天津顺驰太阳城4、5#地报告

4965元
4040元
销售毛利 32%
27%
25%
31%
率
销售利润 23%
17%
15%
21.57%
率
太阳城 5# 地成本测算
项目
小高层
高层
半地下车库
幼儿园
综合
面积 17.85万m2 3.510万m2
在此相交汇。地铁2号线将来也将穿过丽苑居住区。购物配套有家世界超市和 易出莲花超市，将来太阳城内部也会有中心城等大型商业。 4、顺驰品牌和物业品牌优势。 5、目前本市唯一 一家开发商独立开发大型居住区，易于开发商的理念表现。 6、随着紫玉、蓝山相继入住，四季花庭的即将入住，居住区的氛围在逐渐形成。 7、项目产品形式丰富，我们的产品包括多层、小高层、别墅、情景洋房等丰富的 产品形式。 8、自然区位环境，无污染空气质量好 ，随着城市战略东移，使我们的项目的区 域认可度加强。小区内部功能齐全，配套完备：教育体系，医疗体系，商业 体系，娱乐休闲体系规划齐全

产品、环境和配套的要求较高，有一定的投资意识，追求

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生活舒服，购房随机性强
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第三部分 目标客户群体的定位
结论：市场一线的反馈信息显示：高端客
户对项目的地理位置、投资潜力、户型舒适度、 物业管理的品质等方面更为关注；而中低端客 户对工程进度、交房时间、价格及付款方式、 交通成本、包含物业管理取费标准在内的生活 成本、周边配套服务更为重视。我们太阳城的 目标就是推出舒适度高、投资潜力大、物业管 理完善的高档社区。
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第三部分 目标客户群体的定位
从投资额上划分：
经济之选 15---25万 主要是一些偏远的郊区项目或小开发
商的项目
主打之选 25—40万 市场上竞争最激烈的产品
改善之选
40—60万
追求一定舒适度和高生活品质的产
实力之选
60—80万
产品有特殊配套要求活特殊品
第一部分 项目基本概况
三、前期销售状况与客户分析
（3）销售均价对比
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0 2002.07 2002.08 2002.09 2002.10 2002.11 2002.12 2003.01 2003.02 2003.03 2003.04 2003.05 2003.06 2003.07 2003.08 2003.09 2003.10 2003.11 2003.12 2004.01 2004.01
销售均价 (紫玉 园)
销售均价 （蓝山 园）
销售均价 (丹荔 园)
分析：从各项目销售均价走势来看，无论是蓝山、紫玉以其独有的 成品房配套，还是四季花庭以其独特户型设计的产品差异化优势， 都得到了市场的充分认可，基本保持了平稳攀升的态势。
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第一部分 项目基本概况

的影响；大专以上学历占很大一部分，这些客户比较注重

小区的文化品位
经济实力: 有较强的经济实力，家庭月收入在5000---8000元左右
交通工具: 有相当一部分客户拥有私家车或单位配车 消费理念: 创新意识强，容易接受新事物
家庭结构: 以三口之家为主
购房特征: 这部分客户属于理智型购买群体一般为二次置业，对规划
分析：从太阳城整体销售走势来看，除开盘当月外，02年8月至03年六 月间销售量始终在150套以下徘徊。从03年七月开始，太阳城销售进入 高峰期，月销售套数均保持在150套以上，04年2月更是创造了月销售 358套的历史新高。从数字上充分体现了市场需求的持续高涨以及太阳 城在天津房地产市场上的认可度。
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第一部分 项目基本概况
三、前期销售状况与客户分析 （1）各项目销售历史统计
销售套数（总套数）
400 350 300 250 200 150 100 50
0
销售套 数（总 套数）
2002.07 2002.08 2002.09 2002.10 2002.11 2002.12 2003.01 2003.02 2003.03 2003.04 2003.05 2003.06 2003.07 2003.08 2003.09 2003.10 2003.11 2003.12 2004.01 2004.01
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第一部分 项目基本概况
各地块描述： 2,3,4,5,8号地共有居民约6000户,居住人口18000人,外加丽
苑小区约10000人口合计30000人口,将初步形成丽苑居住区的居 住氛围及商业氛围. 太阳城现有地块现状图
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太阳城 4# 地成本测算
项目
小高层
高层
联排别墅
综合
面积 14.842万m2
1.9488万m2
2.5552万m2
19.5460万m2
直接成本 2638.41元
2862.37元
3746.07元
2793.89元
综合成本 2997.46元
3221.43元
4224.35元
3168.59元
销售均价 3900元
3900元
第四部分 项目定位
特性：1、从属于城市，拥有城市便利的配套服
务设施。 2、交通极为便利。 3、具有郊区化的优美环境。 4、区内配套设施完善。 5、人性化的居住、交流、休闲场所。 6、具有可识别性。
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第四部分 项目定位
4#、5#地项目定位： 4、5#地位于太阳城中心位置，力图突出其最适合人居的“城市花园”中心，
第一部分 项目基本概况
5#地
宗地及经济指标：5#地地处太阳城中心地段，西靠贺 兰路，南邻凤山道，东面与北面为鲁山道；其净地面 积为167841.1㎡，建筑面积229600㎡，容积率为 1.56，其中包含中心城13000㎡，绿地公园20000㎡； 5#地目前住宅的建筑形式以小高层为主，以5栋点式 高层为辅。
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第一部分 项目基本概况
三、前期销售状况与客户分析 （2）销售面积对比
35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
2002.072002.082002.092002.102002.112002.122003.012003.022003.032003.042003.052003.062003.072003.082003.092003.102003.112003.122004.012004.01
力大、物业管理完善的高档社区。 顺驰集团
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第三部分 目标客户群体的定位
目标客户的定位：
职

