太仓森茂整体2223287227

上工业的比重为54.1%
➢民营企业在近几年发展迅猛，主要围 绕大型企业发展配套产业及延伸产品。 ➢民营企业已成为太仓工业经济发展中 的中坚力量。
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规模以上民营企业 工业总产值 增长率 占规模以上企业总产值的比重
2019 173.8 41.40% 34.8%
2019 237.65 31.7%
谨呈：太仓森茂汽车城开发有限公司
：
[2019]SH-047
江苏太仓森茂汽车城 项目定位报告
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太仓素有上海“后花园”美誉。 太仓东濒长江，南临上海市宝山 区、嘉定区，与崇明岛隔江相望， 西连昆山市，北接常熟市。
太仓属长江三角洲冲积平原。全
境地势平坦，自东北向西南略呈
倾斜。东部为沿江平原，高程
3.5-5.8米。西部为低洼圩区，西 部2.4-3.8米。
太
气候宜人。属亚热带南部湿润气 湖
候区，四季分明，雨热同期。
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城市层面 产业结构
以第二产业为主，工业发展迅速，德资日资企 业发展良好，民营企业综合实力不断提高
➢产业结构以第二产业为主，第二产业 占经济总量的61% ➢工业增长迅速，增长率连年攀升， 2019年达到32.7%。 ➢主导产业包括了石油化工、机械机电、 食品、纺织服饰、能源原材料等
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城市层面 交通
太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达， 已成为上海国际航运中心组成部分
陆路交通体系发达：高速公路、国道、省道各级公路网络系统
公路交通至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场。 境内每百平方公里拥有高等级公里41.6公里，密度列江苏省首位。 宁太高速公路、苏昆太高速公路、沿江高速、204国道、锡太一级等组成高速公路网络，全市各镇驶上高速公路均不超过 15分钟。
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本项目运作要遵循的大原则
销售物业
• 项目要做足容积率，在市场实现的前提下， 尽可能增大可销售物业体量。
• 要抓住现实市场机会，尽量做大商业面积， 提高可销售物业价值。
• 要在市场可行的前提下实现快进快出。
经营物业
• 经营性物业要选择投资量少、回收期短的物 业;
• 经营性物业年经营收入必须大于土地租金;
太仓港
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城市层面 人口
太仓在苏州5个县级市中人口规模较小，历年 户籍人口保持平稳，外来人口增长迅速
太仓总面积比其他四市略低，
但人口规模远小于其他县级市
辖区面积（KM2） 昆山：927.7 常熟：1266 太仓：822.91 张家港：998.48 吴江：1192
万人 200
160
13.50%
160
295 16.10%
366.43
25.00%
23.00%
20.00%
15.00%
10.00%
80
5.00%
0
2003
2004
2005
2006
GDP（亿元）
增长率
0.00%
2019年江苏省百强县第8位， （昆山市第1位、张家港市第2位、 常熟市第3位、吴江市第4位）， 太仓经济总量低于其他同级城市
商业物业 发展方向
其他物业 发展方向
项目整体 发展战略
问题二：六幢公寓物业如何定 位才能在风险最小的情况下实 现利润最大化？
项目定位
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城市层面 地理位置
太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于 苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势
太仓与苏州市区，常熟市、张家 港市、昆山市、 吴江市共为苏州 管辖。
第三圈层
原材料基地，以廉价的人 力、物力、丰富的自然资 源为核心竞争力。
第二圈层
依靠廉价的人力资源，对 原材料进行低附加值的粗 加工，以集群优势、低成 本、低利润取胜。
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第一圈层
核心层
依靠人才、信息、技术、 成本优势，完成产品的深 加工，提高产品附加值。
依靠便捷的交通枢纽、优良 的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。
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项目约束条件及客户目标
约束条件
