世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
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➢ 实地调查 ➢ 城市房地产网 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 当地房企市场研究报告
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•三、城市进入机会评价模型分析 •说明： 模型包括城市整体投资环境模型、土地 价值评价模型和住宅需求分析模型
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•城市房地产投资机会总体评价模型（模型一
•城市地理环境
➢ 城市政府网站 ➢ 城市规划网 ➢ 城市地图网
•答案的实现途径
•市场需求环境
➢ 城市历年统计年鉴 ➢ 城市房地产网 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 城市国土资源网 ➢ 实地调查
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•答案的实现途径
•接上页
•价格空间环境 •产品开发环境
➢ 实地调查 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 房地产交易网 ➢ 当地房企市场研究报告
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•产品投放考察指标
关注点五：产品投放是否有机会？ •各类型产品的市场供应比重 •各类型产品的市场成交比重 •各类型产品的供求关系 •各类型产品的价格水平
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•二、如何回答开发商的问题？——寻找解决问题的途径
•宏观经济环境
➢ 城市历年统计年鉴 ➢ 城市规划网 ➢ 国土资源网
•一、开发商关注点分析 • 五大关注点
•产品投放是否有机会 ？
•价格增长是否有空间 ？
•市场需求是否有满足 ？
•区位地理是否有优势 ？
•宏观经济是否有支撑 ？
•解决城市是 否进入问题
•解决进哪个 区位的问题
•解决进入 时机问题
•解决进入时 机问题
•解决产品开 发问题
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•供求关系：是否合理 •区位排名：是否靠前 •人均面积：是否有空间
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•价格增长考察指标
关注点四：价格增长是否有空间？ •均价 •其他
•地产成本价格：有无增长空间 •房产价格：有无持续增长
•增长幅度：有无达到一定比例
•区位排名：与周边其他城市相比 •价格区间：客户普遍接受的价格 •购买压力：房价与家庭收入比
•润发大厦
•碧雅苑
•贵都花 园
•棕榈泉
•蓝色海 岸国际家
园
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•森海豪 庭
•土地供应
u北海市国土局的数据显 示：自2004年起至 2007年9月4日，北海市 土地市场共成交土地40 宗（工业用地不计其中 ），共3028．95亩，总 成交金额84859．78万 元，平均价格为28万/ 亩。
固定资产投资额的增长标示 着经济发展和城市化进程开始 加速。
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•进哪个区域 ？
•市场需求环境评 价
15%
10%
区域 / 权重 区位
配套
海角路
3
3
得分 0.45
0.3
银滩一带
4
3
得分 0.6
0.3
市中心区
5
5
得分 0.75
0.5
云南路
4
4
得分 0.6
0.4
•解决进入哪个 区域问题
C16
第三产业增加值占GDP比重
B4
城市产业结构 与效益
C17
第三产业从业人员数
C18
工业经济效益综合指数
C19
工业利润总额
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•城市房地产投资机会总体评价模型（模型二 •接上表
）
C20
进口总额
C21
出口总额
B5
城市开放程度
C22
进出口总额占GDP比例
C23
吸收外资金额
从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为如下 主要四个区域
•海角路 一带
•市中心 区 •云南路一带
•银滩一 带
•大益花 园
•北海花 园
•蔚蓝海 岸
•明月苑
•碧海云 天
•北部湾公寓•中房春华园•天园赐花
•海洋购物公 •华杰春秋源 •怡景港湾
园
•凯旋国际酒•海尚巴黎公
•桂成大厦店
寓
•逢胜大厦•金域阳光
•银湾花 园
C5
规模以上工业企业利润总额
C6
人均可支配收入
C7
全社会固定资产投资总额
城市综合竞 争力A
B2
城市资金实力
C8
人均年末储蓄额
C9
人均地方财政收入
C10
人均地方财政支出
C11
科研综合技术服务业人员数
C12
每万人拥有高校在校学生数
B3
城市科技实力
C13
人均教育事业费支出
C14
高等学校数
C15
高等学校教师数
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•案例：北海市 北海位于广西南部，是具有海滨特色的地 级市。
