桂林市临桂新区地产项目营销策划报告(下)

产品硬伤（二）
14
营销策划--营销策略
具体推售节奏
➢ 保证目标实现与市场可 行性相吻合
第一次开盘(2011年10月1日) 低价、低首付引爆市场,具体推出A、B楼共330套
➢ 保证房源去化的均衡性
➢ 保证每次推销的热销性 ➢ 保证推售与营销策略的
一致性
一期 A\B
房型 一房 两房
套数 130 200
3501—4000元/ ㎡
0 0 4.60% 28.60%
4001—5000元/ ㎡
0 0 0 0
5000元/㎡
0 0 0 14.30%
1000-3000元 3000-5000元 5000-10000元 10000元及以上
18
营销策划--营销策略
新一轮调控在即，周边楼盘售价又多集中在2800-3500之间，但我们却建议销售价 格均价在3550元/平，我们有何销售手段？
总量
套数 122 248
总面积
户型面积 46.41 75.55
成交均价 3550 3550
成交总价
第二次开盘推出的一期剩余一样，借活动来推动项目实现继续热销；
目标去化量： 一房去化122套、两房去化164套，开盘引爆小户型的销售， 实现10500万
16
营销策划--营销策略
2011年营销铺排总控图
10月
80.00%
70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00% 2800元/ ㎡及以 下
1000-3000元
65.60%
3000-5000元
60.90%
5000-10000元
13.60%
10000元及以上
14.30%
√
2801—3500元/ ㎡
34.40% 39.10% 81.80% 42.80%
11月
12月
1月
余房
一期开盘、持销
小户型 多次开盘见备注
营销铺排 媒体推广
蓄水
逼定 开盘 开盘 开盘
围墙、通栏、软文、 晚报
活动
户外
短信、海报 带看卡，低首付
渠道拓展
备注： 开盘时间分别为：10-1，11-20，1-1 17
营销策划--营销策略 临桂楼盘主要售价多集中在2800-3500元/平
90.00%
19
营销策划--方式方法
营销分策略体系
1、客户策略
2、展示攻略
5、销售策略
营销策略
4、推广策略
3、活动策略
20
营销策划--方式方法
总体销售策略 多频次、短间隔开盘，快速销售
具体措施： 1.利用泛销售和《带看卡》：节点爆破，以客户为基础，在快速蓄客的基础上进行逼 定。 2. 确保推售房源去化分布的均衡性：在确定推售房源时，要考虑本次销售目标与季度目 标之间的平衡，确保房源去化的均衡性。 3. 确保每次开盘销售火爆：保证开盘周内至少保证推出量的30%以上，确保热销。
SWOT分析（三）
7
项目属性
SWOT分析（四）
T威胁：
➢各区域间竞争激烈 纵观整个桂林市场地产市面上场，从以往较集中的的状态。随着 城市道路的布局扩张和各大主干道的建设、人均消费水平提高和 小车拥有率不断攀升，各区的地域界限将渐趋模糊，购房受地域 的局限程度将有所降低。 ➢区内竞争会逐惭激烈 预计未来临桂新区各板块将不断有发展商推出大型楼盘。这对本 项目必定造成强大的冲击。
8
① 城市概述 ② 区域分析 ③ 住宅与商业市场 ④ 项目属性 ⑤ 营销策划
9
✓ 实现目标 ✓ 内忧外患 ✓ 营销策略 ✓ 实现销售策略方式方法 ✓ 项目包装 ✓ 宣传方式 ✓ 费用预算
10
营销策划—实现目标 一期将推出低楼层和高楼层部分
我们的目标：完成总销金额的65%， 实现销售额1.8亿
营销策划--内忧外患
5
项目属性
SWOT分析（二）
W劣势：
➢目前属于国家对房地产调控的周期。 ➢旧城的杂乱形象，深入人心。 ➢不属于热点发展的区域。
6
项目属性
O机会：
➢刚需时代的到来带给新的机会。 ➢政府利好消息的带动 政府进行的临桂新区建设，促使大量人口 迁入临桂新区，为未来临桂新楼市的发展 提供市场基础。 ➢区域经济的带动 新城建设的启用而触动的经济带动力给区 域经济注入强大动力。
① 城市概述 ② 区域分析 ③ 住宅与商业市场 ④ 项目属性 ⑤ 营销策划
1
项目属性
项目所处区域属于桂林临桂配套成熟的旧城区板块，交通便利。
➢区域交通优越。通过人 民路、金水路可直接进 入桂林市区，通过人民 路、榕山路、两江国际 机场路、机场路可以直 接到两江国际机场。 ➢. 项目邻区域主干道人 民路，是周边郊Biblioteka Baidu华阳 进入成都城区的主要道 路之一。
外患
不属于热点发展方向，主要发展方向为新城板块。 新城板块是未来桂林市的经济、文化、政治中心。
12
营销策划--内忧外患
产品硬伤（一）
项目立面太碎，建议飘窗做平阳台
13
营销策划--内忧外患
➢户型都不是主流户型，除了阳台有 赠送面积外，其余都没有。建议做成 N+1户型、入户花园等，更多赠送面 积的主流户型。 ➢阳台的进深建议由原来的1.5米，加 到2.1米。
项目临城区主干道人民路南延线榕山路，位于交 通要道，通达性较好。
道路情况： ➢人民路：城区主干道，双向 四车道。 ➢金水路：双向四车道。 ➢世纪东路：双向四车道。 ➢ 榕山路：双向四车道。
4
项目属性
SWOT分析（一）
S优势：
➢区位优势：项目位于配套成熟的旧城区板块人民路。连通榕 山路、金水路、世纪大道等所有城市主干道，向东通过榕山路 可直接驳接机场路，西面是临桂县政府所在地, 临桂真正行政 商务核心组团。 ➢旧城改造重点区域，人民路将成为城区的景观大道改造路 段，项目未来的升值潜力巨大。 ➢大型超市入驻。
总面积
户型面积 46.41 75.55
成交均价 3550 3550
总量
成交总价
目标去化量： 一房去化130套、两房去化200套，开盘引爆小户型的销售，实 现7500万
15
营销策划--营销策略
具体推售节奏
第二次开盘(2012年月1月1日) 低价引、低首付爆市场,具体推出A、B（？）楼共286 套
二期 房型 一房 二房
2
项目属性
项目地块位位于人民路上，紧邻规划中的行政商务 中心区域，项目未来的升值潜力巨大。
➢东面：配套成熟的旧城区，县城府的所在 地。
➢南面：紧邻行政商务中心区，未来新的市 政、商务中心区域。
➢西面：临桂新区，临桂建设的热点区域。
➢北面：为县城集中建成区，旧城区商业、 文化、经济中心。
3
项目属性