日本住宅维修资金相关政策

一、根据维修、养护、改造的对象不同（或工事对象不同），业主如何承担相应费用？

这一部分内容，已经在报告中完成了，缺少的部分是关于维护的内容，我只找到关于共同住宅的维护内容，见第三部分，如果是私有住宅，维护费用是业主自己承担，相应的优惠政策和补贴已经由之前的报告叙述了。如果是改造的话，应满足建筑基准法。

二、除了前述的税收、金融以及补助政策之外，老旧住宅（区）还有无其他的政策？政府是否还承担其他的责任？

日本住宅性能表示制度(住宅の品質確保の促進等に関する法律)

日本在1999年通过了住宅品质确保促进法（住宅の品質確保の促進等に関する法律，简称住宅品确法），该法案包含了住宅性能表示制度，这也是住生活基本法制定的目标之一，提高表示住宅性能的比例。住宅品质确保促进法确立了住宅性能表示制度和住宅性能保证制度的法律地位，住宅性能表示制度源于日本工业化住宅性能认定制度，通过住宅品质确保促进法的确立，将适用范围扩展到所有住宅，成为提高住宅品质、保护消费者权益的一项基本制度。住宅性能表示制度是非強制性法令，而是藉由此制度提供全新房屋买卖双方一套完整的评估法，由建设大臣指定委托第三机构进行评估。完成的书面资料可以附加於买卖契约之中，做为纷争处理的专业标准。2002年8月，开始对既存住宅(中古住宅或老旧住宅)正式实施性能表示制度。

住宅履历书制度(住宅履歴書制度)

为了延长住宅的寿命，进行合理的检查和修复等维护管理及改造工事是非常有必要的，为此需要将与住宅相关的历史信息记录在册。通过采用合理的形式记录住宅必要的信息，以供未来的使用者和管理者了解该住宅的相关性能、改造信息，是实现住宅长寿命化的必须条件。因此，日本国土交通省，设立了住宅履历书制度，将住宅的设计图纸和施工资料以及使用阶段的改造、维护内容记录在册，方便住宅流通、定期维护管理、及灾害和事故的迅速应对。

住宅瑕疵担保履行法(住宅瑕疵担保履行法)

于2007年5月30日生效的住宅瑕疵担保履行法，规定了对新建住宅，在法律上规定应保证其10年的使用质量。

住宅瑕疵担保責任保険

中古住宅保证制度(中古住宅保証制度)

2001年4月，关于中古住宅的保证制度开始实施，即由财团法人住宅保证机构制定的中古住宅保证制度。在交易中古住宅时，首先对住宅进行检查，对住宅的不同部件需要有不同期间的保证。比如要求住宅的基础、梁柱、屋顶等主要结构构件，要保证5年的质量，防雨水侵入原则上应保证2年质量。如果保险期内发生质量问题，由财团承担大部分的修理费用。

该保证制度的适用对象是，交易住宅是在15年以内建造的房屋。

长期优良住宅法(長期優良住宅法)

日本国土交通省于2009年6月4日开始实施《长期优良住宅普及促进相关法律》。该法是为了能有效地利用住宅、最大限度地延长住宅的寿命而设立的，以此促进“长期优良住宅”的普及，减轻环境的负担，建立高质量的在用和待用住宅。该法对住宅结构的抗震性能、维修管理便利性、更新灵活性、残疾人无障碍设施、节能性等给与一定基准的认定，满足条件的长期优良住宅可以享受税收上的优惠待遇。

三、老旧住宅（区）维修、养护与改造方面有无相应的标准？如果有，主要的内容是什么？

在既存住宅改造方面，应符合建筑基准法的要求，比如建筑物的用地、构造、设备、用途等的最低要求。既存住宅维修方面，在管理上应符合日本物业管理立法的规定。

建筑基准法

建筑基准法是在项目申请、建造施工过程中，建筑物的占地、设备、构造和用途应满足国家最低标准的一部法律，是建筑法规中最根本的一部法律。适用的情况有新建、增建、改建、转移一定规模以上的建筑，或大规模的修缮、大规模的装修等。在建筑规划和建设时，除了需要符合建筑基准法之外，还需要符合其他相关法规，例如和建筑物防火有关的消防法，和建筑物的环境、规划有关的都市计画法，建筑材料的品质有关的品确法，建筑物抗震有关的耐震改修促进法，等等。

