市场比较法

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作业
• 1、选取可比实例应符合那些要求？ 3. P75 第3题 • 2、评估某住宅2010年10月1日的正常市场价格，已知的资料 如下： 项目 可比实例A 可比实例A 可比实例A • （1）： 成交价(元/M2） 12000 11600 12240
成交日期
项目 交易情况
2010. 4. 1
可比实例A +3%
（3）差额法下的公式
估价对象价格=可比实例成交价格±交易情况修正数 额±交易日期调整数额±房地产状况调整数额
交易情况修正：
1 可比实例的成交价格×——— = 正常价格 1±S% 交易日期修正：
成交价格*（1+T%） =可比实例在估价时点的价格 房地产状况修正：
•
• •
可比实例 1 自身状况×——— =可比实例在估价对象状况下价格 价格 1 ±R%
3.房地产状况调整的方法
1、确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况 方面的各种因素。 2、判定估价对象和可比实例在这些方面的状况。 3、找出状况之间的差异所造成的价格差异程度。 4、根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。 具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调 整和间接比较调整。
2.交易日期调整的方法
随着时间的经过，房地产价格可能发生的变化 有3种情况：平稳；上涨；下跌。如果是平稳，可不 进行交易日期调整。 调整方法主要是采用百分率法。 关键是确定交易日期调整系数。
成交价格*（1+T%） =可比实例在估价时点的价格
2.交易日期调整的方法
随着时间的经过，房地产价格可能发生的变化 有3种情况：平稳；上涨；下跌。如果是平稳，可不 进行交易日期调整。 调整方法主要是采用百分率法。 关键是确定交易日期调整系数。 调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变 动率，也可以采用时间序列分析方法。 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和 期内平均上升或下降的价格变动率两种。
案例
• 评估一某宗房地产2011年7月的市场价值， 选取的可比实例中有个可比实例的成交日 期为2010年10月1日，成交价格3500元每 平米。该类房地产市场交割2010年6月1日 至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%， 2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上 涨2%。 • 请对此可比实例的价格进行市场调整。
3.3 市场比较法运用举例
P 71-73
市场法总结
1、拥有大量房地产交易实例资料，是运用市场法估价的 先决条件。 2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年。 3、交易情况不正常的交易实例不宜选为可比实例，确需 选用，应能进行可靠的修正。 4、交易日期调整最适用的是可比实例所在地区的同类房 地产的价格指数或变动率。 5、每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%， 综合调整不得超过30%。 6、房地产状况调整最重要的处理是通过选择相似的可比 实例而不作调整。 7、中位数或众数的综合方法只有当可比实例数量足够多 时才可以考虑应用。
3.2.4交易情况修正
1.交易情况修正的含义
如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正 常的，如此才可以作为估价对象的价值。这种修正，称为交 易情况修正。
2.造成成交价格偏差的原因
1.利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.受债权债务关系影响的交易 4.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 5.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 6.相邻房地产的合并交易 7.特殊交易方式的交易 8.交易税费非正常负担的交易 9.特殊政策造成的偏差
3.2.5交易日期修正
1.交易日期调整的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格， 是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。 要求评估的估价对象的价值是估价时点的价， 是应当在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价 时点时的价格，才可以将其作为估价对象的价值。 这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交 易日期调整。也可称为房地产市场状况调整，或市 场状况调整。
2010. 2. 1
可比实例A -1%
2010. 5. 1
可比实例A +2%
• （2）：
• （3）：2009年10月1日至2010年6月1日平均每月比上月上涨 2.4%，2010年6月1日至2010年10月1日平均每月比上月上涨 3.2%。 项目 权重 可比实例A 可比实例A 可比实例A • （4）：
应由买方负担的税费=正常成交价格*应由买方负担的税费比率 正常成交价格=？？？？
案例
• 1、正常成交价为2500元每平米，卖方应缴 纳税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳 税费为正常成交价格的5%，计算买卖双方 实际得到的价格和买方实际付出的价格。 • 2、合同约定成交价为2325元每平米，买卖 中涉及的税费由买方负担。该地区卖方应 缴纳税费为正常成交价格的7%，买方应缴 纳税费为正常成交价格的5%。 • 求取：该房地产的正常成交价格
