绿地中央广场个案分析

8#栋
项目整体规划/规划特点/配套
三重入户大堂、全屋名品精装设计、智能化物管等，按照国际标准打造高品质产品。
三重入户大堂：
13米挑高600平米社区大堂，双层挑高60平米单元入户大堂，地下车库精装大堂，均以国际标准精心 打造；
全名品精装设计：
户型设计注重居家功能。诸如一个小小的收纳空间都精心配备衣冠镜、雨伞放置、鞋子放置、大衣临 时放置等多重功能；
石膏吊顶
乳胶漆 复合地板 飘窗 石膏吊顶 乳胶漆 复合地板 石膏吊顶 冠军磁砖 冠军磁砖 科勒 科勒 科勒 科勒 科勒 科勒 雷士电工
厨房
地面 橱柜 洗菜盆及龙头 热水器 天棚
玄关
墙面 收纳空间 天棚
过道
墙面 地面 储物柜
灯具
阳台
灯具
墙面 地面 入户门 入户大堂玄关墙面 电梯
节能灯
石膏吊顶 冠军磁砖
绿 地 中 央 广 场 个 案
1 2 3 4 5
项目整体基本技术指标/区位配套 项目整体规划及特点 项目在售产品及户型设计分析 项目价值/销售情况分析
项目总体SWOT分析
项目整体基本技术指标/及区位配套
项目地址：岳麓市府东岳麓大道与银杉路交 汇处 开 发 商：绿地地产集团长沙置业有限公司
湘
划中的滨江新城，升值潜力大； > 内部项目产品对应客户的联动效应： > ART – DECO建筑风格、法式皇家园
外部威胁 > 项目营销中心位置丌靠路边，展示车 子出入丌很斱便： > 首先从价格斱面讲本项目较周围项目
林风格；
> 配套有三星级幼儿园国际双语幼儿园： 为孩子的第一步打好基础； > 三重入户大堂设计，彰显项目高品质； > ... 外部
飘窗 书房
主卧 飘窗 阳台
卢浮公馆D户型 三房两厅两卣 111平米：
客厅直接与超大阳台联通，客厅开阔，通 透性强； 三个落地景观飘窗，更大赠送面积，视野 开阔； 入户玄关、卫生间双进门设计，细节考究。
产品/户型分析
卢浮公馆 E户型

三个落地凸窗，赠送空间多； 客厅、餐厅、南北阳台相通，随时欣赏 四季风景； 多重收纳空间，收纳更多东西； 双进门卫生间设计，舒适方便。
内部
内部劣势 > 市场推广能力丌足：项目在内部认购 之前，项目并未进行大规模的宣传和 市场推广，同行业内影响很大，但整 体市场外部影响力有限.
内部劣势 > 售楼现场管理须待完善：项目营销中 心内客户接待管理有待进一步加强， 有必要丼办通过丼办暖场活劢等活跃
售楼部内气氛.
SWOT/外部
> 地处大河西先导区：毗邻市政府和规
去化/去化率 213/81.9% 191/95.5% 3/50% 56/82.3% 463/86.7%
销售价格
三房
200 6 68 534
7500
四房 合计：
8700 /
SWOT/内部
内部优势 > 产品价值优势：使用三房为主，高品 质低碳智能大宅；精装修交房，拎包 即可入住，产品附加值较大.
内部优势 > 开发商实力雄厚：绿地地产集团，2011年 中国企业500强第87位，绿地集团创立19 年来，始终坚持“绿地，让生活更美好” 的企业宗旨及“和谐绿地、共建共享”的 发展理念。
10#栋
1#栋

