某地产项目产品定位报告
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端独大的局面，而是沿东线全面开花。
二、海南房地产市场分析
开发商
信心等待行情
国际旅游岛规划的利好 资源的稀缺性和唯一性 大量民间游资的注入
政府
偏中性的态度
客户端
观望
对政策调控力度的期待 对价格承受力的质疑 对海南曾经泡沫的惶恐
预期市场态势将高位维稳，随着国际旅游岛规划的细则逐步出台，将 夯实价格基础，且带动部分潜力区域的上涨。
市状态，预计2010年将高位震荡，部分区域有价格下调的可能。
微观层面 ——兴隆区尚属价值洼地，随石梅湾旅游及开发价值
的显现，未来潜力较大。
研究结论
一、宏观背景分析
1、在“保增长、防通胀”的大基调背景下，2010年必定是个政策频出、政策频变 年，政策面存在较大的不确定性，对行业将带来不同层面的调整；
政策面：基于政旅府游不资会源出基重础拳上打的压房，地整产体业市是场海表南现经将济是增高长位的维主稳要动力，因此
2009年海南省商品房销售面积570.77万平方米，同比增长54.5%;房地产业相 关税收收入70.9亿元，占地税总额的46.89%。
过高过快的涨幅，市场需要一段时间来消化，在全国控制房价的主基
三、兴隆房地产市场分析 —— 区域分析
根据石梅湾规划，未来将是含星级酒 店、度假居住、大型商业服务设施、 文化娱乐、教育科研和公园、游艇码 头等为一体的高端旅游服务区。
三、兴隆房地产市场分析——市场特征
4、区域已有多个项目开发，在国际旅游岛规划背景下，市场正在预热
5、开发规模水准参差不齐，且各自为战，难以形成统一的区域认知形象
多数产品和营销服务简单粗陋，唯一具备规模和品质的石梅山庄，却也是默默无闻 ，待机而动。
三、兴隆房地产市场分析 —— 区域分析
6、兴隆的发展契机在于华润石梅湾的实质性开发建设
4、基于民生愿望，政府出拳稳定房价，投机型需求将受到打压，投资型需求将受 到抑制；
5、中长期看，房地产市场持续向好。
二、海南房地产市场分析 —— 经济背景
海南是一个缺乏实体经济支撑的海岛省份，旅游＋地产的发展模 式成为全省经济发展的唯一趋动力
典型以旅游资源带动城市发展的模式
除了坐拥山、海、天、树等自然风光及少数民族的人文风情外，依托先 天资源开发的温泉、高尔夫等特色产品也成为吸引游客的增值砝码。
海南省各地区房地产投资份额
三亚市, 40%
三亚市 海口市 琼海市 万宁市 文昌市 其他地区
3、从开发进度看，三亚的亚 龙湾、三亚湾等一线海景区 域和海口的开发空间有限， 开发热点正逐步向内陆和沿 东海岸向北转移；海堂湾、 陵水湾、石梅湾、神州半岛 等区域将陆续进入集中开发 状态。
二、海南房地产市场分析 —— 未来走势预测
应求的恐慌
二、海南房地产市场分析 —— 现状
2、目前价格现状，形成三个明显的价格梯度
以三亚自南向北依次递减 由海岸线向内陆区域递减 别墅价格是酒店式公寓的1-2倍
二、海南房地产市场分析 —— 现状
供应主要集中在东线临海城市
其他地区, 5% 文昌市, 3% 万宁市, 7% 琼海市, 7%
海口市, 38%
三、兴隆房地产市场分析 —— 区域分析
1、兴隆是一个资源丰富却未经过系统开发的潜力资源区
兴隆热带植物园
海南唯一54洞原生高尔夫球场
稀有的温泉资源
石梅湾 •未经过度开发的原生态海滩 •1.4万亩珍稀林木——青皮林 •加井岛
三、兴隆房地产市场分析 —— 区域分析
2、三亚博鳌的盛名之下，兴隆沉寂多年，还未形成真正的旅游区概念
由于旅游资源缺乏整体性的开发，旅游和生活设施配套的缺失，目前仅有热带 植物园作为海南游的一个景点，虽然人气较旺，却难以留人，对于更多岛外客 而言，兴隆认知度较低。
3、路网发达，由于缺乏wenku.baidu.com行工具支持，可达性差
东线高速及正在建设中的城市高铁大大提升了该地区的交通环境，但是主城区相 对主干交通有15公里的距离，位置较偏，而且城市高铁在兴隆没有站点，因此交 通的便捷度有待提高。