案例
• 甲乙两宗交易实例 • 甲：建筑面积200平米，成交总价80万人民 币，分三期付款，首付16万人民币，第二 期于半年后付32万人民币，余款32万人民 币于一年后付清。 • 乙：使用面积2500平方英尺，成交总价15 万美元，于成交时一次性付清。 • 如果选取此两宗交易案例为可比实例，试 进行有关内容修正。
市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房 地产状况三大方面的修正和调整。综合在一起，则 有下列计算公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连乘公式
估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系 数× 交易日期调整系数× 房地产状况调整系数
（2）百分率法下的修正、调整系数累加公式
估价对象价格=可比实例成交价格× （1+交易情况修 正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数）
3.2.7 比准价格的计算 每个可比实例的成交价格经过上述各种修 正、调整之后，都会相应地得到一个比准价 格，需要将他们综合成一个比准价格，以此 作为市场法的测算结果。 综合的方法主要有3种：简单算术平均数 法、加权算术平均法、中位数法。 选用10个以上可比实例时可用众位数法。 其他方法：去掉最高和最低价格，余下价 格用简单算术平均数法。
因数1 0.6 +2% +4% 0
因数2
因数3
0.25
0.15
-3%
+6%
-1%
+2%
+5%
+3%
• 三、房地产状况调整的方法： • 1、百分率法。 • • 可比实例 1 • 自身状况×——— =可比实例在估价对象状况下价格 • 价格 1 ±R% • • • • 2、差额法 可比实例自身状况下价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象状况下价格。
4.房地产状况调整应注意的问题
（1）可比实例房地产状况应是其成交价格所 对应或反映的房地产状况， 而不是估价时 点或其他时候的状况。 （2）不同使用性质的房地产，影响其价格的 区位和实物因素不同；即便因素相同，但 其对价格的影响方向和程度也不一定相同。 （3）在房地产状况调整中，可以根据每个因 素的具体情况而分别予以调 整。
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案例
• 某可比实例2011年1月30日的价格为2000 美元每平米，该类房地产以美元为基准的 价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设 人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为 1美元=6.8450元人民币，2011年9月30日 为1美元=6.7050元人民币 • 请将该可比实例的价格调整到2011年9月30 日
建立价格可比基础/建立比较基准
• 一、统一房地产范围 • 范围：“有”与“无”的关系。 • 二、统一付款方式 • 价格通常以一次付清所需要支付 的金额为基准。
三、统一价格单位
1.统一采用单位： 通常为单位面积上的价格。 土地还可为楼面地价。 宜先对总价进行修正、调整后，再转化为单价 2.统一币种与货币单位 币种之间的换算需要使用汇率，通常情况下，采用成 交日期时的汇率。货币单位通常采用元。 3.同一面积内涵和面积单位 需要注意不同面积内涵之间的区别，进行正确的换算。
市场比较法
3.1.5 市场法的操作步骤
运用市场法估价应按下列步骤进行： 1、收集交易实例 2、选取可比实例 3、建立价格可比基础 4、进行交易情况修正 5、进行交易日期修正 6、进行房地产状况修正 7、求出比准价格
二、实例选取
可比实例的选择应符合下列要求：
1.与估价对象类似：用途相同、建筑结构相 同、同一供求范围内 2.成交日期与估价时点接近； 3.与估价价值类型相同； 4.成交价格为正常价格，或能够修正为正 常价格。
3.交易情况修正的法 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 百分率法： 1 可比实例的成交价格×——— = 正常价格 1±S% 或： 100 可比实例的成交价格×——— = 正常价格。 100±S 差额法： 正常价格-应由卖方负担的税费（？）=卖方实际得到的价格 正常价格+应由买方负担的税费（？）=买方实际付出的价格
3.2.6 房地产状况调整
1.房地产状况调整的含义
房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况 下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
2.房地产状况调整的内容
房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，所以状况调 整 包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。 1.区位状况调整的内容：位置、交通、环境、配套设施，以及楼层、 朝向等。 2.权益状况调整的内容：土地使用年限，城市规划限制条件等。 3.实物状况调整的内容：对于土地来说，主要包括：面积、形状、 地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等。对于建 筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布 局、工程质量、完损程度等。 房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。