我国房地产税法律制度问题研究

我国房地产税法律制度问题研究
一、我国房地产税的基础理论分析
（一）房地产取得阶段。

在房地产取得、开发环节，主要涉及耕地占用税、契税、印花税。

其中，耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面价征收的一种税，其实质是对特定土地资源占用课税。

契税是土地、房屋权属受让方承担的一种税收，属于财产转移税。

（二）房地产保有环节。

房地产保有环节，主要涉及房产税、城镇土地使用税。

目前，房产税是从价计征与从租计征相结合，从价计征是对于未出租的房产按照原值一次减去10%～30%之后的余值乘以年比例税率1.2%计税；对于出租的房产，按照从租计征方式，以房产租金收入乘以年税率12%计税。

（三）房地产转让环节。

房地产流转环节主要涉及土地增值税、契税、印花税、企业所得税（或个人所得税）、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税。

其中，土地增值税的征收存在一定的时滞性，企业能够利用政策进行合理的延迟纳税行为，这是房地产税法律改革中应当注意的问题。

二、我国房地产税法律制度中存在的问题
（一）房地产相关税收规定较为分散，缺乏统一的法律规制
目前，税法内容中涉及的税收法律，只有《企业所得税法》、《个人所得税法》、《税收征收管理法》、《中华人民共和国车船法》及《关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收条例的决定》几部。

房地产其他相关税收规定，分散于各个法规、规章文件中，缺乏统一、系统的税收法律的约束。

（二）房地产相关税种交错，重复征税现象普遍存在
房地产各环节都存在税种交叉、重复征税的现象，土地相关税种中，耕地占用税与城镇土地使用税存在交叉部分；房产相关税种中，出租环节的房产税与营业税、转让环节的土地增值说与所得税、持有环节的房产税与土地增值税都存在重叠计税的部分；书面合同相关税种中，对于房地产产权的受让者，既要按照合同金额缴纳印花税，还要作为产权受让方缴纳契税。

（三）房地产税基过窄，税制结构不均衡，重流转轻保有
当前，房地产开发、流转环节涉及的税种较多，除了正在试点的重庆、上海两个城市之外，其他大部分地区对保有环节的房地产征税对象仅限于经营性房地产，而个人住房不在房地产征税范围内。

房地产不合理的税制结构，加速了居民购房需求由刚性需求①、改善性需求②向投资性需求的转变，成为人们投资、投机的动机。

（四）房地产评估机制尚待完善
现行非出租房产的房产税以原值为计税依据，不能实时反映房产的市场价值。

但是，随着城镇化进程的加快，城市群的发展推进了其周围中小城市土地的升值，以市场价值作为参考来确定房地产评估价值，不仅会加重中小城市居民的税负，也加大了政府评估工作的成本。

三、国外房地产税收法律建设经验借鉴
（一）美国房地产税收法律经验借鉴
在房地产税制结构方面，美国房地产保有环节的税负要重于流转环节的税负，具有税收中性的优点。

在计税依据与房地产评估方面，美国房产税税基是由政府官员进行评估，而不是以市场价格作为评估价值。

如对于家庭拥有的居住房产，参考其周围的区位及折旧程度条件相似的居住房产的销售价格进行评估；对于经营性房产，按照其收入资本化进行评估。

（二）加拿大房地产税收法律经验借鉴
在税率设计方面，加拿大房地产税率计算步骤如下：1、省或地方政府估算地方政府支出及除房地产税收入以外的财政收入；2、以地方财政支出减去除房地产税收入以外的其他收入，
大致计算当期房地产税税收总额；3、以当期房地产税税收总额与房地产评估价值总额之比计算当期房地产税率。

在税收优惠方面，对学校、公共图书馆、公立医院、墓地、教堂、宗教团体及慈善组织等拥有的房地产进行免税；通过补助、抵扣、退税、延迟纳税等方式调节纳税人税负。

（三）日本房地产税收法律经验借鉴
在纳税义务人方面，日本房地产税的纳税义务人只要是指房地产所有者，在房地产登记簿上登记过的房地产所有者。

在计税依据评估方面，日本建立了房地产登记制度与地价公示制度，以房地产的正常交易价格为参考，以估价当年为基准年，每隔三年评估一次。

这不仅降低了政府评估工作成本，也避免了短期内同条件房产承担不同税负的情况的发生。

（四）香港房地产税收法律经验借鉴
在房地产保有环节方面，地租是每年实际缴纳的房地产租金，其房地产评估由香港政府的差饷物业估价署进行；物业税，是香港政府向房地产所有者对其物业收入课征的一种税，其课税范围仅限于出租性房地产。

香港房地产相关税收的实行，为土地公有制国家开征房地产税提供了借鉴，证明了以房地产所有权以外的相关益物权来计征房地产税会的可行性。

四、我国房地产税法律制度的改革方向与措施
（一）整合土地、房产相关税种，以市场价值为参考确定房地产评估价值
结合美国房地产税法律规定，以量能税负的原则，分别制定不同的税收政策；对边界地带房地产价值评估应建立在其实际使用价值的基础上，考虑与其区位条件、折旧程度相似的未受城市化影响的销售价格，体现房产及其所占用土地的合并价值。

（二）简化房地产各个环节相关税费，规范房地产税费关系
结合国外有关经验，简化种类：在流转环节，土地增值税的计税基础与营业税和所得税存在重复征税问题，建议取消土地增值税；在保有环节，取消城镇土地使用税，或者是将其与房产税整合为一个税种，按照房地产评估价值构建房产税。

其次，规范房地产收费问题，改土地出让金的一次性征收为土地年租金形式，分散到每年的财政收入中，防止土地财政现象的加重。

（三）按照房地产用途、性质设置不同的税率，实行宽税基、低税率的政策
对房地产的不同种类设置不同的税率，如第二套以上生活居住用住房、商业性房产适用较高税率，别墅、高档住宅适用高税率；对于特定行业，以补贴、抵扣、退税、延迟纳税等方式其调节税负；可适当降低所有征税范围内的房地产税率，实现在纳入存量房扩大税基的基础上以低税率促进税收公平，降低税负，促进相关行业发展。

（四）逐步推进房地产信息公开化、规范化
建立房地产信息公开制度，通过财产登记制度，建立财产登记管理信息系统，结合财产评估部门的房地产评估价值，促进房地产相关信息电子化、规范化。

以此，在有效抑制房地产投机性行为的同时，也能监督房地产评估部门的评估工作，确保评估价值的合理化、市场化。