济南奥体西路地块调研报告PPT课件

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同时济南市为济南铁路局驻地，铁路线路有京沪铁路、胶济铁路、邯 济铁路、京沪高铁、胶济城际铁路。铁路客运有济南站、济南东站、 济南西站3个客运站，另外济南新东站已在规划建设中。 济南国际机场位于济南市区东北方向的遥墙镇，是全国综合4E机场之 一，可以起降大型民航货运班机。2012年济南国际机场旅客吞吐量 达到800万人次
目前，纵贯济南南北方向的有G2京沪高速 （北京-上海），G3京台高速（北京-台北）， G35济广高速（济南-广州）；横贯东西方向 有G20青银高速（青岛-银川），G22青兰高 速（青岛-兰州）公路，S1济聊高速（济南— 聊城）；G2001济南绕城高速公路将济南环绕 其中；国道104线、105线、220线、308线、 309线及省道242、243、244、248、316、 321、327、804线共16条省道贯通城市.
此铁路线在项目开发时需要拆
拆。
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3、地块配套情况： 项目坐落于花园路与奥体西路之间，
区域内配套设施齐全，商场、医院、办 公（济南政府大楼龙奥大厦等）学校林 立。同时也是洪楼商圈、奥体商圈、高 新区环绕的中心。属于济南东中心的 “黄金十字路口”地位。向西十分钟路 程为洪楼商圈，向东1公里为高新区会 展中心，向南不到5公里为奥体中心。
2、配套优势 地块紧邻政府规划的1000亩大辛河湿地公园，区域内分 布着银行、省立医院、甸柳一小、济南政务中心、银座、 洪楼大润发等完善的生活配套。
3、交通优势
地块四周交通路网完善，南行5分钟至奥体中心、龙奥大
厦；西行6分钟到洪楼大润发、银座；10分钟可达国际会
展中心。
另外根据济南地铁规划，奥体西路附近有地铁1号线、5号
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第二部分 地块情况调查分析
1、地块位置及周边情况： 该宗地地处济南市三区（历下区、历城区、高新区）交汇处，位于
城市奥体中心片区奥体西路与花园路交汇处，总面积32132.8平方米， 其中规划路8632平方米。
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2、地块交通及地上附属物、土地用地情况： 地块东侧紧邻济南历下区奥体西路，南邻花园路，西侧为化纤厂路，项目
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地铁规划：
根据济南市轨道交通线网规划，轨道交通线网共有9条线路构成，分属两个层次，
其中M1-M6号线为城市内部的轨道交通系统，主要解决中心城内部的客流集散；R1-R3号
线为市域层次的线网，主要为市域内的外围组团提供进城的服务。
为确保泉水保护，济南市近期建设的轨道交通线路选择了3条市域快线作为近期建设的
商场：高新区银座、洪楼大润发、洪 楼银座、乐购、华联超市
医院：省立医院 学校：历下区最好的济南甸柳一小
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注：上图为济南政府中心、下图为奥体中心
4、地块SWOT分析
优势：
1、地段优势 地块位于济南市奥体中心CBD核心区域内，同时也是洪楼 商圈、奥体商圈、高新区三大区域环绕的中心。是名副其 实的济南东中心的“黄金十字路口”。
济南市奥体西路地块调研报告
金知业营销策划部
时间：2013年7月20日
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目录
第一部分：项目市场背景 第二部分：地块情况调查分析 第三部分：区域市场分析 第四部分：区域竞争项目调研情况 第五部分：地块价值分析 第六部分：地块产品调查建议
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1、城市背景
第一部分 项目市场背景
• 地块位于山东省济南市，济南为山东 省省会，是山东省的政治、文化、教 育、金融中心，副省级城市。
• 济南，又称“泉城”，下辖6区（包 含滨河新区）、3县、1市，总面积 8227k㎡，人口681.4万，其中市区 人口433万。
• 2012年济南全市国内生产总值达到 4812.63亿元，人均GDP达11556美 元
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2、交通情况
济南地理位置优越，交通十分发达，是全国 主要交通枢纽，具有机场、铁路、客运、货运 交通路网。
线路。济南市城市轨道交通近期建设规划由R1线、R2线和R3线三条线路组成，总长约
98km。据悉，目前已报国家发改委待批的R1、R2、R3三条线路，市区段以地面为主，在
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申报方案中拟2018年建成。
3、地块所处城市发展规划
根据济南市新一轮城市总体规划要求，济南坚持新区开发与老城提升同步，
外延扩大与内涵提升并举，推动“一城六片”，即古城和商埠区、大学园博片
片区完成投资99.4亿元，济南西部新城京沪高铁通车，西站前综合体、省会文
化艺术中心等重点工程加快推进；奥体新区基础设施不断完善，鲁商国奥城、
黄金时代广场等项目取得积极进展 .
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4、地块所处区域规划
东部新城CBD位于济南市东部燕山新区经十路 两侧，毗邻山东省博物馆、奥体中心和高新科技 园，规划占地面积约1.8平方公里。
济南东部新城CBD规划结构为：“一轴、一心、 四区”。“一轴”为贯穿片区南北的中央轴线， 是整个CBD景观、功能与活动主轴和最具特色的 空间要素；“一心”即中央绿心，指位于CBD中 央区域的大型绿色开放空间；“四区”包括功能 混合的中央活力区、轴线北端的科技总部商务区、 经十路北的金融商务区、经十路南的金融商务区。
四周多为汽车交易市场，根据调研地块西侧为济南市政府未来规划的一千亩湿 地公园，并通过了解地块具有政府硬性要求地块必须在沿奥体西路与花园路交 汇处开发商业。
地块东侧奥体西路
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地块西花园路
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地块较为方正，呈梯形，地势
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平坦，地块内有一处板房，和
一栋半拆迁后的平房，地面多
为杂草，地块东侧为污水池。
南侧有一条钢厂铁路专用线，
线和6号线。地铁的建成也大大加快了沿线附近区域的发
展速度。
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劣势：
1、地块体量较小，并且通过调研地块用地具有政府硬性指标要 求，因此影响我们地块规划设计，产品类型和设计方向受限。
2、地块四周分布着多个大型地产项目，有万科、保利、力高、 中铁、鲁商等，这些都是500强地产企业，这些项目势必会加剧 地块所处区域内的竞争。
区、西客站片区、滨河片区、奥体片区、贤文汉峪片区和唐冶章锦片区等点片
区建设。
此外，将围绕“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，市
域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区
和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。
2012年年末城市建成区面积355.35平方公里，增加8.35平方公里。西客站