物业管理概论

物业管理概论

、八、、

前言

一、物业概念的界定

2、我们所讲的物业概念

物质对象: 各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地

非物质对象: 拥有物质对象及其自然附加的相关权益。

3、物业的分类( 物质居住性、商业性、工业、特种物业

二、简单介绍

1、物业管理的起源与发展

近代意义上的物业管理起源于19 世纪60 年代的英国希尔女士

现代意义上的物业管理起源于19世纪末的美国A.霍尔特1908年的芝加哥建

筑管理人员组织(CBMO建筑物业主组织(BOO建筑物业主与管理人员协会(BOMA 物业管理在我国的发展

(1 香港管理模式来源于英国, 二战后的发展期;20 世纪60 年代正式产生

(2 内地历程: 雏形—变形—市场化管理模式引自香港; 在发展中参阅欧美

深圳1981 年 3 月10 日深圳市物业管理公司近20 年物业服务公司迅速发展

2、物业管理行业的发展前景

(1 发展环境法律环境:1994 《城市新建小区管理办法》1996 《房屋接管验收标准》《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》1997 年《物业服务合同示范文本》1998 《物业管理企业财务管理规定》《共用设施设备维修基金管理办法》2003 《物业管理条例》《业主大会规程》2007 《物权法》新规定2007 年修订2009 年修订

(2 经济环境, 城市居民收入增加, 置业意识提升;城市居住环境改善

(3 社会环境, 生活节奏加快, 居民素质提高

(4 科技环境, 现代建筑科技含量越来越高, 功能越来越完备

(5 入世环境, 海外资金的介入使竞争越来越激烈

(2 我国未来物业管理的发展方向

物业管理—对现有物业的维护与维修,提供服务,保持正常的运行状态

物业设备管理—物业管理专业化的结果。通过对人和工作环境的协调, 创造良好的工作环境。

物业资产管理—把现有的及潜在的物业当作资产来经营。( 理财与投资

房地产组合投资管理—当前最高形式的管理模式。帮助房地产确定投资方向为业主提供价值参考, 以实现收益最大化。

(3 、物业管理行业的性质服务性行业第三产业

(4 、物业管理与房地产业的关系

第一、延长房屋的寿命, 有利于提高居住水平

第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用

第三、良好的物业品牌, 促使开发商开拓市场份额。

万科金地卓达恒辉华银

(5 、从业人员的素质

专业素质: 经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学,心理学、建筑学

形象素质: 个性特征个人形象健康的体魄

第一章、物业管理概述

第一节、物业概述

一、物业的含义

1、物业:property 或estate; 财产资产房地产

正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以

及依托于该实体上的权益。

2、构成要素( 实体形态和非实体形态已建成并具有使用功能的各类居住性和非居

住性建筑与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着

于上述实体的各项权益二、物业的性质

( 一自然属性1 、二元性2 、有限性( 稀缺性3、固定性4 、差异性和多样性5、永久性和长期性6、配套性和系统性

( 二社会属性

1、经济属性商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性

2、法律属性反映在物权关系上, 在物业交易过程中, 不是单纯的建筑物的所

有权, 而是与之相关的一个权利束

三、物业的分类

标准不同, 分类有差异

1、根据使用功能分: 居住物业—住宅小区、公寓、别墅办公物业—写字楼

商业物业—综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所

工业物业—厂房、仓库、货场等

特种物业—医院、体育馆、学校、广播电视等

2、按物业所有权性质分: 专有产权物业共有产权物业

3、按业主的多少分: 单一产权物业多元产权物业

4、按业主的性质分: 私有产权物业集体产权物业

5、按原始设计用途分: 居住物业非居住物业第二节、物业管理概述

一、物业管理的含义

1、广义的物业管理: 与房地产经营有关的所有事宜。

2、狭义的物业管理就是指: 管理的主体必须是专门的机构和专业的人员管理的权

限必须是受限于物业所有者的委托, 合法契约管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施管理的目的是为业主服务, 实现保值增值管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式

二、物业管理的特点

1、社会化物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司

; 物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业

2、专业化有资质有资格证书

3、市场化经营性的要求等价有偿“质价相符”

4、科学化经营保本微利开展多种经营——保值增值减少公共开支

, 实现“以业养业, 自我发展”

三、物业管理与传统的房地产管理的区别

1、管理体制不同

2、管理内容不同

3、所管房屋的产权结构不同

4、经营机制不同

四、物业管理行业自身的特征

1、全天候、不间断的管理服务工作

2、直接面对广大的消费者

3、服务质量与价格之间的弹性关系

4、产品的生产与消费使用同时产生与结束

五、物业管理的对象与目标

( 一对象( 管理对象、服务对象

管理对象:硬件: 建筑物及必备的设施、设备

软件: 生活、工作环境与服务功能服务对象:业主, 物业所有者和物业使用人( 二目标

1、物——保值增值

2、人——提升业主的住用环境

3、社会——促进和谐与稳定, 提高城市的现代文明

( 三、物业管理行业的性质服务性行业第三产业