物业服务五级三类收费标准

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《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》( 试行 )

南京市房产管理局南京市物价局

《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明

1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。

对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。

2、本《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。

3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。

4、本《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：元/平方米（建筑面积）月。

5、小区建筑面积小于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过20 %；小区建筑面积在2万至4万平方米（包括4万平方米）之间的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过10%。

6、本《标准》中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求。

7、本《标准》五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分说明。

二00六年九月二十日

一、综合管理服务标准与收费标准

说明：

【1】急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，

如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等。【2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作。

【3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。

二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

说明：

【1】车辆管理人员和各类收费停车（场）库（包括机动车与非机动车）所发生的各类费用不包含在本价格中，应在物业公司收取的停车管理服务费中开支，车主要求物业公司保管机动车的，应另行与物业公司签定保管合同。所列车辆管理服务标准为参考标准。

【2】公共区域秩序维护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增减岗位的，按实际配置增减费用。

三、公共区域清洁卫生服务标准及收费标准

说明：

【1】公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，在收费标准基础上减元；选择三级（含三级）以上的，应减少元。

【2】无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减元。

【3】外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

【4】停车场或共用车库（棚）的保洁所发生的费用不包括在本价格中，所列服务标准为参考标准。

四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准

说明：

【1】本部分所列两种收费标准：（1）按绿地面积、按年设置的收费标准。绿化养护费用分摊

公式为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12。（2）按建筑面积、按月设置的收费标准。以绿地率30%、容积率为为基准代入上式，即：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积（占地面积×30%）÷可分摊建筑面积÷12=该级绿地收费标准×30%÷÷12。

【2】存活率＝现植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率。

【3】草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪。

【4】绿地以种植面积计算；地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项可按商定计算。

【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。

【6】公共绿地中多年生草本植物的老化更新所发生的费用不包含在绿化日常养护费中，应在物业专项维修资金中开支。

【7】绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。

【8】因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。

【9】使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示。

五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、

维修服务标准与收费标准