市场比较法
市场比较法计算公式(一)
市场比较法计算公式(一)市场比较法计算公式概述市场比较法是估算资产或企业价值的常用方法之一。
它基于市场上类似资产或企业的交易数据，通过对比和分析这些数据，来估算目标资产或企业的价值。
市场比较法的计算公式可以根据不同情况和需求有所不同。
以下列举了一些常见的市场比较法计算公式，并提供了相应的例子来解释说明。
市盈率法市盈率法是一种常见的市场比较法，适用于估算上市公司的价值。
它的公式如下：市盈率 = 市值 / 净利润例子：假设一家上市公司市值为1000万元，净利润为200万元，那么其市盈率为5倍。
市净率法市净率法用于估算公司的价值，尤其适用于估算金融行业的公司。
其公式如下：市净率 = 市值 / 净资产例子：假设一家公司市值为500万元，净资产为100万元，那么其市净率为5倍。
市销率法市销率法常用于估算营业收入较大且有较好盈利能力的公司的价值。
其公式如下：市销率 = 市值 / 年度销售额例子：假设一家公司市值为800万元，年度销售额为400万元，那么其市销率为2倍。
市现率法市现率法用于估算公司的价值，着重考虑公司的现金流情况。
其公式如下：市现率 = 市值 / 年度现金流量例子：假设一家公司市值为600万元，年度现金流量为300万元，那么其市现率为2倍。
市收率法市收率法常用于估算房地产或租赁行业的投资物业价值。
其公式如下：市收率 = 年度租金 / 物业市值例子：假设一栋房地产的市值为1000万元，年度租金为200万元，那么其市收率为20%。
注意：市场比较法的具体计算公式和应用场景可能会因不同行业和具体情况而有所差异。
在实际应用时，需要根据具体情况选择适合的计算公式，并结合市场的实际情况进行分析和判断。
以上是市场比较法的一些常见计算公式及解释说明。
通过对比和分析市场上类似资产或企业的交易数据，使用这些计算公式可以更准确地估算目标资产或企业的价值。
市场比较法
掌握市场比较法的基本原理；交易 实例的收集与可比实例的选取；目标不 动产差异修正。
本章内容
第一节 市场比较法的基本原理
第二节 市场比较法估价步骤及内容
第三节 市场比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach， sales comparison approach），也称市价比 较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场 资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场 法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期 已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已 经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得 出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种 估价方法。
第一节 市场比较法的基本原理
2.个别因素间接比较修正公式 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数 ×交易期日修正系数×区域因素修正系数×标准化 修正系数×个别因素修正系数＝可比实例价格×100 ／( ) ×( )/100×100／( ) ×100／( ) ×( )/100 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别 因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素状况 相对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因 素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素 状况为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对 于标准
不适用的情况：
——没有不动产交易的地方
——在农村等不动产交易较少的地区 ——某些类型很少见的不动产，或交易实很少的 不动产，如古建筑 ——难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、 学校等。
第一节 市场比较法的基本原理
五、市场比较法的操作程序
①搜集交易实例
市场比较法
市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本公式P=P B×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地价格；P B：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数E：待估宗地使用年期修正指数／比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。
其基本情况如下：比较实例1：位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
出让合同签订时间为2013年11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2：位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析
土地评估方法——市场比较法和收益法比较分析一、市场比较法市场比较法是土地评估中常用的一种方法，它通过比较类似土地在市场上的交易价格来确定目标土地的价值。