2、2009年市场的持续繁荣一定程度上透支了房地产行业持续上涨的动能，政策频 出、价格高位运行的现状，将引发一段时期内的客户观望，销售速度趋缓；
3、基于“保增长”的主基调，房地产做为保障经济企稳的重要贡献行业，不会受 到过度打压；加之开发商资金链相对充裕、市场“防通胀”预期依然存在，因 此预计2010 年房地产市场的销售价格不会出现大的波动，将维持一定幅度内 的稳定；
市场面：调影响下，海南楼市将出现阶段性观望和调整。基于资源的唯一性
和长期利好的支持，价格不会大幅回落，相反国际旅游岛规划细则 出台之后，局部热点区域还有继续追高的可能。
需求面价：格杠杆发挥作用，客户结构将重新调整，短期投机者和中低端客户
必然出局。
供应面旅：游岛规划刺激下，大量项目启动入市，并一改南（三亚）北(海口)两
海南兴隆项目产品定位报告
报告思路
认知市场 分析客群 发现自身价值 确定定位及突破方向 提出产品发展建议
第一部分 市场研究与分析
市场研究与分析
宏观层面 —— 房地产行业总体形势向好，短期内受政策调控
影响将呈现高位震荡格局，2010年投资型需求将受到抑制。
中观层面 —— 海南房地产市场总体向好，短期内呈现有价无
二、海南房地产市场分析 —— 现状
1、 2009年底的利好，促使市场出现一轮快速的非理性攀升；2月份 开始，受高企的房价和调控政策出台的双重影响，市场呈现有价 无市状态，预计价格将出现一定程度的回调。
2009年底楼市刺激政策推出的预期促成市场集中交易 海南国际旅游岛规划成为热炒的题材 2009年煤碳资源重组之后，大量游资重回热点楼市寻找出路 恰逢12月份迪拜债务危机，大规模浙商资本回流，注入海南楼市 1月份地方政府“两个暂停”以及开发商惜售、客观上加剧了供不
海南目前成熟旅游区的发展模式都是由海湾的开发建设带动相应内陆区域 的兴起，如亚龙湾之于海南，博熬湾之于琼海，清水湾、香水湾之于陵水 。
囤地多年的华润，拥有石梅湾优质的岸线资源和生态环境，目前石梅湾的 开发因艾美酒店的建成使用已经在蓄势知名度。
在国际旅游岛细则落实之后，预计华润将会真正进入实质性开发，其高起 点的开发水准和品牌知名度，会大大提升区域认可度。
二、海南房地产市场分析
开发商
信心等待行情
国际旅游岛规划的利好 资源的稀缺性和唯一性 大量民间游资的注入
政府
偏中性的态度
客户端
观望
对政策调控力度的期待 对价格承受力的质疑 对海南曾经泡沫的惶恐
预期市场态势将高位维稳，随着国际旅游岛规划的细则逐步出台，将 夯实价格基础，且带动部分潜力区域的上涨。
市状态，预计2010年将高位震荡，部分区域有价格下调的可能。
微观层面 ——兴隆区尚属价值洼地，随石梅湾旅游及开发价值
的显现，未来潜力较大。
研究结论
一、宏观背景分析
1、在“保增长、防通胀”的大基调背景下，2010年必定是个政策频出、政策频变 年，政策面存在较大的不确定性，对行业将带来不同层面的调整；
政策面：基于政旅府游不资会源出基重础拳上打的压房，地整产体业市是场海表南现经将济是增高长位的维主稳要动力，因此
2009年海南省商品房销售面积570.77万平方米，同比增长54.5%;房地产业相 关税收收入70.9亿元，占地税总额的46.89%。
过高过快的涨幅，市场需要一段时间来消化，在全国控制房价的主基
三、兴隆房地产市场分析 —— 区域分析
根据石梅湾规划，未来将是含星级酒 店、度假居住、大型商业服务设施、 文化娱乐、教育科研和公园、游艇码 头等为一体的高端旅游服务区。
三、兴隆房地产市场分析——市场特征
4、区域已有多个项目开发，在国际旅游岛规划背景下，市场正在预热
5、开发规模水准参差不齐，且各自为战，难以形成统一的区域认知形象
多数产品和营销服务简单粗陋，唯一具备规模和品质的石梅山庄，却也是默默无闻 ，待机而动。
三、兴隆房地产市场分析 —— 区域分析
6、兴隆的发展契机在于华润石梅湾的实质性开发建设
4、基于民生愿望，政府出拳稳定房价，投机型需求将受到打压，投资型需求将受 到抑制；
5、中长期看，房地产市场持续向好。
二、海南房地产市场分析 —— 经济背景
