银行法人房地产抵押循环贷款业务管理手册

微机传送齐鲁银行文件（公司银行部）齐鲁银公〔2011〕3号关于印发《齐鲁银行法人房地产抵押循环贷款业务治理方法（修订）》的通知各分行、管辖行及所辖经营行、济南辖内各支行、总行各部门：为促进法人房地产抵押循环贷款业务进展，规范业务操作，有效操纵风险，总行组织修订了《齐鲁银行法人房地产抵押循环贷款业务治理方法（修订）》（以下简称本方法），现印发给你们，并提出如下要求，请认真贯彻执行。

一、认真组织学习文件，严格贯彻执行本方法中各环节的业务操作要求，有效操纵风险。

二、在执行过程中遇到问题，请及时与总行公司银行部联系。

齐鲁银行公司银行部二O一一年二月二十五日齐鲁银行法人房地产抵押循环贷款业务治理方法（修订）第一章总则第一条为促进法人房地产抵押循环贷款业务进展，规范操作行为，防范信贷风险，依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和中国银行业监督治理委员会《流淌资金贷款治理暂行方法》等有关法律、法规、规章，制定本方法。

第二条法人房地产抵押循环贷款（以下简称循环贷款）是指齐鲁银行（以下简称本行）向提供房地产最高额抵押担保的法人客户授予一定的贷款额度并由其在贷款额度及额度有效期限内循环使用的本外币贷款。

本方法中贷款额度是指本行授予法人客户的一笔或多笔本外币贷款合计余额的最高限额。

第三条循环贷款业务的差不多原则是“一次审批、一次抵押、总额操纵、循环使用”。

一次审批是指依照申请人及抵押物情况，一次性确定贷款额度、期限、定价等要素。

一次抵押是指依据审批额度及期限，一次性办理最高额抵押登记。

总额操纵是指在贷款额度有效期限内的任一时点，本行为借款人办理一笔或多笔贷款的本金合计余额操纵在贷款额度之内。

循环使用是指申请人在贷款额度和额度有效期限内，能够随时申请使用贷款额度。

第四条申请人应具备下列条件：（一）依法设立，生产经营合法、合规；（二）无重大不良信用记录，无重大经济纠纷；（三）原则上持续经营1年（含）以上，处于经营成长期或平稳期，有明确、合法的还款来源，具备到期还款能力；（四）贷款用途明确、合法、合规；（五）客户质量评级E（含）级以上；（六）其他条件。

第五条下列房地产能够办理最高额抵押：（一）依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的国有出让土地使用权；（二）依法获得所有权的房屋及其占用范围内的国有出让土地使用权；（三）房屋所有权人与土地使用权人不一致但土地使用权人同意抵押的房产；（四）依法能够抵押的其他房地产。

第六条下列房地产不得办理最高额抵押：（一）权属有争议的房地产；（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（三）列入文物爱护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（六）集体土地及坐落于集体土地上的房产；（七）未附着地上定着物的国有划拨土地；（八）其他依法不得抵押的房地产。

第七条额度、期限与利率（一）贷款额度应结合借款人经营状况、财务状况、现金流量、还款能力等因素合理测算（参照流淌资金额度测算公式）。

贷款额度原则上不超过房地产评估价值的70%，追加其他有效担保的，贷款额度最高可至房地产评估价值的100%；（二）贷款额度有效期限最长不超过3年；（三）单笔贷款期限应依照申请人经营周期及资金实际用途确定，但到期日不得超过贷款额度有效期限；（四）贷款利率执行本行规定。

第八条循环贷款不得办理展期和借新还旧，循环贷款额度内单笔贷款发生逾期或欠息，应立即停止剩余额度的使用。

第二章贷款申请第九条客户经理可主动营销目标客户，也可直同意理客户的贷款申请。

第十条客户经理可与客户面谈了解其差不多情况，面谈内容包括：（一）公司性质、注册地、经营年限、要紧产品或服务；（二）股东、要紧经营人；（三）抵押物差不多情况；（四）融资需求、融资用途；（五）其他情况。