下面将详细介绍市场比较法的步骤和应用。
1. 数据收集首先，需要收集相关的土地交易数据。
这些数据可以来自房地产市场报告、土地交易平台、政府土地部门等渠道。
收集的数据应包括土地的面积、位置、用途、成交价格等信息。
2. 选择比较对象根据目标土地的特征，选择与之相似的土地进行比较。
相似性可以从土地的位置、用途、规模等方面考虑。
选择的比较对象应具有可比性，以确保比较结果的准确性。
3. 数据调整由于比较对象与目标土地可能存在差异，需要进行数据调整以消除这些差异。
常见的调整因素包括土地面积、用途差异、地形等。
通过对比较对象的数据进行调整，可以更准确地反映目标土地的价值。
4. 价格分析在完成数据调整后，需要对比较对象的交易价格进行分析。
可以计算平均价格、中位数价格等指标，以确定目标土地的市场价值。
此外，还可以考虑其他因素，如市场趋势、供需关系等。
二、收益法收益法是另一种常用的土地评估方法，它基于土地所能产生的收益来确定其价值。
下面将详细介绍收益法的步骤和应用。
1. 收益预测首先，需要对目标土地的收益进行预测。
这可以通过考虑土地的用途、市场需求、租金水平等因素来进行。
收益预测可以采用多种方法，如租金收益法、开发潜力法等。
2. 收益折现由于未来收益存在不确定性，需要将未来的收益折现到现值。
这可以通过确定适当的折现率来完成。
折现率可以根据市场利率、风险水平等因素确定。
3. 土地价值计算在完成收益折现后，可以计算目标土地的现值。
将折现后的未来收益与土地的使用寿命相乘，可以得到土地的市场价值。
三、比较分析市场比较法和收益法在土地评估中常常被同时应用，以获得更准确的结果。
比较分析可以通过对两种方法得出的土地价值进行比较来完成。
1. 价值对比将市场比较法和收益法得出的土地价值进行比较。
公司估值的4种计算方法
公司估值的4种计算方法公司估值是指根据一系列的财务和非财务因素，计算公司的价值。
在进行公司估值时，通常可以使用以下四种计算方法：1.市场比较法市场比较法是根据与目标公司类似的其他已上市公司或已完成交易的公司的市场价格和指标，通过比较得出目标公司的估值。
这种方法基于市场的供求关系，可以提供相对准确的估值。
常用的市场比较法有市盈率法、市净率法、市销率法和市现率法等。
市盈率法是根据已上市公司的市盈率来计算目标公司的估值。
市盈率是指目标公司的市值与净利润的比率。
如果目标公司业务与参照公司相似，并且参照公司的市盈率稳定，那么可以通过乘以目标公司的净利润来计算目标公司的估值。
市净率法是根据已上市公司的市净率来计算目标公司的估值。
市净率是指目标公司的市值与净资产的比率。
如果目标公司的净资产相对稳定，并且参照公司的市净率稳定，那么可以通过乘以目标公司的净资产来计算目标公司的估值。
市销率法是根据已上市公司的市销率来计算目标公司的估值。
市销率是指目标公司的市值与营业收入的比率。
如果目标公司的营业收入相对稳定，并且参照公司的市销率稳定，那么可以通过乘以目标公司的营业收入来计算目标公司的估值。
市现率法是根据已上市公司的市现率来计算目标公司的估值。
市现率是指目标公司的市值与现金流量的比率。
如果目标公司的现金流量相对稳定，并且参照公司的市现率稳定，那么可以通过乘以目标公司的现金流量来计算目标公司的估值。
2.直接收益法直接收益法是根据目标公司未来一定期限内的现金流量来计算公司的估值。
这个方法适用于已上市公司或盈利公司，可以通过计算未来现金流量的现值，并与投资报酬率进行比较来确定公司的价值。
直接收益法的计算步骤如下：1）预测未来一定期限内的现金流量。
2）确定折现率，一般选择投资报酬率。
3）将预测现金流量按照对应期限折现，并进行累加。
4）计算累加现金流量的净现值，即得到公司的估值。
3.企业价值法企业价值法是根据公司的全部资本结构来计算公司的估值。
市场比较法
【例】：某宗房地产交易总价为30万元，其中其首付款20％，余 款于半年后支付。假设月利率为5‰，则在其成文日期时一 次付清的价格为：
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
▣ 内 容：
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一)
۞ 统一币种和货币单位
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
۞ 统一面积单位（km2、hm2、dam2 （百平方米）、m2、dm2）
统一面积单位:中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采 用公顷、亩)；美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、 韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：
二、选取可比实例(contrast-able instances) ▣ 要 求：
۞ 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供 求范围内的类似地区。 例如：拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地 区的一个商场，则选取的可比实例最好也在王府井地 区;但如果在该地区内可供选择的交易实例不多，则 应选择像东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业 区中的交易实例。如果估价对象是在北京市内某个住 宅小区的普通商品住宅，则选取的可比实例最好是在 同一住宅小区内的交易实例;如果在同一住宅小区内 没有合适的交易实例可供选取，则应选取位于北京市 内类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
