物业公司电梯维护保养管理制度

1.目的

确保电梯技术性能处于安全、良好状态，保证电梯的正常运行。

2.适用范围

适用于各城市物业公司物业服务中心对电梯设备维护的管理。

3.职责

3.1物业服务中心负责对电梯服务保养合同审核，由公司经理进行审批，服务供方提供的维护保养计划由物业服务经理中心会同工程维修部主管对方案进行审核，物业服务中心不定期检查电梯保养情况及相关质量记录，对电梯突发故障、大修及重要维修工作进行监督和提供指导。

3.2工程维修部主管负责电梯设备的管理工作，监督外委单位制定维修保养方案。

3.3工程维修部负责电梯设备的日常巡视、应急救人及监督检查维保单位进行检修、故障排除、年检工作。

4.方法和过程控制

4.1维修管理制度

4.1.1各项目应配备电梯安全管理人员，持证上岗，签定维修保养合同并监督电梯维保单位严格按照《电梯维修保养计划表》对电梯进行维修、保养，抽查并做好记录。

4.1.2维保单位应有资质，监督维保单位应有两人同时对电梯进行维修保养，两人配合协调，互相提醒，确保安全，每月检修至少一次并有记录。

4.1.3维保单位每天上、下班时，应巡视电梯，发现问题及时处理。

4.1.4对安全系统做到定期检查，及时配合处理电梯的突发故障，并作好记录。

4.1.5监督电梯维保单位做好电梯的清洁工作，特别对轿厢和厅、轿门地坎的清洁，保证厅、轿门的开、关顺畅。

4.1.6协助做好电梯机房的“三防”工作，如机房门窗有损坏时，应及时修复。

4.1.7电梯机房、井道、底坑进水时，应及时配合切断电梯电源，并手动将电梯升到最高层。

4.1.8当电梯年检期临近时，协助电梯维保单位对电梯进行年检保养，并根据电梯年检报告，督促维保单位整改不合格项目。

4.1.9电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。

4.1.10保管好电梯机械钥匙、操作面板钥匙和机房钥匙。

4.1.11电梯机房门应上锁，门外有警告标识，门窗应有防飘雨设施。

4.2安全操作要求

4.2.1电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作。

4.2.2开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。

4.2.3严禁在电梯运行中开启厅门。

4.2.4电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源。

4.2.5严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行。

4.2.6手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将专用工具放回原处。

4.2.7维修时，如机房无人必须锁上机房门。

4.2.8监督电梯维修人员进入轿顶、底坑作业时，必须切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动，以免挂伤。

4.2.9监督检修时的短接跨线，完工后必须拆除。

4.2.10监督更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）。

4.2.11电梯机械钥匙、操作面板钥匙必须由电梯专业维修人员保管和使用。

4.2.12物业公司应制定相关的应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾害等。

4.3维修工作制度

4.3.1电梯维保人员上岗前做到不酗酒、不熬夜，上岗时保持精神饱满、头脑清醒，思维敏捷。

4.3.2监督电梯维保人员维修时须严格遵守本手册电梯《安全操作要求》及电梯维修有关规定，并在电梯基站厅门前设置“电梯维修，请勿靠近”等告示牌。

4.3.3监督维修中若需要切断电源，则必须在电源处悬挂“有人操作，严禁合闸”警示牌。

4.3.4监督电梯维修人员严禁电梯正常运行时将安全回路和保护回路元件如安全窗开关、安全钳开关等用机械或电气方法短接。维修情况下进行短接，检修后必须立即恢复。

4.3.5监督电梯维修人员在轿顶作业时，应断开安全钳联动开关及轿顶检修急停开关。在底坑作业时，应断开限速器安全开关及底坑检修急停开关。检修后各类开关要及时复位。

4.3.6监督电梯维修人员井道中作业时，必须戴安全帽。严禁作业时一脚踏在轿顶，一脚踏在井道中任何一支点上作业。并注意轿厢间和轿厢同配重交错时的距离。以防止人身及工具与配重发生碰撞。

4.3.7监督电梯维修人员检修作业时，严禁从井道外探身到轿厢内或轿厢顶作业。

4.3.8监督电梯维修人员检修时所用照明必须是36V安全电压。

4.3.9监督电梯维修人员维修中，严禁擅自更改系统电气线路，保证系统线路同图纸保持一致。

4.3.10监督电梯维修人员维修结束后，必须将各线路、开关等恢复到原始状态（正常运行状态），并清理干净工作现场，保证清洁。然后将电梯上下运行两次，正常后才能投入使用。

4.3.11监督电梯维修人员维修中无关人员严禁入内。

4.3.12监督电梯维修人员维修中做好故障状态和故障处理记录工作。

4.4运行使用制度

4.4.1轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动。严禁和杜绝一切发生在电梯内的不良和不法行为。

4.4.2电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品。

4.4.3电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风、照明良好，从启动到平层皆无异常震动和异常声响。

4.4.4电梯运行货物时，应注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。避免货物损坏轿厢内壁。

4.4.5电梯正常运行时，严禁将检修开关作为正常运行开关使用。电梯的检修状态不能作为电梯的正常运行状态。

4.4.6电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门。

4.4.7电梯钥匙必须由维修部电梯专人负责管理使用，任何个人不得私自加配和使用。

4.4.8运输大量物品时，须由专人进行手动操作（此项工作由安全部与管业部提前通知安全管理部）。

4.4.9严格控制室内温度，夏季气温超过36度开启降温设备，保证电梯正常运行，工程维修部应设立专人管理降温设备和严格控制开启时间（可根据气温变化进行调整）。

4.5操作注意事项

4.5.1全自动运行

4.5.1.1进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风扇正常运行。将自动/手动开关置于自动状态。

4.5.1.2将自动/手动开关置于“自动”状态。并关闭操作箱。经数秒后，电