第十一条有下列情况之一的，不同意其贷款申请：（一）被列入黑名单，或处于逾期、欠息状态；（二）经营或投资国家明令禁止的产品或项目；（三）产品或生产工艺属于国家禁止进展或明令淘汰的。

第三章受理与调查第十二条客户经理应依照面谈情况决定是否受理借款人的贷款申请（《贷款申请书》格式见附件1）。

必要时，可征询营销部门负责人意见。

第十三条客户经理应及时向客户反馈受理意见。

决定受理的，应预备后续贷前调查工作；不予受理的，应向客户解释。

第十四条贷前调查的原则和要求：（一）客户经理负责贷前调查，对贷前调查的真实性、准确性和完整性负责；（二）客户经理结合现场调查和非现场调查，全面掌握借款人、抵押人及抵押物信息，尤其注重对第一还款来源的调查；（三）贷前调查遵循双人调查原则，一人为主调查人，一人为辅助调查人。

第十五条贷前调查时，客户经理应取得借款人的下列资料：（一）执照、证件及其最新年检证明：营业执照、组织机构代码证、国（地）税税务登记证、贷款卡及特种行业经营许可证等其他必要的证件；（二）开户许可证；（三）验资报告；（四）公司章程；（五）法定代表人或实际操纵人身份证明、履历等；（六）签章样本（格式见附件2）；（七）成立时刻三年以上的，提供前三年、本年季度及最新财务报表；（八）股东会或董事会等有权机构同意申请授信业务的决议、文件；（九）有关交易合同、协议等证明经营和贷款用途的资料；（十）其他能够证明经营和还款能力的资料。

第十六条借款人为小企业的，还应提供实际操纵人身份证明及必要的个人信息资料，关于不能提供财务报表的，应提供能够佐证经营和财务状况的纳税证明、水电及工资支出等资料，可提供实际操纵人拥有的住房、车辆等财产资料，实际操纵人夫妻双方出具的查询征信记录授权托付书（《查询征信记录授权托付书（自然人）》格式见附件3）。

第十七条抵押人应提供其有权机构出具的同意抵押的决议，房地产相关证件的原件、复印件以及相关评估报告，并按第十五、十六条有关要求提供相关资料。

第十八条客户经理现场调查时应约谈借款人经营、治理、财务人员，实地考察经营场所和生产经营情况，审核所提供资料的真实性、准确性，核实借款人经营治理情况、财务情况等，现场调查的要点包括：（一）借款人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡等证件是否有效且已年检；开户证明书、验资报告、身份证明是否有效；专门行业应提供环保、安全等评估报告；（二）借款人非财务情况，包括经营环境、行业状况、治理、技术、主营业务市场情况、产品替代性、产品议价能力及竞争情况等；（三）借款人财务情况，核对账表、账户流水等财务证明资料，财务报表是否如实反映生产经营、财务情况，分析借款人营运能力、盈利能力、偿债能力、成长能力等：1、大中型企业应核对资产负债表、损益表、现金流量表相关科目情况，核实总账与报表、明细账是否一致；小企业应进行逻辑验证。

2、重点对货币资金、债权性资产（应收账款、预付账款和其他应收款）、存货、待摊费用、投资、应付账款、注册资本、销售收入等占比较大或变化较大的科目进行分析，应依照明细账记录抽查原始单据，查看对应的合同、发票是否属实，分析形成缘故。

（四）核实上下游交易合同，确定贷款用途的真实性；（五）借款人实际经营年限、产权构成、关联关系、经营范围、组织形式、历史沿革等差不多情况；（六）借款人采购及销售渠道；（七）借款人近两年经营进展趋势；（八）实地察看借款人生产经营情况，如生产设备运转、存货等；（九）借款人资产、负债、担保情况；（十）要紧经营人从业经验、治理能力、品行等软信息。

