村庄改造模式分析

改造主体：村民
（成立管理委员会）
交由物业公司打理
（租金按比例分成）
改造流程图
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3-2：政府引导 企业经营
改造模式：政府引导+企业统租、改造及经营
政府前期进行政策引导，后续企业统租核心区房屋一二层，改造进行商业经营管理。
政府引导：
（政策引导；综合整治）
企业统租、改造
（向村民支付租金；投入改造资金）
统一经营管理
（吸引商家入驻）
改造流程图
模式案例：广州黄埔区笔岗城中村改造
笔岗城中村改造，主要以增量开发为主； 村集体承当了开发商的角色，改造后，村民通过股票分红分享集体 获得的土地增值利益； 村民以拆迁房屋地基面积入股股份公司，未来可在股份公司的收 益中获益，在广州的“三旧”改造中属于首创。
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（吸引商家入驻）
改造流程图
模式案例：深圳沙鱼涌古村落盘活项目
政策支撑：《大鹏新区有价值传统村落保护利 用暂行办法》——“一定期限内维持村落产权现 状，暂不变更土地所有权、暂不补交地价”。 政府投资2530万：一期完成道路交通、水电、 通讯、污水管网等市政建设；二期完成客家牌坊、 民国海关重建、渔民文化中心打造。 企业投入：①向沙鱼涌集体支付固定收益分成 （不少于50万元，每两年按原收益10%计算）；② 向参与统租村民支付租金（瓦房8元/㎡*月、砖房 10元/㎡ *月），租金每5年上浮一次；③解决当 地20名未就业居民就业问题。


引导：引入建筑师与业主共同打造民宿特色。
村居环境改善 租金快速上涨：租金5年涨了16倍，目前每间租金
村民受益：
高于350元
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3-1：政府引导 个体经营
衍生改造模式：政府引导+村民改造+企业经营管理 政府引导：
（投入资金改善环境）
模式案例：上海田子坊
管理公司与居民收益按2:8分成 管理公司负责牵线搭桥，对整个田子坊做 统一管理。 居民享有自主权，决定去留 居民可选择拿租金去附近的公寓租房（07年 田子坊30㎡租金6000/月，周边地区100㎡新房 3500/月，扣除税收，每月盈余2000/30㎡元）， 也可以选择继续留在当地，约30%居民仍在田子坊 生活。 商业入驻率高：100% 租金涨幅快：07年厂房2元/平/天，商铺4元/平 /天，石库门8元/平方米*天——11年石库门63元/ 平方米*天
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3-2：政府引导 企业经营
经济测算
政府投入：0.95亿元资金进行整村基础综合整治
对整块用地进行综合整治，包括污水处理、小区道路、消防通道、停车场和绿化等， 用地面积19公顷，共9500万（按500元/㎡综合估算）。 企业投入：改造投资1.5亿元 核心区重点打造：以立面改造为主的景观营造，用地面积约2.6公顷，建筑量3.6万㎡， 共约15000万（参考沙鱼涌单位建筑1300元/㎡及在上海新天地单位用地2万/㎡的改
改造模式：政府引导+集体构建股权+集体改造
政府前期进行综合整治，后续在集体经济股份公司的基础上，构建村民以宅基地及房屋 使用权评估价值入股机制，集体作为改造的主体并进行后续的经营管理。
村民投入 宅基地/房屋使用权 政府引导：
（政策引导；综合整治）
分红
集体构建股权、集wk.baidu.com改造
（投入改造资金）
集体经营管理
3-1：政府引导 个体经营
改造模式：政府引导+村民改造、经营
政府前期进行综合整治并打造滨河景观，后续由村民自发改造，充分发挥市场活力
政府引导：
（投入资金改善村居环境）
改造主体：村民
（成立管理委员会）
自主经营发展
（出租或自营）
改造流程图
模式案例：深圳较场尾
政府措施: 资金：投入2.5亿资金整治市政、配套和景观。 控制：规定限高，控制违建强建。
造成本打对折进行估算）。
企业收益：改造后吸引商家进驻租金收益 平均年收益1564.8万元：建筑面积3.28万㎡，以每月40元/㎡的净收益计算（改造后
租金参考现状今洲广场租金每月60元/㎡，核减支付村民的现状租金每月20元/㎡）。
投资回收期小于10年，具备招商引资条件
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3-3：政府引导 集体构建股权配置 集体改造