商业综合体审图要点

商业综合体筹备期审图关注要点

商管公司作为商业产品的使用者和管理者，前期参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，这将对项目的规划和商业品质提升起到重要作用。

一、商业项目设计研讨阶段的图纸重要关注点

1、商业项目设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。

2、审图关注的事项：交通、停车位、管理用房、消防疏散通道、变形缝。

1、审图关注要点（交通）

（1）大型商业综合体应结合城市主要交通道路设置，结合步行街入口设置。（2）在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计。

（3）重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑。

2、审图关注要点（停车）

根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。

3、审图关注要点（管理用房）

根据综合体的特点及管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业的管理用房，还有食堂等辅助用房。大商业用房面积应达到1000平方米左右；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3‰-5‰）；管用房位置应设置在地上区域。大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。

4、审图关注要点（消防疏散通道）

在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。

5、审图关注要点（变形缝）

结合综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。

二、建筑方案设计图纸评审阶段关注要点

商业公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和

出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面积确认；员工通道的要求。

1、审图关注要点（室内步行街）

（1）步行街主入口

步行街主出入口门高不低于3米，两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区域商铺价值；商业广场（含步行街）各出入口应设双层门，并设风幕；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出（室内展示用）；出于节能及实际使用效果的考虑，各出入口应安装水循环冷暖风幕机；步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性。（2）管道井

步行街强弱电、给水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面向通道开门，尽量减少在商铺内设置管道井，商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧。

（3）公共通道

在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度设计要满足动线和消防要求，突出商业空间立体感。

（4）步行街商铺门面

所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。步行街商铺外立面，除预留店招位置外，应全部采用通透超白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面）。

（5）步行街商铺分隔

建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等洋快餐商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。

2、审图关注要点（电梯类）

（1）扶梯

步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧平行布置；扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。扶梯应设置光感变频装置。

（2）观光梯

通常在步行街中庭设置，以2～3部为一组，观光梯应通到地下停车场。观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整。

（3）货梯

步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。每组货梯以两部为宜，载重量为1.6～2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系。

（4）垂直电梯

广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。

3、审图关注要点（特殊区域）

以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场，避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低商业公司的管理难度。

4、审图关注要点（公共卫生间）

每层至少应设置1-3处步行街专用卫生间，卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响；卫生间应作无障碍设计，均以蹲便器为主；残障人采用坐便器，辅助设施完备；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间。

5、审图关注要点（公区吊顶、地面、墙面）

（1）吊顶

商业广场吊顶最低标准为U60系可上人轻钢龙骨，主龙骨间距要小于800mm，副龙骨间距400mm，石膏板封底最低两层；腻子批白最低两遍，打磨平整；乳胶漆喷洒需要均匀。天花检修口设置需在同一平行线，采用成品检修口(暗藏式设计)。

（2）地面

采用目前商业最新型防水粘结材料高分子益胶泥或其它聚合物水泥基材料作为地面块材的粘结人造石材材料。卫生间等涉水房间需先做防水卷材，再铺贴石材。地面预埋强、弱电线路要准确到位。

（3）墙面