡左右
项目名称 开发商 位置
中铁·水映青城
中铁置业四川新锐实业投资有限公司 成都都江堰市青城山106国道旁中心镇梅花村123组
项目基本情况 占地面积： 201993平方米，建筑面积： 140841平方米，容积率： 0.68 ，绿化率： 42%
项目特点
开发商对假日青城365宅院之建筑进行了更人性化的优化，例如对建筑底部进行架空， 隔离潮湿。层高达到3.3米，预留地暖系统，从而确保夏天享受青城山的清凉，冬天不 受寒冷。合院别墅；面积适中，总价得到控制。
配套
配套包含特色SPA、沿河景观生态走廊，中央环绕自然水系
在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
洋房（精装）
双拼
40-80平米
90-160平米
1.3万元/㎡
1.8万元/㎡
2010-08
2011年8月开盘，预收诚意金19套，销售5套左右，共计24套。
客户都为成都城区及少部分都江堰客户，多数是中铁的老客户及老带新客户。
都江堰青城山项目市场分析及建议(含竞品项目分析)
◎青城山房地产市场典型项目分析：龙湖小院青城
营销活动 开盘时间
项目现状
道旗、户外广告、路牌、站牌 2010年7月
工程进度 开盘日期 推出套数 2010年7月 701套
3批次接受咨询
销售情况
户型区间
均价 销售套数
（价格为实得均价）
叠拼精装约85-135㎡ 赠送面积约为40-60㎡ 双拼精装137-200㎡ 赠送面积约为60-80㎡