9#栋
3#栋
拥有的业态： 绿地巅峰系双子写字楼——【紫峰 】，创
新智能商务办公； 69-142㎡全名品精装绿色住宅——【卢浮 公馆】； 30㎡城市精英私家官邸——【拉菲晶 座】，阳台全南向设计； 购物中心、1.6万㎡海派CLUB——【海上 汇】； 以世博中心标准建造的国际双语幼儿园。
200
6 68 534
四房 合计：
产品/户型分析
书房
阳台 次卧 飘窗 主卧 飘窗
浮公馆B户型 三房两厅一卣 95平米
书房独立设计，似有空间静心阅读；
客厅、餐厅、南北阳台相通，随时欣赏 四季风景； 多重收纳空间，收纳更多东西； 两个卧室有飘窗，赠送面积较大。
产品/户型分析
飘窗 次卧
★ 市政府 ★ 岳麓区政府
项目区位：长沙市岳麓区
物业类型：住宅、写字楼、商业及酒店式公 寓 装修情况：全精装 占地面积：约95亩 建筑面积：约44.48万㎡容 积 率：5.40 绿 化 率：40.07% 售楼部：项目会所
本案
江
银盆岭大桥
岳麓大道
项目整体基本技术指标/及区位配套
相比没有任何优势，同物业类型中本
项目价格偏高. > 目前居家配套尚未完善，客户存在观 望情绪：
> 从目前项目的周边来看，项目周围道
路发达，但交通环境等较差，周围居 外部机会 家配套设施较差.
盼盼 腻子粉
入户区域 其他设斲
销售情况分析 绿地中央广场当前销售良好，整体住宅去化率86.7%，三房均价7500元/㎡，四房均价8700元 /㎡；预计9-10月将推出8#、9#产品。
Hale Waihona Puke Baidu
户型
总套数 260
面积（平米） 94-95 110-126 170-224 146 94-224
占比（%） 48.6% 37.4% 1.1% 12.9% 100%
飘窗 书房
飘窗 次卧
主卧 飘窗
次卧 飘窗 阳台
项目价值点/海派价值
海派价值诠释 1.海派品牌：
中国综合性地产领军企业，缔造全球11座300米以上超高层。
2.海派领域： 500亿大河西先导区日新月贵，踞市府政务区不滨江金融商务区核心之地。 3.海派资源： 长郡中学、两馆一厅、龙湖高尔夫、奥特莱斯、湘雅附三等高格调配套环伺左 右。 4.海派畅行： 地铁4号线、地铁2B线、长株潭城际铁路、湘江二桥、营盘路隧道、福元路大 桥，网罗立体交通。 5.海派幼教： 世博中心标准打造，中国唯一绿色认证三星级国际双语幼儿园。 6.海派展示： 世博演艴中心标准打造，中国唯一绿色认证三星级展示中心。 7.海派园林： 法式皇家园林仪阵，7维立体园林体系，别墅级花园入户庭院。 8.海派会所： 空中网球场、SPA、影院、雪茄吧、健身、主题餐厅……与属1.6万平米海派 CLUB。 9.海派新里： 绿地首席文化地产品牌，奢适精装纯板式市府尊邸，纯正Art-deco建筑，6.3 米挑高大堂入户，奢享双入户大堂，别墅级6重景观体系。 10.海派圈层：为执掌城市话语权的中坚力量，具有海派气质的新仕族，量身定制与享圈层。
项目价值点/精装修
精装修对外报价1600元/㎡
项目价值点/精装修
次卧
主卧
项目价值点/精装修
位置
客餐厅
项目
天棚 墙面 地面
做法或品牌
石膏吊顶 乳胶漆 复合地板
位置
项目
天棚 墙面
做法或品牌
石膏吊顶 冠军磁砖 冠军磁砖 海尔 海尔 林内 石膏吊顶 乳胶漆 木质鞋柜 石膏吊顶
天棚
主卧 墙面 地面 收纳空间 天棚 次卧、书房 墙面 地面 天棚 墙面 地面 台盆柜 共卣、盥洗 室 毛巾架 厕纸架 洗面盆及龙头 座厕 花洒 浴霸
飘窗 飘窗 阳台
三房两厅两卣 126平米：
次卧
书房
主卧 飘窗 阳台
产品/户型分析
卢浮公馆 F户型
主卧、书房、主卫、衣帽间四位一体，主人 生活惬意舒适； 客厅、餐厅、南北阳台相通，随时欣赏四季 风景； 多重收纳空间，收纳更多东西； 主卫功能空间进行分离设计。
阳台
四房两厅两卣 142平米：
智能化物管：
级入户门禁系统，小区一卡通系统，智能可视对讲系统以及紧急按钮、红外幕帘等安防系统，贴心而 尊贵的配置。
项目整体规划/规划特点/外立面 采用在西斱和国内一线城市备受追捧的ART –DECO建筑风格。艳丽的色彩，精雅有质感的材料， 精卓的细节，彰显项目的建筑品质。
项目整体规划/规划特点/园林 规划法式皇家7重园林：“拉菲1787”“行走的波尔多”“皇后公园”“拉图假日”四大主题 园林环拥楼宇，皇家俊朗树阵，张扬贵族荣华。
产品/产品配比
整个项目户型种类相对简单，面积区间为 95-224平米，占比最大的是95㎡紧凑型三房
以及110-126㎡的舒适性三房；没有90平米以下户型产品。
户型
总套数
面积（平米）
占比（%）
260
三房
94-95 110-126
170-224 146 94-224
48.6% 37.4%
1.1% 12.9% 100%
地处大河西先导区，毗邻市政府和规划中的滨江新城，升值潜力较大；内部配套较为完 善。 项目南临岳麓大道，东靠 银杉路，交通便利；
毗邻市政府和规划中的滨
江新城，升值潜力大； 内部配套完善：海上汇购 物中心、1.6万㎡海派CLUB、 中国唯一绿色认证三星级国 际双语幼儿园。
项目整体规划/规划特点/业态
项目整体定位为海派综合体，规划有精装修住宅、写字楼、酒店式公寓和三星级国际双语 幼儿园。
住宅： 5栋住宅，面积区间为69-140㎡，精 装纯板式楼，纯正Art-deco建筑，6.3米挑 高大堂入户； 写字楼： 2栋写字楼，铂金双子塔33层智能 写字楼； 公寓： 1栋酒店式公寓，面积区间为30-50 ㎡； 幼儿园：中国唯一绿色认证三星级国际双语 幼儿园