三、建立价格比较基础(foundations) (五统一) ▣ 内 容：
定价策略之市场比较法课件
4. 根据市场需求和竞争状况，制 定灵活的定价策略；
5. 通过营销手段如优惠券、满减 等吸引消费者，提高网站的流量
和转化率。
案例四：服装生产企业
总结词
服装生产企业需要定期收集竞争对手 的产品价格、流行趋势和市场定位等 数据，制定符合市场趋势的定价策略 。
详细描述
服装生产企业需要关注竞争对手的产 品价格、流行趋势和市场定位等因素 ，同时还需要了解消费者的需求和购 买行为，制定符合市场趋势的定价策 略。
的方法。
定价策略的应用场景
产品或服务具有同类性
产品或服务成本可衡量
当市场上存在大量同类产品或服务时，企 业需要采用市场比较法来制定价格策略。
当产品或服务的成本相对稳定，且易于衡 量时，企业可以采用成本加成法来制定价 格策略。
竞争环境激烈
产品或服务具有独特价值
在竞争激烈的市场环境中，企业需要密切 关注竞争对手的价格策略，并采用竞争定 价法来应对市场竞争。
市场比较法的总结
01
02
03
适用范围
市场比较法主要适用于有 较为完善市场体系的商品 或服务的定价。
比较方法
通过对比类似商品或服务 ，调整价格以达到市场平 衡。
注意事项
在应用市场比较法时，需 要关注市场信息的时效性 和准确性，避免因信息不 对称导致定价误差。
市场比较法的展望与未来发展趋势
数据分析与人工智能应用
市场比较法的优缺点
优点
相对简单：相对于其他评估方法，市场比较法较为简单，易于理解和操作。
反映市场行情：通过比较类似资产的市场价格，能够较为准确地反映目标资产的市 场行情。
市场比较法的优缺点
• 综合性强：考虑了多种因素，如市场供需关系、市场行情 、同类资产的价格水平等。
市场比较法
1.平均数 ⑴ 简单算术平均数 ⑵ 加权算术平均数
V 1 n
V1 V2 V3 Vn n
V
i 1
n
i
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn V f 1 f 2 f 3 fn
2.中位数
fV
i 1 i
n
i
把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当 项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平 均数为综合出的价格。
估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
指数 =可比实例价格× 估价对象个别因素条件 可比实例个别因素条件 指数
100
=可比实例价格×
例5 有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实
例所处区域的环境位于待估对象。经分析，可比实例在商
服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方 面综合起来的作用比估价对象好2%。试对该可比实例进行 区域因素修正。 估价对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数
置、地势、土地使用权年限等影响房地产价格的因素。
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，
因此具体比较内容不尽相同。在实际比较中，应该把比较的内容列表，使
其规范化，且一目了然。值得注意的是，交易实例的区域因素与个别因素， 是交易实例当时的区域因素状况和个别因素状况。
16
例6
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况
第五章 市场比较法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 本章内容
4.市场比较法
若条件改为：买方净付50万元，则正常单价为？ 正常价格=买方付出/(1+买方税率） =50/120/(1+3%)=4045元/平方米
26
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
27
一般公式：
估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
5000*6.2787*（1+1.2%）8*（1-0.2%）2/6.2798=5478美元/平方米
32
②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）
33
需要评估某房地产于2014年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2013年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2013年间平均每月上涨1.5%，2014年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
100 正常价格 5000 4762元 / 平方米 105
24
买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率 正常价格=？ 请推导
1 正常价格 买方付出 1 买方税费率 1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
15000 1 1.5% 8 1 0.5% 2 16632元 / 平方米
34
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。 1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