➢ 地块是商业用地，40年产权； ➢ 项目容积率1.5； ➢ 建筑密度50%； ➢ 一层高度为6.5米、二层高度为5.5
米、三层以上高度为5.4米；
客户目标
➢商业部分经营能够长期获得稳定持续发展； ➢商业部分合理的业态布局，在风险最小的情况下创造合理的利润； ➢六栋公寓楼及沿街商铺的销售最大化； ➢提升企业及项目品牌形象；
未来上海轨道交通有可能通往太仓，太仓与上海联系更 加紧密
太仓港将打造上海国际航运中心组合港中的干线港、长 江枢纽港和江苏第一外贸大港，围绕太仓港积极发展物流 产业 。
吴江市
海
浙江
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城市层面 规划
城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的 作用更加明确，城市形态优化
城市规划未来重点打造 建设三大功能区沿江经济 带、沿沪经济带和中部经 济圈。
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报告研究思路
项目约束条件 及客户目标
问题 解析
项目 界定
问题一：如何寻找项目最佳商业 机会，实现商业物业的持续经营、 稳定收益？
商业物业 发展方向
其他物业 发展方向
项目整体 发展战略
问题二：六幢公寓物业如何定 位才能在风险最小的情况下实 现利润最大化？
项目定位
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亿元 1000
800 600 400 200
0
932.01
昆山
各市GDP总量及相对量
809.28
841.62
501 366.43
常熟 太仓 张家港 吴江
GDP
GDP增长率
30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
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城市层面 人均水平
经济总量低，人口规模小，因此人均经济水平 与其他同级城市持平，消费潜力强
民间指标
•从商场规模与商品种类来看，目前大规模超市与商场不多，但在建大润发、 苏宁电器、沃尔玛等大型超市及宝龙商业街、尖沙嘴购物广场等大型商场， 商业企业不断积聚，辐射能力不断加强。 •从文化娱乐业发展程度来看, 市内高档消费场所不多，市内只有少量的肯德基、 足浴中心、COFFEE吧和海鲜酒楼等。 •从汽车档次来看，市内公交体系不发达，多私家车，且多为别克、奥迪、宝 马等中高档轿车。
45.11 2003
户籍人口
45.46
45.76
2004
2005
46.14 2006
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城市层面 发展水平
太仓经济总量低于同级城市，但发展快速
太仓经济快速发展， 2019年 GDP总量266.43亿元，同比上 升23%，
太仓历年GDP增长情况
亿元
400
320
248.22
240
210 14.00%
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本项目要解决的关键问题
问题一
如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、 稳定收益？
问题二
六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润 最大化？
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报告研究思路
项目约束条件 及客户目标
问题 解析
项目 界定
问题一：如何寻找项目最佳商业 机会，实现商业物业的持续经营、 稳定收益？
太仓工业增长情况
亿元
1000 800 600 400 200 0
434.79
542.62
680.81
900.24
2003 2004 2005 2006
40.00% 20.00% 0.00%
工业总产值
增长率
外资企业以欧美日资企业为主，2019年德资企业发展到56家，使太仓成为国内德资企 业密度最高、发展最好的地区之一 。 2019年，规模以上外资及港澳台完成工业总产值376.96亿元，增长25.8%，占规模以
沿江产业带：
上海国际航运中心组合港中的干线港 长江枢纽港和江苏第一外贸大港 构建沿江基础产业集聚带，建设现代化新港城
中部 经济圈
中部经济圈：
工业：重点发展纺织服装、轻工食品、 模具机械加工等产业区
物流：发挥沿江高速、苏昆太高速出 口及未来铁路编组站等道口优势
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沿沪产业带定位： 包括城厢、陆渡、浏河三镇 上海国际航运中心的配套组合港 国际制造业基地 上海休闲度假投资基地 沪郊港口新城 大力发展与上海配套协作产业
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城市层面 地位
在长三角城市体系中，太仓将积极把握国际制造业 转移的机遇，接轨上海，接受上海辐射，以港兴市
