第十章经营性物业管理

教学目标（学时）：掌握经营性物业管理概念、原则、内容及收入与费用。

教学重点与难点：写字楼、购物中心、工业厂房及仓库、别墅的管理与服务。

教学手段及方法：采用多媒体课件教学，课堂讲授及案例分析相结合

第十章经营性物业管理

第一节经营性物业管理概述

一、经营性物业管理的概念

指以经营性、收益性房屋为主体的物业出租、销售，以及后期管理的服务活动。

如写字楼、商场、宾馆、酒店、公寓、工业厂房等。

一般来讲，经营性物业管理具有以下特点：

1、属于创造性的追加劳动

2、具有时间的紧迫性

3、属于综合性的统一管理

4、实施现代化、专业化的管理

5、具有巨大的社会效益

二、经营性物业管理的原则

1、综合管理的原则

2、社会化的原则

3、经济效益与社会效益并重的原则

4、专业管理与民主管理相结合的原则

三、经营性物业管理的内容

1、制定管理计划

1）明确计划目标

2）检查拟接管物业的状况

3）制定租金方案和出租策略

4）提出财务预算方案

5）签订物业管理委托合同

2、加强市场宣传与营销

3、制定租金收取办法

4、物业的维修管理及其服务

5、业主、物业管理企业与承租人的关系

6、物业管理活动的记录、组织与控制

四、经营性物业管理的收入与费用

1、经营性物业管理的收入

2、经营性物业管理的支出

1）物业维修费用

2）设备及其服务费用

3）有关税费

第二节写字楼的管理与服务

改革开放后，特别是80年代后期开始，外商积极进军国内房地产业，投资新建了大量的现代化商业大厦，其中包括不少专用于大型公司机构办公、经营的大厦，即人们通常所称的写字楼。“写字楼”一词主要是由那时起从香港传入内地，并很快被广泛引用的，它具体是指以出租办公室为主的收益性物业，是各类公司、机构集中办公、开会、进行商务洽谈等业务活动的场所。写字楼是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。我国内地党政机关、各大系统行业、企事业单位的办公楼宇属于广义的写字楼宇范畴，非本节所述重点。

一、写字楼概述

1、写字楼的含义：它们或者是投资人自己使用一部分写字楼，其余部分用于经

营性租售；或者是发展商建成写字楼后，全部用来租售，据以获取利润、回收投资。这样，不仅为社会提供了集中办公的场所，而且缩短了彼此的空间距离。

指用于出租经营的现代写字楼。

2、写字楼的特点

1）具有相当的规模，办公单位比较集中，人口密度大。写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，往往能会集成百上千家国内外大小公司机构，人口密度大，涉及面广。

2）装饰考究、设备复杂。由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租(售)率是其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的时效性极强。

3）功能齐全、自成体系。现代写字楼宇有服务前台、大小会议室、小型酒吧、车库等，综合型的写字楼宇还有餐厅、商场、商务中心、银行、邮电等配套服务场所设施。因此，能为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。

4）多建于城市中心的繁华地段。由于大城市交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅，所以，各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。

3、写字楼的类型

目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。

1.按建筑面积大小，可以分为四种：

（1）小型写字楼：建筑面积一般在1万平方米以下；

（2）中型写字楼：建筑面积一般在1～3万平方米；

（3）大型写字楼：建筑面积一般在3万平方米以上；

（4）超大型写字楼：建筑面积一般在十几万甚至几十万平方米以上。

2.按写字楼的功能划分，可以分为以下三种：

（1）单纯性写字楼：就是指其基本上只有办公一种功能，而没有其他功能；

（2）商住型写字楼：是指即能提供办公，同时又能提供宿舍的写字楼；

（3）综合性的写字楼：是指以办公为主，同时又具备其他多种功能，如公寓、商场、展厅、餐厅等多功能的综合性楼宇。

3.按照现代化程度划分，可分为两种：

（1）非智能型的写字楼：指一般的写字楼；

（2）智能型的写字楼：指具有高度自动化功能的大楼，通常包括通信自动化、办公自动化、建筑设备自动化、大楼管理自动化等功能。

4.按国际惯例划分，可分为三个等级：

（1）甲级写字楼：是指具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力与新近成的写字楼相管;有完善的物业管理服务,包括24小时的维护维修与保安服务。

（2）乙级写字楼：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建

筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新建落成的同类建筑物。

（3）丙级写字楼：是指物业的使用年限已较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。

二、写字楼管理与服务的要求

写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。为此，写字楼管理与服务要按照以下要求展开：

1、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案。写字楼的安全保卫工作

很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。

必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。

同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。具体包括：

①根据写字楼的布局和总面积、幢数、出入口处、公共设施数、业主及用户人

数，配齐保安固定岗位和巡逻岗位的实际人数。

②确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特

别注意出入口、隐蔽处、仓库、车库、停车场等处。

③建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。

④完善监控系统，在主要入口处、电梯内、贵重物品存放处及容易发生事故的

区域或重点部位安装闭路电视监控器，发现异常采取相应的补救措施。

2、加强消防管理，做好防火工作。由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。