《建筑基准法》一共有三部分：

①. 法令运用上的总概括，建筑基准法的目的、用语的定义

②. 单体规定：确保建筑物使用安全的技术基准

③. 集体规定：都市规划上的规定

单体规定的内容：对单体建筑物和建筑用地维持其正常使用功能，作出构造上最低限度的要求。大致可以分为两个方面的内容，建筑物和建筑物的使用者。在遭受自然灾害（地震、雷、台风等等）时能避免人员的伤亡减少财产损失，对于建筑物来说，应具有必要的构造强度和满足构造上的要求，对建筑物的使用者来说，能提供安全的避难场所和避难路径。其具体内容有

①. 建筑用地的安全性

②. 结构耐力上的安全性

③. 建筑规模、用途上的安全性

④. 防火性与耐火性

⑤. 耐久性与对侯性

⑥. 建筑材料上的规定

⑦. 公共建筑物的安全性

集体规定的内容：和都市计画法一同使用。都市计画法规定什么是都市规划区域，什么不是，建筑基准法的对象是都市规划区域内的建筑物。具体的内容有

①. 道路的定义

②. 与道路相关的限制

③. 用途限制

④. 容积率

⑤. 建筑率

⑥. 高度限制

⑦. 日影限制

⑧. 防火规定

⑨. 其他规定

日本物业管理立法

1982年1月，日本建设省制定了《中高层共同住宅标准标准管理委托契约》（简称《委托契约书》），统一了物业管理合同格式和内容。1983年5月21日修订了《关于建筑物产权的有等的法律》（简称《公寓法》）。1983年10月，建设省又制定了《中高层共同住宅标准管理规约》（以下简称《规约》）。1987年7月又出台了《中高层共同住宅管理业务处理准则》。日本政府明确规定，每位住户在其购买住宅时，必须按照上述规定和标准契约样本与物业管理公司签约，以确立双方的法律关系。《规约》由物业管理公司与全体住户签订，全体住户及物业管理公司的权利、义务均限定在政府《规约》之中。此外，日本政府还颁布了《大楼管理法》、《警卫业法》、《消防法》等法律，对物业管理人员的从业资格、操作规范、质量要求、安全保障、技术指标等都作了具体规定。物业管理公司不论是自己员工操作，还是外聘操作，都必须执行上述规定和标准。

日本物业管理的内容：主要有治安、维修、消防、卫生、租赁等管理。

日本物业管理费用：由管理服务费、维修公积金、公益金、管理组合费、其他专项服务费构成。

管理服务费主要用于维持物业管理所需的办公开支和人员酬金。其征收标准靠市场竞争的自发调节。政府只对专营的公营住宅即只租给低收入者的福利性住宅的管理费予以管制。维修公积金按住宅维修长期计划书实施预算，每月分摊测定，按月收取，占总管理费用的60%。按月收缴主要出于购房业主负担能力的考虑。公益金用于中央空调、除四害、环境质量检测等支出，由物业管理公司根据每户实际使用情况测定收缴。管理组合费供业主管理委员会的办公支出。专项服务费主要有泊车费、装修费及其他特殊服务费等。

由于市场竞争激烈，日本物业管理公司在确定收费标准时，都十分慎重地考虑住户的承受能力。为求公开、公正、公平，兼顾物业管理市场的总体收费行情。因而呈现很好的自律性。政府的《规约》中明文规定了住户的缴费义务，住户在签订《规约》时，须提供自己银行的账号，并附委托银行代扣代缴的授权书，由银行与物业管理公司结算。