u 北海市与海南省隔海 相望，邻近东南亚诸国 ，背靠大西南云贵川诸 省，处于大西南、海南 及东南亚的中枢位置。 u地理位置优越，是西 部地区最便捷的出海口 ，也是西部地区唯一的 沿海开放城市。
总面积3337平方公里 ，市区面积957平方公 里。
C24
国际旅游收入
C25
基础设施投资额
C26
人均生活用水量
C27
人均铺装道路面积
C28
每万人拥有公交车
B6
城市基础设施
C29
每十万人拥有医生数
C30
每十万人拥有医院床位数
C31
人均生活用电量
城市综合竞争力A
C32
人均邮电业务总量
C33
每百万人拥有影剧院数
C34
每百人拥有公共图书馆藏数
C35
城市化水平
产业经济 GDP在全市的排名 人均可支配收入
土地供应量 土地价格走势 房屋价格走势 企业同行竞争 行业平均利润 区域功能定位 基础设施发展规划 生活配套设施发展
规划 改造工程规划
优/100
指标评价
良/80
中/60
差/0
因素权重 指标权重
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•住宅市场需求分析模型 （模型四）
近3年来北海市的土地市场成交日渐活跃，土地价 格大幅攀升，地价的上升必然会助推房价的上涨 。
•2004-2007年9月北海土地市场成交情况简表
项 目 年份
2004年
成交 宗数
4
成交面积 （亩）
996.48
C36
市区土地面积
C37
市区人口密度
C38
就业率
C39
人均住房使用面积
B7
城市政府管理水平
C40
工业废水排放达标率
C41
人均蔬菜产量
C42
人均肉产量
C43
建成区绿化覆盖率
世联C4陌4 生城市房环地境噪产声投达资标机面会积 与分析以北海
•土地价值评价模型 （模型三）
指标项 区位环境 交通条件 生活配套 商业环境
以及工业产业的快速增长为房地产发展提供进一步的支
撑
北海市的经济总体保持快速
•资料来源：根据北海统计综合年报整理 （单位：万元）
增长，GDP年增长率在12％
以上，社会商品零售总额年均
递增率为10％以上，社会购买
力逐步提高；
2006年人均GDP约为14325 元（按户藉总人口计）。
近年来，北海全社会固定资 产投资呈现快速增长趋势，固 定资产投资额主要侧重于城市 基础建设、基础产业和高科技 产业。
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
关注点二：区位地理是否有优势？
•空间环境
•地理位置：相邻辐射关系 •历史人文：有无悠久的历史文化 •自然景观：有无优越的自然景观
•区位环境考察指标
•配套设施 •规划利好
•交通环境：内、外交通是否便捷 •教育环境：有无知名的教育支撑 •医疗环境：有无知名的医疗设施 •生活环境：有无完善的生活设施
15%
10%
客户购买 力
产品档次
4
3
0.6
0.3
5
3
0.75
0.3
4
4
0.6
0.4
4
4
0.6
0.4
10%
价格
4 0.4 4 0.4 5 0.5 4 0.4
25%
未来土地 供应
15%
未来发展 潜力
综合评分
2
2
0.5
0.3
2.95
4
4
1
0.6
3.95
1
2
0.25
0.3
3.3
3
5
0.75
0.75
3.9
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
衡量城市规划是否有利于房地产发 展
衡量是否对当地房地产有推动作用 衡量城市房地产市场容量 衡量城市房地产市场容量 衡量市场上升空间 衡量产品的开发机会
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•城市房地产投资机会总体评价模型（模型二
）
C1
GDP
C2
人均GDP
B1
城市经济实力
C3
利税总额
C4
社会消费品零售总额
8%
7
15%
7
8%
8
以本地和区域开发上为主
5%
8
项目品质不高，存在较大提 升空间
5%
10
/ 世联陌生城市房地产10投0资%机会与分析以/北海
最终得分 0.4 0.48 1.2 0.9 0.35
0.4
0.72 0.56 1.05 0.64 0.4
0.5 7.6
•自2000年起，北海经济进入快速发展期，城市化进程
•功能定位：有无强势“概念”引入 •基建规划：有无大型基建规划 •生活配套规划：有无大型商业规划
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
关注点三：市场需求是否有满足？ •供应
•总量：有无达到一定规模 •增幅：有无达到一定比例
•市场需求考察指标
•成交 •综合
•总量：有无达到一பைடு நூலகம்规模
•增幅：有无达到一定比例
因素
地理位置 历史人文 自然景观 公共交通 轨道交通 道路建设 医疗环境 教育环境 大型超市
其他 商业密集性 商业繁华度
商业规模
优/100
指标评价
良/80
中/60
差/0
因素权重 指标权重
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•土地价值评价模型 （模型三） •接上表
指标项
因素
经济环 境
房地产 市场
未来发 展规划
•研究整体脉络
•城市进 入
•城市：进不进？
•时机：什么时候进？
•区位：进哪个区域？
•产品：开发什么产品 ？
•客户：定位那些客户 ？
•价格：什么价格出售 ？
•操作：如何进行开发 ？
•项目介 入
•项目：能不能介入?
