物业顾问服务范围及内容

工作行为规范系列

物业顾问服务范围及内容（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-52794物业顾问服务范围及内容

Scope and content of property consultant services

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

物业项目顾问服务范围及内容

一、顾问服务范围

(一)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

(二)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

(三)本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

(四)本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

(五)专业装修工程质量监理与装修管理。

(六)公用绿地、花木的绿化养护与管理。

(七)公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

(八)交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的管理。

(九)安全监控和巡视等保安工作。如有需要，对本物业实行二十四小时封闭式安全管理，确保安全(不含人身、财产的保险保管责任)。

(十)建立及管理物业资料、档案，包括工程建设、竣工、房屋改动、装修及住户资料等。

(十一)社区娱乐活动的开展和社区文化建设。

(十二)客户服务、会所经营的策划。

(十三)接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

(十四)协助管理商进行物业费用和服务费用的制定和收取。

(十五)理礼共用、德法并行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。

(十六)法规和政策规定物业管理公司管理的其他事项。

二、顾问服务内容

第一阶段前期诊断期

**顾问团于签约一周后每月定期赴现场考察科技园办公大厦项目，并提交综合诊断及对策研究报告:

A.通过调研、访谈，收集科技园办公大厦物业管理资料和竞争对手资料，整理并分析相关内容。

B.考察各项管理制度、岗位、部门职责及其执行情况。

C.机构设置，定岗定编、人员配备是否合理，员工的培训情况等。

D.各种档案包括小区业主档案、房屋入伙时应移交并保存的各种图纸资料，每次考评结果是否建档并妥善保存等。

E.房屋本体的维护情况，维护记录是否建立完整等(包括建筑本体共用部位如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)。

F.安全护卫方面:停车场的管理情况，大堂护卫制度执行情况，白天和夜

间巡逻护卫的安排是否合理，监督措施是否有效，护卫员是否熟知本岗位职责并正确操作，突发事件发生时(如火警、匪警)的处理原则与方法是否得当等。

G.清洁、绿化方面:考察清洁、绿化的范围，清洁、绿化的标准及检验标准，所使用清洁、绿化工具，特殊区域的清洁方法如外墙的清洗及蓄水池的清洗等，对属清洁、绿化范围内的某一区域进行检验，考核清洁工、绿化工对其专项工作的熟知情况等。

H.电梯的保养、维护:电梯保养的方式，电梯数量、型号，目前运行情况，电梯的保养记录，保养制度，检验标准等。

I.消防设施的保养、维护:了解小区内消防设施的分布，数量、型号，目前维护、保养的情况，测试记录，现场进行消防试验。

J.其它设施设备的维修保养:了解设施设备的维护保养情况，掌握各种设施设备的数量与型号，查看维修保养的记录，维修保养工作的划分，具体的保养措施，维修、保养合

同履行情况及相应的记录，对备用设施设备进行现场测试等(包括配电系统，加压供水系统，中央空调系统、共用照明、中水系统、上下水管道、落水管、天线等)。

第二阶段实操指导

1、协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件。

2、协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案;并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。

3、协助管理商制定日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包方。

4、指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。

顾问团主要提供的顾问服务内容有:

1、通过日常工作中的实际运作进一步完善发展商下属物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

2、指导建立严格的安全管理制度，包括出入监督、保安巡查、紧急情况处理制度等。

3、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。

4、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。

5、指导建立机电设备维修保养管理制度。

6、按照ISO9000国际质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

7、顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况:

(1)各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况;

(2)按照ISO9000标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查;

(3)根据管理运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充。

一、由顾问团每月定期考察科技园办公大厦项目并提出管理整改方案:

树立经营企业形象的优化物业设计方案建议，建议的项目包括:

一、小区内