中国真正的危机及房产泡沫相关性预判

中国真正的危机及房产泡沫相关性预判

中国经济发展抓住了世界经济发展黄金15年，从2010年开始已经成为一个中等收入国家，中国的GDP增速平均保持在7%左右，甚至成为世界经济的火车头。但随着人口红利逐渐消失，老龄化加剧，创新驱动不足，基础工业发展滞后，房产泡沫及互联网发展过剩，中国经济已经出现疲态，经济发展开始出现危机，也许是中国最大的危机。本文主要针对中国人口及人口对中国房产的影响作出论述。

关于中国的人口形势，目前有不同的判断和预言。根据相关数据研究中国人口基本将在2023年达到峰值，峰值人口约在13.7—14亿之间。

中国人口趋势

中国人口趋势

1953 1964 1982 1990 2000 2010 2014 2023 6.0194 7.2307 10.3188 11.6002 12.9533 13.3972 13.6782 14.002

2010年中国人口年龄结构是纺锤形

但根据发展趋势预测2050人口的年龄结构将是倒三角型的即年龄越小

当2000年出生的人口年龄达80岁左右的时候，中国的人口将减少一半以上。从工作的人口来看即人口红利部分：中国工作年龄人口在2015年到达峰值9.24亿，2080年将仅有3.39亿，65年工作人口减少三分之二。新增工作年龄人口数在2011到2015之间是正的在，2016年开始转负，之后几年稳定在正的-300万到-400万之间。2026年前后随着三年困难时期害的人到达退休年龄，退休人数比较少，新增工作年龄人口数会重新出现正值。而2028年之后随着1961年之后的婴儿潮变成退休潮每年新增负1000万，最高是2054年大概是负1878万，65年时间工作年龄人口数要减少六亿。

根据上述结果：中国面临严峻的人口局面，而持续20多年的超低生育率，将使目前的人口形势进一步恶化。那么中国的人口和劳动力形式对中国的宏观经济将有什么影响呢？

一、潜在增长率下降：人口逐年减少对潜在增长率的影响主要第一是直接影响，劳动力增长率下降将会导致潜在增长率下降，如果每年劳动力减少1000万即每年减少1.3%将直接导致潜在增长率下降至少0.65%；第二是间接影响主要是老龄化对中国经济的影响。首先就是中国的储存率下降，老年人是净消费者不是储蓄者，储蓄可以使更多的资金可以用于资本形成，资本增长会提高，如果储蓄率下降则意味着资本增长率会下降，同样会降低潜在增长率如图若果政策缺位中国的GDP增长将在2018前后下滑到7%以下2050年将会下降到5%左右。其次是老龄化的社会进步率也会下降，因为每个社会中创新能力最强的是年轻人。综合上述两方面，人口危局意味着中国的潜

在增在率会急速下滑，可以说新常态的出现人口是重要的决定因素。

二、社保体系承受巨大压力：到目前为止凡是社保体系好的国家，无一例额外都面临一个问题——资金窟窿特别大。人口即便保持不变也难以长期维持下去，比如美国。更何况随着老龄化的的发展人口预期寿命会越来越长意味着领取养老金的时间会越来越长在缴纳的时间数不变，领取时间增加，窟窿就会越来越大，同样随着老龄化的发展年轻人越来越少，缴纳养老金的人数随之减少，养老基金的缺口就会越来越大。要弥补资金缺口一个办法是提高经济增长率，经济增长率上升了，年轻的人工作收入就会提高，养老金缴纳水平就会提高，但问题在于在目前的人口形势下，潜在增长率不是增长而是会急剧下降。因此，如果中国的人口形势不发生逆转会给社保体系带来巨大压力，甚至最终可能出现社保危机。

三、人口拐点，导致房地产市场拐点：房产的拐点主要决定于人口因素，住房既是奢侈品也是必需品。对作为必需品的住房需求即是所谓的刚需他是由人口决定的。影响刚需的第一个因素就是人口总

量，人口是决定房价长期趋势的最主要因素。按照相关的预测，如果目前的人口政策不调整，中国的人口将在2020年前后达到峰值距离现在只有几年是时间，当人口达到峰值的时候房价差不多也达到了峰值；影响刚需的第二个因素是劳动力，新进入劳动力市场的人，是对住房具有刚需的人群，不管是买房还是租房都是需求。中国目前的工作年龄人口结构将在2015年前后达到峰值，随着劳动力总量的减少刚需自然会下降，对房价构成向下的压力；

2013—2014年9月房产新开工、购置及销售面积图

影响刚需的第三个因素是人口的年龄

世纪60-70年代是中国的一个生育高峰，当60后70后进入劳动力市场对住房就构成了巨大的刚需，此后又构成了巨大的改善型需求。因此从2000年至今房价狂涨可以说跟这一次的生育高峰是完全一致的。随着60后逐渐进入老年，80后90年入口急剧减少，2007年老龄人口开明显增加达到11.6%，此后数年持续增长2011年已经达到13.7%，根据相关数据及预测2030年左右我国老龄人口将达到20%左右。刚需以及此后的改善型需求也将急剧减少。实际上当90后进入劳动力市场的时候父辈祖辈以及给他们留下了足够的住房，住房需求减少已经毫无疑问；

影响刚需的第四个因素是城镇化，这是许多人寄予巨大希望的一个因素，按照官方的估计我过目前的城镇化率仅有54%左右，城镇化的空间还很大，而农村人口大量进入城镇必然产生对城镇住房的需求，但是中国的目前的城镇化程度到底如何？还有争论，城镇化率数

据到底能在多大程度上反映中国城镇化的真实情况还无法断定。近年来每年都会出现的民工荒就明白无误的表明农村已经缺少富余劳动力，那么城镇化又将从何说起。所以把城镇化当做推动中国房价上涨的因素有点不太靠谱。正如民工荒已经出现的时候还有很多人认为农村任然有很多富余劳动力一样，现在当农村只剩下不愿意或者没有能力城镇化的人的时候还有人认为中国的城镇化才刚刚开始，这是一个误区。

综上所述，人口因素表明中国的经济已经开始放缓，房价基本已经到顶，中国真正的危机已经开始。如果没有深度的市场改革，中国可能会步入真正的经济下行区间，但中国的潜力还是巨大的，只要改革彻底，能够充分释放改革红利，加强科技和人力资源创新，中国必将依然引领全球经济。

申明：本文数据图片均来源于网上，数据分析及预判仅代表个人观点，没有任何政治相关性。个人原创，请勿转载，转载请表明出处。

2015年7月26日上海闵行

Keith LEE