市场比较法
市场比较法4.1市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，或sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求圈（cmparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。
邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。
4.1.2市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。
当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。
这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。
替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，因此，我们在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较求得估价对象房地产的未知价格。
市场比较法的适用范围与条件
市场比较法的适用范围与条件1. 市场比较法适用于房地产评估呀！你想想，就像你买房子的时候，要看看周围差不多的房子都卖啥价，这就是在运用市场比较法嘛！比如，你想买的房子旁边有个差不多户型的刚卖了 100 万，那你心里不就有个底了嘛！2. 它也适用于二手车的估价呢！这不就跟你去二手车市场，会对比其他类似车的价格一样嘛！要是有辆车跟你看中的差不多，人家卖 8 万，那你就知道自己该出多少价合适啦！3. 在艺术品市场也能用哦！哎呀，就像那些古董字画啥的，你得找类似的作品的价格来参考呀！比如说有幅差不多的画之前卖了 50 万，那这幅画的价值不就有个大概范围了嘛！4. 市场比较法在土地交易中也很重要呀！你看，一块地要卖，那不得看看周围地都卖多少钱呀！就好比旁边那块地卖了 1000 万，那这块地能差太多吗？5. 租赁市场也能用呢！你租房子的时候，不也会看看周围差不多房子的租金嘛！要是旁边一样的房子租 2000 一个月，那你心里不就有数啦！6. 对于珠宝首饰的评估也可以呀！哇，就像你买钻石戒指，要看看其他类似的卖多少钱，对不对？要是差不多的卖 2 万，那你就知道这个戒指大概啥价啦！7. 在股票市场也有它的用武之地哟！你想想，一只股票的价值，不也得跟同行业类似的股票比比嘛！要是其他类似的都涨得厉害，那这只股票是不是也有潜力呀！8. 机器设备的买卖也能靠它呀！嘿，就像买个二手设备，得看看其他一样的卖多少，是不是这个道理？要是差不多的卖 10 万，那你就知道该咋出价啦！9. 无形资产的评估也少不了它呢！比如说一个专利，你得看看其他类似的专利都啥价呀！要是有个差不多的卖了 50 万，那这个专利的价值不就有谱啦！10. 市场比较法在企业并购中也很关键呀！哎呀呀，你想，要收购一个企业，不得跟其他类似企业比比价格和价值嘛！要是有个差不多的企业卖了1 个亿，那这个企业你得好好考虑考虑价格啦！我觉得市场比较法真的超实用呀，能让我们在各种交易中更好地了解价格和价值，避免吃亏上当呢！。
市场比较法
市场比较法目录[隐藏]• 1 什么是市场比较法？• 2 市场比较法的原理• 3 市场比较法的特点与应用范围• 4 市场比较法的估价步骤• 5 市场比较法的基本公式• 6 市场比较法应用实例•7 市场比较法应用中常见错误8 市场比较法的案例分析o8.1 案例一：市场比较法在工业地价评估中的运用[1]•9 相关条目•10 参考文献[编辑]什么是市场比较法？在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。
它包括但并不限于以下具体评估方法（具体方法的名称可能并不完全统一）。
例如，现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等。
（1）现行市价法。
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法。
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）（3）功能价值类比法（类比估价法）。
功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生产能力/参照物生产能力②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）（4）价格指数调整法（物价指数法）。
第六章市场比较法
把握估价对象所在地的正常的房地产市场 价格行情，保障评估出的估价对象价值不 会超出合理的范围；
选择出符合一定数量和质量要求的可比实 例，保障根据这些可比实例评估出的估价 对象价值更加精准而不会出现较大误差。
二、搜集交易实例的途径
搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有: (1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。 (2)向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
从交易实例中选取符合一定条件的交易实例 作为参照比较的交易实例。
——将这些符合一定条件、可以作为参照比 较的交易实例称为可比实例。
二、选取可比实例的要求
(一)选取可比实例的数量要求
从理论上讲，选取的可比实例越多越好。 从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不