•客户：在哪里?
•产品：开发什么产品 ？
•操作：如何开发？
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
指标 总人口(万人) 城市化水平 城市人口（万人） 本市居民改善居住需求（万M2） 动拆迁居民需求（万M2） 农民进镇需求（万M2） 外籍人士需求（万M2） 城市人口机械化增长需求（万M2） 投资需求（万M2） 外省市人口需求（万M2） 住宅需求量（万M2）
低方案 中方案 高方案 说明
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
）
类别
影响因素
指标阐述
权重
单项得 分
GDP
最终得 分
衡量标准 衡量城市发展水平
基本面
人口规模 人均可支配收入
衡量房地产的需求量是否充足 衡量居民消费力高低
重大基础设施
衡量未来城市房地产的辐射半径
发展面
城市发展方向 城市规划定位
政策面 行业面
政策金融环境 供应量 成交量 价格 产品 合计
衡量城市发展方向是否适合发展
竞争企业
项目品质 合计
•解决进与不进 的问题
指标阐述
216亿元 150万 10380 四通八达，融贯广西等周边 其他城市，海上交通发达 北抑南移、东进西拓
北部湾核心城市，与东盟交 流的窗口
权重 8% 8% 15% 10% 5%
5%
单项得分 5 6 8 9 7
8
房地产发展政策相对宽松
8%
9
08年约160万 约100万 3100元/平方米
•住宅市场需求分析模型 （模型四）•接上表
指标 城市人口(万人）
中心城区
供应 需求
未来住宅需求 空间分布
次中心城区
城市人口(万人） 供应 需求
城市人口(万人）
城市边缘区 供应 需求
低方案 中方案 高方案
说明
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•案例：北海市
• 城市研究说明：东莞某知名开发商有机会进入北海房地 产市场，故委托我们对北海房地产市场进行考察，研究目前北 海市房地产市场状况，判断开发商可否进入该市场、进入时机 、客户是谁以及做什么样的产品？
世联陌生城市房地产投 资机会与分析以北海
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
[关键字]： 关注点、投资机会、进入时机
[简介]： 本案例通过对北海房地产市场的考察总结，利用一系列的评价 方式，给出了在进入一个相对陌生的城市的房地产市场时如何抉 择的评判方法。
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
户籍人口152.06万人 ；
u全市辖海城区、银海 区、铁山港区和合浦县 ，共有27个乡镇，5个 街道办事处。
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•能不能进
？•宏观经济环境评
价
类别
影响因素
基本面
GDP 人口数量 可支配收入
重大基础设施
发展面
城市发展方向 城市规划定位
政策面 行业面
政策金融环境 供应量 成交量 价格
影响因素发展 趋势
指标 经济发展 人均GDP
居民收入 消费结构 内需对经济增长 城市人口 城市化水平 户籍人口 机械增长 境外和外省士人的增加 城市相关规划 城市规划 旧城改造 轨道交通的建设
低方案
中方案
高方案
说明
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•住宅市场需求分析模型 （模型四）•接上表
未来五年住宅 需求总量
•宏观经济考察指标
关注点一：宏观经济是否有支撑 ？
•GDP水平
•居民可支配收入
•城市规划
•总量：是否较大 •增幅：是否够快 •结构：是否合理 •排名：是否靠前
•总量：是否较大 •增幅：是否够快 •排名：是否靠前 •负荷：是否合理
•城市规划：是否有强势“概念” •产业规划：是否能导入人口 •用地规划：是否有较大发展
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•三、城市进入机会评价模型分析 •说明： 模型包括城市整体投资环境模型、土地 价值评价模型和住宅需求分析模型
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•城市房地产投资机会总体评价模型（模型一
•城市地理环境
➢ 城市政府网站 ➢ 城市规划网 ➢ 城市地图网
•答案的实现途径
•市场需求环境
➢ 城市历年统计年鉴 ➢ 城市房地产网 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 城市国土资源网 ➢ 实地调查
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•答案的实现途径
