次承租人与出租人的关系

次承租人与出租人

第一，出租人不得解除承租人与次承租人之间的合同。

出租人解除权的理解仅限于出租人解除其与承租人订立的房屋租赁合同，但不得解除承租人与次承租人之间的合同，是基于合同相对性的原理，出租人仅能解除与承租人之间的合同。

第二，次承租人的代偿请求权可以对抗出租人的合同解除权

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：

因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

（解读：本条规定了次承租人的代偿请求权，包括两方面内容：一是次承租人的代偿请求权可以对抗出租人的合同解除权；二是次承租人在代偿后，可以折抵租金或者向出租人追偿。）

第三，转租无效的情形下，次承租人不能对抗出租人的解除权。

转租无效的情形比较广泛，既包括合同法对于无效规定的情形，如转租合同恶意串通损害了国家、集体或者第三人的利益；以合法形式掩盖非法目的；损害了社会公共利益等，也包括法律对于转租合同的特殊要求，如转租合同未经过出租人的同意或者转租合同不符合国家的相关规定，比如廉租房，国家的政策是禁止承租人转租。

在转租合同无效的情况下，由于国家对于该转租合同持的是否定性态度，因此，对于次承租人的利益也得不到有效的保护，其自然也不能够获得与有效转租合同中一样的地位，即其不能取得对抗出租人解除权的效力。

第四，对于出租人与次承租人的关系，法院在审理时通常按以下原则处理：

（一）合法转租，即出租人同意承租人转租。此种情况下，当事人之间发生如下法律后果：

1、出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。承租人并应就因次承租人应负责的事由发生的损害向出租人负赔偿责任，只要发生了该损害事实并可归责于次承租人，承租人就应负赔偿责任。

2、承租人为转租人，其与次承租人之间的转租关系与一般的租赁关系并无区别。

3、出租人与次承租人之间并不存在直接的法律关系，但次承租人应当直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向次承租人行使转租人得行使的权利，这种情况下发生债的第三人履行问题：

（1）就次承租人而言，负有保管租赁物的义务，不尽保管义务以致发生租赁物毁损、灭失等损害时，应向出租人负赔偿责任，承租人为连带债务人；

（2）次承租人对租赁物构成侵权行为时，次承租人对出租人负侵权赔偿责任，出租人可以直接向其请求损害赔偿，出租人和承租人为连带债权人；

（3）租赁关系终止时，次承租人对租赁物负有返还义务，此时承租人仍是连带债务人；

（4）除经特别约定，次承租人对出租人不负有租金支付义务。

4、转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人租赁权因合同终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因次承租人不能得到租赁权而受到损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。

（二）非法转租，即承租人未经出租人同意而进行的转租。

在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损失，出租人也有权终止合同。非法转租时，当时人之间发生如下法律后果：

1、转租人和次承租人之间的租赁合同发生债权的效力，因而租赁合同可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物的使用收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。

2、出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止合同，并得请求损害赔偿；出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受到影响。

3、出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不非法，出租人不得径行向次承租人请求返还租赁物。依据上述的处理原则，本案的思路正确，即原告直接追索中友所欠租金没有法律依据；原告向被告追索解除合同后被告占用房屋的使用费，是依据有法律依据的，原告收回是有。