·············
成交日期
续表
权益因素 交易情况说明
名称 坐落 卖方 买方 成交价格 付款方式
土地性质、使用期限 房产产权情况
货币种类
坐落位置图
资料来源
调查日期
成交日期 建筑平面图 调查人员
三、搜集交易实例的要求
搜集内容完整、真实的交易实例,一般包括： ①交易实例房地产的基本状况，例如
名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、 土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、 周围环境景观等；
①实际交易情况与正常交易情况不同；
②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时
间上的房地产市场状况不同)；
③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况
不同。
市场比较法名词解释
市场比较法名词解释
市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。
它是指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
基本信息
中文名市场比较法
常用方法市场比较法
基本公式V=VB×A×B×D×E
特点技术上成熟、最贴切实际的估价方。
第三章市场比较法ppt课件全
求取最终比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
【例3-11】为评估某写字楼2005年10月1日的正
常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C
三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关
资料见下表3-4。
项目 成交价格
表3-4可比实例情
可比实例A
可比实例B
5000元人民币/ m2
650美元/m2
/m2
甲总价=76.42万人民币
乙总价=15万美元
(2)统一采用单价
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面 积
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：(3)统一币种和货币单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
房地产市场
第九节 市场法总结和运用举例
乙单价=348.28/=元人民币 /0.09290304=3748.85平方米建筑面积
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义
二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因
(1)强迫出售或强迫购买的交易；
(2)利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之 间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其 员工之间的房地产交易，其成交价格通常低于正 常市场价格
第六节 市场状况调整
市场比较法(房地产案例
市场比较法(房地产案例市场比较法（房地产案例）1. 引言市场比较法（Market Comparison Approach，简称MCA）是房地产估值中常用的一种方法，通过对市场上相似的物业进行比较，确定所要估值物业的市场价值。
本文将以一个房地产案例为例，介绍市场比较法的应用和步骤。
2. 案例描述假设我们要估算一套位于城市中心的公寓的市场价值。
这套公寓位于高楼层，拥有三个卧室和两个浴室，总面积为100平方米。
我们将使用市场比较法来确定这套公寓的市场价值。
3. 步骤市场比较法的步骤主要包括：选择样本、确定调整项、计算调整值、确定物业价值。
下面将详细介绍每一步骤。
3.1 选择样本选择样本时，我们需要选择与要估价物业相似的、在同一地区的物业作为比较样本。
在我们的案例中，我们可以选择几个与目标公寓类型相似的公寓作为样本。
3.2 确定调整项在选择样本后，我们需要确定每个样本与目标物业在物理特征、位置等方面的差异。
这些差异被称为调整项。
例如，如果某个样本比目标公寓多了一个卧室，我们需要对该样本的价格进行调整。
3.3 计算调整值确定了调整项后，我们需要计算每个调整项对价格的影响程度。
这些影响程度被称为调整值。
调整值可以通过市场调查或专家判断等方式获得。
以我们的案例为例，我们可以通过查看市场数据或咨询专业人士来确定卧室数量对价格的影响。
3.4 确定物业价值在计算了每个样本的调整值后，我们可以将这些值应用到样本的价格上，得出每个样本的调整后价格。
然后，我们可以根据这些调整后的价格来确定目标物业的市场价值。
最常用的方法是计算样本的平均价格，并将其作为目标物业的市场价值。
4. 总结市场比较法是一种常用且相对简单的房地产估值方法。
通过选择样本、确定调整项、计算调整值和确定物业价值，我们可以得出目标物业的市场价值。
然而，需要注意的是，市场比较法的准确性取决于选择的样本质量和正确确定的调整值。
因此，在实际应用中，我们需要仔细地选择样本并考虑各种调整项，以获得更准确的估值结果。
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3.2.5交易日期修正