•接上页
•价格空间环境 •产品开发环境
➢ 实地调查 ➢ 房地交易中心统计报告 ➢ 房地产交易网 ➢ 当地房企市场研究报告
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•产品投放考察指标
关注点五：产品投放是否有机会？ •各类型产品的市场供应比重 •各类型产品的市场成交比重 •各类型产品的供求关系 •各类型产品的价格水平
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•二、如何回答开发商的问题？——寻找解决问题的途径
•宏观经济环境
➢ 城市历年统计年鉴 ➢ 城市规划网 ➢ 国土资源网
•一、开发商关注点分析 • 五大关注点
•产品投放是否有机会 ？
•价格增长是否有空间 ？
•市场需求是否有满足 ？
•区位地理是否有优势 ？
•宏观经济是否有支撑 ？
•解决城市是 否进入问题
•解决进哪个 区位的问题
•解决进入 时机问题
•解决进入时 机问题
•解决产品开 发问题
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•供求关系：是否合理 •区位排名：是否靠前 •人均面积：是否有空间
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•价格增长考察指标
关注点四：价格增长是否有空间？ •均价 •其他
•地产成本价格：有无增长空间 •房产价格：有无持续增长
•增长幅度：有无达到一定比例
•区位排名：与周边其他城市相比 •价格区间：客户普遍接受的价格 •购买压力：房价与家庭收入比
•润发大厦
•碧雅苑
•贵都花 园
•棕榈泉
•蓝色海 岸国际家
园
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•森海豪 庭
•土地供应
u北海市国土局的数据显 示：自2004年起至 2007年9月4日，北海市 土地市场共成交土地40 宗（工业用地不计其中 ），共3028．95亩，总 成交金额84859．78万 元，平均价格为28万/ 亩。
固定资产投资额的增长标示 着经济发展和城市化进程开始 加速。
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•进哪个区域 ？
•市场需求环境评 价
15%
10%
区域 / 权重 区位
配套
海角路
3
3
得分 0.45
0.3
银滩一带
4
3
得分 0.6
0.3
市中心区
5
5
得分 0.75
0.5
云南路
4
4
得分 0.6
0.4
•解决进入哪个 区域问题
C16
第三产业增加值占GDP比重
B4
城市产业结构 与效益
C17
第三产业从业人员数
C18
工业经济效益综合指数
C19
工业利润总额
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•城市房地产投资机会总体评价模型（模型二 •接上表
）
C20
进口总额
C21
出口总额
B5
城市开放程度
C22
进出口总额占GDP比例
C23
吸收外资金额
从楼盘开发领域来看，北海房地产可分为如下 主要四个区域
•海角路 一带
•市中心 区 •云南路一带
•银滩一 带
•大益花 园
•北海花 园
•蔚蓝海 岸
•明月苑
•碧海云 天
•北部湾公寓•中房春华园•天园赐花
•海洋购物公 •华杰春秋源 •怡景港湾
园
•凯旋国际酒•海尚巴黎公
•桂成大厦店
寓
•逢胜大厦•金域阳光
•银湾花 园
C5
规模以上工业企业利润总额
C6
人均可支配收入
C7
全社会固定资产投资总额
城市综合竞 争力A
B2
城市资金实力
C8
人均年末储蓄额
C9
人均地方财政收入
C10
人均地方财政支出
C11
科研综合技术服务业人员数
C12
每万人拥有高校在校学生数
B3
城市科技实力
C13
人均教育事业费支出
C14
高等学校数
C15
高等学校教师数
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•案例：北海市 北海位于广西南部，是具有海滨特色的地 级市。
u 北海市与海南省隔海 相望，邻近东南亚诸国 ，背靠大西南云贵川诸 省，处于大西南、海南 及东南亚的中枢位置。 u地理位置优越，是西 部地区最便捷的出海口 ，也是西部地区唯一的 沿海开放城市。
总面积3337平方公里 ，市区面积957平方公 里。
C24
国际旅游收入
C25
基础设施投资额
C26
人均生活用水量
C27
人均铺装道路面积
C28
每万人拥有公交车
B6
城市基础设施
C29
每十万人拥有医生数
C30
每十万人拥有医院床位数
C31
人均生活用电量
城市综合竞争力A
C32
人均邮电业务总量
C33
每百万人拥有影剧院数