（十一）借款人是小企业的，应重点关注实际操纵人从业经验、婚姻状况、健康状况等软信息以及资产、负债状况；在重点调查企业账表、银行账户流水、纳税资料以及水电工资等支出资料基础上核实财务状况。

第十九条客户经理应按考察借款人的标准实地考察抵押人及抵押物情况，详尽、审慎评估担保能力；自然人保证的，应落实保证人身份并评估其保证能力。

第二十条客户经理现场调查拟抵押房地产，调查要点包括：（一）拟抵押房地产信息（坐落、面积、土地使用类型、用途、建成时刻等）与实际情况是否相符，评估报告所附房地产照片与实际情况是否相符；（二）房地产状况，是否有毁损或质量问题；（三）房地产使用情况，是否达到使用条件，出租依旧自用；（四）参考周边相近房地产价格，推断评估价值的合理性；（五）是否存在产权纠纷及拆迁、改造、查封、冻结等限制情况；（六）以土地使用权抵押的，应调查土地位置、地上附着物等相关情况；（七）是否存在顺位在先的抵押权等他项权利。

第二十一条客户经理应对借款人、抵押人提供的信贷资料进行审核，重点包括：（一）借款申请书内容与协商内容一致；（二）所提供资料公章清晰，企业名称与营业执照、贷款卡等各种证件名称一致；（三）各类执照、证件在有效期内且年检合格；（四）所收集资料符合第十五、十六、十七条要求。

第二十二条客户经理应认真核实借款人所提供资料原件的真实性、有效性，认真核对复印件与原件是否一致，在复印件上签署“经核对与原件一致”字样及核对日期，并签名确认。

第二十三条客户经理应通过各种信息媒体搜寻有价值的资料，或通过本行网络或第三方机构等渠道开展调查，核实相关资料。

第二十四条客户经理应通过人行征信系统，查询打印借款人、担保人信用记录。

借款人为小企业的，还应查询实际操纵人信用记录。

第二十五条客户经理依照本行评级方法要求完成对客户的质量评级。

第二十六条客户经理依照调查情况填制调查报告提交部门负责人，调查报告内容应包括：借款人、抵押人及抵押物差不多情况、财务分析、非财务分析、信用记录、贷款用途、额度测算、还款来源、担保分析等，提出贷款额度、期限、利率、支付方式等建议。

借款人为小企业的，调查报告应准确披露企业实际操纵人，并对实际操纵人的信用记录、从业经验、治理能力等进行真实、准确评估。

第四章风险评价第二十七条风险评价人员（审查人）负责审查业务合规性、可行性、风险操纵措施的有效性以及资料的完整性，对审查工作质量和审查意见负责。

第二十八条审查要点：（一）提交程序是否合规，调查、审查意见是否明确；（二）信贷资料是否符合规定，复印件是否核对；（三）借款人及其他当事人主体资格是否合法、合规，评级是否准确；（四）抵押房地产是否符合规定；（五）贷款用途是否合法、合理，是否符合信贷政策要求；（六）贷款额度是否合理，额度测确实是否准确，贷款各要素是否符合信贷政策；（七）还款能力、还款来源是否真实、有效、可靠；（八）抵押物是否足值有效，是否能覆盖风险；（九）风险操纵措施是否可行。

第二十九条借款人是小企业的，还应审查以下内容：（一）实际操纵人信息是否全面、准确；（二）实际操纵人信用记录是否符合要求；（三）实际操纵人从业经验、财产等反映其经营能力的信息。

第三十条风险评价人员应在详尽审查的基础上，充分揭示信贷业务风险，提出风险防范措施和审查结论：（一）当事人及抵押房地产是否符合要求；（二）审查授信用途、品种、额度、币种、期限、利率、担保、发放条件、还款打算安排以及贷后治理等要素；（三）风险防范措施；（四）对信贷业务的特不要求。