1.交易日期调整的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格， 是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。 要求评估的估价对象的价值是估价时点的价， 是应当在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价 时点时的价格，才可以将其作为估价对象的价值。 这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交 易日期调整。也可称为房地产市场状况调整，或市 场状况调整。
• 三、房地产状况调整的方法： • 1、百分率法。 • • 可比实例 1 • 自身状况×——— =可比实例在估价对象状况下价格 • 价格 1 ±R% • • • • 2、差额法 可比实例自身状况下价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象状况下价格。
4.房地产状况调整应注意的问题
（1）可比实例房地产状况应是其成交价格所 对应或反映的房地产状况， 而不是估价时 点或其他时候的状况。 （2）不同使用性质的房地产，影响其价格的 区位和实物因素不同；即便因素相同，但 其对价格的影响方向和程度也不一定相同。 （3）在房地产状况调整中，可以根据每个因 素的具体情况而分别予以调 整。
3.房地产状况调整的方法
1、确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况 方面的各种因素。 2、判定估价对象和可比实例在这些方面的状况。 3、找出状况之间的差异所造成的价格差异程度。 4、根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。 房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。 具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调 整和间接比较调整。
市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房 地产状况三大方面的修正和调整。综合在一起，则 有下列计算公式： （1）百分率法下的修正、调整系数连乘公式
估价对象价格=可比实例成交价格×交易情况修正系 数× 交易日期调整系数× 房地产状况调整系数
（2）百分率法下的修正、调整系数累加公式
估价对象价格=可比实例成交价格× （1+交易情况修 正系数+交易日期调整系数+房地产状况调整系数）
建立价格可比基础/建立比较基准
• 一、统一房地产范围 • 范围：“有”与“无”的关系。 • 二、统一付款方式 • 价格通常以一次付清所需要支付 的金额为基准。
三、统一价格单位
1.统一采用单位： 通常为单位面积上的价格。 土地还可为楼面地价。 宜先对总价进行修正、调整后，再转化为单价 2.统一币种与货币单位 币种之间的换算需要使用汇率，通常情况下，采用成 交日期时的汇率。货币单位通常采用元。 3.同一面积内涵和面积单位 需要注意不同面积内涵之间的区别，进行正确的换算。
案例
• 某可比实例2011年1月30日的价格为2000 美元每平米，该类房地产以美元为基准的 价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设 人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为 1美元=6.8450元人民币，2011年9月30日 为1美元=6.7050元人民币 • 请将该可比实例的价格调整到2011年9月30 日
3.2.7 比准价格的计算 每个可比实例的成交价格经过上述各种修 正、调整之后，都会相应地得到一个比准价 格，需要将他们综合成一个比准价格，以此 作为市场法的测算结果。 综合的方法主要有3种：简单算术平均数 法、加权算术平均法、中位数法。 选用10个以上可比实例时可用众位数法。 其他方法：去掉最高和最低价格，余下价 格用简单算术平均数法。
市场比较法
3.1.5 市场法的操作步骤
运用市场法估价应按下列步骤进行： 1、收集交易实例 2、选取可比实例 3、建立价格可比基础 4、进行交易情况修正 5、进行交易日期修正 6、进行房地产状况修正 7、求出比准价格
二、实例选取
可比实例的选择应符合下列要求：
1.与估价对象类似：用途相同、建筑结构相 同、同一供求范围内 2.成交日期与估价时点接近； 3.与估价价值类型相同； 4.成交价格为正常价格，或能够修正为正 常价格。
3.交易情况修正的法 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 百分率法： 1 可比实例的成交价格×——— = 正常价格 1±S% 或： 100 可比实例的成交价格×——— = 正常价格。 100±S 差额法： 正常价格-应由卖方负担的税费（？）=卖方实际得到的价格 正常价格+应由买方负担的税费（？）=买方实际付出的价格
2.交易日期调整的方法
随着时间的经过，房地产价格可能发生的变化 有3种情况：平稳；上涨；下跌。如果是平稳，可不 进行交易日期调整。 调整方法主要是采用百分率法。 关键是确定交易日期调整系数。
成交价格*（1+T%） =可比实例在估价时点的价格
2.交易日期调整的方法
随着时间的经过，房地产价格可能发生的变化 有3种情况：平稳；上涨；下跌。如果是平稳，可不 进行交易日期调整。 调整方法主要是采用百分率法。 关键是确定交易日期调整系数。 调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变 动率，也可以采用时间序列分析方法。 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和 期内平均上升或下降的价格变动率两种。
