新准则下房地产开发企业费用核算明细项目设置

新准则下房地产开发企业费用核算明细项目设置的探讨房地产开发行业是上个世纪90年代开始的新兴行业，它的财务管理、会计核算较之于传统的工业企业、商业企业、施工企业等而言，显得年轻幼稚和不完善。从国家税务总局连续7年对房地产行业的“税收专项检查”看，暴露了房地产开发企业许多涉税问题。究其根本原因，应该说与房地产行业财务管理薄弱、会计核算制度不健全是有密切关系的。

因此，本人拟从规范会计核算角度，根据新《企业会计准则》、新《企业财务通则》、新《企业所得税法》等对房地产开发企业会计核算的要求，结合多年的会计核算工作实践，对房地产开发企业费用核算明细项目如何设置，进行一定的探讨。

（一）费用的分类和界限

房地产开发企业的成本费用不外乎两大部分。其一是房地产企业的开发成本，其二是房地产企业的开发费用。房地产开发企业的开发成本在此不作探讨，仅仅对房地产开发企业的费用的类别和费用界限作简要阐述。

本人认为，房地产开发企业的费用大致可以分为两大类：

1、计入开发成本的费用：包括全部计入开发成本的开发间接费用以及部分计入开发成本的应付职工薪酬、职工福利费等。它们与开发成本密切相关，是开发成本的重要组成部分。

2、计入当期损益的费用：包括管理费用、财务费用、销售费用。它们与开发成本没有直接联系，但是同样对企业的损益有较大影响。

正是由于费用的性质、分类的差异，我们在会计核算上必须分清各种费用的界限，否则会影响会计核算的质量，可能导致产生涉税风险，形成严重的涉税损失。

1、分清开发成本与开发费用的界限；

2、分清管理费用与开发间接费用、管理费用与销售费用的界限；

3、分清财务费用的利息支出与开发间接费用利息支出的界限；

4、分清职工福利费与管理费用、开发间接费用的界限；

5、分清本期费用与上期费用、下期费用的界限。

（二）费用核算的主要内容

房地产开发企业的费用一般说来有管理费用、销售费用、财务费用、开发间接费用、应付职工薪酬、职工福利费等，每一个费用均有不同的核算内容。

1、管理费用

房地产开发企业的管理费用是指企业在开发经营过程中发生的为组织和管理生产经营

活动所发生的各种共同性费用。包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的，或者应当由企业统一负担的各项费用，具体包括以下几方面：

（1）企业管理职能部门方面的费用：包括企业管理服务人员开支的职工薪酬、办公费和差旅费、房屋租赁费水电费等；

（2）用于企业直接管理之外的费用。包括董事会费、咨询顾问费、聘请中介机构费、诉讼费等。

（3）提供生产技术条件的费用：包括排污费、技术转让费、研发费用、无形资产摊销、

长期待摊费用（含开办费）摊销等。

（4）合理必要的业务招待费：是指企业所发生的所有业务招待费（包括销售部门、项目管理部等）。

（5）其他管理费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入管理费用的费用。

2、销售费用

房地产开发企业的销售费用，是指企业销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用，主要包括四个方面：

（1）销售机构（售楼部）发生的费用：职工薪酬、办公费、差旅费、修理费、物料消耗、租赁费、水电费等。

（2）销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、业务宣传费，如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

（3）合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

（4）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。

3、财务费用

房地产开发企业的财务费用，是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。

但是房地产开发企业的开发产品过程中的借款费用，满足资本化条件的应予资本化，不能作为“财务费用”，应该属于“开发间接费用”。

4、开发间接费用

房地产开发企业的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位（如：开发项目管理部、分公司等）为组织或管理开发产品而发生的各项共同性费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。主要包括三个方面：

（1）内部核算单位为组织管理开发产品所发生的费用。包括管理服务人员开支的职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、劳动保护费、办公费和差旅费、房屋租赁费水电费等。

（2）与开发产品有直接联系支付外部单位（含政府部门）的费用。主要包括开发过程中的利息支出、土地使用税、工程监理费、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等。

（3）其他开发间接费用支出：指不包括在以上各项之内又应列入开发间接费用的其他开支。

5、应付职工薪酬

新会计准则引入了“应付职工薪酬”的新概念，它与原制度的“应付工资”“应付福利费”类似，但是它的内涵更为广泛。

房地产开发企业的“应付职工薪酬”，是指为职工个人开支的所有费用，主要包括：工资、职工福利、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费、非货币性福利、辞退福利、股份支付等。

6、职工福利费

根据新会计准则的规定，“职工福利费”属于“应付职工薪酬”的组成内容之一。根据新的《企业财务通则》的规定，从2007年1月1日开始，所有企业不再计提14%的职工福利费，而改为据实列支。因此有必要对职工福利费的内容搞清楚。

一般说来，职工福利费主要用于职工的医药费（指尚未参加职工医疗保险的企业），医护人员的工资、医务经费，职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补助，职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资以及按国家规定开支的其他职工福利支出。

（三）费用明细项目的设置

从前述我们基本清楚了房地产开发企业费用核算的内容，那么在组织费用核算过程中，如何设置明细项目？现从会计核算角度，结合财务、税收政策，就费用的明细项目的设置作如下探讨：

1、管理费用

房地产开发企业在设置“管理费用”的明细项目时，必须分清楚管理费用与开发间接费用、销售费用的界限。一般说来管理费用应设置以下明细项目：

1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。

2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。

3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。

4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。

5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。

根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。

8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。

根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。

11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。