业: 有比较稳定的职业 从事教育、金融、服务业、制造业、 科研单位、政府机关等.结合未来滨海工业带和空港物流中 心的建成,客户群体会更加广泛.
文化素养: 这群客户有较强的文化素质，学历高，受到一定西方文化
太阳城四、五号地可行性报告
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第一部分 项目基本概况
顺驰太阳城项 目位于卫国道中环 线外2.8公里处， 地处天津市东部， 紧邻市级迎宾大 道——卫国道。地 块四至为东起博山 道、西到昆仑北路、 北街增产道、南至 卫国道。总用地面 积131.75公顷。后 期可规划用地为 811846平米；后期 住宅建筑面积为 663986平米；后期 商业面积为129822 平米；后期教育用 地面积为45000平 米。4#、5#地正处 于太阳城居住区的 核心位置
享受型购买人群 ←——————————————————→ 对产品的使用功能是最关注的，例如小区智能化、房子有空 中花园、入室庭院等超前设计等。
改善型购买人群 ←————————————————→ 这一部分客户不止停留在满足居住功能上，这一部分客 户更注重房屋的功能性和环境机配套情况。
需求型购买人群 ←——————————————→ 客户对于住房只是一种居住场所，只要满足基本的 遮风挡雨和休息居住的功能就可以了。 太阳城针对客户为改善性购买人群
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第二部分项目关键价值分析
二、机会：
1、我们改善型产品完全可以领跑市场的主流。 2、我们的创新主流产品市场形势乐观。周边项目在建筑设计、景观
设计、环境规划方面都存在缺陷，而我们的产品存在着综合优势。 3、我们的差异化产品弱化竞争优势。周边产品形式较单一,我们作
差异化产品市场需求量很大。 4、外部环境和经济形势的影响。轻轨的修建、大面积的拆迁、城市
战略中心东移、银行利率下调等宏观环境形势良好使我们项目的 核心客户人数会不断增加。 5、今年河东、河北、东丽几个区整体的供给量不足，我们要利用大 好时机，推出我们的产品，形成市场的热点 ，占领市场。
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地块素质：4#地、5#地地处太阳城中心，地理位置 优越，有良好的居住氛围，在交通导向上有其独特的 位置优势:4#地、5#地是太阳城中面积最大的地块， 便于该地块内景观的规划，便于形成该区域内的生活 氛围；4#地、5#地独特的地块特性决定4#地、5# 地的开发将对太阳城整体产品的定位起到很大影响。
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三、前期销售状况与客户分析
（4）各项目库存统计
分析：目前太阳 城库存产品已迅速 被市场消化。市场 需求难以达到有效 释放，呼唤大量的 新产品满足市场。
项目名称 紫玉园 蓝山园 丹荔园
库存量 6 13 16
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第二部分 项目关键价值分析
一、优势
位于天津市目前四大居住区之一的丽苑居住区,有良好的居住氛围，社会认同感也 较高。 1、太阳城的规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益； 2、已经形成区位优势，板块价值也有很大程度的提升 3、交通方便，配套齐全。交通有7条公交路线，卫国道快速路与昆仑北路快速路
顶级之选
100万左右 主要使别墅类产品
结论：市场一线的反馈信息显示：高端客户对项目的地理位置、投
资潜力、户型舒适度、物业管理的品质等方面更为关注；而
中低端客户对工程进度、交房时间、价格及付款方式、交通
成本、包含物业管理取费标准在内的生活成本、周边配套服
务更为重视。我们太阳城的目标就是推出舒适度高、投资潜
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第四部分 项目定位
太阳城整体项目定位:
太阳城地处于天津经济重心战略东移的重 要位置、立足河东区、毗邻天津机场、兼顾天 津空港物流加工区、面向整体滨海新区和全市 范围的最适合人居的、都市化“花园城市”。
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其产品以舒适度最高的小高层为主，兼容部分高层及TOWNHOUSE产品；鉴于其优 越的地理位置特将中心商业城坐落于此，体现其独特的商业价值及汇聚能力。
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第四部分 项目定位
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第五部分 财务指标
1、成本及利润测算
第一部分 项目基本概况
4#地 位于太阳城中心区域，东临鲁山道，
西临贺兰路，南靠龙山道，北接凤山道， 地块净地面积139895.4㎡，建筑面积 200027.75㎡，容积率为1.43，其中包含 中心城5333㎡；4#地目前住宅的建筑形 式以小高层为主，以3栋点式高层为辅。
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蓝山园销售 面积(平方 米)
紫玉园销售 面积(平方 米)
丹荔园销售 面积(平方 米)
分析：从各项目销售面积来看，太阳城的成功运作给紫玉园、蓝山园的销售 带来了强力支持，随着两个项目的特点充分展现于市场，太阳城的项目整体 形象得到市场充分认可。这也是丹荔园入市使其后来居上的主要原因。
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第二部分项目关键价值分析
三、难点：
项目开发周期较长，且各地块面积较大， 分布较为均匀，需要持续不断的资金注入进行 项目持续开发，因此，解决好资金问题是项目 能够成功操作的关键。
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第三部分 目标客户群体的定位
从需求上划分：
标志型购买人群 ←————————————————————→ 购买这类产品的客户有一种身份感、荣誉感的存在，是一种豪宅、 身份的象征，例如：时代奥城、海逸长洲。