长三角是承接国际制造业转移的重要区域。
张家港
长 江 崇明岛 常熟市
太仓接壤上海，临长江。将积极接受上海辐射，接轨上 海，选择性的承接国际及上海制造业的转移。
苏 太仓市
苏州城区 昆山市 太
湖
州上
2020/4/27
报告研究思路
项目约束条件 及客户目标
问题 解析
项目 界定
问题一：如何寻找项目最佳商业 机会，实现商业物业的持续经营、 稳定收益？
商业物业 发展方向
其他物业 发展方向
项目整体 发展战略
问题二： 六幢公寓物业如何定 位才能在风险最小的情况下实 现利润最大化？
项目定位
基于项目自身约束条件、现实市场情况和未来城市发展规划，提出 解决方案。
张家港
长 江 崇明岛
常熟市
苏
苏州城区
太仓市
昆山市
州上
吴江市
海
浙江
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城市层面 行政区域
太仓总面积823平方公里，下辖7个镇
总面积822.906平方公里， 其中陆地面积538.466平方 公里，水域面积284.44平 方公里，其中长江水域面 积173.89平方公里。
太仓辖7个镇，人民政府 驻地城厢镇，该镇也为太 仓中心城区。包含新区、 新城区、老城区和郊区四 个组成部分 其中陆渡和浏河接壤上海。 港区为太仓港所在地。
第一圈层——次级辐射中心
次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材 料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移 产业，带动低一等级区域的经济发展 。
第二圈层——专业产业基地、专业市场
嘉兴
扬州
南通
集中发展优势产业，形成专业性的产业基地
第三圈层——原材料基地
为产业基地提供原材料，并形成专业市场
140.18
120 80 73.5
40
0 昆山
苏州下辖各县级市人口分布 175.48
132.2
117.57
70
70.63
24.49
46.2
39.26
常熟
外来人口
太仓
张家港
总人口
吴江
2019年总人口70.2万， 其中外来人口24.49万人 年均增幅25% 2019年常住人口58.8万人
万人
50 48 46 44 42 40
期 价
获得稳定收益？（实现利润）
值
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实现项目开发面临的几个问题
问题一：确立合理的物业功能组合，使各类物业相互协 调，实现快速消化 问题二：各种物业比例如何确定，将风险控制在最小 问题三：各种物业类型如何定位 问题四：如何打造产品特征，保证项目成功 问题五：确定物业价格，产出合理利润
拥有优良港口资源
共有大小航道50条，总长377公里。 太仓拥有长江岸线38.8公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线 25.5公路， 岸线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足5 万吨远洋船 原地回转。 第三、第四代集装箱船舶可全天候直达港口。
国家一类口岸太仓港建成大小泊位16个，开辟了国际、国内14条航 线， 已成为上海国际航运中心组成部分，距吴淞口仅13海里， 是长江入海口最近的港口。 目前，太仓港已形成了以近洋外贸集装箱运输为主的特色。
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我们对项目的思考
由于项目地块土地使用权为40年，项目商业部分与公寓部分 在运营及业态分部上要化整为零。
物业
价值
要解决的关键问题
风险
销售物业
实
现
短 期 价
• 如何尽可能快、尽可能多的收
短期市场风险
回项目投资？（收回投资）
值
经营物业
实
现
长
• 如何实现大体量经营性物业，
长期经营风险
34.1%
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城市层面 地位
长三角城市群正在以上海为中心增长级，进行内部资源
整合，区域内产业分工趋势得到加强，层次更加清晰、
完善
核 心——对外窗口
湖州 泰州
镇江
无锡
苏州上海 宁波
台州 绍兴 南京 杭州 常州 舟山
上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为 长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强， 承但了长三角对外窗口的功能。
人均消费金额（2006）
2019年苏州5个县级市的人均可支配收
元/人
入均在1.7万左右，到2019年上升至1.9
15000
万，紧逼上海 2 万的人均水平
10000
9631
10071
7864
8485
但年人均消费金额却低于其他城市，部 分消费潜力未得到释放
5000
0 昆山
常熟
太仓
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
张家港
2019-2019年间，太仓居民消费升级趋势日趋明显，轿车、 家居类商品消费进一步扩大。