C34
每百人拥有公共图书馆藏数
C35
城市化水平
产业经济 GDP在全市的排名 人均可支配收入
土地供应量 土地价格走势 房屋价格走势 企业同行竞争 行业平均利润 区域功能定位 基础设施发展规划 生活配套设施发展
规划 改造工程规划
优/100
指标评价
良/80
中/60
差/0
因素权重 指标权重
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•住宅市场需求分析模型 （模型四）
近3年来北海市的土地市场成交日渐活跃，土地价 格大幅攀升，地价的上升必然会助推房价的上涨 。
•2004-2007年9月北海土地市场成交情况简表
项 目 年份
2004年
成交 宗数
4
成交面积 （亩）
996.48
C36
市区土地面积
C37
市区人口密度
C38
就业率
C39
人均住房使用面积
B7
城市政府管理水平
C40
工业废水排放达标率
C41
人均蔬菜产量
C42
人均肉产量
C43
建成区绿化覆盖率
世联C4陌4 生城市房环地境噪产声投达资标机面会积 与分析以北海
•土地价值评价模型 （模型三）
指标项 区位环境 交通条件 生活配套 商业环境
以及工业产业的快速增长为房地产发展提供进一步的支
撑
北海市的经济总体保持快速
•资料来源：根据北海统计综合年报整理 （单位：万元）
增长，GDP年增长率在12％
以上，社会商品零售总额年均
递增率为10％以上，社会购买
力逐步提高；
2006年人均GDP约为14325 元（按户藉总人口计）。
近年来，北海全社会固定资 产投资呈现快速增长趋势，固 定资产投资额主要侧重于城市 基础建设、基础产业和高科技 产业。
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
关注点二：区位地理是否有优势？
•空间环境
•地理位置：相邻辐射关系 •历史人文：有无悠久的历史文化 •自然景观：有无优越的自然景观
•区位环境考察指标
•配套设施 •规划利好
•交通环境：内、外交通是否便捷 •教育环境：有无知名的教育支撑 •医疗环境：有无知名的医疗设施 •生活环境：有无完善的生活设施
15%
10%
客户购买 力
产品档次
4
3
0.6
0.3
5
3
0.75
0.3
4
4
0.6
0.4
4
4
0.6
0.4
10%
价格
4 0.4 4 0.4 5 0.5 4 0.4
25%
未来土地 供应
15%
未来发展 潜力
综合评分
2
2
0.5
0.3
2.95
4
4
1
0.6
3.95
1
2
0.25
0.3
3.3
3
5
0.75
0.75
3.9
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
衡量城市规划是否有利于房地产发 展
衡量是否对当地房地产有推动作用 衡量城市房地产市场容量 衡量城市房地产市场容量 衡量市场上升空间 衡量产品的开发机会
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•城市房地产投资机会总体评价模型（模型二
）
C1
GDP
C2
人均GDP
B1
城市经济实力
C3
利税总额
C4
社会消费品零售总额
8%
7
15%
7
8%
8
以本地和区域开发上为主
5%
8
项目品质不高，存在较大提 升空间
5%
10
/ 世联陌生城市房地产10投0资%机会与分析以/北海
最终得分 0.4 0.48 1.2 0.9 0.35
0.4
0.72 0.56 1.05 0.64 0.4
0.5 7.6
•自2000年起，北海经济进入快速发展期，城市化进程
•功能定位：有无强势“概念”引入 •基建规划：有无大型基建规划 •生活配套规划：有无大型商业规划
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
关注点三：市场需求是否有满足？ •供应
•总量：有无达到一定规模 •增幅：有无达到一定比例
•市场需求考察指标
•成交 •综合
•总量：有无达到一பைடு நூலகம்规模
•增幅：有无达到一定比例
因素
地理位置 历史人文 自然景观 公共交通 轨道交通 道路建设 医疗环境 教育环境 大型超市
其他 商业密集性 商业繁华度
商业规模
优/100
指标评价
良/80
中/60
差/0
因素权重 指标权重
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•土地价值评价模型 （模型三） •接上表
指标项
因素
经济环 境
房地产 市场
未来发 展规划
•研究整体脉络
•城市进 入
•城市：进不进？
•时机：什么时候进？
•区位：进哪个区域？
•产品：开发什么产品 ？
•客户：定位那些客户 ？
•价格：什么价格出售 ？
•操作：如何进行开发 ？
•项目介 入
•项目：能不能介入?
