三线城市商业地产投资现状及展望

二三线城市商业地产投资现状及展望当前商业地产项目慢慢从一线城市在往二三线城市发展转移，如同高山流水般，是从高往低处流，而从投资层面看，开发商的入驻二三线城市必须有另一个支撑点，就是有很大的现金流才能保证其商业的运营；二三线城市很大的特点就是哑铃型结构，多数投资者的进驻，是基于这里可能变成一级城市，也可能会吸引越来越多人愿意在这里消费，当然也会有高端企业进来，这个城市的环境就会慢慢地改变，就会增加新的就业岗位。中小投资企业和中型企业的规模比较大，他们在一个城市看到中心的部分慢慢扩大，可能就会吸引投资，所以很多人就愿意去那个城市工作。而在一个城市里为什么要五星级酒店？五星级酒店在一个城市里的投资能有助于把商务客群扩大，并能够据此折射出来一个城市经济的潜力。

现在二三线城市最热的区块，也是整体操作难度比较大的。由于招商是一个很系统的、很复杂的部分，想要做活一个商业，不是一个没有经验的投资人和没有经验的商家能够去做的。二三线城市则是没有品牌资源的，完全是靠很多连锁品牌以加盟的形式来发展，而能否管理好新进加盟的品牌，这就对投资人的经验有很高的要求，这是其一；其二就是资金方面，例如：租金、加盟费、人员成本等都是需要承担的，这个是很多中小投资人前期未纳入考量的。

地产商经营项目都要有培育期，在这个过程中需要人流的支撑，而人流则需要与环境做互动。在此期间，开发商的角度必须是后期运营管理方面再作二次投入，即通过做一些活动、推广来运营。然后才会有消费者关注这个项目，从而带动对项目的消费，再到有租金的回收并持续维持下去。

业内巨头对地产行业的投资转型

当下如万科、龙湖等大型企业这两年都纷纷加大对商业地产的投入，从以前单做纯住宅转投商业地产，我认为这是一个成熟企业的标准，是要做地产开发商不是住宅开发商，这是一个必然的方向。只不过商业比较复杂，也是难度系数最高的。像万科以前是以商品住宅投资为主，现在万科也在变，说明这个方向是肯定是对的。龙湖上市之前已经把一个空白市场做出巨大体量的商业，并且已经成功了，这也是对业内开发商有吸引力、诱惑力的地方。不管是政府的引导还是企业本身意识，其最初觉得自己的能力还不够，而当发展到一定的时候，包括资金

层面的成熟以及人才的不断引进，万事俱备之下还是要向商业地产扩展的。

现在华润也已进驻了二线城市济南，华润的产品一直是中高端定位，尤其它的住宅部分做得比较高端。华润是以品牌为导向的开发商，它比较注重品牌的定位。华润进入城市的方式和万达不同，它注重时间对于一个项目的锻造、锤炼，它把品牌都做出来了，其不是以商业地产带动住宅销售的公司，而是每一个板块里要做出核心，它也比较注重运营，注重每一个项目里面的投资收益。比如说商业地产投资不是以住宅去平衡它的收益价值，而需要把单独的投资收益率结合起来，这点与万达不同，它更注重品牌和投资收益、回报。

华润的后期模式有自持和销售的部分，这两者之间的关系也论证得非常清楚。销售对物业是有负面影响的，自持的部分前期也做了大量的工作。前文所提到的品牌度，它不愿意走中低端的路线，其持有的部分占总商业体的一半以上。

此外，阳光100也有这样一个发展模式，就是除了住宅楼盘以外，同时还开发商业地产，专门是针对社区里的人，这种做法应该是值得支持的，比如在上海生活购物确实非常便捷，而当下很多的购房者在一个新区域居住是感到不舒适的，有住所但无消费的地方。这就是区域和项目的不成熟给购房者带来很多生活不便利。而要解决这个问题，每个项目里配套的商业体量不用太大，至少要可以解决居民消费便利性的问题，这也是居住舒适度的问题，尤其在二线城市里，有理念的开发商会把这个作为生活的标配，就是这个住宅里一定要搭配商业去扶持居住人群消费的便利性。

值得注意到是，从投资风险的角度看，社区型的商业风险低，因为它是刚性的，这些人群对这个商业支撑是比较稳定的。反观大城市的商业项目，它的结构对运营有影响，必须有统一经营方和很大的投入。比如说10万平方米的商业，管理人员要达到300多个人。开发商卖出去以后，会投资雇300人去运营商城吗？肯定不会，开发商只负责开门关门就可以了。那么，这个商业就要凭一己之力去撬动一个大商场的良性运营成本。而社区型的商业，无论生意多少，这个区域的消费群体就慢慢地成为了最终消费者。社区型的风险低，它的定价也低，社区型的商业也没想卖核心商圈的那个价，比如一、两万/平方米，有稳定的群体、餐饮和购物都是比较方便的。

由房地产限购所引发的商铺投资思考

当下国家出台了商品房限购令，一些投资者从住宅转向商业地产投资，在未来这将是一个很大的趋势。小商铺的投资由谁来推动的？是开发企业推动的，开发商本身都没有准备好，因为他本来是做住宅的，短时间内开发完就卖掉了。而转做商业地产的话，并不具备持有一个大型的商业地产的能力，只能卖给中小投资者。而中小投资者并不是开发商代表，但我们要清楚地知道风险在哪里。最大的风险是什么？买入价格。商铺既具有投资的功能，又有经营的功能，将来商圈运营成熟以后会有好回报。

我听说二三线城市盲目到一家商铺卖到十多万一平方米，这要折算一下，用什么折算？每年的租金，估算下总投资额多少年能收回。在比较成熟的发达商圈里，其设定期是10-15年，这是属于比较良性投资的产品。而这个就与其他投资产品做比较收益率的问题，如10万元/平方米的商铺，100平米就是1000万，而一平米每天只收10元，100平米就是1000元，一年的话是30万，1000万要30多年收回。30多年收回的话，这里面还要有其他的投入。

而商铺只有40年的产权，投资者用1000万去投资某个金融产品，或者说有固定收益的，每年本金攥在手里，而且还有现金的进入。而看商铺投资的价值，要看将来能带来多少收益。如果让商铺成为一个消费品，放在那里空着的话，这不是一个投资产品，而是投资了一项折旧、损耗非常大的消费品。

反过来说，定价合理的商铺主要看什么？固定资产投资要看国家货币的贬值和通胀的问题。就目前而言，正常估值是5万元一平方米，到10年之后则无法预测，人民币升值、外国的金融环境都无法预测。而将来固定资产可能会走下坡路，投资过后也会贬值，这同样是风险。再比如说，固定资产沿直线往上走。国外投资银行和评估的机构认为亚洲的房地产是存在泡沫的网络超女，中国的房地产有隐性泡沫，但现在还没有谁能肯定其有真正的泡沫，当然各方专家说法不同。此外，看固定资产投资的升值也有风险，以前传统的说法叫“一铺养三代”，现在的说法则是“三代养一铺”，有些投资者把现金全拿出去，一次性付清，也有的投资人付50%，余下50%向银行贷款，要还银行利息的，这也是有风险的。所以在没有好的投资产品时，需要有各方媒体的正确引导，使之趋于理性。

地产产权是属于个人的，不管有无投资收益，风险是实际存在的，但也不能完全悲观；商业的供应是需要有城市的，每个城市里都会有它