因数1 0.6 +2% +4% 0
因数2
因数3
0.25
0.15
-3%
+6%
-1%
+2%
+5%
+3%
3.2.4交易情况修正
1.交易情况修正的含义
如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正 常的，如此才可以作为估价对象的价值。这种修正，称为交 易情况修正。
2.造成成交价格偏差的原因
1.利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.受债权债务关系影响的交易 4.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 5.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 6.相邻房地产的合并交易 7.特殊交易方式的交易 8.交易税费非正常负担的交易 9.特殊政策造成的偏差
2010. 2. 1
可比实例A -1%
2010. 5. 1
可比实例A +2%
• （2）：
• （3）：2009年10月1日至2010年6月1日平均每月比上月上涨 2.4%，2010年6月1日至2010年10月1日平均每月比上月上涨 3.2%。 项目 权重 可比实例A 可比实例A 可比实例A • （4）：
（3）差额法下的公式
估价对象价格=可比实例成交价格±交易情况修正数 额±交易日期调整数额±房地产状况调整数额
交易情况修正：
ห้องสมุดไป่ตู้
1 可比实例的成交价格×——— = 正常价格 1±S% 交易日期修正：
成交价格*（1+T%） =可比实例在估价时点的价格 房地产状况修正：
•
• •
可比实例 1 自身状况×——— =可比实例在估价对象状况下价格 价格 1 ±R%
3.2.6 房地产状况调整
1.房地产状况调整的含义
房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况 下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
2.房地产状况调整的内容
房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，所以状况调 整 包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。 1.区位状况调整的内容：位置、交通、环境、配套设施，以及楼层、 朝向等。 2.权益状况调整的内容：土地使用年限，城市规划限制条件等。 3.实物状况调整的内容：对于土地来说，主要包括：面积、形状、 地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等。对于建 筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布 局、工程质量、完损程度等。 房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。
案例
• 甲乙两宗交易实例 • 甲：建筑面积200平米，成交总价80万人民 币，分三期付款，首付16万人民币，第二 期于半年后付32万人民币，余款32万人民 币于一年后付清。 • 乙：使用面积2500平方英尺，成交总价15 万美元，于成交时一次性付清。 • 如果选取此两宗交易案例为可比实例，试 进行有关内容修正。
•
作业
• 1、选取可比实例应符合那些要求？ 3. P75 第3题 • 2、评估某住宅2010年10月1日的正常市场价格，已知的资料 如下： 项目 可比实例A 可比实例A 可比实例A • （1）： 成交价(元/M2） 12000 11600 12240
成交日期
项目 交易情况
2010. 4. 1
可比实例A +3%
案例
• 评估一某宗房地产2011年7月的市场价值， 选取的可比实例中有个可比实例的成交日 期为2010年10月1日，成交价格3500元每 平米。该类房地产市场交割2010年6月1日 至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%， 2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上 涨2%。 • 请对此可比实例的价格进行市场调整。
应由买方负担的税费=正常成交价格*应由买方负担的税费比率 正常成交价格=？？？？
案例
• 1、正常成交价为2500元每平米，卖方应缴 纳税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳 税费为正常成交价格的5%，计算买卖双方 实际得到的价格和买方实际付出的价格。 • 2、合同约定成交价为2325元每平米，买卖 中涉及的税费由买方负担。该地区卖方应 缴纳税费为正常成交价格的7%，买方应缴 纳税费为正常成交价格的5%。 • 求取：该房地产的正常成交价格
3.3 市场比较法运用举例
P 71-73
市场法总结
1、拥有大量房地产交易实例资料，是运用市场法估价的 先决条件。 2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年。 3、交易情况不正常的交易实例不宜选为可比实例，确需 选用，应能进行可靠的修正。 4、交易日期调整最适用的是可比实例所在地区的同类房 地产的价格指数或变动率。 5、每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%， 综合调整不得超过30%。 6、房地产状况调整最重要的处理是通过选择相似的可比 实例而不作调整。 7、中位数或众数的综合方法只有当可比实例数量足够多 时才可以考虑应用。