•客户：在哪里?
•产品：开发什么产品 ？
•操作：如何开发？
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
指标 总人口(万人) 城市化水平 城市人口（万人） 本市居民改善居住需求（万M2） 动拆迁居民需求（万M2） 农民进镇需求（万M2） 外籍人士需求（万M2） 城市人口机械化增长需求（万M2） 投资需求（万M2） 外省市人口需求（万M2） 住宅需求量（万M2）
低方案 中方案 高方案 说明
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
）
类别
影响因素
指标阐述
权重
单项得 分
GDP
最终得 分
衡量标准 衡量城市发展水平
基本面
人口规模 人均可支配收入
衡量房地产的需求量是否充足 衡量居民消费力高低
重大基础设施
衡量未来城市房地产的辐射半径
发展面
城市发展方向 城市规划定位
政策面 行业面
政策金融环境 供应量 成交量 价格 产品 合计
衡量城市发展方向是否适合发展
竞争企业
项目品质 合计
•解决进与不进 的问题
指标阐述
216亿元 150万 10380 四通八达，融贯广西等周边 其他城市，海上交通发达 北抑南移、东进西拓
北部湾核心城市，与东盟交 流的窗口
权重 8% 8% 15% 10% 5%
5%
单项得分 5 6 8 9 7
8
房地产发展政策相对宽松
8%
9
08年约160万 约100万 3100元/平方米
•住宅市场需求分析模型 （模型四）•接上表
指标 城市人口(万人）
中心城区
供应 需求
未来住宅需求 空间分布
次中心城区
城市人口(万人） 供应 需求
城市人口(万人）
城市边缘区 供应 需求
低方案 中方案 高方案
说明
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•案例：北海市
• 城市研究说明：东莞某知名开发商有机会进入北海房地 产市场，故委托我们对北海房地产市场进行考察，研究目前北 海市房地产市场状况，判断开发商可否进入该市场、进入时机 、客户是谁以及做什么样的产品？
世联陌生城市房地产投 资机会与分析以北海
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
[关键字]： 关注点、投资机会、进入时机
[简介]： 本案例通过对北海房地产市场的考察总结，利用一系列的评价 方式，给出了在进入一个相对陌生的城市的房地产市场时如何抉 择的评判方法。
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
户籍人口152.06万人 ；
u全市辖海城区、银海 区、铁山港区和合浦县 ，共有27个乡镇，5个 街道办事处。
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•能不能进
？•宏观经济环境评
价
类别
影响因素
基本面
GDP 人口数量 可支配收入
重大基础设施
发展面
城市发展方向 城市规划定位
政策面 行业面
政策金融环境 供应量 成交量 价格
影响因素发展 趋势
指标 经济发展 人均GDP
居民收入 消费结构 内需对经济增长 城市人口 城市化水平 户籍人口 机械增长 境外和外省士人的增加 城市相关规划 城市规划 旧城改造 轨道交通的建设
低方案
中方案
高方案
说明
世联陌生城市房地产投资机会与分析以北海
•住宅市场需求分析模型 （模型四）•接上表
未来五年住宅 需求总量
•宏观经济考察指标
关注点一：宏观经济是否有支撑 ？
•GDP水平
•居民可支配收入
•城市规划
•总量：是否较大 •增幅：是否够快 •结构：是否合理 •排名：是否靠前
•总量：是否较大 •增幅：是否够快 •排名：是否靠前 •负荷：是否合理
•城市规划：是否有强势“概念” •产业规划：是否能导入人口 •用地规划：是否有较大发展