海南是一个缺乏实体经济支撑的海岛省份，旅游＋地产的发展模 式成为全省经济发展的唯一趋动力
典型以旅游资源带动城市发展的模式
除了坐拥山、海、天、树等自然风光及少数民族的人文风情外，依托先 天资源开发的温泉、高尔夫等特色产品也成为吸引游客的增值砝码。
海南省各地区房地产投资份额
三亚市, 40%
三亚市 海口市 琼海市 万宁市 文昌市 其他地区
3、从开发进度看，三亚的亚 龙湾、三亚湾等一线海景区 域和海口的开发空间有限， 开发热点正逐步向内陆和沿 东海岸向北转移；海堂湾、 陵水湾、石梅湾、神州半岛 等区域将陆续进入集中开发 状态。
二、海南房地产市场分析 —— 未来走势预测
应求的恐慌
二、海南房地产市场分析 —— 现状
2、目前价格现状，形成三个明显的价格梯度
以三亚自南向北依次递减 由海岸线向内陆区域递减 别墅价格是酒店式公寓的1-2倍
二、海南房地产市场分析 —— 现状
供应主要集中在东线临海城市
其他地区, 5% 文昌市, 3% 万宁市, 7% 琼海市, 7%
海口市, 38%
三、兴隆房地产市场分析 —— 区域分析
1、兴隆是一个资源丰富却未经过系统开发的潜力资源区
兴隆热带植物园
海南唯一54洞原生高尔夫球场
稀有的温泉资源
石梅湾 •未经过度开发的原生态海滩 •1.4万亩珍稀林木——青皮林 •加井岛
三、兴隆房地产市场分析 —— 区域分析
2、三亚博鳌的盛名之下，兴隆沉寂多年，还未形成真正的旅游区概念
由于旅游资源缺乏整体性的开发，旅游和生活设施配套的缺失，目前仅有热带 植物园作为海南游的一个景点，虽然人气较旺，却难以留人，对于更多岛外客 而言，兴隆认知度较低。
3、路网发达，由于缺乏wenku.baidu.com行工具支持，可达性差
东线高速及正在建设中的城市高铁大大提升了该地区的交通环境，但是主城区相 对主干交通有15公里的距离，位置较偏，而且城市高铁在兴隆没有站点，因此交 通的便捷度有待提高。
2、2009年市场的持续繁荣一定程度上透支了房地产行业持续上涨的动能，政策频 出、价格高位运行的现状，将引发一段时期内的客户观望，销售速度趋缓；
3、基于“保增长”的主基调，房地产做为保障经济企稳的重要贡献行业，不会受 到过度打压；加之开发商资金链相对充裕、市场“防通胀”预期依然存在，因 此预计2010 年房地产市场的销售价格不会出现大的波动，将维持一定幅度内 的稳定；
市场面：调影响下，海南楼市将出现阶段性观望和调整。基于资源的唯一性
和长期利好的支持，价格不会大幅回落，相反国际旅游岛规划细则 出台之后，局部热点区域还有继续追高的可能。
需求面价：格杠杆发挥作用，客户结构将重新调整，短期投机者和中低端客户
必然出局。
供应面旅：游岛规划刺激下，大量项目启动入市，并一改南（三亚）北(海口)两
海南兴隆项目产品定位报告
报告思路
认知市场 分析客群 发现自身价值 确定定位及突破方向 提出产品发展建议
第一部分 市场研究与分析
市场研究与分析
宏观层面 —— 房地产行业总体形势向好，短期内受政策调控
影响将呈现高位震荡格局，2010年投资型需求将受到抑制。
中观层面 —— 海南房地产市场总体向好，短期内呈现有价无
二、海南房地产市场分析 —— 现状
1、 2009年底的利好，促使市场出现一轮快速的非理性攀升；2月份 开始，受高企的房价和调控政策出台的双重影响，市场呈现有价 无市状态，预计价格将出现一定程度的回调。
2009年底楼市刺激政策推出的预期促成市场集中交易 海南国际旅游岛规划成为热炒的题材 2009年煤碳资源重组之后，大量游资重回热点楼市寻找出路 恰逢12月份迪拜债务危机，大规模浙商资本回流，注入海南楼市 1月份地方政府“两个暂停”以及开发商惜售、客观上加剧了供不
海南目前成熟旅游区的发展模式都是由海湾的开发建设带动相应内陆区域 的兴起，如亚龙湾之于海南，博熬湾之于琼海，清水湾、香水湾之于陵水 。
囤地多年的华润，拥有石梅湾优质的岸线资源和生态环境，目前石梅湾的 开发因艾美酒店的建成使用已经在蓄势知名度。
在国际旅游岛细则落实之后，预计华润将会真正进入实质性开发，其高起 点的开发水准和品牌知名度，会大大提升区域认可度。